Sentencia CIVIL Nº 104/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 265/2021 de 07 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIEZ DE MALAGA .

JUICIO VERBAL SOBRE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO Nº 1123/20

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 265/2021.

SENTENCIA NÚM. 104/2022

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 7 de marzo de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número diez de Málaga , sobre desahucio arrendaticio urbano por impago de renta, seguidos a instancia de BUILDINGCENTER S. A. U.representada por el procurador de los Tribunales Don Mauricio Gordillo Alcalá Y y asistida del letrado Don Rafael Miguel Sánchez contraDOÑA María Angelesrepresentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rosa Ropero Rojas y asistida por el letrado Don Juan Carlos Narbona Gemar ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Diez de Málaga dictó sentencia de fecha 16 de diciembre de 2020 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente :

1. Debo estimar y estimo la demandainterpuesta por la representación procesal de BUILDINGCENTER S.A.Ucontra DOÑA María Angelesy en consecuencia declaro resuelto el contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento de fecha 8 de julio de 2013 novado con fecha 7 de agosto de 2018 sobre la vivienda sira en CALLE000 nº NUM000, NUM001 Málaga , condenando a la demandada al desalojo del mismo , dejándolo libre y expedito a disposición de la parte actora , con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en la fecha fijada 24/03/2021 a las 9:30 horas , en caso de no verificarlo voluntariamente .

2.- Se condena a DOÑA María Angelesa abonar al actor las rentas que se devenguen y no se abonen hasta el efectivo desalojo de la vivienda , tomando como base de liquidación la cantidad de 105 euros mensuales ( consta en los autos abonado con fecha 31/07/ 2020 la cantidad de 930 euros , con fecha 29/10/2020 la cantidad de 419 euros y con fecha 27/ 11/ 2020 la cantidad de 210 euros ).

3. Se condena a la demandada al pago de las costas del presente procedimiento.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la parte demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese., oponiéndose en el trámite conferido al recurso presentado en base a las alegaciones que se contienen en su escrito . Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento en forma a la parte y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltma. Sra. MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO quien expresa el parecer de esta Sala .Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día uno de marzo de 2022.

Fundamentos

PRIMERO.-Debe recordarse que en la demanda rectora de este pleito la entidad Buildngcenter ejercita frente a Doña María Angeles la acción de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas debidas, y acumuladamente, la acción personal en reclamación de las rentas adeudadas al amparo del articulo 250.2.1º LEC interesando se declare resuelto el contrato de arrendamiento que liga a ambas partes antes referido de fecha 7 de agosto de 2018 novado el día 7 de agosto de 2018 sobre el inmueble sito en CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Málaga pactándose una renta inicial de 105 euros y se condene a la demanda a que le abone la cantidad correspondiente a la renta dejadas de abonar en la fecha de interposición de la demanda, siendo las impagadas hasta esa fecha 29 de julio de 2020 las correspondientes a los meses de noviembre de 2019 a julio de 2020 .

La demandada se opone a la demanda deducida por cuanto manifiesta haber abonado las rentas encontrándose en el acto de la vista al corriente en el pago de todas las rentas solicitando la enervación de la acción de desahucio .

Tras la tramitación pertinente se dicta sentencia por la juzgadora a quo se dicta sentencia en la cual se estima la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento de fecha 8 de julio de 2013 novado con fecha 7 de agosto de 2018 sobre la vivienda sira en CALLE000 nº NUM000, NUM001 Málaga , condenando a la demandada al desalojo del mismo , dejándolo libre y expedito a disposición de la parte actora , con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en la fecha fijada 24/03/2021 a las 9:30 horas , en caso de no verificarlo voluntariamente y asimismo se condena a la Señora María Angeles a abonar al actor las rentas que se devenguen y no se abonen hasta el efectivo desalojo de la vivienda , tomando como base de liquidación la cantidad de 105 euros mensuales ( consta en los autos abonado con fecha 31/07/ 2020 la cantidad de 930 euros , con fecha 29/10/2020 la cantidad de 419 euros y von fecha 27/ 11/ 2020 la cantidad de 210 euros ).Todo ello con expresa condena en costas .

