Sentencia Civil Nº 104/2012, Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 128/2012 de 13 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

Z A M O R A

Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN Nº 128/12

Nº Procd. Civil : 291/11

Procedencia : Primera Instancia de Zamora nº 4

Tipo de asunto : Verbal (por razón de la cuantía)

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El Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS PÉREZ SERNA , ha pronunciado

E N N O M B R E D E L R E Y

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 104

En la ciudad de ZAMORA, a 13 de junio de 2012 .

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de Juicio Verbalpor razón de la cuantía nº 291/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Zamora nº 4, Recurso de apelación nº 128/12; seguidos entre las partes, de una como apelante D. Camilo , representado en esta instancia por el procurador D. JUAN MANUEL GAGO RODRÍGUEZ y asistido del letrado D. MARCELINO CASADO LÓPEZ y como apelado D. RIVEMAR TRANSPORTE Y MUDANZAS, S.L.L. , representado por el procurador D. OSCAR CENTENO MATILLA y asistidos del letrado D. FIDEL ALDEA LETRAS, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.º 4 de Zamora, en el procedimiento de Juicio Verbal , se dictó sentencia de fecha 21 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: "Que desestimando la demanda interpuesta por D. Camilo , contra Rivemar Transportes y Mudanzas, condenando al actor al pago de las costas."

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a esta Audiencia su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba se pasaron los autos al Magistrado designado para conocer del recurso el día 7 de junio de 2012 para dictar la oportuna resolución.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO .-La sentencia dictada en la instancia desestima la demanda interpuesta por el actor D. Camilo , contra la entidad Rivemar Transportes y Mudanzas SLL en reclamación de 4777,12 €, por resolución anticipada del contrato y por daños causados en el local de su propiedad. Considera la juez a quo que no procede acceder al pago de la cantidad solicitada dada la evidencia de la inadecuación del local al tipo de actividad a que se destinó, siendo continuas las quejas y enfrentamientos con los vecinos residentes en las viviendas del piso superior al local, sobre todo desde la ruptura del forjado del local, a la vez techo del sótano del edificio; y con relación al pago de la reparación de referido forjado, aún admitiendo que debe ser de cuenta de la arrendataria demandada, lo imputa a la fianza entregada por ésta al contratar y que no ha sido devuelta.

Ante tal pronunciamiento, interpone recurso de apelación la representación procesal del actor, con la pretensión de que se revoque la sentencia de instancia y de que se estime la demanda en su integridad, o, en su defecto, y subsidiariamente, que se condene a la demandada a pagar al actor la suma de 472 €. Alega a tal fin, dentro del motivo genérico de error en la apreciación de la prueba, que los términos del contrato son claros, y que los problemas se originaron por el desempeño en el local de una actividad no incluida en el objeto de la mercantil demandada, cuál es la recogida de electrodomésticos de todo tipo para su almacenamiento temporal antes de su eliminación por un gestor autorizado de tales residuos; no se trata, pues, de una actividad inadecuada para el local, sino de un anormal ejercicio de actividades por parte de la demandada; de hecho, en los primeros meses de vigencia del contrato, la sentencia recurrida indica que la actividad fue normal. Por otro lado, entiende que el importe de los daños habidos no es compensable con la cantidad en su día entregada como fianza, por cuanto, no reclamada ésta por la arrendataria, la sentencia incurre en incongruencia, pues en ningún momento la demandada opuso el instituto de la compensación.

El tema a debatir versa sobre la procedencia o no de la indemnización por resolución anticipada del contrato por voluntad de la arrendataria; en caso positivo, y dada la inclusión de la fianza en tal indemnización, (cláusulas dos y cuarta del contrato de fecha 30 septiembre 2009), la cantidad por daños en el forjado sería incluible en la reclamación del actor, por cuanto la sentencia recurrida determina que la reparación, su importe, debe ser de cuenta de la arrendataria, y así lo asume esta en su escrito de impugnación del recurso.

A su vez, la indemnización gira sobre la inadecuación por inhabilidad sobrevenida del local arrendado, pues ninguna otra cuestión al margen de ésta, ha sido discutida por las partes; ni la vigencia del contrato, ni los términos del mismo, ni las fechas de resolución del contrato y abandono del local, ni el objeto social de la demandada según figura en el registro mercantil, ni la actividad desempeñada por esta, así como las quejas de los vecinos hacia la actividad y forma en que se llevaba en el local.

