Sentencia Civil Nº 104/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 737/2009 de 08 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2009-0004600

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 737/2009- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 001296/2008

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE LLIRIA

Apelante: Dª Montserrat .

Procurador.- NATALIA DEL MORAL AZNAR.

Apelado: D. Borja .

Procurador.- ELENA GIL BAYO.

SENTENCIA Nº 104/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En VALENCIA, a ocho de marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO, los autos de Juicio Ordinario 1296/2008, promovidos por Dª Montserrat contra D. Borja sobre "resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por realización de obras inconsentidas", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Montserrat , representado por el Procurador Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR y asistido del Letrado Dña. SUSANA SOLIS BENITO contra D. Borja , representado por el Procurador Dña. ELENA GIL BAYO y asistido del Letrado D. VICENTE RAGA NAVARRO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE LLIRIA, en fecha 23 de junio de 2009 en el Juicio Ordinario 1296/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que DESESTIMANDO LA DEMANDA presentada por el Procurador ALARIO MONT en nombre y representacion de Montserrat DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A Borja de todos los hechos aducidos en su contra no habiendo lugar resolución contractual. Se condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª Montserrat , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Borja . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada con celebración de la vista correspondiente el día 1 de marzo de 2010 , donde se practicó la prueba propuesta y admitida en esta instancia, a cuyo acto asistieron las partes que constan en el acta reseñada al efecto, quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

PRIMERO.-

Estando concertado desde 1981 un contrato de arrendamiento urbano entre Dña. Montserrat , como propietaria arrendadora, y D. Borja , como arrendatario, sobre un chalet sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de La Eliana, en partida Pla de la Paella, comprensivo de una parcela de 748 m2 y de una vivienda unifamiliar en ella levantada de 108 m2 construidos, por la propietaria citada se planteó demanda contra dicho arrendatario en resolución del contrato de arrendamiento referido en base a lo dispuesto en el art. 114 nº 7 de la ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) de 1964, es decir, por haber ejecutado el arrendatario en el mencionado chalet, sin el consentimiento de la propietaria, obras que alteraban la configuración del mismo, consistentes en el pavimentado de gran parte de la zona ajardinada, en la instalación en fachada de un aparato de aire acondicionado, en la construcción de un cubículo de obra de 8'75 m2 adosado a la vivienda, en la sustitución de las barandillas metálicas de los porches delantero y trasero por una balaustrada de obra, en el alicatado de la piscina exterior, y en el cambio de color de la pintura exterior de la casa.

Opuesta a tal pretensión resolutoria la parte demandada, de un lado, porque las obras denunciadas no suponían un modificación sustancial de la vivienda o de sus elementos accesorios, y de otro, porque desde el principio del arriendo había una autorización verbal de la propiedad para la ejecución de cualesquiera obras, existiendo, además, un consentimiento tácito a las mismas, la sentencia recaída en la instancia, haciéndose eco del planteamiento mantenido por la parte demandada, desestimó la demanda porque con las obras ejecutadas no podía hablarse de una modificación de la configuración del chalet, porque según el testimonio del Sr. Teodoro había una autorización verbal de la propiedad al arrendatario para que pudiera realizar cualquier obra mientras no se le pidiera dinero, y porque, en definitiva, habiendo conocido la propietaria la existencia de las obras denunciadas sin que hubiera formulado reclamación alguna, podía entenderse la concurrencia de un consentimiento tácito a las mismas.

SEGUNDO.-

Recurrida en apelación la citada resolución por la parte actora y enmarcada, pues, sustancialmente esta alzada en el ámbito de la resolución de un contrato de arrendamiento por obras inconsentidas que alteran la configuración, en este caso de una vivienda unifamiliar, tipo chalet, es decir con parcela incluida, ha de significarse como premisa jurídica a tener en cuenta a la hora de valorar si las obras denunciadas incurren en la causa resolutoria que contempla el art. 114 nº 7 de la L.A.U. de 1964 , que jurisprudencialmente se ha dicho con insistencia que si, por una parte, el concepto de configuración de un local o de una vivienda es circunstancial y contingente por lo que para su determinación ha de estarse a las circunstancias que se den en cada caso, por otra parte, ha de entenderse por tal, en el caso de que se trata, la disposición exterior e interior de la parcela y de la vivienda en ella construida, de sus paramentos y la forma de la fachada o del recinto comprendido tanto dentro del vallado de la parcela como dentro de las paredes y del techo que delimitan el espacio de la vivienda tanto vertical como horizontalmente, y en consecuencia ha de admitirse que hay alteraciones de la configuración cuando las obras modifican la forma o estructura de la cosa arrendada, la distribución de sus distintas partes y el aspecto peculiar de la misma, cuando produzcan un cambio esencial y sensible en la misma (S.s. T.S. 29-5-64, 1-2-93 ...), cuando se modifica la traza de los elementos constructivos que dan peculiaridad física, tanto exterior como interior, a la parcela o a la vivienda, cuando se procede a una variación significativa de su distribución, y cuando se altera el espacio comprendido en la misma, procediendo al incremento, disminución o modificación de los elementos que los conforman ( Ss. T.S. 30-9-64, 27-9-85, 20-12-88, 14-2-90, 30-1-91,12-3-92, 11-2-93, 8-3-93 ...), siempre que se trate de obras fijas o de fábrica , empotradas al techo, suelo o muros, y practicadas con materiales de construcción, y no de obras de carácter mueble por su naturaleza, no adheridas a las paredes, techo o suelo mediante trabajos de albañilería, que puedan separarse sin deterioro o menoscabo del edificio ( Ss. T.S. 5-5-60, 11-10-67, 6-4-68, 8-6-74, 14-12-90, 30-4-91, 11-2-93 ...).