SEGUNDO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante, demandada en el procedimiento principal interesaba en su recurso se estimase el recurso de apelación deducido recovando la sentencia dictada y se dicte nueva resolución por la cual se desestime íntegramente las pretensiones deducidas por la parte demandante , adjuntando los recibos correspondientes al pago de las rentas de Diciembre de 2020 y Enero de 2021, y ello por cuanto alega , que tal y como reconoce la actora en el acto de la vista , las rentas , al momento de celebración de la misma se encontraban abonadas estando la Sra María Angeles al corriente en el pago de todas las cantidades que pudieran deberse , y por ello solicita la enervación de la acción , y en cuanto al requerimiento de pago , afirma que no se ha producido un requerimiento de pago efectivo y de forma fehaciente , como marca la jurisprudencia y el ordenamiento jurídico , pues se hace referencia a una comunicación postal , que en ningún momento le llegó la Señora María Angeles , como se pone de manifiesto en el Fundamento de Derecho Primero de la Sentencia Recurrida , se dejó solo un aviso , sin que el requerimiento previo no se ha cumplido ni en cuanto al fondo ni en cuanto a la forma , por no acreditar el medio utilizado una notificación fehaciente como certificado ni burofax ... siendo la primera que ha tenido conocimiento de la notificación o requerimiento a través de la notificación de la demanda , y habiendo reconocido incluso la propi actora en el acto del juicio que está al corriente de todas las cantidades reclamadas , y trayendo colación la situación que atravesamos desde marzo de 2020 en que la situación socio sanitaria esta dificultando a la población realizar una vida normal , incluso suspendiendo plazos administrativos y judiciales , por lo que la realización trámites se ha complicado en exceso, sin que nunca haya tenido intención la demandada de no pagar.

La parte actora se opuso al recurso deducido interesando se dicte sentencia por la que se desestime el recurso de apelación planteado confirmando la sentencia por su propia fundamentación con condena en costas de la alzada al apelante . Afirma que las alegaciones vertidas en el recurso no logra desvirtuar el acertado razonamiento contenido en la sentencia recurrida , sin que en el supuesto que nos ocupa quepa la enervación pretendida al haber requerido de forma extrajudicial con mas de un mes de antelación a la interposición de la demanda , y en el supuesto que nos ocupa conforme a lo dispuesto en el art. 9 y ss de la Ley 29/ 1994 de LAU , procedió a requerir de pago al demandado , por lo que la arrendadora con una antelación previa de mas de treinta días requirió a la demandada , dejando aviso en la vivienda de la recurrente con fecha 23 de enero de 2020 , realizándose por tanto la comunicación de manera fehaciente , tal y como queda acreditado mediante documento nº 7 de la demanda . A mayor abundamiento alega que a la fecha de interposición de la demanda , ni tras el emplazamiento se habían abonado las rentas , y de cualquier forma la notificación fehaciente conlleva la imposibilidad de enervación , sin que la situación de pandemia justifique el impago anterior por cuanto el impago de rentas arrastra desde noviembre de 2019.

TERCERO.-Delimitado en los términos precedentes las pretensiones de las partes en esta segunda instancia y analizado lo actuado en la primera, compartimos la decisión adoptada en la sentencia apelada, cuya argumentación no ha quedado desvirtuada mediantes las alegaciones del recurso, por lo que debe anticiparse que el recurso se va a desestimar, tal como analizaremos a continuación. Aun cuando es sabido que evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: ' Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). '.

A mayor abundamiento hemos de reseñar como el artículo 22 de la LEC, referido a la 'Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio'. En su número 4 el precepto establece que 'Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio'. Y añade la norma que 'Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación'. Y el punto 5 concluye que 'La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador'. Lo cierto es que, conforme a la doctrina jurisprudencial surgida en relación con dicho artículo de la Ley Procesal, debe ponerse en relación el requerimiento con el citado artículo 22.4 y concluir que dicho precepto exige: que la comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; que ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; que ha de referirse a rentas impagadas; que debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales; y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario: que el contrato va a ser resuelto; que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo, pues el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago. El mismo Alto Tribunal entiende que no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas, y ante una obligación de pago por parte del arrendatario. Como declara la sentencia de la Sala Primera de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada. arrendadores como cantidades asimiladas a la renta.

Versa por tanto este motivo de apelación sobre la disconformidad de la apelante con los pronunciamientos del juzgador en cuanto a la validez de la comunicación remitida por comunicación postal certificada en la cual costa en fecha 23 de enero de 2020 como no entregada , dejado aviso, comunicación que consta correctamente remitida a la vivienda arrendada ,en la que se indica la deuda pendiente a la fecha pues afirma carece de eficacia a los efectos prevenidos en el art.22 LEcf 1/2000 y por lo tanto puede enervar posteriormente la acción de desahucio. La apelante trae a colación doctrina constitucional reiterada ( STS 82/2000,de 27 de marzo,145/200 de 29 de mayo, entre otras) que los actos de comunicación producen sus efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, asi como la necesidad de dar pleno cumplimento a los requisitos que para su viabilidad establecer la STS de 28 de mayo de 2014.

