Sentencia Civil Nº 104/2014, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 503/2012 de 04 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00104/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 503/2012

ILMOS.SRES.

PRESIDENTE:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

MAGISTRADOS:

Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 104 DE 2014

En LOGROÑO, a cuatro de abril de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 1889/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 503/2012, en los que aparecen como partes apelantes: 1.- I.N.G.,representada por el Procurador Don José Toledo Sobrón y asistida por la Letrado Doña Mónica Álvarez; 2.- R.P.F.I., ACTIVOS INMOBILIARIOS, y como partes apeladas , DON Marco Antonio , DON Constancio y MARBER, S.C. , representados por el Procurador de los Tribunales, Don Francisco Javier García-Aparicio Bea y asistidos por el Letrado DON OSCAR MARTINEZ ALIENDE, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. FERNANDO SOLSONA ABAD.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 18 de junio de 2012 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño (f.-635-659) en cuyo fallo se recogía:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Toledo Sobrón, en nombre y representación de la mercantil ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L., contra Marber S.C., contra don Constancio , y contra Don Marco Antonio , representados por el Procurador Sr. García-Aparicio Bea, debo acordar y acuerdo:

1º Condenar solidariamente a los demandados a abonar a la demandante la cantidad de 16.000 euros, más los intereses del artículo 576.1 LEC .

2º Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la actora ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Interpuesto éste (folios 661-679), se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable. La representación procesal de MARBER S.C., DON Constancio y DON Marco Antonio se opuso al recurso (folios 840-850)

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se designó ponente y se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 3 de abril de 2014 siendo ponente el magistrado de esta Audiencia Provincial Don FERNANDO SOLSONA ABAD

Fundamentos

PRIMERO.-Los antecedentes fácticos reseñables en el presente procedimiento son lo siguientes:

1º) Entre la titular del centro comercial Berceo DESARROLLO COMERCIAL URBANO DE LOGROÑO SA (arrendadora) y MARBER S.C. (arrendataria) se suscribió en fecha 26 de junio de 2003 un contrato de arrendamiento de local módulo 135 en el centro comercial Berceo de Logroño, pactado con duración de cinco años desde la apertura del centro comercial. En fecha 18 de mayo de 2004 a demandante ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. adquirió el centro comercial subrogándose en la posición de la parte arrendadora. La renta pactada era una renta variable, correspondiente al 7% de la cifra o volumen de ventas de arrendatario, sin perjuicio de lo cual se establecía una ' renta mínima garantizada' a satisfacer por la arrendataria que inicialmente fue de 1655,89 euros al mes, debiendo pagar el arrendatario también los gastos comunes del centro comercial en la parte proporcional que le correspondiera en relación a la superficie del mismo en relación a todos los locales, estableciéndose para el local que nos ocupa un coeficiente de 1,0. Se efectuó por la arrendataria un depósito de 3 mensualidades. Por acuerdo entre las partes, la renta fue posteriormente modificada a la baja en tres ocasiones durante la vida del contrato.

2º) Tal como resulta del documento 10 de la demanda en fecha 16 de junio de 2008 MARBER S.C. remitió una comunicación a ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. manifestando su voluntad de terminar el contrato a fecha 30 de junio de 2008. En fecha 4 de julio de 2008 ( documento 11 de la demanda) la parte actora respondió realizando una serie de alegaciones y concluyendo de la forma siguiente: '... la Propiedad estaría en disposición de aceptar la terminación anticipada planteada, siempre y cuando vds. abonen previamente las cantidades pendientes de pago a la fecha de la terminación, así como una indemnización de dos meses de renta por resolución anticipada, lo que en todo caso llevará aparejada la pérdida de la fianza arrendaticia entregada por vds. en su momento. Hasta el momento en que se suscriba entre las partes un Documento de Terminación en los términos y condiciones expuestos... el Contrato de Arrendamiento permanecerá vigente...'

Después de una serie de vicisitudes, en fecha 25 de noviembre de 2008 la demandada remitió un burofax a la demandante ( documento 14 de la demanda) en el que, después de señalar que desde el 2007 llevaba manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato, indicaba que ' les remitimos la presente a fin y efecto de ofrecerles una vez más las llaves y posesión del citado local, requiriéndoles para que nos indiquen dónde hacer su depósito y entrega, advirtiéndoles que la falta de recepción de la misma es de su única culpa y responsabilidad'.

