Sentencia Civil Nº 108/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 77/2008 de 20 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00108/2008

APELACIÓN CIVIL

Rollo: 77/08

Asunto: Juicio Verbal

Número: 74/07

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pontevedra

Ilmos. Magistrados

D. Manuel Almenar Belenguer

Dña. María Begoña Rodríguez González

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA POR LOS MAGISTRADOS

EXPRESADOS CON ANTERIORIDAD,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA núm. 108

En Pontevedra, a veinte de febrero de dos mil ocho.

Visto el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en los autos de juicio verbal seguido con el núm. 74/07 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pontevedra, siendo apelante el demandante D. Cosme , representado por el Procurador Sr. Domínguez Lino y asistido de la Letrada Dª Rosa Rodríguez Valdés-Villamarín, y apelada la demandada Dña. Amelia , representada por la Procuradora Sra. Martínez Cabrera.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y, además

PRIMERO.- Con fecha 9 de julio de 2007, el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pontevedra pronunció en los autos originales de juicio verbal de los que dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Domínguez Lino en nombre y representación de DON Cosme contra DOÑA Amelia debo absolver y absuelvo a la referida demandada de todas y cada una de las pretensiones dirigidas contra ella, con expresa imposición al actor de las costas causadas."

SEGUNDO.- Notificada a las partes, por la representación del demandante se anunció la interposición del oportuno recurso de apelación, formalizado en virtud de escrito presentado el 8 de octubre de 2007 y por el que interesó que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, revocando la de instancia, se estime la demanda y condene a la demandada a abonar al actor la cantidad de 473,20 ?, con imposición de las costas de ambas instancias.

TERCERO.- Admitido a trámite, se dio traslado del recurso a la parte demandada, que se opuso al mismo mediante escrito presentado el 21 de diciembre de 2007 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso interpuesto y se confirme la sentencia recurrida, con imposición al recurrente de las costas causadas, tras lo cual con fecha 31 de enero de 2008 se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, turnándose a la Sec. 1ª, donde se acordó formar el correspondiente rollo de apelación y se designó ponente al magistrado Sr. Manuel Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

QUINTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

PRIMERO.- Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso los siguientes:

1º D. Cosme , en su condición de propietario de una vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , de la ciudad de Pontevedra, arrendó el referido inmueble en el mes de agosto de 2005 a Dña. Amelia , por una renta de 350 euros mensuales.

2º Con fecha 23 de enero de 2007, el Sr. Cosme presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra la Sra. Amelia , alegando que la arrendataria adeudaba el importe de la fianza (350 ?) y los atrasos por la actualización de la renta conforme al IPC correspondiente a los meses de agosto de 2006 a enero de 2007 (92,40 ?, a razón de 15,40 ?/mes), postulando la condena de la demandada al pago de dichas sumas, más las demás que se generen durante la tramitación del pleito hasta la efectiva puesta a disposición de la actora del inmueble arrendado.

3º En virtud de providencia de 14 de marzo de 2007, se acordó requerir al demandante, con carácter previo a la admisión de la demanda y a la vista de que en el referido escrito inicial se acumulaban tres acciones distintas (resolución de contrato de arrendamiento, reclamación de incrementos de IPC y reclamación del importe de la fianza), para que desacumulase la última, con apercibimiento de que, en c aso contrario, se daría a la demanda el trámite del juicio ordinario conforme al art. 249.1.6 LEC .

4º Mediante escrito de 3 de abril de 2007, el demandante desistió de la acción de reclamación del importe de la fianza y, al propio tiempo, amplió la demanda en el sentido de solicitar, además de la resolución del contrato de arrendamiento y los incrementos del IPC no abonados por la arrendataria, la renta impagada del mes de marzo de 2007 (350 ?).

5º Por auto de 10 de abril de 2007 se admitió a trámite la demanda, con la ampliación realizada, y se convocó a las partes al correspondiente juicio verbal, en cuyo acto el demandante manifestó que la demandada había entregado las llaves con fecha 4 de abril de 2007, dándose por satisfecho extraprocesalmente de su pretensión de desahucio y manteniendo la acción de reclamación de rentas, a lo que la demandada se opuso alegando que había abandonado la vivienda y entregado las llaves en el mes de febrero anterior, por lo que no debía la renta del mes de marzo.