Consta del examen de las actuaciones siguientes extremos que resultan de interés para el examen de las cuestiones controvertidas . La demanda se funda en la falta de pago de las rentas correspondientes desde noviembre de 2019 a julio de 2020 . La demanda se presenta según consta en el justificante de lexnet el dia 29 de julio de 2020 , indicándose en la misma que la cantidad adeudada a la fecha asciende a la suma de 928,83 euros . Consta asimismo que en enero de 2020 , se remite a la demandada comunicación postal certificada la cual consta en fecha 23 de enero de 2020 como no entregado de arrendamiento , dejado aviso, remitido a la vivienda objeto del contrato ( documento nº 6 ) .Asimismo se desprende de la documental aportada que el ingreso de las cantidades adeudadas se produce después de la presentación de la demanda y en concreto el 31 de julio de 2020 , por lo cual resulta evidente que en l fecha de presentación de la demanda no es encontraba al corriente en el pago de las rentas devengadas del arriendo.

Por tanto resulta evidente , como se indica que si bien se han abonado las rentas esto lo ha sido transcurrido mas de los 30 dias y por tanto las condiciones que el articulo439.3 de la LEC exige para consignar válidamente no se acreditan, no se acreditan en el supuesto que nos ocupa , las que el artículo 22.4 de la LEC dispone que deben concurrir para que el arrendatario pueda hacer uso de la facultad de enervar la acción de desahucio. Y tales circunstancias son que se haya enervado anteriormente la acción, o que se haya requerido de pago fehacientemente con treinta días de antelación a la presentación de la demanda. Por consiguiente, la demandada no tiene la posibilidad de enervar la acción de desahucio, al haber sido reclamada con anterioridad a los treinta días a que se refiere el artículo 22.4 de la LEC y por tanto no existe pago de las cantidades reclamadas en las fechas en las que debieron hacerse , ni antes de la demanda y por tanto queda excluida la facultad de enervar la acción . A mayor abundamiento no consta que la demandada haya probado o justificado la existencia de causas justificadas que no le fuesen imputables a ella por las cuales no procedió a recoger la comunicación postal , y por tanto reúne todos los requisitos a efectos de excluir la posibilidad ulterior de enervación de la acción.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias 302/2014, de 28 de mayo; 335/2014, de 23 de junio; y 283/2019, de 23 de mayo) ha establecido los requisitos que deben reunir los requerimientos extrajudiciales de pago para evitar la posibilidad de una posterior enervación de la acción de resolución del arrendamiento por falta de pago, a saber :La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.Ha de referirse a rentas impagadas .Ha de realizarse por cantidad no superior a la exactamente debida .Debe transcurrir el plazo legalmente previsto. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. En el caso de autos la documental consistente en tal y como hemos razonado la comunicación postal certificada remitidos a la arrendatarios acredita la concurrencia de los presupuestos expuestos para el éxito de la acción de desahucio por impago de rentas y la imposibilidad de enervar . En cuanto a la comunicación, indicar que en el contrato de arrendamiento se estipula expresamente la dirección de la parte arrendataria; se ha fijado expresamente un domicilio en el contrato que coincide con el de la vivienda arrendada. Por lo que la dirección en la que se requirió a la demandada, antes de la interposición de la demanda, reclamándole la deuda por medio de comunicación fehaciente, es la correcta y se dejó aviso . Asimismo, se adjunta el informe de la oficinas de correo donde se acredita y se valida el envío, y el contenido y los términos del escrito y está certificados y justificados los intentos de comunicación a la otra parte, en la dirección correcta, intento realizado al dia siguiente ; así como el aviso para retirar el burofax .El articulo 22.4 de la LEC, se indica claramente que debe consignarse no sólo la cantidad reclamada en la demanda, sino también la que el demandado adeude en el momento de dicho pago, en el plazo que no ha verificado, además debe de concurrir la circunstancia de no existir requerimiento previo. En autos consta efectuado requerimiento mediante burofax con9 meses de antelación , siendo la comunicación postal certificada un medio idóneo , al permitir la obtención de una respuesta fácil por parte del destinatario ,Como puede observarse, la ley no establece una forma especial para dicho requerimiento , tan solo su fehaciente . Ahora bien, lo expuesto implica que se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, siempre que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad.

