Sentencia CIVIL Nº 107/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 9/2017 de 15 de Marzo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008

Tfno.: 914933886, 914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0051477

Recurso de Apelación 9/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 289/2015

APELANTES:Dª. Marina Y ROSEVIL PRODUCTIONS, S.L.

PROCURADORA: Dª. SANDRA OSORIO ALONSO

APELADO: DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES

PROCURADORA: Dª. ANA BARALLAT LÓPEZ

SENTENCIA Nº 107

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a quince de marzo de dos mil diecisiete.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 289/2015 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, representada por la Procuradora Dª. ANA BARALLAT LÓPEZ y defendida por Letrado, y de otra, como demandados-apelantes Dª. Marina yROSEVIL PRODUCTIONS, S.L., representadas por la Procuradora Dª. SANDRA OSORIO ALONSO y defendidas por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30 de septiembre de 2016 .

VISTO, siendo Magistrado PonenteD. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30 de septiembre de 2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por DIRECCION000 Comunidad de Bienes, contra Rosevil Productions S.L. y Dña Marina , debo condenar a los citados codemandados a abonar de forma solidaria la cantidad de diez mil ciento setenta y tres euros, con setenta y cinco céntimos (10.173'75 €), más el interés legal correspondiente desde la interposición de la demanda, y ello haciendo expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas.

Téngase en cuenta en ejecución de sentencia el pago parcial por la contraparte de la suma de ciento cuarenta y ocho euros, con cuarenta y seis céntimos (148'46 €), en concepto de recibos de agua pendientes.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 14 de los corrientes.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia nº 381/2016, de 30 de septiembre de 2016, dictada en el procedimiento ordinario nº 289/2015, del juzgado de 1ª instancia nº 67 de Madrid .

PRIMERO.-Es objeto del presente litigio la liquidación del contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda de la Ley 29/94, de 1 de octubre de 2009, folios 64 a 67 de autos, cuyo objeto es el piso NUM000 de la C/ DIRECCION001 nº NUM001 de Madrid, que fue desalojado el 8 de enero de 2015, conforme al Acta Notarial, que constituye el documento nº 31 de los adjuntos a la demanda. En la Sentencia recurrida se estimó la demanda de la titular registral: DIRECCION000 , Comunidad de Bienes, de reclamación de cantidad por importe de 10.173,75 €, cuyo detalle se ha hecho constar en el hecho tercero de la demanda interpuesta el 10 de marzo de 2015, en concepto de impago de rentas desde el mes de agosto al de diciembre de 2014, más siete días de enero de 2015, algunas diferencias puntuales de renta y recibos de suministro de agua, más el interés legal desde la interposición de la demanda, habiéndose deducido la finanza arrendaticia. La parte apelante y demandada es la sociedad arrendataria ROSEVIL PRODUCTIONS, S.L., y su fiadora Dª Marina .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son: 1º.- Error en la valoración de la prueba en cuanto al incumplimiento de la excepción 'non rite adimpleti contractus', que justificó según la versión de la apelante, que ésta no pagara el total del precio del arrendamiento reclamado de forma voluntaria, por razón de las contínuas goteras. En el fundamento jurídico quinto de la Sentencia recurrida sólo se valoraron las goteras del salón principal y del cuarto de baño, excluyendo la aplicación del artículo 21 de la LAU con relación al contrato de arrendamiento del local destinado a oficina, según se describe en la estipulación tercera, al folio 65 de autos.

Las goteras y la roza del recibidor, que fueron objeto del correo electrónico de 29 de diciembre de 2010, en que se solicitó una reducción de la renta se repararon el 26 de abril de 2012, según se demostró con la factura de la empresa reparadora: 'Construcciones Trimar, S.L.' Y cuando se desalojó el bien inmueble habían reaparecido dichas goteras en la cocina y el comedor.

1º.- Error sobre los conceptos reclamados, porque sólo se adeudan rentas, y la cuantía reclamada viene a suponer el valor de tres mensualidades de renta. No eran entregados los recibos a la demandada individual, y tampoco los tenía la portera.

2º.- Error en la valoración del objeto de la cláusula 'rebus sic stántibus'.

3º.- Error en la valoración probatoria en cuanto al crédito compensable y respecto al valor en el mercado de alquiler del bien inmueble arrendado.

TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se ha opuesto a los motivos del recurso defendiendo con sus argumentos la conformidad jurídica de la Sentencia recurrida. La estipulación 12ª del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2009, folio 66 de autos, contiene la renuncia expresa por la parte arrendataria a la aplicación del artículo 21 de la LAU , correspondiendo a la inquilina encargarse de las reparaciones de las humedades y goteras. No habiéndose solicitado la modificación de dicha cláusula del contrato, por lo que siguió vigente durante su existencia jurídica. Tampoco se ha acreditado que a la inquilina no se le pasasen al cobro los recibos de las últimas mensualidades reclamadas, porque la prueba practicada en el acto del juicio ordinario evidencia lo contrario, conforme a la declaración del testigo D. Baldomero , administrador de la finca urbana en cuestión, al afirmar que los últimos recibos de la renta de alquiler se pagaban por transferencia al estar domiciliados bancariamente en la cuenta corriente de la arrendataria.

La rebaja de 200 € en la renta de alquiler sólo tuvo efectos durante un año, comprendido entre el 1 de mayo de 2013 y el 30 de abril de 2014 no obteniéndose ningún acuerdo para prorrogar el mismo. La demandada decidió abandonar el bien inmueble según su comunicación electrónica de 24 de septiembre de 2014.

No concurren los requisitos de la cláusula rebus sic stántibus.

CUARTO.-Con relación al primer motivo del recurso de apelación, debemos considerar que no procede ser estimado porque en la estipulación 12ª del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2009, se contiene la renuncia expresa por la parte arrendataria a la aplicación del artículo 21 de la LAU , aplicable tanto a viviendas como a locales, en que se dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . Correlativamente, en su apartado 4 impone al arrendatario la ejecución de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la finca. La obligación de reparar que impone dicho precepto implica una previa rotura, deterioro o desaparición de algún elemento, cosa que no ocurre cuando se trata simplemente de meros actos de conservación de la vivienda como son pintar y limpiar siempre y cuando no se deban a daños en los paramentos o a un estado de higiene de la finca no acorde al propio del uso normal.

Es válida y eficaz la expresa renuncia a la aplicación de dicho precepto legal, porque normalmente, dicha renuncia sirve para reducir el precio de la renta de alquiler, y permite a la arrendataria realizar las obras de adaptación que considere oportunas. En este caso realizó la instalación del sistema actual de calefacción en la vivienda litigiosa, y obtuvo carencias de varias mensualidades, en razón al importe acreditado de las obras efectuadas.

La estipulación 12ª del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2009, contiene la renuncia expresa por la parte arrendataria a la aplicación del artículo 21 de la LAU , lo que significa que corresponde a la inquilina encargarse de las reparaciones de las humedades y goteras, y dice que;'el arrendatario con renuncia expresa de lo dispuesto en el artículo 30 , en relación con el artículo 21 de la LAU , se obliga a hacer a su cargo en el local objeto de contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta'.

Tampoco procede aceptar la aplicación a este caso de arrendamiento urbano de la excepción 'non rite adimpleti contractus', porque las goteras y la roza del recibidor, que fueron objeto del correo electrónico de 29 de diciembre de 2010, en que se solicitó una reducción de la renta se repararon por la sociedad arrendadora el 26 de abril de 2012, según se demostró con la factura de la empresa reparadora: 'Construcciones Trimar, S.L.' Y dicha demora, no es causa suficiente para aplicar a este caso dicha doctrina de creación jurisprudencial fundada en los artículos 1100 y 1124 de C.C ., que se tiene que basar en el incumplimiento real y efectivo del contrato, que frustre su finalidad esencial por afectar a una obligación principal derivada del mismo, no bastando un mero cumplimiento defectuoso de la obligación ( SSTS. 21-3-94 EDJ 1994/2582 , 22-10-97 EDJ 1997/7802); y que el éxito de la excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos en el cumplimiento del contrato sean de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y atendiendo la dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del arrendatario. En este caso, no concurren dichos requisitos, y en su consecuencia la inquilina no debe rehusar el pago de lo que se le reclama, ( SSTS. 15-3-79 , 14-6-80 y 13-5-85 ), por que los defectos alegados carezcan de entidad suficiente con relación al conjunto del contrato. En cuyo supuesto fáctico las exigencias de la buena fe contractual y el principio de conservación del contrato no autorizan el ejercicio de la acción resolutoria, pero sí permiten la vía reparatoria, bien a través de la realización de las obras correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio ( SSTS. 21-11-71 , 17-1-75 , 15-3-79 , 3-10-79 , 13-5- 85 , 10-5-89 , 27-3-91 , 30-1-92 , y 22- 10-97). Y en este caso se optó por la primera solución. La reaparición de humedades en el techo de algunas habitaciones, que se apreció en el Acta Notarial de 8 de enero de 2015 cuando se extinguió el contrato, tampoco se puede considerar grave incumplimiento contractual, puesto que la causa de conflicto entre las partes entonces era la rebaja de 200 € en la renta de alquiler, que sólo tuvo efectos durante un año, comprendido entre el 1 de mayo de 2013 y el 30 de abril de 2014 no obteniéndose ningún acuerdo para prorrogar el mismo. Por lo que la demandada decidió abandonar el bien inmueble según su comunicación electrónica de 24 de septiembre de 2014 dirigida a la sociedad arrendadora.

