Sentencia Civil Nº 106/2006, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 193/2005 de 26 de Junio de 2006

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 106

Presidente

D. FERMIN ZUBIRI OTEIZA

Magistrados

D. JOSE JULIAN HUARTE LAZARO

Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ (Ponente)

En Pamplona/Iruña, a veintiseis de Junio de dos mil seis.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 193/2005, derivado del Juicio ordinario nº 395/2003, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Tudela ; siendo parte apelante, los demandantes, Dª. Verónica y D. Jose Luis , representados por el Procurador D. Jaime Ubillos Minondo y asistidos por el Letrado D. Luis Miguel Arribas Cerdán, parte apelada, el demandado "BANCO DE SANTANDER CENTRAL HISPANO, S.A.", representado por el Procurador D. Joaquín Taberna Carvajal y asistido por el Letrado D. José Luzarraga.

Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 23 de febrero de 2005, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Tudela dictó Sentencia en Juicio ordinario 395/2003 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Verónica y Jose Luis , contra BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO S.A, absolviendo a ésta de todas las pretensiones contra ella formuladas.

Se condena en costas a la parte actora...".

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dª. Verónica y Jose Luis , solicitando se dicte sentencia que estime su recurso de apelación e íntegramente la demanda.

La parte apelada, SANTANDER CENTRAL HISPANO, S.A., evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo nº 193/2005, señalándose día para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte apelante-demandante en su recurso reitera su reclamación en base a la diferencia de rentas no abonadas, argumentando que no es discutible que a partir del 25 de abril de 2002 la renta del local ascendía a 330,96 euros, desprendiéndose así de la aceptación que se hizo en su día de adverso del calendario de actualizaciones realizado por la arrendadora. Considera que no existe duda de que se ha producido un desfase entre la cantidad señalada en las actualizaciones para la renta a partir del 25 de abril al 25 de septiembre del 2002, a razón del 50,21 euros mensuales, ya que frente a la cantidad que procedía, se abonó el importe del año anterior sin actualizar, siendo la diferencia resultante de 301,26 euros por ser 6 los meses transcurridos. Asimismo se solicita el importe de la renta impagada correspondiente a la mensualidad iniciada el 25 de octubre de 2002, es decir 330,96 euros, ya que en el momento en que se realiza la consignación notarial, el 31 de octubre de 2002, ha nacido ya una nueva mensualidad, que tendría lugar entre el 25 de octubre y el 25 de noviembre de 2002.

Otra de las cuestiones discutidas es la reclamación del importe de las reparaciones necesarias para restituir el local al estado en el que se debió devolver, y que en demanda se fija en 4.606,93, según la pericial aportada. No se estima la pretensión efectuada, ya que en la sentencia de instancia se valora que del total de las cantidades reclamadas algunos conceptos son estimables y otros no, motivo por el cual no pudiendo deslindar que cantidades son las correspondientes a los conceptos que debieran ser objeto de indemnización, se desestima la pretensión. La parte recurrente considera, que si existió tal duda antes de dictar sentencia, debió acordarse como diligencia final la pericial pertinente para el esclarecimiento de tal extremo y no ampararse en la falta de concreción del detalle de las partidas que consideraba estimables para desestimar en su conjunto la petición.

Discrepa asimismo la recurrente de la argumentación contenida en sentencia, en base a la cual la reparaciones reclamadas que no se ciñan estrictamente a la desaparición de los objetos propios de la actividad del banco, serían inadmisibles porque significarían dejar el local en mejores condiciones de lo que se recibió en su día, ya que mantiene que el estado presente del local no es apto para su posterior uso, dado que no reúne las condiciones adecuadas, pretendiéndose únicamente que retorne al estado en que se encontraba hace 30 años, cuando fue arrendado en perfecto estado. Refiere que el hecho de que la estipulación 6ª del contrato permita que las obras o reformas queden en beneficio de la finca, no supone la obligación del arrendador de aceptar las reformas hechas por el arrendatario a su antojo, sino una facultad de hacerlas suyas o no.