SEGUNDO .- En este sentido, es de reseñar que el arrendamiento es un contrato que genera obligaciones recíprocas de tracto sucesivo; arrendador y arrendatarios se obligan recíprocamente por un plazo definido contractual o legalmente. Pero las previsiones de las partes, que inicialmente valoraron como conveniente a sus intereses un determinado plazo de duración, pueden verse afectadas por vicisitudes sobrevenidas que harán que el mantenimiento de la relación contractual por todo ese tiempo resulte especialmente gravoso, incómodo o incluso económicamente insostenible. En esta materia, y en el caso presente, el contrato es "lex inter partes", por lo que habrá que estar a lo dispuesto en el contrato pactado por las partes en fecha 30 septiembre 2009, en concreto en la cláusula segunda, en méritos del principio de autonomía de la voluntad que consagra el artículo 1255 del código civil , al establecer que los contratantes pueden establecer los pastos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, en armonía con el principio "pacta sunt servanda" que consagra el artículo 1091 del código civil .

Ello es así por cuanto no estamos en presencia de un arrendamiento de vivienda, en el que el régimen de duración del contrato y el desistimiento del arrendatario viene regulado legalmente, ( artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos ), sino para uso distinto del de de vivienda, donde no existe previsión alguna al respecto; dichos contratos, aunque local de negocio, conforme al artículo 43 de la LAU , se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título tercero de la ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el código civil.

Hechas las anteriores precisiones teóricas, se ha de indicar que la relación jurídico-material que liga a las partes contendientes deriva del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, con opción de compra, (dato este también a tener en cuenta), concertado el 30 septiembre 2009; en la cláusula primera del mismo se expresaba que el inmueble se destinará al objeto social que tenga fijado la Sociedad arrendataria en el registro mercantil, (" el reparto de paquetería y correspondencia. El trasporte de muebles. La realización de mudanzas"); en la cláusula segunda, relativa a la duración y adquisición preferente, se decía que la duración del presente contrato es de 10 años, desde el día uno de octubre de 2009 hasta el uno de octubre de 2019. La resolución anticipada del mismo por voluntad del arrendatario supondrá la pérdida de la cantidad entregada en concepto de fianza y una indemnización que importará una mensualidad por año de contrato incumplido.

En consecuencia, la vinculatoriedad de la estipulación negocial segunda, no viene determinada porque se adapte a lo que la jurisprudencia haya establecido en ocasiones para supuestos de desistimiento unilateral en arrendamientos de vivienda o porque la misma acierte en la fijación del montante real de los daños y perjuicios sufridos por el arrendador, sino porque ha sido querida por las partes, que alcanzaron tal acuerdo como resultado de la interacción recíproca de sus respectivas pretensiones e intereses, y por esto han de estar y pasar por lo pactado en cuanto que ello constituye el principio básico en materia de contratación. No es necesario en este sentido y a la vista de tal cláusula, que el actor pruebe los daños y perjuicios que esa resolución anticipada le ha ocasionado, pues esta circunstancia fue ponderada por las partes en la referida estipulación. Y en la misma línea, es reiterada la jurisprudencia que declara que no procede su moderación cuando se cumple el supuesto expresamente pactado en el contrato.

Desde esta perspectiva, por tanto, ajustándose la reclamación entablada al contenido contractual querido por las partes, la estimación de la demanda resultaría plenamente ajustada a derecho.

TERCERO .- A la conclusión anterior, sólo sería óbice la existencia de una causa justificadora de la resolución anticipada ejercitada por la demandada la arrendataria. Al respecto, el segundo tiene reiterada, las circunstancias que pudieran justificar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus o ruptura de la base del negocio, son siempre excepcionales y extraordinarias, de modo que determinen una quiebra del equilibrio de las prestaciones entre las partes, o de la base del negocio, o bien una excesiva onerosidad. Resultan requisitos básicos o imprevisibilidad, de forma que en la ejecución de la relación de tracto sucesivo, determinen el cambio extraordinario de las circunstancias que sirvieron de base al contrato. Igualmente dicha alteración justificaría, en principio, su revisión, con efectos modificativos, y no el extintivo, salvo supuestos de imposibilidad de la relación contractual.