Este burofax fue respondido por la parte actora-arrendadora mediante otro burofax de 30 de noviembre de 2008 ( documento 15 de la demanda), en el que tras hacer diversas consideraciones y después de recordarles a los demandados la deuda que, según la actora, mantenían con ella, indica lo siguiente: 'mediante la presente les requerimos formalmente que procedan inmediatamente a la entrega de las llaves del local en las oficinas de la gerencia del centro comercial, suscribiendo el pertinente documento en el que se deje constancia expresa de las acciones que corresponde a la Propiedad para reclamar las cantidades adeudadas, incluidos los daños y perjuicios que pudieran corresponder como consecuencia de daños en el Local y otros incumplimientos, o poniéndose al corriente de todas sus obligaciones contractuales, en cuyo caso no se hará la expresa reserva...'

3º) En fecha 12 de diciembre de 2008 MARBER S.C. depositó las llaves del local en una Notaría a disposición de la actora (documento 16 de la demanda).

4º) La parte actora ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. (en adelante, ING) interpuso la demanda que da vida a esta 'litis' en reclamación de un total de 23.303,93 euros por los siguientes conceptos:

a) 22.008,11 euros por recibos de renta impagados a la fecha de terminación del contrato (24 de noviembre de 2008) una vez aplicada la fianza de dos mensualidades al pago parcial de las rentas impagadas.

b) 1295,82 euros por ocupación indebida del local entre el 25 de noviembre de 2008 (fecha en que debió de terminar el contrato) y el 12 de diciembre de 2008 (fecha del depósito de las llaves en Notaría), calculada mediante la aplicación de la renta mínima pactada.

5º) Frente al primer pedimento de la actora, la demandada se opuso alegando ciertos incumplimientos de la demandante , entre ellos los derivados de su gestión como propietaria del centro comercial donde se asentaba el local, y en particular lo relativo a su difusión publicitaria del mismo y labores de publicidad y marketing. Asimismo indica que nada deben de pagar desde el 25 de noviembre pues fue la actora la que no quiso aceptar las llaves, no teniendo más remedio la demandada que depositarlas notarialmente.

6º) En síntesis, la sentencia recurrida se pronunció de la siguiente forma:

A/ En primer lugar, rechazó la pretensión de la demandante de que se condenase a los demandados al pago de la parte proporcional de renta devengada desde la terminación del contrato el 25 de noviembre hasta la fecha del depósito de las llaves en notaría (12 de diciembre) por entender, en sustancia, que la arrendataria, mediante el documento 14 de la demanda (de fecha 25 de noviembre) antes descrito, ofreció expresamente a la actora la devolución de las llaves pero que esta no las aceptó pura y simplemente, sino que, por el contrario, mediante el escrito que dirigió a la arrendataria en fecha 30 de noviembre, establecía condiciones a la aceptación de la devolución de las llaves, imponiendo una muy concreta forma: ' suscribiendo el pertinente documento en el que se deje constancia expresa de las acciones que corresponde a la Propiedad para reclamar las cantidades adeudadas, incluidos los daños y perjuicios que pudieran corresponder como consecuencia de daños en el Local y otros incumplimientos, o poniéndose al corriente de todas sus obligaciones contractuales, en cuyo caso no se hará la expresa reserva'.Considera la sentencia que la actora no admitía la devolución de las llaves sin más, sino que solo las aceptaba, aun habiendo finalizado ya el contrato, si la arrendataria suscribía un documento tendente a lograr un reconocimiento de deuda. Considera la titular del Juzgado de Primera Instancia que no se trataba de un a aceptación incondicionada o sin perjuicio de las acciones que correspondiera en su caso a las partes, y que fue por eso por lo que el arrendatario tuvo que acudir al Notario. Por tal motivo no procedía que el arrendatario abonase ninguna cantidad entre el periodo de 25 de noviembre a 12 de diciembre.