Por último se reclama por el recurrente las rentas a pagar por el plazo contractual pendiente de agotar cuando se produjo el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria. Considera exigibles las rentas de los meses que quedaban por consumir en la prórroga forzosa trianual que había iniciado voluntariamente la demandada después del 25 de abril de 2002, ex art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Refiere que la notificación del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento efectuado por la arrendataria lo fue el 20 de mayo de 2002 en un burofax que remitió y que esta parte nunca recibió, burofax que en cualquier caso fue enviado iniciado ya el plazo trianual de prórroga que había comenzado el 25 de abril de 2002, razón por la cual se debe aplicar el contenido del art. 56 de la Ley de arrendamientos urbanos , y dar lugar al abono de la totalidad de las rentas del periodo trianual que se dejó de cumplir. Refiere el apelante que la prórroga no es plazo de duración inicial, pero si es plazo contractual, ya que el contrato se remite a las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y por tanto se incorporan al contrato como un plazo establecido en éste, en su condición primera. Argumenta que el arrendatario puede voluntariamente abandonar el local durante el plazo inicial y también durante las prórrogas, pero siempre con dos condiciones: el preaviso y el pago de lo que quede por cumplir, alegando que si el desistimiento se hace antes de iniciarse una prórroga o al final del anterior, nada tendrá que pagar, pero que una vez iniciada ésta si desiste tendrá que pagar en la duración de la prórroga que quede por cumplir.

SEGUNDO.-En cuanto a las cantidades correspondientes a la actualización de la rentas que se reclaman en el recurso, la parte demandada se opone al pago de las mismas, no porque esté en disconformidad con las cantidades señaladas, sino porque considera que la aplicación de la actualización anual requiere de la exigencia de notificación previa; la pretensión de la parte apelante debe prosperar, ya que en el caso que nos ocupa y desde 1999 ambas partes pactaron la actualización de la renta, fijándose como iba a realizarse en una forma concreta y determinada, conforme a la cual ha venido llevándose a cabo periódicamente sin que la arrendataria opusiera objeción alguna, por lo tanto del mismo modo debe procederse a la actualización correspondiente a las rentas del periodo comprendido entre abril de 2002 hasta abril de 2003, ya que el sistema de actualización había sido previamente pactado y admitido por las partes, sin que quepa ahora que la demandada-apelada, en contra de sus propios actos anteriores, cuestione el pacto alcanzado, sin que pueda obviarse por otra parte que la arrendataria es una entidad bancaria conocedora con precisión del alcance del pacto alcanzado sobre el sistema de actualizaciones y de los índices de precios al consumo, debiendo las partes sujetarse al sistema de actualización pactado, en las mismas condiciones en que venían realizando anteriormente.

En cuanto al abono de la mensualidad correspondiente al periodo comprendido entre el 25 de octubre y el 25 de noviembre de 2002, no cabe sino admitir igualmente el recurso, ya que nos encontramos en dicha mensualidad cuando la arrendataria lleva a cabo la consignación notarial de las rentas adeudadas hasta la fecha y de las llaves del local-el día 31 de octubre de 2002-; por lo tanto la primera de las alegaciones formuladas por la parte actora en su recurso debe ser estimada, toda vez que hasta la citada fecha la parte demandada continuó con la disposición del local, encontrándose en negociaciones con la propietaria del mismo hasta la fecha en que procedió, como se ha referido, a consignar notarialmente el importe de las rentas pendientes y la entrega de las llaves.

Por el contrario no es posible acceder a la solicitud del abono de las rentas correspondientes hasta el mes de abril de 2005, tal y como solicita la actora-apelante, entendiendo que el contrato ha quedado tácitamente prorrogado por tres años más.

La parte apelante impugna la sentencia de instancia considerando que no se ha aplicado en ella lo dispuesto en el art 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que impone al arrendatario la obligación de indemnizar al arrendador con un importe equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quede por cumplir. Para la resolución de este motivo de apelación debe determinarse si se han realizado las sucesivas prórrogas cada tres años y se han de conceptuarse como plazo de duración estipulado en el contrato o si, han de merecer la conceptuación de prórrogas forzosas ex lege, dada la fecha de celebración del contrato, anterior a la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 , de treinta de abril. En el supuesto de que las prórrogas sean consideradas plazo de duración estipulado en contrato debe de estarse a lo establecido en el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , mientras que si son conceptuadas como prórrogas forzosas "ex" art 57, el art. 56 carece de aplicación, toda vez que son potestativas para el arrendatario, quien podría ponerle fin en cualquier momento, sin que esté obligado a abonar indemnización alguna, ni a permanecer en dicha situación de prórroga, tal y como argumenta la Juzgadora de instancia. En el caso que nos ocupa la primera de las condiciones contenidas en el contrato de arrendamiento establece un plazo para el mismo de tres años, prorrogable por tiempo indefinido su terminación, en los términos previstos en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , esta cita expresa al art. 57 de la LAU , recoge la voluntad de los contratantes de la aplicación del citado precepto, según el cual llegado el día de vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, por lo tanto debe mantenerse la valoración efectuada por la Juzgadora de instancia y desestimarse la petición solicitada por la parte arrendadora.