En el supuesto contemplado, examinadas las actuaciones practicadas en el mismo, no se aprecian elementos de juicio sobrevenidos favorables a la aceptación de causas justificadoras de la resolución anticipada del contrato por la parte arrendataria; por lo mismo, no se comparte la tesis de la sentencia recurrida acerca de la inadecuación del local al tipo de actividad a que se destinó el mismo, y menos que se carguen las consecuencias de la resolución unilateral de la arrendataria al arrendador en exclusiva.

En efecto, en el contrato se hace referencia al objeto social de la arrendataria; tal objeto social, no coincide con lo que señala que constituye la actividad de la demandada, la Policía Municipal en su informe de fecha 25 febrero 2011,(poco más de 16 meses después de la firma del contrato): "realizando inspección del local situado en la planta a nivel del suelo de la vía pública se comprobó que éste es ocupado en régimen de alquiler por la empresa Rivemar Transportes y Mudanzas SLL, destinada a transporte urgente de mercancías y como estación de transferencia y almacén de residuos, por realizarse la recogida de electrodomésticos, tales como frigoríficos y lavadoras, y almacenamiento temporal en este local, hasta su posterior recogida por un gestor autorizado de residuos para su posterior eliminación. Que el titular de dicha actividad es doña Aurora , la cual dispone de licencia municipal de actividad para transporte urgente de mercancías y garaje... no disponiendo por tanto de autorización para estación de transferencia y almacén de residuos."; la inmediatez entre la suscripción del contrato y el desistimiento del mismo, -- a tenor de la duración pactada y de la inclusión de una opción de compra --, indica que no pueda contemplarse quiebra alguna de la base del negocio, máxime la ausencia de incidente alguno documentado, según dice la sentencia de instancia, ("en un principio el desarrollo de la actividad fue normal"), sino un mal cálculo, en todo caso no excusable para el arrendatario, de los riesgos del negocio jurídico; y no cabe predicar, en el caso, ruptura de la base del negocio para la demandada arrendataria, cuando las circunstancias de su actividad eran perfectamente previsibles para ella, y por tanto, debían ser consideradas en el momento de la suscripción del mismo. A ello debe unirse, en la misma línea, la inexistencia de incumplimiento contractual alguno por la parte actora, y la afirmación de la propia parte demandada, contenida en el escrito impugnatorio del recurso, relativa a que "el asentamiento de la empresa y la fidelización de clientes ha supuesto que la actividad empresarial haya ido de menos a más, si bien ello también ha conllevado que las vibraciones por la mayor utilización de los toros de descarga y plataformas produzcan mayores molestias al vecindario. El presidente de la comunidad y los vecinos corroboran dicha versión afirmando que si bien al comienzo la actividad no resultaba molesta, al final los ruidos, vibraciones y quejas eran continuos."

CUARTO .- Por consiguiente, no existiendo causa justificativa para resolver el contrato unilateralmente, en función de las variables que se tuvieron en cuenta a la suscripción del mismo, procede estimar la demanda en los términos planteados, al coincidir éstos con las estipulaciones libre y voluntariamente pactadas por las partes para el supuesto aquí producido, no habiendo sido objeto las mismas de discusión alguna. Se incluyen, por lo dicho anteriormente, los gastos de reparación de los daños habidos en el forjado, pues a la fianza se le dará el destino pactado en la cláusula segunda del contrato, según se ha expuesto.

QUINTO .- Procede, por consiguiente, estimar el recurso de apelación interpuesto, y en su consecuencia revocar la resolución dictada en la instancia dictando en su lugar otra en la que se estime la pretensión contenida en la demanda; conforme al artículo 398 en relación con el artículo 394 de la LEC ., las costas procesales de la primera instancia se impondrán al demandado, en tanto que las de la presente alzada no son objeto de imposición expresa

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes concedidos por la Constitución

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Camilo contra la sentencia dictada en fecha 21 febrero del año en curso por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número cuatro de esta ciudad, revocamos referida resolución y en su lugar con estimación de la demanda interpuesta por el apelante contra la entidad Rivemar Transportes y Mudanzas SLL, condenamos a ésta a abonar a don Camilo la cantidad de 4.777,12 €, así como al pago de los intereses legales devengados desde la fecha de interposición del procedimiento y al pago de las costas procesales de la primera instancia del presente procedimiento.

No se hace expresa imposición de las costas procesales devengadas en esta instancia a ninguna de las partes en litigio.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución no cabe recurso.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- La anterior sentencia ha sido leída y publicada por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente Don/ña JESÚS PÉREZ SERNA, estando celebrando el mismo Audiencia Publica en el día de su fecha; certifico