B/ En segundo lugar, señala que efectivamente MARBER S.C. no pagó las rentas que reclama la actora y que adeudaría por este concepto 22.008,11 euros. Sin embargo, considera que no estaríamos ante un simple arrendamiento de local o de dependencia no destinada a vivienda, sino que nos encontraríamos ante un arrendamiento complejo, que deriva del hecho de insertarse el local arrendado dentro de un centro comercial gestionado por la propiedad y destinado no solo al comercio sino a la explotación de negocios de ocio beneficiándose de la afluencia de gente unos negocios con otros. Señala que según se desprende del contrato, el arrendatario asume obligaciones específicas que no suelen recogerse en un contrato de arrendamiento de local 'al uso' (comunicación de rendimientos a fin de calcular la renta variable, contribución a los gastos generales del Centro), debe entenderse en lógica reciprocidad que la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada no solo se extiende al local objeto de arriendo sino también a los elementos comunes del centro comercial. Y considera que si bien la obligación de publicitar el Centro comercial y las labores de publicidad y marketing no constan expresamente en el contrato de arrendamiento suscrito con MARBER S.C., es lo cierto que de la propia conducta de la demandante se desprendería que ésta sí que asumía la obligación de publicitar correctamente el centro aunque curiosamente, conforme a la estipulación quinta del contrato los gastos derivados de ello eran satisfechos por los arrendatarios. El hecho de que en el contrato se estableciese una renta variable que venía determinada por el nivel de ingresos del local, permite apreciar una conexión entre ambas obligaciones, la de publicidad a cargo de la arrendadora y la de pago de renta del arrendatario. La juez considera que la escasa afluencia de público al Centro comercial durante sus cuatro primeros años de vida, unida a otra serie de circunstancias permitiría apreciar que ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. había incluido su obligación de dotar al Centro comercial de una adecuada publicidad, lo que lleva a la juzgadora a moderar conforme al art. 1103 del Código Civil la cantidad a pagar por la parte arrendataria en concepto de rentas adeudadas, fijándolas en 16.000 euros.

7º) El recurso de apelación que interpone ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. se basa en resumen en los siguientes argumentos:

A/ Que sí procede condenar a los demandados al pago de las sumas reclamadas en concepto de ocupación del local hasta el día 12 de diciembre 8 depósito de llaves en Notaría) por cuanto que el documento 15 de la demanda acredita que ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. estaba dispuesta a aceptar las llaves y así se lo comunicó a los demandados, y fueron estos los que no restituyeron las llaves tal y como estaban obligados impidiendo que la actora no las recuperase ( y con ellas la posesión de su local) hasta el 12 de diciembre. Que en el documento 15 de la demanda no se contiene ninguna condición adicional a cumplir por los demandados para la entrega de las llaves sino que lo único que se hace es consignar un reconocimiento del derecho de la parte arrendadora para reclamar en vía judicial los incumplimientos en los que había incurrido la apelada.

B/ Que no procede la moderación del importe de rentas adeudado porque la publicidad del Centro comercial no es una obligación contractual del contrato de arrendamiento , menos todavía una obligación principal, por lo que no cabe invocar la exceptio non rite adimpleti contractuspara moderar el importe adeudado. Que si bien es cierto que la actora asume las tareas de publicidad del Centro comercial esta sería una obligación accesoria pero nunca una obligación contractual principal del contrato de arrendamiento, en cuyo tenor nada se dice al respecto, por lo que un eventual cumplimiento deficiente de esta obligación no puede ser opuesta por el arrendatario para dejar de cumplir su obligación principal derivada del contrato de arrendamiento como es el pago de rentas.

Alega también que la inadmisión por la Titular del Juzgado de Primera Instancia de cierta prueba documental que pretendió adjuntar en la audiencia previa le ha causado indefensión: a tal efecto aporta esos documentos junto con su recurso y solicita que se admitan en segunda instancia. Finalmente alega que la prueba practicada acreditaría que la actora sí ha realizado labores de promoción y que en ningún caso el descenso de ventas de la demandada derivaría de la falta de actividad publicitaria de la demandante sino de la crisis generalizada que afecta al sector.

8º) Frente a este recurso la parte apelada realiza una serie de alegaciones que en síntesis apoyan los argumentos de la sentencia recurrida antes expuestos. Insiste en que fue ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. la que se negó a recibir las llaves lo que obligó a la demanda a depositarlas notarialmente, y que la parte actora infringió gravemente su obligación de marketing y gestión publicitaria del centro comercial, a la cual estaba obligada, así como otras obligaciones, como las derivadas de diversas infraestructuras. Consideraba que debían inadmitirse los documentos que pretendió aportar la demandante en la audiencia previa.