TERCERO.-

Partiendo de tales premisas, tras valorar la prueba practicada tanto en la instancia como en esta alzada, sobre todo las fotos que integran los documentos nº 6 a 13 de la demanda (f. 72 a 87), los documentos nº 4 y 9 a 12 de la contestación a la demanda (f. 145 a 148), y las obrantes a los folios 96 a 107, y a los folios 157 a 164 (documentos nº 15 a 22 de la parte demandada), y la pericial emitida por los arquitectos-técnicos D. Felix y D. Julián , plasmada en informe obrante a los folios 88 a 107 (documento nº 13 de la demanda), aclarado por el Sr. Felix con contundencia y precisión en la vista celebrada en la apelación, la Sala ha de llegar necesariamente a la conclusión de que concurre la causa resolutoria en que se fundamentaba la demanda. Cierto es que, a los efectos que tratamos, el cambio de color de la pintura exterior de la vivienda, la instalación del aire acondicionado y, con ciertas dudas, el alicatado de la piscina exterior pueden ser considerados irrelevantes, en cuanto obras no modificadoras de la configuración del chalet en cuestión, pero también lo es que reúnen las características mencionadas en el fundamento jurídico anterior, para entender que alteran la configuración del chalet arrendado, las relativas al pavimentado de gran parte de la zona ajardinada, la construcción de un cubículo de 8'75 m2 adosado a la casa y la sustitución de las barandillas metálicas de los porches por sendas balaustradas, y esto porque se trata de obras de construcción fijas y unidas al suelo y paredes que modifican sustancialmente la traza y peculiaridad física del chalet, ya que, de un lado, el pavimentado realizado con hormigón, aparte de suprimir 280 m2 de zona ajardinada, casi la mitad de la que había, ha supuesto un recrecimiento del suelo natural de unos 7 a 10 cm.; de otro, la construcción de una caseta de 8'75 m2 altera notablemente la configuración exterior de la vivienda, habiéndose creado una habitación estanca donde antes no la había, lo cual modifica sensiblemente la volumetría habitable de la casa, reduciendo consecuentemente el espacio que la circunda; y finalmente, la sustitución de las barandillas de los porches supone un cambio notable en la estética y peculiaridad del chalet, todo lo cual, si bien no afecta a la estructura del inmueble sí incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración, como así también lo entienden los peritos que suscribieron el informe acompañado a la demanda como documento nº 13, y así lo corrobora uno de ellos en la vista celebrada en esta alzada.

CUARTO.-

Habiendo, pues, ejecutado el arrendatario demandado obras que alteran claramente la configuración del chalet que tenía arrendado lo sustancial ahora es determinar si dichas obras se realizaron o no con el consentimiento de la actora, fuera expreso o tácito, pues de haber sido consentidas la demanda tendría que desestimarse, y de no haberlo sido la pretensión deducida por la demandante tendría que fructificar por lo establecido en el art. 114 nº 7 de la L.A.U. de 1964 , que es la aplicable al supuesto en cuestión.

Al respecto, se ha de significar que el contrato de arrendamiento litigioso se inició en 1981, que en esa fecha, como dice el testigo Sr. Teodoro , la propiedad autorizó verbalmente al arrendatario a realizar las obras que tuviera por convenientes siempre que no le pidiera dinero, que en base a dicha autorización el demandado ajardinó la parcela y realizó una pequeña caseta, tal como se infiere de los documentos nº 4 a 8 (f. 140 a 144) acompañados a la contestación, que el pavimentado de hormigón se ejecutó en el año 2006, que la sustitución de las barandillas se hizo en 2003, como así admite la parte demandada, y que la construcción del cubículo adosado a la vivienda, tal como se encuentra actualmente, ha de tenerse por hecha en fecha reciente, como así se infiere de la prueba pericial practicada, en que el Sr. Felix , por un lado, manifiesta que, sin poder especificar hecha, dicha construcción es reciente, y, por otro, desvirtúa el documento nº 6 de la contestación a la demanda (f. 142), con el que se pretendía demostrar que la construcción de la caseta se remontaba a 1983, ya que, con relación al estado actual de la misma, afirma que ésta no se corresponde con los materiales que se mencionan en el referido documento, con lo que se ha de concluir que la caseta que en tal documento se refiere como ejecutada en 1983 nada tiene que ver con la que actualmente existe.

