Sentencia Civil Nº 105/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 639/2011 de 05 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00105/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 639 /2011

SENTENCIA Nº 105

En Palma de Mallorca, a cinco de marzo de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, constituida como órgano unipersonal por el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ, los Autos de JUICIO VERBAL nº 588/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 639/2011, entre partes, de una como demandante apelante D. Julián , actuando en su propia representación; y de otra, como demandada apelada Dª. Beatriz , no comparecida en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, en fecha 15 de noviembre de 2010 se dictó Sentencia nº 236 cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "DESESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Julián contra Dª. Beatriz , representados y defendidos por sí mismos ambos, ABSOLVIENDO A LA DEMANDADA DE TODAS LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN SU CONTRA, con imposición formal de costas a la parte demandante, sin perjuicio de su imposibilidad material de reclamación, dada la cuantía del asunto, que no precisa de la intervención de Abogado ni Procurador".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución y por la parte actora, se interpuso recurso de apelación y, seguido el mismo por sus trámites, se trajeron los autos a la vista del Magistrado designado para dictar la presente.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda para la devolución de la fianza arrendaticia, por parte de D. Julián contra Dª. Beatriz , y determinada en la cantidad de 550.- Euros, fue contestada en el acto del juicio y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 15 de noviembre de 2010 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "DESESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Julián contra Dª. Beatriz , representados y defendidos por sí mismos ambos, ABSOLVIENDO A LA DEMANDADA DE TODAS LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN SU CONTRA, con imposición formal de costas a la parte demandante, sin perjuicio de su imposibilidad material de reclamación, dada la cuantía del asunto, que no precisa de la intervención de Abogado ni Procurador".

Contra la anterior resolución se alza D. Julián alegando que un enriquecimiento injusto del arrendador debe ser rechazado, que los daños y perjuicios deben acreditarse, y que no hay rentas o gastos pendientes de pago, por todo lo cual interesa que se "condene a la parte demandada a devolverme la fianza de alquiler (550 euros) más el interés legal desde la interpelación judicial, así como al abono de las costas procesales" .

La demandada no ha formulado oposición al recurso formalizado de adverso, ni ha impugnado la Sentencia, en el plazo concedido a tales efectos.

SEGUNDO.- Sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, en el caso suscrito el 1 de abril de 2009, y por un año prorrogable (cláusula 1ª), este Tribunal ha reseñado, ad exemplum en Sentencia de fecha 17 de febrero de 2012 , que "sea cual fuere la normativa aplicable al supuesto de autos, tras las prórrogas forzosas, y para después de transcurridos los ocho años, y permaneciendo aún el arrendatario en el goce y uso del objeto arrendado, sea la tácita reconducción como previenen los arts. 1.566 y 1.681 del Código Civil , con prórrogas mensuales por pago de renta mensual y finalización el 30 de septiembre de 2010, sea la prosecución de prórrogas anuales por lo que finalizaría a 30 de septiembre de 2011, desde tal fecha la arrendataria ya debió abandonar la vivienda ( arts. 9 y 10 de la LAU ), en todo caso; lo que no concurría a la fecha de interposición de la demanda.

En el mismo sentido y finalidad, las Sentencias de esta Sala de fechas 24 de julio de 2003 , 17 de noviembre de 2009 , 25 de enero de 2008 , 16 de marzo de 2009 , 18 de junio de 2009 , 18 de septiembre de 2009 , 7 de abril de 2006 , 9 de septiembre de 2004 , 2 de febrero de 2004 , 16 de septiembre de 2003 , 29 de julio de 2003 , 17 de octubre de 2002 , 19 de diciembre de 2005 , y 17 de octubre de 2005 .

A mayor abundamiento, la principal cuestión que cabe debatir respecto a la previsión legal de la prórroga del contrato inicial, tiene por objeto analizar ante qué figura jurídica se está: si se trata de una tácita reconducción o de una prórroga del contrato.

