Sentencia Civil Nº 106/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 557/2009 de 01 de Marzo de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 557/09-C

SENTENCIA Nº 000106/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a uno de marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de VALENCIA, con el nº 001292/2008, por MARINVER CONSULTING, S.L. representado en esta alzada por el Procurador D. FERNANDO PALACIOS DE LA CRUZ y dirigido por el Letrado D.MANUEL TORRELLA ALCARAZ contra CIRILO AMORÓS S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Dª.ELENA GIL BAYO y dirigido por el Letrado D.VICENTE RAGA NAVARRO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CIRILO AMORÓS SL.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 19 de VALENCIA, en fecha 29-4-09 , contiene el siguiente: "FALLO: Estimando de forma parcial la demanda interpuesta por D. Fernando Palacios de la Cruz, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de la entidad Marinver Consulting S.L., contra la también mercantil Cirilo Amorós, S.L.: I. Debo declarar y declaro resuelto, con efectos a 31 de Mayo de 2008, el contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes en fecha 1 de Marzo de 2005, recayente sobre el inmueble destinado a uso distinto a vivienda sito en Valencia, C/ Cirilo Amorós nº 14-2ª, y consecuencia de la perturbación en el uso por la parte arrendadora. II. Debo condenar y condeno a Cirilo Amorós S.L. a abonar a la entidad Marinver la suma de siete mil ciento ochenta y seis euros con cuarenta céntimos de euro de principal, de la que resta por atender el importe de 5.986,40 euros, más intereses sobre esta suma y a contar desde esta resolución. III. Y debo declarar y declaro no haber lugar a expreso pronunciamiento en costas."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por CIRILO AMOROS SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 23 de Febrero de 2010 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de Marinver Consulting S.L. ejercitó acción con fundamento en las siguientes consideraciones: el 1 de marzo de 2005 la referida mercantil suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocio con la demandada Cirilo Amorós S.L. recayente sobre el inmueble sito en Valencia calle Cirilo Amorós número 14-2º-2ª. En el mes de abril de 2008 la arrendadora demandada comenzó a realizar obras en el inmueble inmediatamente superior al alquilado -sin aviso previo al arrendatario- a consecuencia de las que se produjeron desperfectos graves en el techo del local consistentes en aparición de grietas de gran tamaño, desprendimientos de escayola, polvo y goteras gruesas, así como hundimiento parcial del techo por pisadas realizadas por operarios contratados por la propiedad, existiendo incluso riesgo de derrumbamiento. La demandante, en atención a la seguridad de sus empleados y clientes, decidió dejar la actividad el 31 de mayo de 2008. La propiedad sin embargo, mantuvo en todo momento que las obras eran mínimas y que no se había ocasionado ningún desperfecto, negándose a facilitar cualquier tipo de solución a las justas pretensiones de resarcimiento de la arrendataria. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes por la realización por el arrendador de perturbaciones de hecho o de derecho en el uso del inmueble arrendado o subsidiariamente, desistimiento del contrato de arrendamiento del citado local por ejecución de obras en su caso ordenadas por la autoridad competente que provocan la imposibilidad de ejercicio de la actividad objeto del arriendo, condenándose a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 10.569 euros mas los intereses legales así como el pago de las costas procesales y todo ello con efectos en cuanto a la resolución (o desistimiento en su caso) de 31 de mayo de 2008.