Por último debe de examinarse si procede efectuar la condena por la cantidad reclamada, con el fin de realizar en el local las reparaciones necesarios para su adecuado uso, que supone la reparación de paredes interiores entarimadas de madera que se han desmantelado en parte, quedando otras zonas sin tarima o bien la tarima suelta y sin fijación, reparar el baño que presenta humedades, filtrándose el agua de las tuberías al propio baño, la reposición del alicatado de las paredes del baño, que ha desaparecido por desprendimiento o rotura, el desmantelamiento de vidrios de seguridad y separaciones entre trabajadores de la entidad y el público, que todavía se encuentran en el local, la reparación de cables eléctricos sueltos o cortados y la correspondiente a tuberías de fontanería y calefacción cortadas o serradas. Esta solicitud debe ser estimada toda vez ha sido acreditada la existencia de desperfectos en el local arrendado, mediante prueba documental, consistente en acta notarial de presencia que recoge junto a la descripción del estado del local, las fotografías correspondientes, y mediante la prueba pericial aportada junto con la demanda consistente en el informe realizado por el arquitecto técnico Sr. Etayo, asimismo en aplicación de lo dispuesto en los arts. 1561, 1563 y 1564 del C. Civil en relación con el art. 1555.2 del mismo texto legal y de lo dispuesto en los arts. 107 y siguientes y 114.7 de la LAU , debe concluirse que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de ser arrendada y que el mismo es responsable del deterioro que tuviere, a no ser que pruebe que se hubiera ocasionado sin culpa suya; así las cosas en el supuesto que nos ocupa el arrendatario deberá abonar el importe correspondiente a la reparación del local, ya que en el mismo se aprecia menoscabos que no derivan del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca, sino de un uso negligente de la misma, siendo patente la falta de conservación del local, el cual no sirve, tal y como se encuentra, para el uso al que estaba destinado, toda vez que los entarimados, la instalación eléctrica y, varias tuberías se encuentran en un estado anómalo y deficitario, pudiendo decirse lo mismo de las instalaciones de los sanitarios que se encuentran en un estado lamentable, en cuanto a los vidrios de seguridad y las separaciones entre trabajadores de la entidad y el público, en un primer momento pudiera pensarse que atendiendo a la autorización que se realiza en el contrato, para que el arrendatario realizase las obras que considerase las obras necesarias o pertinentes para acomodar el local al objetivo que hubiera de cumplir, quedando las obras en beneficio del propietario del local arrendado, los gastos derivados de la eliminación de estos elementos debían quedar excluidos de la reclamación que se realiza; no obstante visto que tales elementos se encuentran también en un estado de deterioro, encontrándose roto alguno de los cristales, procede también a atender la reclamación efectuada respecto a esta partida, ya que no nos encontramos ante obras que beneficien al local y debieran quedar en poder del propietario, sino que se trata de un claro perjuicio, ya que el estado de deterioro de las mismas las hace inservibles y deben ser retiradas por encontrarse no solo obsoletas, sino deterioradas e inútiles para el uso del local, así las cosas siendo proporcionado el importe que la prueba pericial recoge para la reparación de los desperfectos del local, y no pudiendo realizarse uso alguno del mismo sin proceder a las reparaciones indicadas, debe estimarse en este punto la solicitud efectuada en la demanda, revocando también en este aspecto la sentencia dictada en la primera instancia.

TERCERO.-Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto, con estimación también parcial de la demanda iniciadora del presente procedimiento, no procede verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la primera instancia, ni en cuanto a las ocasionadas por el presente recurso, en aplicación de lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el art. 398 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Javier Martínez González, en nombre y representación de Dª. Verónica y D. Jose Luis , contra la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 395/2003, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Tudela y en consecuencia revocar parcialmente dicha resolución, sin que proceda verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Estimar parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Javier Martínez González, en nombre y representación de Dª. Verónica y D. Jose Luis , frente a Banco Santander Central Hispano S.A., representado por la Procuradora Dª. Mª. Mercedes González Martínez, condenando a la parte demandada a abonar a los actores la cantidad de 301,26 euros y a Dª. Verónica la cantidad de 100,42 euros en concepto de las diferencias de rentas impagadas, así como el importe correspondiente a las reparaciones que asciende a 4.606,53 euros, con los intereses legales desde la demanda y procesales desde la sentencia, desestimándose el resto de los pedimentos formulados y sin que proceda verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la primera instancia.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.