Es una doctrina reiterada que el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente ha de entenderse eficaz a los efectos pretendidos, no siendo preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, sino que ha de resultar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad; entenderlo de otro modo bastaría que el arrendatario adoptara una conducta pasiva para impedir que el arrendador pudiera, legítimamente, poner fin al contrato al término del mismo. Esta postura ha sido mantenida reiteradamente por este tribunal en anteriores ocasiones, entre ellas la S. 11.1.2005, en la que afirmábamos:'... ya que las notificaciones con acuse de recibo, tienen pleno valor cuando el destinatario ausente es avisado, y no comparece en las oficinas de Correos a recoger el envío, motivando que sea devuelto por caducidad . La razón es que, nadie, puede ampararse en su propia indiligencia, ni impedir con ella el buen fin de un acto receptivo. Por esa razón, la parte apelante no puede alegar que nunca recibió la primera notificación de la apelada de fecha 10 de enero de 2003, que estaba dentro del plazo del art. 10. Si no la recibió es porque no paso a recogerla. Esta Sala se ha pronunciado reiteradamente en este sentido, y también lo ha hecho el TS, baste citar las TS SS 12 y 22 Dic. 1992 '. Y otras mas recientes como las dictadas en febrero de 2022 en el RA 172/ 21 y en julio de 2021 en RA 815/ 19 .

Por otra parte es reiterada la doctrina del del Tribunal Constitucional ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada. En el mismo sentido, y entre otras resoluciones, cabe mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección Sexta, de 27 de julio de 2017, en la que se señala:

' No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado cabe imputar la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Tal criterio es seguido en materia de arrendamientos, entre otras, en SAP de Vizcaya, sec. 5ª, de 15 de junio de 2000 ; SAP de Navarra de 31 de mayo de 2001 ; SAP de Málaga, sec. 5ª, de 3 de diciembre 2004 ; y SAP de Barcelona, sec. 13ª, de 6 de abril de 2011 .

En la SAP de Madrid, sec. 21ª, de 26 de abril de 2011 se declara que no resulta admisible dicha conducta contraria a la buena fe que ha de presidir las relaciones contractuales y en concreto las arrendaticias.'.

En igual sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante ( Seccion 9º sentencia 12.04.2019 citada por el apelado en su recurso , cuando afirma . que 'Ha resultado Pasado a Lista', lo que significa que los funcionarios de correos cuando despacharon el intento de notificación dejaron constancia de ello en el acuse de recibo, dejando así mismo marca de que el envío pasa a lista de correos, lo que, como dijimos, indica que se dejó aviso en el buzón al interesado.

Y un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirado de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada. La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador.'

Por tanto La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto, destacando entre otras, la Sentencia no 31/2012 de AP La Rioja, Sección 1a, 6 de Febrero de 2012): 'un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario sino que por el contrario prueban la voluntad renuente (es decir, la renuncia a ser notificado) del mismo a recoger la documentación correspondiente.'

Destacamos del mismo modo, la Sentencia la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 15 de mayo de 2.014: 'en supuestos como el de autos en que el destinatario de una comunicación no acude a recogerla a la oficina de Correos, es decir cuando se deja caducar en el citado organismo por voluntad del destinatario, el cual ha tenido conocimiento mediante el oportuno aviso, tal posicionamiento ha de asimilarse, a efectos de su conocimiento, a su recepción, pues ésta en definitiva depende del destinatario, que es el único responsable de no llegar a conocer su contenido, ya que su actitud pasiva u obstativa de no recoger la comunicación en la oficina de correos no puede amparar su presunta ignorancia derivada de su propia conducta, decidida de manera libre y voluntaria de no querer saber nada' .

Traeremos tambien a también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, de fecha 24 de junio de 2014 'Igualmente es importante la reclamación extrajudicial que por burofax fue realizada por la actora y que se dirigió a la hoy demandada a su domicilio social, burofax que no fue entregado por no haber sido retirado de la oficina pero que tiene plena virtualidad a los efectos de interrumpir la prescripción de la acción.'En sentido semejante la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña (Sección 5a), sentencia 30.06.2017:'En definitiva, en el supuesto de autos la actora mostró la diligencia media exigible en la manifestación de su voluntad de reclamar al demandado las responsabilidades derivadas del siniestro, utilizando un medio, el burofax/ telegrama, hábil para su traslación al conocimiento del destinatario, quien tenía conocimiento de la misma previamente. Dichas reclamaciones han de considerarse suficientes a efectos de interrumpir el plazo de prescripción, pues cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditada y sí por el contrario lo está el deseo de su mantenimiento y conservación,...'