La solución al problema no es intrascendente, puesto que el régimen jurídico de una u otra opción varía sustancialmente. La tácita reconducción nos enfrenta a un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa por consentimiento presunto de ambas partes que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo; por contra la prórroga supone la subsistencia del mismo contrato con iguales condiciones y por el mismo plazo salvo que se pacte una duración distinta.

Pues bien, la propia rúbrica del precepto no pone sobre la pista de que estamos ante una hipótesis de prórroga e incluso más aún si tenemos en cuenta que el texto proyectado en 1992 hacía referencia a la tácita reconducción. Además, como argumento todavía más aplastante milita el 2º párrafo de este precepto que al determinar el régimen jurídico del contrato prorrogado nos dice que será el mismo legal y convencional al que estuviera sometido anteriormente.

Además, la tácita reconducción que aparece prevista por el art. 1.566 CC está previendo una situación de hecho diferente a la que se dibuja en este art. 10; allá nos enfrentamos al supuesto en que, una vez concluido el contrato, se mantiene el arrendatario durante 15 días en el disfrute de la cosa; por el contrario en el segundo se está ante una hipótesis diversa: que en un plazo de 1 mes antes de la finalización del contrato ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de no continuar en la relación contractual. Es decir, se está ante una prórroga que se plantea antes de que haya terminado el contrato; mientras que la tácita reconducción establece el régimen del contrato una vez éste ha concluido y se mantiene la situación de hecho que configura el contrato.

Solucionado este primer problema, se debe intentar explicar el porqué de esta segunda prórroga, si tenemos en cuenta que el art. 9 establece una prórroga legal forzosa para el arrendador hasta cinco años. Pues bien, ya desde el texto proyectado el legislador parece haber pensado en un contrato ideal de duración de 8 años: cuatro de todo punto obligatorios y otros cuatro, salvo voluntad en contra. En la actualidad, se amplía a 5 el término mínimo salvo voluntad contraria del arrendatario y se le abre la posibilidad, aunque a merced de la voluntad del arrendador, de permanecer por 3 períodos anuales, salvo que al final de cada uno de ellos quiera salirse de la relación contractual. Es decir, se estaría ante una segunda posible prórroga.

Por otra parte, hay que plantear a qué contratos puede ser de aplicación esta prórroga del art. 10.

Contratos de duración inferior a 5 años que por el juego del art. 9 han llegado a ese plazo. Tiene sentido pleno respecto de ellos por la idea de que el contrato tendencialmente está llamado a durar 8 años, aunque el margen de protección para el arrendatario es distinto: hasta 5 años depende exclusivamente de su voluntad el mantenimiento del contrato; a partir de ese momento habrá que contar con la aquiescencia del arrendador manifestada con su silencio.

Contratos de duración de 5 años. Se entiende que a ellos está dirigido este precepto de forma directa e inmediata, por ese argumento ya esgrimido del esquema perfecto del contrato de duración de 8 años.

Contratos de duración inicial pactada superior a 5 años. Aunque la literalidad del precepto no puede ser más concluyente: "una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquél", se ha cuestionado la aplicabilidad de la prórroga a tales contratos. El argumento empleado, tiene como fundamento el ámbito de la protección que dispensa la LAU. Si tendencialmente el legislador pretende, salvo voluntad en contrario, que dure 8 años; cuando se está ante un contrato cuya duración inicial es superior a 5, resultaría que la prórroga por 3 más llevaría a que la duración protegida ya no sería de 8 años, sino de más, sin que se vea motivo alguno para ese peculiar régimen protector.

Respecto al régimen jurídico del contrato prorrogado, esta cuestión a primera vista parece solucionada por el 2º párrafo del artículo, cuando nos dice que le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviere sometido.

A este respecto, no obstante, se deben apuntar que:

1. Si se está ante un contrato prorrogado, por definición, se deberá seguir rigiendo por las mismas normas que lo conforman al perfeccionarse. Es decir, los pactos que las partes establecieron mantienen su vigencia, incluso a pesar de que el legislador no lo hubiera dicho.