La parte demandada compareció y contesto a la demanda con fundamento en las siguientes argumentaciones: manifestó primeramente su allanamiento frente a la solicitud de resolución o desistimiento del contrato de arrendamiento con efectos de 31 de mayo de 2008. Mostraba por el contrario su oposición a la indemnización reclamada por cuanto el inmueble arrendado se entrego en perfecto estado de conservación y a conformidad de la inquilina, estipulándose que las instalaciones eléctricas que pudieran realizarse en el despacho en un futuro serian a cargo de la arrendataria (documentos 2 y 3 de la demanda). Por otra parte la reclamación de los daños, la basa la actora en el plan general contable de amortización y razona que si la amortización es de un 6% anual teniendo en cuanta el tiempo que ha ocupado el local (3 años) deberá la arrendadora pagar el 76% de las reparaciones teniendo en cuenta que las dos facturas (docs. 2 y 3) ascienden a la suma de 12.328 euros, por lo que el 76% de esta cantidad lo establece en 9.369 euros. Sin embargo dicho calculo es erróneo, por cuanto el tiempo de arrendamiento no son tres años, sino tres años y cinco meses; además, se incluye el IVA en ambas facturas, cuando es un impuesto no amortizable, y se acude al plan General de amortización cuando la norma aplicable al caso es la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cuanto al importe de la fianza, concluía la demandada, se reintegrara cuando se tome posesión del local. Por todo ello interesaba se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su escrito de contestación.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 19 de Valencia se dicto en fecha 29 de abril de 2009 Sentencia por la que estimaba parcialmente la demanda y declaraba resuelto con efectos 31 de mayo de 2008, el contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes en fecha 1 de marzo de 2005, a consecuencia de la perturbación en el uso por parte de la arrendadora. Y condenaba a la demandada al pago de la cantidad de 7.186,40 euros de principal de la que resta por atender el importe de 5.986,40 euros mas intereses sobre esta suma y a contar desde la referida Sentencia y todo ello sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.- El contrato de arrendamiento que vincula a las partes en su estipulación quinta establece que el inmueble se entrega en situación de perfecta conservación siendo a cargo de la arrendataria cualquier acometida de agua o luz a realizar en el local arrendado durante la vigencia del contrato. Sin embargo la arrendataria sin conocimiento ni consentimiento de la arrendadora ha realizado, al parecer, trabajos que estima como obras de conservación: pintura de todo el local en noviembre de 2006 y diversas instalaciones eléctricas en julio de 2006 sin comunicar siquiera a la propiedad las facturas que ahora reclama de las que tiene conocimiento la demandante a los dos años de haberse ejecutado las obras.

2.- Resulta de aplicación al caso el articulo 21.3 de la L.A.U . en cuanto dispone que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado uno del mencionado articulo. Así pues la notificación al arrendador constituye un elemento esencial para que este pueda realizar o autorizar las obras.

3.- En cuanto a la resolución del contrato, manifiesta la recurrente, que si bien se allano a dicha resolución, fue por las circunstancias que en el escrito de contestación se hacían constar, más que por aceptar los planteamientos que sobre el particular se formularon de contrario. Sin embargo, el Juzgador de Instancia no ha realizado una valoración adecuada de la prueba practicada en el procedimiento sobre los motivos de resolución contractual esgrimidos de contrario.

Dichos motivos serán objeto de análisis seguidamente.

Analizados los términos del debate que se somete a la consideración del Tribunal, ha de concluirse obligatoriamente, en la procedencia de desestimar la Apelación formulada, y ello, por cuanto el alegato contenido en el recurso interpuesto por la representación de Cirilo Amorós S.L., en realidad no combate los argumentos de la Sentencia que conducen al fallo parcialmente estimatorio de la pretensión ejercitada, sino que se limita a reproducir las causas de oposición esgrimidas al contestar a la demanda instada de contrario, en la que ya el apelante ignoraba la causa de pedir que sustenta la acción deducida por la adversa. Y es que como el Juzgador de Instancia establece claramente en los fundamentos jurídicos de la Sentencia impugnada, el objeto del debate, se concreta en el hecho de que a consecuencia de la conducta del arrendador que ha incurrido en causa de resolución del contrato por impedir al inquilino el goce pacifico del inmueble provocando la finalización sobrevenida de la relación arrendaticia, el actor se ha visto imposibilitado de llegar a rentabilizar una inversión realizada para el adecuado uso del inmueble al fin propio de su actividad, y pendiente aun de amortizar en el marco del rendimiento que de toda inversión se espera obtener en cualquier negocio, infiriéndose de ello que lo que se dirime es si el arrendador debe responder por dicha falta de amortización, al haber sido directamente imputable a su conducta, la resolución contractual anticipada. Este y no otro, es el motivo por el que la demandante, no había notificado ni reclamado al arrendador, la realización y el importe de las obras de adecuación del local que ahora exige, cuando se llevaron a cabo unos años antes, pues lo que se discute no es la interpretación que ha de darse a los pactos contenidos en el contrato de arrendamiento, pues esta claro que conforme a su cláusula quinta , el arrendatario declara haber recibido el local en situación de perfecta conservación, comprometiéndose asimismo a costear las obras necesarias para una eventual adaptación de las acometidas de agua, luz y teléfono a las exigencias de su negocio, y por tanto, tampoco queda incluida dentro del debate, la cuestión de la aplicación al caso del artículo 21 de la L.A.U .