En el mismo sentido se pronuncia la audiencia Provincial de Madrid de 28 de junio de 2019b sección 20 Recurso 246/19 ' TERCERO.- Sentado lo anterior, no se discute que la demandante remitió al domicilio de la demandada, que es el que se corresponde con la vivienda arrendada, un burofax el día 25 de abril de 2.018 a la arrendataria, en el que manifestaba su voluntad de dar por finalizado el contrato el día 1 de junio siguiente y que intentado por el servicio de correos, el mismo no fue entregado a persona alguna, si bien se dejó aviso para recogerlo, sin que el mismo llegare a ser reclamado por la arrendataria.En consecuencia, la demandante sí ha cumplido en la forma que le es exigible la obligación que le impone el artículo 10 de la LAU , en cuanto efectuó en tiempo y forma el trámite necesario para que la demandada pudiera ser notificada fehacientemente de dicha voluntad de dar por finalizado el contrato, habiendo utilizado un medio perfectamente idóneo para permitir su recepción por el destinatario y si ésta no llegó a producirse hasta la fecha que indica la arrendataria lo fue por decisión unilateral suya.En consecuencia y contrariamente a lo que sostiene la apelante, no se le puede imponer a la parte actora la obligación de justificar la concreta recepción de su comunicación por la arrendatarias, siendo suficiente con la constancia de la actuación idónea desarrollada en orden a que su voluntad llegare efectivamente a conocimiento de su destinatario, lo que en este caso quedó suficientemente satisfecho mediante el sistema utilizado al efecto. Como acertadamente señala la sentencia de primera instancia, no puede quedar al arbitrio de la destinataria la recepción de dicha comunicación por cuanto, con ello se desvirtúa y desnaturaliza el alcance y finalidad de dicha comunicación.'

La la aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos comporta que el requerimiento deba entenderse eficaz, por cuanto a la arrendataria no ha justificado en modo alguno que la falta de recepción respondiera a motivos ajenos a su voluntad o propia pasividad. Es cierto y así consta que el burofax remitido al domicilio de la finca objeto nunca fue recibido, constando en la certificación , una primera notificación del mismo y una segunda tras lo cual se dejó aviso , aviso que la parte al sver , pudo acudir a las oficinas de correos y efectuar las comprobaciones oportunas ; constando como en el burofax por el que efectuaba requerimiento de pago de las rentas debidas en tal momento se le advertía del ejercicio de las acciones judiciales oportunas de no hacer frente a la obligación de pago en el plazo desde la recepción del mismo; reputándose totalmente correcta la utilización del burofax para tal requerimiento porque permite asegurar la fehaciencia de la notificación'. Y siendo un medio además idóneo para la obtención de una respuesta inmediata sin que los intentos de la parte por privar de eficacia a la referido requerimiento , sin que insistamos la demandada haya alegado ni probado causas justificadas que no le fueran imputables ppor las cuales , no procedió a recoger la referida comunicación verbal

Las obligaciones y cargas en el arrendamiento no recaen sólo sobre el arrendador, sino que el arrendatario debe colaborar en la recepción de la comunicación en casos como el presente, en que la arrendataria se encuentra ausente y se le deja aviso de la comunicación, pues, si no acude a recogerla, o a mayor abundamiento se rechaza se entenderá efectuada la comunicación. Por lo demás, no consta que hubiera habido una voluntad obstruccionista del arrendador en relación al pago - cobro - de las rentas, desprendiéndose,. Por todo lo expuesto estima la acción de resolución del contrato de arrendamiento ejercitada en la demanda, y declara resuelto el contrato concertado entre los litigantes, con la consiguiente condena de la parte demandada al desalojo de la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no sea desalojada voluntariamente;

A todo lo expuesto solo cabe añadir ante la denuncia formulada de contrario que la prueba ha sido debidamente valorada debiéndose traer a colación la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'.

De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil y con mayor énfasis en la nueva L. E. C. , que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede analizarse la valoración de la prueba por el Juzgador 'a quo' mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención de una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el Juzgador.

En el caso que nos ocupa un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a desestimar que el recurso de apelación por cuanto ningún error se aprecia en la valoración realizada por la juzgadora a quo de las pruebas practicadas en concreto la documental aportada a la que luego nos referiremos .