En atención al segundo motivo del recurso, esta Sección considera que no se ha acreditado que a la inquilina no se le pasasen al cobro los recibos de las últimas mensualidades reclamadas, porque conforme a la declaración del testigo D. Baldomero , administrador de la finca urbana los últimos recibos de la renta de alquiler se pagaban por transferencia, lo que determina que debían estar domiciliados en la cuenta corriente de la arrendataria.

QUINTO.-Por lo que respecta al tercer motivo del recurso hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar ( SSTS. 23-noviembre-1962 y 2-febrero-1966 ), ya por considerar que debe entenderse implícitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula'rebus sic stántibus'que autorizaría la modificación ( SSTS. 23-marzo-1963 , 28- enero-1970 , 31-marzo-1960 , entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

Una vez traslada esta doctrina al presente caso, entendemos que no hay cambio de circunstancias con carácter excepcional porque cuando se firmó el contrato de arrendamiento enjuiciado con fecha 1 de octubre de 2009 ya se había producido la profunda crisis económica que ha trastocado el mercado inmobiliario, no concurriendo los requisitos constitutivos de la doctrina de la cláusula 'rebus sic stántibus', al no existir el requisito de la excepcionalidad desnaturalizadora del contrato, ni haber cambio radical de las condiciones concurrentes, siendo aplicable el principio 'rebus sic stántibus', sólo cuando según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 18-11-2013, rec. 948/2012 se produzcan alteraciones extraordinarias de las circunstancias previamente al momento en que se debería cumplir el contrato, en relación a las previstas al tiempo de su celebración, debiendo ser imprevisibles por completo y con efectos de suprimir el necesario equilibrio de las prestaciones.

La valoración judicial de la prueba practicada en la primera instancia por la Sentencia recurrida ha sido correcta, porque en la misma se ha cumplido la doctrina consolidada, que ha sido resumida en el art. 217, 1 y 2 LEC . Según la cual, resulta que a la parte actora le corresponde probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, teniendo en cuenta la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada uno de los litigantes. Lo cual ha sido asumido con éxito en este caso por la sociedad demandante. En tanto que la demandada no ha logrado acreditar los hechos impeditivos y extintivos; y dicho precepto legal no ha sido infringido en la Sentencia apelada, en que se ha observado la doctrina de las SSTS: 10 y 20 de mayo de 1990 , 13 de octubre de 1998 , 9 de marzo de 1999 , y 24 de octubre de 2000 EDJ 2000/41054. En consecuencia, la prueba documental y testifical practicada a instancias de la parte actora, ha sido suficiente, una vez examinada en conjunto, para acreditar la obligación del pago reclamada, no siendo contrarrestada por pruebas realizadas por la parte demandada, estando debidamente motivada la Sentencia recurrida según el artículo 218 de la LEC , con la exposición fáctica y jurídica desarrollada por medio de sus siete fundamentos jurídicos, folios 281 a 286 de autos.

SEXTO.-En cuanto al motivo cuarto del recurso, que versa sobre el supuesto error en la valoración probatoria en cuanto al crédito compensable y respecto al valor en el mercado de alquiler del bien inmueble arrendado, esta Sección entiende que la compensación de créditos no procede en este caso al no concurrir sus requisitos constitutivos, según se ha justificado con arreglo a Derecho en la Sentencia recurrida. Y en este caso, por medio de la compensación procesal regulada en el artículo 408.1 de la LEC se plantea una excepción extintiva de la obligación, pues los artículos 1.195 y 1.196 del CC se inscriben en el capítulo donde se regulan las distintas formas de extinción de las obligaciones, y al lado del pago se halla la compensación de créditos. Por eso, al igual que ocurre con el pago y otras formas de extinción de las obligaciones, puede plantearse como excepción en la contestación a la demanda.