9º) Esta Sala mediante Auto de fecha 9 de noviembre de 2012 inadmitió la documental referida que la parte recurrente pretendía adjuntar también en segunda instancia. Dicho Auto es firme.

SEGUNDO.-Comenzaremos por la cuestión de a reclamación de cantidades pretendidamente devengadas desde la fecha de terminación del contrato (25 de noviembre) y la fecha del depósito de las llaves que ante Notario realizó la parte arrendataria (12 de diciembre) que reclama la parte apelante.

Ya ha quedo expuesto en el fundamento de derecho anterior lo acontecido: el contrato terminaba el 25 de noviembre; en esa fecha la parte arrendataria dirigió un burofax a la actora ( documento 14 de la demanda) en el que ofreció expresamente a la actora la devolución de las llaves, el cual fue contestado por ING mediante el escrito que dirigió a la arrendataria en fecha 30 de noviembre, en la que indicaba que aceptaba la devolución de las llaves, pero que eso debería hacerse ' suscribiendo el pertinente documento en el que se deje constancia expresa de las acciones que corresponde a la Propiedad para reclamar las cantidades adeudadas, incluidos los daños y perjuicios que pudieran corresponder como consecuencia de daños en el Local y otros incumplimientos, o poniéndose al corriente de todas sus obligaciones contractuales, en cuyo caso no se hará la expresa reserva'.

La juez 'a quo' interpreta estos documentos estimando que la actora no aceptó pura y simplemente la devolución de las llaves sino que, pese a que el contrato estaba terminado ya, pretendió introducir condiciones sobre la forma y manera de proceder a la aceptación de la devolución del local, introduciendo una suerte de reconocimiento de deuda. Por el contrario, la recurrente señala que el documento 15 de la demanda lo que objetiva es su disposición a aceptar las llaves y que esa referencia del documento alude tan solo a una reserva de alas acciones que le brinda el ordenamiento, por cuanto el arrendatario pretendía quedar dispensado de su obligación de pago mediante la entrega de las llaves.

El problema subyacente es por lo tanto si existió o no una 'mora accipiendi' determinante de que el arrendatario tuviera que depositar las llaves ante el Notario. Efectivamente, si bien en nuestro caso concurre la peculiaridad de que la obligación pendiente no derivaba de un contrato en vigor sino que era inmanente a la propia terminación de la relación locaticia (la devolución de la cosa arrendada), consideramos que no existe obstáculo para aplicar la doctrina de la ' mora accipiendi', señalando que la «mora accipiendi» supone que se dé una obligación vencida ( en este caso, como decimos, derivada de la propia extinción del contrato locaticio, que obliga al arrendatario a restituir la cosa arrendada) para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor, y que éste no acepte la prestación o, en general, no coopere al cumplimiento de la obligación, sin justificación legal para ello. O, dicho en palabras del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 30-5-1986, la figura jurídica que la doctrina científica y jurisprudencial conoce por el nombre de mora del acreedor o 'mora accipiendi', exige los siguientes requisitos: a) Una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor. b) La realización por el deudor de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación. c) Y, finalmente, la falta de cooperación por parte del acreedor sin justificación legal alguna al cumplimiento de la obligación, determinando con ello su incumplimiento. Los efectos principales de esta figura de la 'mora accipiendi' son la exclusión de la mora del deudor, y también la atribución al acreedor del riesgo de la pérdida de la cosa. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 9 de Noviembre de 1998 , citando la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Junio de 1979 establece que si bien cualquier acreedor no tiene obligación de recibir la prestación a que se hubiere comprometido su deudor, tienen en cambio la obligación de no impedir que éste se libere de su sujeción, de manera que si pone obstáculos a esto, debe sufrir las consecuencias a virtud de la mencionada 'mora accipiendi', excluyendo la mora del deudor.

En nuestro caso coincidimos plenamente con el parecer de la juez 'a quo', estimando que ante la intimación realizada a la terminación del contrato por la parte arrendataria para que se procediera por la actora a la aceptación de las llaves (véanse los términos del documento 14 de la demanda), la arrendadora contestó con un borofax (el documento 15 de la demanda) en la que lejos de limitares a indicar el lugar donde la arrendataria podía depositar las llaves del local, exigió que ello se hiciera mediante la suscripción por la parte arrendataria de un documento ' en el que se deje constancia expresa de las acciones que corresponde a la Propiedad para reclamar las cantidades adeudadas, incluidos los daños y perjuicios que pudieran corresponder como consecuencia de daños en el Local y otros incumplimientos, o poniéndose al corriente de todas sus obligaciones contractuales, en cuyo caso no se hará la expresa reserva'.