Por el contrario, habrá que dilucidar, para ponderar las posibilidades de éxito de la pretensión deducida por la demandante, si la resolución se ha producido por causas imputables a la demandada, y por tanto, si a consecuencia de ello, procede la indemnización de daños perjuicios reclamada por el porcentaje de las mejoras realizadas en el local, pendiente de amortizar.

Pues bien, en cuanto a esta cuestión la respuesta ha de ser afirmativa, pues la recurrente ha manifestado su allanamiento a la resolución instada de contrario reiteradamente. Ya lo expreso claramente en el escrito de contestación a la demanda, ratificando su posición en el Audiencia previa al manifestar literalmente al inicio de la misma: "que esta parte estima que no ha lugar a discutir respecto de la resolución del contrato porque la aceptamos" (0,28 y 0,50), y además, en el propio escrito de interposición del recurso que ahora se resuelve, nuevamente evidencia su voluntad de allanarse a la resolución contractual pretendida de contrario. Existe por tanto un reconocimiento expreso de la pretensión de la parte actora efectuada por el demandado, que no puede ser condicionada a ninguna circunstancia, y que emitida declaración de voluntad en dicho sentido, afecta plenamente al objeto del proceso, produciendo una vinculación en el Tribunal que habrá de dictar necesariamente a resultas del mismo, una Sentencia estimatoria de la pretensión deducida sobre la que recae el allanamiento, de forma que las posibles excepciones a esta vinculación vendrían determinadas tan solo por la hipotética existencia de un limite de carácter objetivo a la posibilidad de allanamiento, (que sea contrario a la Ley, la moral o el orden publico) que en el caso presente desde luego no concurre.

Resuelta pues esta cuestión, atinente a la responsabilidad de la apelante en la anticipada resolución del contrato de arrendamiento, que imposibilita a la actora para explotar su negocio, y obtener por el transcurso del tiempo la rentabilidad correspondiente a las inversiones realizadas en el inmueble, la argumentación de la recurrente en cuanto a la interpretación de la cláusula quinta , y la notificación al arrendador de la realización de las mejoras en el local, como se ha dicho reiteradamente, en nada influye al éxito de la pretensión deducida por la actora, pues lo discutido es, si la negligencia por parte de la arrendadora en la realización de las obras en su inmueble que finalmente ha impedido a la arrendataria la ocupación del suyo y la explotación del negocio allí ubicado, propiciando la resolución contractual por concurrir la causa establecida en el articulo 27-3º b) de la L.A.U. de 1994 , ha de dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios, y su hipotética cuantificación, y acreditada la culpa del arrendador, ha de mostrarse el Tribunal, en aplicación del artículo 1100 y 1101 del Código Civil , proclive a la confirmación de la Sentencia impugnada por cuanto los documentos 2 y 3 acreditan la inversión realizada, y la normativa y cálculos realizados por la adversa son asimismo correctos y no han sido objeto de impugnación, coincidiéndose en un todo con la argumentación que en cuanto a la cuantificación de la referida indemnización, expone el Juzgador de Instancia en su Sentencia. Procede en consecuencia resolver en el sentido que se hara constar en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de Cirilo Amorós S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Valencia en fecha 29 de abril de 2009 en Autos de Juicio Ordinario número 1.292/2008 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.