2. No obstante, si se repasa el articulado de la Ley, si bien el régimen convencional -que no hay que olvidar que es ley entre las partes- sí subsiste, por el contrario existen normas legales que pueden hacer que el contrato tome derroteros diversos. Analícese si no preceptos tales como los arts. 13 (tras los 5 años el contrato queda excluido del régimen de protección del derecho del arrendatario en los casos de resolución del derecho del arrendador), 18 (a partir de los 5 años la actualización de la renta queda a merced de lo estipulado por las partes), 19 (tras 5 años, puede el arrendador elevar las rentas por haber realizado obras de mejora), ó 20.2 (permite al arrendador, una vez transcurridos 5 años, incrementar más de una vez al año los gastos a satisfacer por el inquilino por el mantenimiento del inmueble, incremento que puede ser más del doble del permitido respecto de la renta en atención al art. 18.1).

Ese detalle nos podría llevar a pensar que se está ante una especie de tertium genus: no es un supuesto de tácita reconducción pues no se está ante un nuevo contrato; y si bien parece que ante el mismo contrato inicial, con todas las previsiones pactadas, resulta que existen toda una serie de normas que siendo aplicables al contrato en el primer período de duración, más tarde fenecen y son alteradas por propio deseo del legislador.

Si hemos concluido que no se está, en principio, ante un supuesto de tácita reconducción, habrá que plantearse si, a pesar de ello, cabe la posibilidad de que un contrato de arrendamiento sometido a la LAU sea susceptible de ser tácitamente reconducido.

Efectivamente, ninguna norma manifiesta una frontal oposición a tal posibilidad, por lo cual se podría entender que, con independencia de las posibilidades por prórroga previstas en los arts. 9 y 10, cualquier contrato de arrendamiento quedará sujeto a tácita reconducción si se dan los requisitos que el CC y la jurisprudencia interpretadora de los arts. 1.566 y 1.567 establecen.

En tal situación, hay un nuevo contrato que se regirá por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo. Lo más relevante, ex art. 1.567, es que se extinguirán cualesquiera obligaciones accesorias que circunden el contrato, entre las que destacarán las posibles garantías constituidas para asegurar el cumplimiento de los deberes del arrendatario.

Esta hipótesis de tácita reconducción sólo cobrará sentido para aquellos contratos cuya duración sea superior a cinco años, o bien para aquellos de duración igual o inferior a dicho término una vez agotado el plazo de 3 años de prórroga que plantea el precepto. Porque para estas otras hipótesis, la protección que los arts. 9 y 10 ofrecen al arrendatario hace que resulte carente de interés la figura de la tácita reconducción.

La eventual operatividad de la tácita reconducción es problema que deriva de la consideración de si el régimen del art. 10 permite una única prórroga por plazo trianual, extinguiéndose el contrato a continuación, lo que permitiría la aplicación de la tácita reconducción, o por el contrario cabe la aplicación en sucesivas ocasiones del régimen de prórroga tácita del art. 10. Ante esta opción, surgen criterios discrepantes en la doctrina, partiendo de la base de que nada expresamente se regula en la norma que se examina y por tanto hay un vacío legal. Hay que partir de la base de que la prórroga supone una excepción al principio general de temporalidad de los arrendamientos y por ello debe ser interpretada de forma restrictiva. A pesar de ello, hay que admitir el juego sucesivo de prórrogas del art. 10 siempre que venza el contrato y se den los requisitos anteriormente señalados. Ello es así no sólo porque no está prohibido y por tanto debe considerarse como beneficioso para el arrendatario y sirve para cumplir una de las finalidades de la ley, esto es la estabilidad en la ocupación de la vivienda por el inquilino, sin perjuicio directo para el arrendador, pues el mismo sigue teniendo en sus facultades la posibilidad en cualquier momento de denegar la siguiente prórroga trianual. Igualmente la aplicación de la tácita reconducción, institución del derecho común no recogida en la ley especial, es más expresamente rechazada por el legislador durante la tramitación parlamentaria de la LAU, implicaría un cambio de régimen legal que afectaría al contenido del contrato y distorsionaría su aplicación práctica por las partes, dejando sin precisar importantes cuestiones que pueden no estar pactadas por las partes (ad exemplum, la actualización de la renta o la duración de la tácita reconducción por aplicación del art. 1.581 CC ) y que tampoco están recogidas en la legislación común, lo que afectaría a la seguridad jurídica de las propias partes contratantes, lo que hace entender más adecuado un régimen legal de prórroga tácita que no deja de ser sino una expresión de la voluntad de las partes al no denunciar el contrato, a pesar de conocer la virtualidad y efectos de dicha falta de denuncia, en tesis de principio.