Recordemos que el contrato de arrendamiento había llegado ya a su fecha de finalización, es decir, estaba terminado. Por consiguiente, habiendo puesto a su disposición las llaves el arrendatario, el arrendador ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. debía aceptarlas de forma inmediata y sin condición alguna, sin perjuicio de las acciones que ostentase a su favor para la reclamación de las rentas pendientes o cualquier otro concepto que considerase que conforme al contrato locaticio adeudaban los arrendatarios. El que por el contrario la arrendadora ING subordinase la aceptación de la entrega del local a la firma por parte del arrendatario de un documento en el que hiciera una suerte de expreso reconocimiento a favor de la actora de la existencia de acciones a su favor para reclamar 'los daños y perjuicios que le pudieran corresponder', así como ' por otros incumplimientos' (expresión ésta sumamente ambigua que supondría entregar a la actora poco menos que un cheque en blanco) determina plenamente justificado que la arrendataria no las aceptase y optase por el depósito notarial de las llaves, patentizando de esta forma la realidad de su voluntad de restituir el local de forma pura y simple, sin perjuicio de las acciones que creyese ostentar el arrendador.

Por consiguiente este motivo de recurso se desestima.

TERCERO.-Mejor suerte, por el contrario, ha de correr el siguiente motivo de recurso, relativo a la improcedencia de la moderación del importe adeudado por los arrendatarios en concepto de rentas, que ha llevado a cabo la Titular del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño con base en el artículo 1103 del Código Civil y sobre la base de que por parte de la arrendadora ING también existiría incumplimiento parcial de sus obligaciones, al no haber llevado a cago de forma adecuada su deber de publicitar el Centro comercial y realizar la necesaria campaña de marketing y publicidad para atraer al público.

Sin perjuicio de que esta Sala debe reconocer tanto la dificultad jurídica de la cuestión debatida como la esmerada argumentación de la sentencia recurrida, debe al mismo tiempo manifestar su discrepancia con la misma, especialmente porque toda ella parte de una premisa con la que estamos en desacuerdo, como es la afirmación de que el contrato que nos ocupa, más que un contrato de arrendamiento de local de negocio, es con contrato complejo o que disciplina relaciones jurídicas complejas. Creemos por el contrario que no es así, y que el contrato objeto de esta 'litis' no deja de ser un contrato para uso distinto de vivienda (de los aludidos en el artículo 3 LAU , en concreto un contrato locaticio de local de negocio), por más que el hecho de ubicarse el local arrendado en un centro comercial determine la inclusión de ciertas cláusulas i que no alteran ni modifican sustancialmente la esencia del contrato, o por más que no se haya fijado una cantidad fija de renta, sino que se haya optado por el establecimiento de una renta variable consistente en un porcentaje sobre ganancias, con establecimiento de un mínimo a cobrar por el arrendador (renta mínima garantizada). No resultan suficientes estas peculiaridades, introducidas por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( artículos 4.3 LAU y 1255 del Código Civil ), para modificar la naturaleza del contrato, el cual sigue teniendo por objeto la cesión de uso de un local para el negocio que les propio, a cambio de un precio cierto mensual fijado en dinero: esto es, un arrendamiento de local de negocio.

A este respecto, por contrato de arrendamiento complejo se considera, tal como lo define la STS de 2 de febrero de 2000 como 'El arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia ( SS. 29 mayo 1950 , 26 marzo 1979 , 29 diciembre 1986 y 31 marzo 1993 ) o complementarias de ella (S. 18 abril 1989 )'. Por su parte el concepto de relación jurídica compleja se encuentra delimitado por la jurisprudencia desde la STS de 9 de mayo de 1950 cuando señala que ' son relaciones jurídicas complejas aquéllas en las que la relación principal está interferida por pretensiones o pactos esenciales no accidentales, pertenecientes a contratos distintos o formas locativas de distinta naturaleza'. A la vista de estas dos delimitaciones de la jurisprudencia el contrato de arrendamiento complejo puede ser definido de forma definitiva en los términos señalados por la muy relevante Sentencia de la Audiencia Provincial Barcelona sección 13ª de 23 de junio de 2011 como ' aquel que está constituido por un conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el artículo 1255 del Código Civil , y que por su naturaleza principal y características, no constituyen un arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de local'.