Con estos antecedentes fácticos e interpuesta la demanda de que se trata en diciembre de 2008, no puede decirse que las obras citadas estuvieran autorizadas o consentidas. En primer lugar, porque, como dice el Tribunal Supremo en sentencia de 5 de abril de 1991 , en los contratos arrendaticios, el arrendatario ejercita sus derechos proyectados al uso y disfrute de la cosa arrendada, sin que pueda de manera unilateral, marginando la voluntad de la propiedad, alterar o desconfigurar el objeto material de su posesión arrendaticia, y tal prohibición derivada del uso lícito, normal y correcto de las cosas, solo puede perder virtualidad cuando cuenta con la autorización y consentimiento nítido y sin fisuras del arrendador, es decir que precisa, para surtir efectos, que conste de manera concluyente e inequívoca (S.s. T.S. 4-10-62, 28-1-66, 10-6-66, 14-6-72 ...), siendo de resaltar que estas declaraciones autoritativas han de entenderse siempre en el sentido de la menor onerosidad de la transmisión por aplicación de los principios de que se cede siempre lo menos y de que los arrendamientos no suelen cambiar el dominio ("non solet locatio dominum mutate", Ulpiano). En segundo lugar, porque, siguiendo el hilo de lo acabado de exponer, la autorización dada verbalmente por la propiedad en 1981 para la ejecución de obras, no puede considerarse indefinida, ni incondicional (S.T.S. 14-6-91 ). En tercer término, porque no consta dada autorización alguna para la ejecución de las obras de que se trata en el presente pleito, Y, finalmente, porque si bien es cierto que existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aún sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra oral o escrita, adopta una determinada conducta basada en los usos sociales que ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna, de suerte que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia; también es cierto, según reiterada jurisprudencia, que el consentimiento tácito, como manifestación indirecta de la voluntad, ha de venir integrado por hechos concluyentes ("facta concludentia") y, como tales, inequívocos y terminantes, sin que sea lícito deducirlo de actitudes o expresiones de dudosa significación, ni del mero conocimiento, pues el hecho de conocer no significa por sí mismo consentir y el mero silencio no basta para entender que se produjo aquiescencia (S.s. T.S. 7-6-86, 22-12-92, 28-6-93, 30-12-93, 11-7-94, 20-1-97, 10-6-05, 20-7-06 ...) Y en el caso enjuiciado es claro que no puede inferirse ese consentimiento tácito por el hecho de que la demandante, no obstante haber conocido o haber podido conocer las obras realizadas, no haya ejercitado su acción resolutoria hasta transcurridos cinco y tres años de la ejecución de aquéllas, pues tales plazos hay que considerarlos insignificantes para deducir de su mero transcurso el consentimiento tácito que erróneamente aprecia el Juez "a quo".

Y no se opone a ello el que las obras en cuestión hayan de quedar en beneficio de la propiedad, pues ello es consecuencia lógica de la resolución contractual. Ahora bien, la estimación de la demanda lo ha de ser en parte, ya que no habiéndose debatido en el pleito sobre qué obras constituyen una auténtica mejora y qué obras un detrimento para la propiedad, sin que se haya hecho en el suplico de la demanda petición expresa al respecto, como ello no puede dejarse para ejecución de sentencia, se ha de rechazar el segundo apartado del extremo d) del suplico de la demanda.

QUINTO.-

La estimación del recurso y la estimación en parte de la demanda determinan que se no se haga expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias (art. 394 y 398 de la L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, así como jurisprudencia

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por Dña. Montserrat contra la sentencia dictada el 23 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Liria en juicio ordinario 1296/08.

SEGUNDO.-

SE REVOCA la citada resolución, y en su lugar

A)SE ESTIMA en parte la demanda planteada por Dña. Montserrat contra D. Borja .

B)SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento del chalet-vivienda sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de La Eliana por la realización de obras no consentidas por parte del arrendatario.

C)SE CONDENA a la parte demandada a estar y pasar por la anterior declaración.

D)SE CONDENA a la parte demandada a dejar libra, vacía y a disposición de la actora la vivienda arrendada en el plazo que determine el Juzgado "a quo", ello bajo apercibimiento de lanzamiento.

E)SE DECLARA que las obras en cuestión quedan en beneficio de la propiedad, sin que se acceda al resto de lo peticionado en el apartado d) del suplico de la demanda.

F)NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia.

TERCERO.-

NO SE HACE imposición de las costas generadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 3 de julio de 2007, 8 de septiembre de 2008, 14 de julio de 2009, 8 de septiembre de 2009 y 27 de octubre de 2009.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.