A favor de la tesis de que lo contemplado en el art. 10 es una prórroga del contrato inicial, está en primer lugar la propia dicción literal del precepto, así como una interpretación histórica del mismo, que nos muestra cómo en la fase de elaboración de la Ley se mencionaba la tácita reconducción, que no se recoge en el texto definitivo. Además, el párrafo segundo del propio art. 10 señala que "al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional a que estuviera sometido". Además el período de tres años sancionado en el art. 10 es difícilmente conciliable con el mecanismo de la tácita reconducción, como también lo es las distintas facultades que el precepto otorga a arrendador y arrendatario.

A favor de la tesis de la tácita reconducción , se puede señalar el propio párrafo segundo del art. 10 (que sirvió para mantener la tesis de la prórroga), entendiendo que del mismo se puede desprender igualmente la afirmación contraria, es decir, pese a referirse a contrato prorrogado, si de una verdadera prórroga se tratara, sería innecesaria la afirmación de que le seguiría siendo aplicable el mismo régimen legal y convencional, pues ello sería evidente, pudiéndose entender que, si se hace esa manifestación expresa, es porque puede estar en la idea del legislador que se está ante un nuevo contrato, que salvo en su duración (y en su renta) se regulará por el mismo régimen legal y convencional que el anterior. Tal vez por ello, en el art. 9, regulador sin ninguna duda de una auténtica prórroga, no se contiene afirmación alguna por innecesaria de que al contrato prorrogado le será de aplicación el mismo régimen legal y convencional pactado.

Por otro lado, también a favor de la tesis de la tácita reconducción , el art. 18, relativo a la actualización de la renta, establece un sistema de actualización distinto durante los cinco primeros años (IPC), durante los cuales sí se trata de prórroga, que a partir del sexto año la renta se regirá por nuevo pacto entre las partes. Por último, el art. 10 utiliza en dos ocasiones la palabra "renovar", que gramaticalmente significa hacer algo nuevo, no prorrogar lo existente, de modo que prórroga y renovación son términos opuestos.

El siguiente problema que se plantea es qué ocurre si, después de vencida la tercera anualidad de prórroga o renovación contractual, ninguna de las partes hace manifestación alguna contraria a una nueva prórroga. Al respecto, cabe mantener dos posturas diferentes: considerar que vuelve a entrar en juego nuevamente el art. 10, de tal modo que el arrendatario dispondrá de otros tres años de plazo y de la libertad de desistir al vencimiento de cada una de las tres anualidades, en tanto que el arrendador quedará vinculado por tres años forzosamente, o bien entender que en tal caso entra en juego la tácita reconducción por aplicación del art. 1.566 del CC , según el cual " si al términar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción el por el tiempo que establecen los arts. 1.577 y 1.581 ".

Desde luego, la tesis de la tácita reconducción parece mucho más acertada, entre otras razones, por el propio tenor del precepto, que en modo alguno prevé prórrogas posteriores a la de tres años y además, por comparación a sensu contrario con el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , en la que el legislador sí expresa la posibilidad de prórrogas posteriores a la inicial, y el número y límite de ellas, lo que pone de manifiesto claramente que si en el art. 10 de la LAU hubiera querido establecer la posibilidad de varias prórrogas, lo hubiera hecho de modo expreso.