No debe confundirse la compensación como modo de extinción de las obligaciones, con el procedimiento civil para hacerla valer en juicio, de modo que el trámite contenido en el artículo 408 del LEC se destina al caso de compensación en que pueda ser opuesta como excepción, sin perjuicio del caso donde sea necesario promover con el ejercicio de la acción una declaración del derecho de crédito, previa determinación de su importe, y un pronunciamiento de condena que compense lo pedido por la demandante, como ocurre en este litigio sobre la exigencia del pago de los recibos de alquiler y otros conceptos asimilados, cuyos justificantes fueron aportados por la sociedad apelada.

Sobre esta cuestión, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS de 7-12-2007 y 30-4-2008 , así como las en ellas citadas) diferencia tres tipos de compensación: -La legal, cuando se cumplen los requisitos del artículo 1.196 CC , opera 'ipso iure' y, en consecuencia, puede plantearse como excepción haciéndola valer por el mecanismo procesal contenido en el artículo 408 LEC ; -La judicial, cuando falta el cumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 1.196 CC , que pueden ser completados durante el procedimiento por decisión del Juez, supuesto en el que es preciso ejercitar la acción que permita obtener el reconocimiento del crédito, su valor y exigibilidad, lo cual obliga a plantear la reconvención para producir los efectos extintivos de la obligación pretendida de contrario; -La voluntaria, derivada de un acuerdo entre las partes que de modo convencional decidieron compensarse entre ellas los créditos existentes, caso donde también puede ser planteada como excepción siguiendo el trámite previsto en el artículo 408 LEC . Corresponde pues analizar si en el presente caso concurren los requisitos generales de la compensación, es decir, los previstos en los artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil : Reciprocidad, carácter principal de los deudores, homogeneidad o fungibilidad de las cosas debidas y exigibilidad y vencimiento de las deudas. La parte demandada ha opuesto en su escrito de contestación a la demanda algunas alegaciones para obtener la compensación pretendida por ella. Y sólo el pago de un concepto durante la tramitación del litigio ha sido reconocido por la contraparte. Por lo tanto, debemos afirmar que no cabe concluir que el restante crédito a favor de la parte demandada, representado por sus alegaciones, tenga los caracteres de vencido, líquido y exigible, siendo preciso un juicio contradictorio para cumplir dichos requisitos, al no existir reconocimiento de deuda expreso por la parte actora.

Es evidente que en el caso presente no estamos ni ante una compensación legal, ni ante una convencional, sino ante la compensación judicial, en cuanto que para determinar la imputación, liquidez y exigibilidad de los créditos que dice tener la demandada contra la actora se precisa una resolución judicial que así lo declare haciendo un pronunciamiento de condena. Por eso, no puede aceptarse la extinción de la deuda pretendida por la parte demandada, en cuanto para ello se hace preciso reconocer la existencia del crédito compensable, y eso implica demandar ante el Juez un pronunciamiento declarativo del derecho subjetivo y otro de condena que sólo pueden hacerse valer por medio de reconvención. Respecto al valor en el mercado de alquiler del bien inmueble arrendado, entendemos que es un elemento ajeno a la liquidación del contrato de arrendamiento objeto del litigio, y la comparativa entre precios de oferta en las guías inmobiliarias no representa un factor seguro, respecto de la auténtica valoración económica del bien inmueble en cuestión, tratándose de una variable económica, que no tiene relevancia jurídica en este caso, teniendo en cuenta la doctrina de las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2011 , y de 10 de mayo de 2013, sección 19 ª, de esta Audiencia que fue citada en dos Sentencias de la sección 11ª de 30 de junio de 2014 y 31 de marzo de 2015 , nº 83/2015 , Recurso: 496/2013 ;' no cabe confundir liquidez con exigibilidad, pues la primera supone determinación de la cantidad y la segunda hace referencia a la ausencia de condición u objeción que impida temporalmente hacerla efectiva'.En este caso faltan ambos requisitos, por lo que tampoco el último motivo del recurso de apelación puede prosperar.

SÉPTIMO.-Una vez atendidos los argumentos de ambos litigantes, procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta segunda instancia a cargo de la parte apelante, porque no ha prosperado el recurso interpuesto contra la Sentencia apelada, en virtud de lo dispuesto en el art. 398 LEC , con pérdida del depósito para recurrir ( D. A. 15ª de la LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ROSEVIL PRODUCTIONS, S.L., y su fiadora Dª Marina , contra la Sentencia apelada, nº 381/2016, de 30 de septiembre de 2016, dictada en el procedimiento ordinario nº 289/2015, del juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid , que confirmamos con imposición a la parte recurrente de las costas de la alzada y con pérdida del depósito para recurrir.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0009-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la Sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.