Si se compara esta definición con el contenido del contrato objeto de este proceso no cabe duda alguna de que estamos ante un contrato típico de arrendamiento de uso distinto de vivienda, previsto en el artículo 3 LAU , pues se trata de un contrato que permite el uso de una edificación cuyo destino es el desarrollo en su interior de una actividad comercial. Todas las cláusulas del contrato son propias de un contrato de arrendamiento ordinario, al describirse tanto el local como el uso pactado para el mismo, el plazo de duración, la renta, las cantidades asimiladas a renta, la fianza ( cláusula 12) y sus garantías adicionales, las obras (cláusula novena), la cesión y subarriendo ( vide cláusula séptima) o las causas de resolución, cuestiones todas ellas que se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos , a cuyas disposiciones se remite con preferencia a lo dispuesto en el Código Civil y en defecto de lo pactado ( cláusula 24) siendo por otro lado frecuentes en el texto del contrato la remisión a expresos artículos de esta norma, como prueba evidente añadida del carácter de arrendamiento sometido a la legislación especial del contrato concertado por ambas partes.

Las diferentes previsiones contractuales son complementarias de la obligación principal de arrendamiento asumidas por cada uno de los contratantes, o dicho de otro modo, carecen de la independencia, y del carácter principal que el concepto de 'complejidad' exige para que pueda ser desvirtuado al régimen jurídico propio del contrato arrendaticio. Lógicamente tales previsiones se deben de poner en relación con el hecho de que el local no se halla aislado sino que se integra en un centro comercial, por lo que deben establecerse igualmente normas comunes de actuación para un adecuado desarrollo de la actividad en el complejo comercial, pero tales previsiones, como el hecho de que se haya pactado una renta variable con fijación de una renta mínima garantizada, no alteran en modo alguno la consideración del contrato como arrendamiento, pues en todo caso son secundarias a la obligación principal de cesión temporal del uso de un inmueble a cambio del pago de una renta. Las cláusulas que hacen peculiar este contrato en relación a un contrato de local tipo, son cláusulas ligadas en atención tanto a la forma de renta pactada como a la integración del local dentro de un centro comercial y destinadas al desarrollo de una actividad ordenada y uniforme en dicho centro, sin que ello afecte a la autonomía del arrendatario en relación a su propio negocio. Las facultades que en el contrato se reservan a la arrendadora sobre la documentación y contabilidad de la empresa arrendataria tienen su justificación en la especial determinación de la renta, pues junto a una renta mínima garantizada existe una renta variable que consiste en el 6% de la cifra de ventas de ese local. En todo caso, esas peculiaridades amparadas en el ejercicio de la autonomía de la voluntad como fuente reguladora de esa relación contractual, no desvirtúan la causa o función económico- social del contrato de arrendamiento pues sigue existiendo el intercambio de la cesión del uso del local para el ejercicio de una actividad comercial por un precio.

Al respecto de todo lo que exponemos, por su interés y palmaria similitud con el caso que nos ocupa, transcribiremos la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13 de 23 de junio de 2011 : ' Respecto a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las partes en fecha 4 de abril de 2006, no considera el Tribunal que nos hallemos, ante un arrendamiento complejo, pues como señaló el Tribunal Supremo en la Sentencia de 2 de febrero de 2000 'El arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia ( SS. 29 mayo 1950 , 26 marzo 1979 , 29 diciembre 1986 y 31 marzo 1993 ) o complementarias de ella ( S. 18 abril 1989 )'. Señalando la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1950 que 'son relaciones jurídicas complejas aquéllas en las que la relación principal está interferida por pretensiones o pactos esenciales no accidentales, pertenecientes a contratos distintos o formas locativas de distinta naturaleza.' Así, definido el 'contrato de arrendamiento complejo' como aquel que está constituido por un conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el artículo 1255 del Código Civil , y que por su naturaleza principal y características, no constituyen un arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de local ( Sentencias de 6 de abril y 19 de diciembre de 1960 , 30 de octubre de 1961 , 9 de febrero de 19621 10 de junio de 1969 y 10 de octubre de 1988 ); no es posible subsumir en dicho concepto la relación arrendaticia que nos ocupa, cuya simplicidad es manifiesta, dado que las diferentes condiciones añadidas a la principal obligación contraída, son complementarias de aquélla, en cuanto vienen a regular aspectos, circunstancias o supuestos íntimamente relacionadas con la cesión de los locales, y subordinadas a la existencia de esa cesión, sin la cual no sería posible su existencia autónoma; o dicho de otro modo, carecen de la independencia, y del carácter principal que el concepto de 'complejidad' exige para que pueda ser desvirtuado al régimen jurídico propio del contrato arrendaticio.