Sentado pues que si ninguna de las partes denuncia el contrato una vez concluida la tercera anualidad de prórroga, se produce la tácita reconducción; y resta por determinar cuál será la duración e la misma, pues la remisión del art. 1.566 del CC al 1.577, que establece que "si no se hubiere fijado plazo para el arrendamiento, se entendrá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando sea mensual y por días cuando sea diario" , parece aplicable al supuesto que nos ocupa, pues la nueva LAU establece un plazo de duración supletorio o integrador en el art. 9 . (Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración), de modo que en la situación actual no cabe plantearse el caso de un contrato en que no se hubiere fijado plazo, pues tan tal caso es de un año, por lo que en conclusión, para la tácita reconducción, los plazos mensual o diario contemplados en el art. 1.577 del CC no resultan aplicables.

Pero se insiste que, transcurridos los cinco años primeros y los otros tres con prórrogas anuales, es aplicable la tácita reconducción, y la arrendataria debió dejar libre y expedita la vivienda, al mes siguiente de recibir la notificación del arrendador sobre la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, como ya ha resuelto este Tribunal en supuestos similares", todo ello aplicable al supuesto de autos, por vía inversa o extensiva ante el desistimiento del actor-demandante con anterioridad a la fecha de finalización del contrato; y en la Sentencia de fecha 30 de diciembre de 2011 que: "Como indicaba este Tribunal en la Sentencia de fecha 10-noviembre-2011 : "Para la adecuada resolución del objeto de la presente alzada se estima oportuno comenzar diciendo que, como reiteradamente tiene declarado esta Sala, la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Sobre éste último extremo debemos señalar que para determinar si un hecho tiene una u otra consideración ha de examinarse la situación concreta, pues un hecho puede variar según la perspectiva que se invoque, es decir, adaptándose a cada caso concreto, teniendo en cuenta los hechos afirmados o negados. Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad, en el sentido que no puede realizarse una interpretación rigurosa y rígida de dicha regla, como dice la STS de 20 de marzo de 1.987 , y la doctrina de la facilidad, desplazando la carga de una a otra parte según la facilidad y disponibilidad que expresamente contempla el apartado sexto del artículo 217 LEC .

Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con la doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: "según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte.

Asimismo, es necesario dejar claro que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta (STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

En cualquier caso, resulta obvio que no se cumplen los requisitos de la compensación, teniendo en cuenta la función de garantía que corresponde a las fianzas prestadas al amparo del contrato de arrendamiento y la evidente existencia de posibles responsabilidad pendientes entre las partes como se puso de manifiesto en la propia demanda y en el acto de la vista oral. Y así, regulada en el artículo 36 de la LAU la fianza como obligación civil de prestarla por el arrendatario y de exigirla por el arrendador, su finalidad primordial como señaló la STS de 12 de noviembre de 1998 , en cuanto institución eminentemente cautelar o de garantía, no es otra que asegurar el cumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendatario y que pasan no tan sólo por el pago de la rentas sino igualmente por la obligación de mantener la cosa arrendada en perfecto estado de mantenimiento, garantizando, de este modo, la posible reparación del local o vivienda para restaurar los desperfectos que haya podido sufrir el mismo"; y en la de fecha 2-noviembre-11 que: "Como reseñaba este Tribunal en su Sentencia de fecha 19 de septiembre-2011 : "Establece el art. 36, en apartados 1,4 y 5, de la LAU de 1994 que:

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación d fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Con la exigencia de la fianza se pretende realmente asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario; y es que el legislador pretende atender con lo establecido en este art. 36 a tres cuestiones preferentemente:

- Reforzar la función que realmente debe cumplir la fianza como garantía para el arrendador, asegurándole a tal objeto un sistema de actualización, por asimilación al de las rentas, si bien con la garantía, en este caso para el arrendatario, de que no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato. Transcurridos los cuales, es posible un concreto pacto de actualización, y en su defecto, se actualizará en todo caso mediante el sistema de actualización de rentas.

- Hacer posible que la restitución al final del arriendo quede sometida a una efectiva revisión del inmueble para ver se es necesario hacer uso de la fianza, posibilitando a tal objeto que la restitución se pueda realizar, sin devengar intereses durante todo un mes desde la entrega de llaves por el arrendatario.