Por todo ello y modo de resumen solo cabe dejar constancia como materia arrendaticia, el artículo 17 de la LAU configura como causa resolutoria del contrato de arrendamiento el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente establecido, después de presentada la demanda (litispendencia). Según la doctrina, por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado otra cosa, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará, no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta, cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Y en una interpretación sociológica del artículo 3º del CC, el Tribunal Supremo recuerda - entre otras, en sentencia de 24 de julio de 2008 - que es la propia legislación arrendaticia urbana la que, en determinadas circunstancias, acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador. En la sentencia del mismo Alto Tribunal de 19 de diciembre de 2008 se declara como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. La sentencia dictada en la instancia, ahora revisada, estima en su integridad la acción ejercitada por la parte actora contra la demandada, tendente a la resolución por incumplimiento de dicha demandada del pago de determinadas rentas del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes, y, por un lado, declara resuelto el contrato de arrendamiento y ordena el desalojo de la demandada, bajo el apercibimiento de proceder a su lanzamiento judicial en otro caso, y, por otro la condena al pago de las rentas que se hayan ido devengando desde la a consignación efectuada hasta la entrega de la posesión con el interes legal del art. l1108 CC hasta la efectiva puesta a disposición del arrendador de la vivienda arrendada, todo ello con entrega de la cantidad consignada.

Respecto de la infracción del artículo 22.4 de la LEC relativo a la enervación de la acción de desahucio, por considerar que la sentencia de instancia no ha aplicado correctamente la misma, como ya se ha indicado este Tribunal no comparte tal pretensión, pues ha de tenerse en cuenta, respecto a la eficacia de la enervación, que el artículo 22.4 de la LEC, en su nueva redacción formulada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, dispone que los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas debidas por el arrendatario terminarán si el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de lo reclamado en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; añadiendo que no será de aplicación dicha posibilidad enervatoria cuando haya enervado en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiere efectuado al tiempo de dicha presentación. Por tanto, para que la enervación tenga lugar es preciso que las rentas o cantidades asimiladas debidas se abonen y que dicho pago se haga antes de la 'vista', y que no exista causa que impida la enervación; siendo causa que no permite enervar que se hubiera producido un requerimiento de pago de modo fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se haya efectuado al tiempo de presentarse la demanda. La enervación alegada no puede encontrar acogida por este Tribunal porque la prueba practicada acredita, como bien resalta el juzgador, que la demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar o consignar en tiempo y forma .

Por otra parte tal y como mantiene la parte apelada , ninguna de las alegaciones formuladas por esta en su recurso desvirtúan los acertados razonamientos esgrimidos por la juzgadora en su sentencia que esta Sal íntegramente comparte , sin que pueda tener relevancia a los efectos de este recurso la justificación del impago que realiza trayendo a colación la situación de pandemia que lamentablemente hemos venido sufriendo desde marzo de 2020 , pues lo cierto y verdad es que las rentas debidas en las que se funda su demanda de desahucio y de resolución contractual se remonta al mes de noviembre de 2019 , por lo cual el impago reiteradodel demandante nada tiene que ver con dicha situacion , pues antes de declararse la situación de alarma , ya venia desde hace meses incumplimiento con su obligación de abonar las rentas en los plazos y cantidad pactados.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso, manteniendo en consecuencia la estimación de la demanda y denegando también en esta alzada la enervación de la acción. Entiende la Sala, por tanto, que la sentencia de instancia no incurre en error alguno en la valoración de la prueba, por lo que el correspondiente pronunciamiento judicial resulta ajustado a derecho en cuanto declara resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes, ordena el desalojo de la demandada bajo apercibimiento de proceder al lanzamiento judicial en caso de no dejar libre y expedita la vivienda voluntariamente, y condena al pago de las rentas que se vayan devengando desde la consignación se vayan devengando hasta el efectivo desalojo; todo ello con el interés legal aplicable a dichas cantidades,

CUARTO.-En cuanto a las costas procesales causadas en esta segunda instancia, al desestimarse el recurso, se imponen a la parte apelante, en aplicación de lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Como se desestima el recurso, procede acordar la pérdida del depósito constituido para recurrir ante el juzgado de primera instancia, en base a lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la DOÑA María Angeles, contra la sentencia de fecha 16 de DICIEMBRE de 2.020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Diez de los de Malaga , en los autos de Juicio verbal de desahucio, seguido en dicho juzgado bajo el número 1123/2.020 y debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva .

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 3026 del Banco de Santander.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.