En general, la tendencia dominante es la de no apreciar que la complejidad del clausulado en contratos de este tipo, que por ejemplo incorporan otras cláusulas ajenas a un contrato de arrendamiento puro, comporte la sustracción del contrato al ámbito de aplicación de la LAU , siempre que la causa económica del contrato siga siendo en lo esencial la cesión temporal del uso de un inmueble a cambio del pago de una renta.

En este sentido, esta Sala no comparte la apreciación de que, por el hecho de que el arrendatario deba someterse a un determinado horario de atención al público o deba asumir otras cargas conectadas con la ubicación del local en un centro comercial, quede desvirtuada la naturaleza locativa del contrato. Así las cosas, es claro que pese a las servidumbres derivadas de la integración del local en un centro comercial, no por ello se priva al arrendatario de su independencia organizativa para instalar el negocio que ha tenido por conveniente y explotarlo con total capacidad de auto organización en cuanto a medios humanos y materiales. De ahí que no se pueda coincidir con la Sentencia dictada en el procedimiento que considera que el negocio del arrendatario no era autónomo, sino mera secuela o parte integrante de un negocio más amplio como es el centro comercial, al que considera negocio matriz.

En el caso el arrendatario tenía plena independencia en la explotación del local arrendado, no existiendo una explotación conjunta del local arrendado ni del centro comercial en que se ubica, siendo el arrendatario quien explotaba con absoluta independencia el local arrendado estableciendo el personal que por su exclusiva cuenta deba atenderlo durante todo el horario dentro de las normas y eficaz atención al público que de manera general se establezcan para todo el Centro Comercial. En opinión de esta Sala la autonomía empresarial del arrendatario era obvia, y el hecho de que, por su especial ubicación, debiera atenerse a determinados horarios de apertura y cierre, o a otras limitaciones derivadas del reglamento de régimen interior del centro comercial, no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes.

Esta conclusión es la que suscribe la más reciente jurisprudencia menor que se ha enfrentado a supuestos similares desde el marco aplicativo de la actual LAU/1994. Así, la SAP Alicante 13 de mayo de 1999 , en un caso muy similar al que nos ocupa, de arrendamiento de local de negocio sito en un centro comercial, señala cómo 'las cláusulas del contrato litigioso que se refieren a las facultades de dirección de la mercantil arrendadora tienen su justificación en la peculiaridad de la ubicación del módulo 20, objeto del contrato, en el interior de un Centro Comercial. Esa especial ubicación aconseja que deba armonizarse la actividad comercial del local arrendado con la actividad comercial general de todo el Centro. Por otro lado, las facultades que en el contrato se reservan a la arrendadora sobre la documentación y contabilidad de la empresa arrendataria tienen su justificación en la especial determinación de la renta, pues junto a una renta mínima garantizada existe una renta variable que consiste en el 6% de la cifra de ventas de ese local. En todo caso, esas peculiaridades amparadas en el ejercicio de la autonomía de la voluntad como fuente reguladora de esa relación contractual, no desvirtúan la causa o función económico- social del contrato dearrendamiento pues sigue existiendo el intercambio de la cesión del uso del local para el ejercicio de una actividad comercial por un precio'. En sentido parecido, cabe citar la SAP Baleares 15 de febrero de 1999 , en la que se lee cómo 'el contrato suscrito el 1 de febrero de 1994 entre las partes litigantes tiene por objeto el arrendamiento del local propiedad de la parte actora y al mismo se dedican las primeras ocho cláusulas, estipulándose, entre otros extremos, la cuantía de la renta y su revisión anual, el plazo del arrendamiento: cinco años, el destino del local, la prohibición de ceder o subarrendar, etc. Como se afirma por el Juez «a quo», la claridad de las mencionadas cláusulas no deja lugar a dudas sobre la existencia de un contrato de arrendamiento y su contenido, de tal forma que se establecen de forma expresa e indubitada el objeto del arriendo, su precio y las distintas obligaciones del arrendador y arrendatario. El hecho de que, además, se incluyan en el documento otra serie de cláusulas referidas a las relaciones comerciales y de colaboración entre las partes, derivadas del hecho de la ubicación del local en un centro comercial no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes'.