- Posibilitar que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía accesoria y adicional a la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Hasta tanto no termine el arriendo no debe restituirse, ni siquiera entendiendo que no ha quedado impagado ningún mes de renta, caso en el cual no procedería la devolución, Y es que el entendimiento que el legislador pretende de esta figura es que con ella no sólo se garantiza el pago de la renta, sino todas la obligaciones asumidas por el arrendatario, incluida la de conservar en buen estado el inmueble. Luego no hay obligación de aplicarla a la última mensualidad como es habitual, pues se trata de asegurarle al arrendador la verdadera función de fianza, no exigiéndose ni siquiera intereses por la devolución del saldo que deba restituir, cuando no completa, hasta transcurrido un mes desde la entrega de llaves. Se entiende que al objeto de que el arrendador compruebe el efectivo cumplimiento de este tipo de obligaciones de conservar en perfecto estado, y no tenga ya función que cumplir la fianza.

En definitiva, se le da al arrendador un plazo de hasta un mes para la devolución, sin tener, ni siquiera que suplir intereses por ese plazo desde la entrega de llaves. Trascurrido el cual, comenzará a devengar el interés legal: garantía ésta para el arrendatario.

Finalizado el arriendo, el arrendador estará obligado a devolver al arrendatario la fianza constituida.

En cuanto a la cuanto a la cuantía que deberá ser reintegrada, nada dispone la ley, por lo que dependerá de la situación en que se encuentren las obligaciones del arrendatario.

Si estas obligaciones estuviesen cumplidas debidamente, el arrendador deberá devolver al arrendatario el importe íntegro de la fianza en metálico y cancelar cualquier otra forma de garantía que hubiera podido constituirse. En el supuesto de haberse presentado un aval bancario, deberá ser devuelto al arrendatario.

Si existieran obligaciones pendientes de cumplimiento, y arrendador y arrendatario estuviesen de acuerdo en cuanto a su cuantía, podrá el arrendador aplicar la fianza en metálico a la satisfacción de tales obligaciones y si ello fuera insuficiente ejecutar el resto de la garantía por la diferencia.

En cualquier caso, la ley dispone que si el saldo de la fianza en metálico no hubiera sido restituida al arrendatario transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, dicha cantidad devengará el interés legal hasta el momento en que sea efectivamente restituido. El interés legal a aplicar será el que en cada momento se encuentre en vigor.

El dies a quo para el cálculo de los intereses será el primero a partir desde la entrega de las llaves. El interés aplicable será el legal en vigor en el momento en que comiencen a devengarse los intereses"; idem Sentencia de 19-septiembre-2011 .

Efectivamente, el actor no amplió el primer año de duración del contrato, entregó las llaves un mes antes (primera semana de marzo) pues finalizaba el día 31 de marzo; y para rescindir el contrato debía avisar con antelación mínima de 1 mes, pero transcurrido el primer año de duración (cláusula 1ª.2); y, por incumplida tan relevante obligación contractual, no procede la devolución de la fianza constituida como garantía de cumplimiento del contrato (cláusula 8ª). El arrendador confía en que la ocupación de la vivienda lo será hasta el término final y en cobrar la renta como contraprestación al uso y disfrute, dentro de los siete primeros días, y en el caso se vio imposibilitado de alquilar la vivienda a terceros desde el mismo mes de marzo de 2010; y, de hecho, la liquidación del importe de los suministros de agua y electricidad no tuvo lugar hasta el día 22 del mismo mes. Consiguientemente, determinado el pago de la renta mensualmente, no cabe devolución de la fianza, siquiera en una parte proporcional, por incumplido el plazo mínimo de duración pactada a un año natural, hasta el 31 de marzo de 2010, respondiendo la fianza de buen fin contractual, y el cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, como intentó el actor.

TERCERO.- La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas, en una estricta aplicación del principio de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo todo lo precedentemente expuesto,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por D. Julián contra la Sentencia de fecha 15 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de esta Capital , en los autos de Juicio Verbal nº 588/2010, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Se imponen a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leída por el Ilmo. Magistrado en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.