Sentado que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda del artículo 3 de la LAU (arrendamiento de local de negocio) regido por las normas que las partes han tenido a bien otorgarse ( artículo 4.3 LAU ) y en su defecto por la LAU, habrá que estar a lo pactado, y a las obligaciones que principalmente definen a este contrato, entrega del uso del local (y mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del mismo) para el arrendador, y pago de la renta para el arrendatario.

La juez 'a quo' considera probado que el arrendatario ha impagado rentas, extremo que no se discute, pero modera su importe sobre la base de que el arrendador, por su parte, habría incumplido la obligación de publicitar no el local del arrendatario, sino el Centro comercial donde este se ubica, lo que determinaría un defecto de cumplimiento por su parte. Por consiguiente, es claro que en la medida en que la juzgadora modera la obligación principal del arrendatario sobre la base de un cumplimiento inadecuado del demandante de dicha obligación publicitaria, considera que ésta (el deber de publicitar el Centro comercial) era no ya una obligación contractual dimanante del contrato de arrendamiento, sino una obligación principal del arrendador, consecuencia que extrae, precisamente, de su afirmación anterior de que no estamos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio 'al uso' sino ante un arrendamiento complejo o que establece relaciones jurídicas complejas.

Sin embargo, ya hemos explicado que no compartimos este punto de vista y que consideramos que estamos ante un arrendamiento de local. Por ende, no creemos que la obligación de publicitar el Centro comercial esté comprendida dentro de las obligaciones del arrendador en este contrato, y mucho menos que se trate de una obligación principal del mismo, equiparable de alguna forma o contrapuesta en alguna medida a la obligación de pago de rentas del arrendatario. La obligación del arrendador fue la de entrega del local y la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de dicho local, el cual era el objeto del contrato, no el Centro comercial. El demandado cumplió dichas obligaciones, por lo que no existe causa para minorar el importe que adeuda el arrendatario en concepto de rentas y /o cantidades asimiladas. Avala nuestra tesis de que el hacer publicidad del Centro comercial no se comprendía dentro de las obligaciones locaticias del arrendador el hecho, harto relevante, de que en el contrato en ningún momento se menciona, ni siquiera de una forma indirecta, esta obligación de publicidad o marketing del Centro comercial, por lo que en modo alguno es dable supeditar la obligación de pago de rentas del arrendatario, que disfrutó del uso del local que le brindó el arrendador, al hecho de que el arrendador, en su calidad no de arrendador sino de titular del Centro comercial, presuntamente no haya otorgado la necesaria publicidad al Centro comercial.

La consecuencia de lo que exponemos es que el recurso haya de estimarse en este extremo, lo que conduce a que la condena del arrendatario ha de ser al pago de todas las rentas y asimiladas devengadas hasta el 24 noviembre de 2008 reclamadas (22.008,11 euros) sin minoración de clase alguna.

CUARTO.- Respecto de las costas procesales, las de primera instancia, tanto por la dificultad jurídica (serias dudas de hecho) que hemos explicitado a lo largo de esta resolución, como por el hecho de que la demanda solo se ha estimado parcialmente, han de imponerse a cada parte las ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad ( artículo 394 Ley de Enjuiciamiento Civil ). En cuanto a las de segunda instancia, la estimación parcial del recurso impone la misma solución de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 de la Ley Rituaria Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L. contra la sentencia de fecha 18 de junio de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Logroño , en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 1889/2009 de que dimana el Rollo de Apelación de esta Audiencia Provincial nº 503/12, debemos revocarla y la revocamos, dejando sin efecto el fallo de la misma en la parte que condena a los demandados de forma solidaria a pagar al demandante en 16.000 euros, y en su lugar debemos condenar y condenamos a MARBER S.C., DON Constancio y DON Marco Antonio de forma solidaria a abonar a la demandante la suma total de 22.008,11 euros, manteniendo los restantes pronunciamientos del fallo de la sentencia recurrida.

Sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.