6º Centrado así el debate, el Juzgado "a quo" razona: "aunque existiría una carencia sobrevenida de objeto, ha de estarse al respecto a la situación existente al interponerse la demanda en virtud de la perpetuatio jurisdictionis, pues es la acción principal de desahucio la que legitima a la parte actora para reclamar en este proceso una acción de reclamación de rentas vencidas y no pagadas, y solamente de entenderse que a la fecha de presentación de la demanda podía prosperar la misma, cabría analizar la acción acumulada de reclamación de rentas". Con esta base, la sentencia analiza la prueba practicada y desestima la demanda al concluir que, aun cuando se considerase que la arrendataria incumplió el contrato al no abonar la renta actualizada, única cantidad que se reclama como debida al tiempo de formular la demanda, en ningún caso tal incumplimiento tendría un carácter y entidad que pueda entenderse que frustraría el fin del contrato, y, por tanto, que pueda justificar la resolución del arrendamiento por falta de pago.

Frente a esta resolución se alza el demandante, reiterando por vía de recurso las alegaciones realizadas en primera instancia en defensa de sus pretensiones.

SEGUNDO.- Como es sabido, el actor podrá acumular en la demanda cuantas acciones le competan contra el demandado, aunque provengan de diferentes títulos, siempre que aquéllas no sean incompatibles entre sí, entendiendo que será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en mismo juicio cuando se excluyan mutuamente o sean contrarías entre sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de la otra u otras, con la salvedad de que el actor exprese cual es la acción principal y cual la que ejercita para el solo evento de que primera no se estime fundada; la acumulación objetiva de acciones, una vez admitida, producirá el efecto de discutirse todas en un mismo procedimiento y resolverse en una sola sentencia (art. 71 LEC ).

Pero la admisión de la acumulación objetiva de dos o más acciones, con independencia de que una se considere principal respecto de la otra de la otra, no las vincula o condiciona recíprocamente por sí, de modo que el éxito de la secundaria pase inexcusablemente por la estimación de la principal, calificativo que sirve para designar la acción que se ejercita de forma prioritaria en el caso de acumulación eventual o para distinguir la pretensión sustancial de las peticiones accesorias, como intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios.

Sólo en el caso de que una acción sea prejudicial respecto de la otra puede afirmase que para que la acción acumulada prospere es necesario que la prejudicial sea estimada, en la medida que esta última se configura como antecedente lógico sobre el que se construye la acumulada.

En el supuesto enjuiciado, el demandante ejercita dos acciones acumuladas: la acción de desahucio por falta de pago y la acción en reclamación de rentas vencidas y no pagadas. Dichas acciones pueden ejercitarse por separado o de manera conjunta puesto que no son incompatibles entre sí (de hecho, el art. 438.2.3ª LEC contempla expresamente su ejercicio acumulado), ni el ejercicio de una impide o hace ineficaz el de la otra, ni el éxito o fracaso de una condiciona sin más el de la segunda sin perjuicio de los vínculos que existan entre ambas al provenir del mismo título (lógicamente, si no se adeuda nada, no prosperará ni la acción de desahucio ni la de reclamación de rentas vencidas, pero el rechazo de esta última no obedece al de la primera, sino que no existe la deuda que se reclama).

Hecho el anterior inciso, procede entrar ya en el fondo del asunto, comenzando por la reclamación relativa a los atrasos por actualización del IPC.

El art. 18.1 LAU establece que, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Y el apartado 3º del mismo precepto dispone: "La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado."

En el presente caso, el contrato de arrendamiento se celebró en el mes de agosto de 2005 y el arrendador comunicó a la arrendataria la actualización de la renta, mediante la aplicación del IPC correspondiente al período que discurre entre el mes de agosto de 2005 y el mes de agosto de 2006, en virtud de carta enviada el 10 de octubre de 2006, por lo que la renta actualizada (365,40 ?) es exigible desde el mes de noviembre de 2006, lo cual, en la fecha de interposición de la demanda, suponía un total en concepto de atrasos de 46,20 ? (15,40 ? por tres mensualidades, sin que proceda incluir la de febrero y, en su caso, marzo, porque no se reclaman en el recurso).

Por lo que se refiere a la segunda pretensión, relativa de la renta del mes de marzo de 2007, el actor reclama su importe con el argumento de que la arrendataria no entregó las llaves hasta el 4 de abril de 2007. Por su parte, la demandada afirma que dejó libre la vivienda y entregó las llaves a finales del mes de febrero de 2007.

En principio, mientras el contrato de arrendamiento de vivienda está vigente se presume que el inmueble es disfrutado por el arrendatario, al que incumbe la prueba de que no sólo de que ya no ocupa la vivienda, sino de que ha puesto la misma a disposición del arrendador (art. 1561 CC ; véase la STS 2 de marzo de 1963 ), lo que normalmente tendrá lugar mediante la entrega de las llaves. No basta, pues, con dejar expedita y vacía la casa, sino que es necesario demostrar que se ha dado posesión de la misma al arrendador, quien podrá reclamar la renta correspondiente al tiempo durante el que ha estado privado de la vivienda constante el contrato.

Las anteriores consideraciones llevan a estimar la petición deducida porque, si bien se ha aportado a las actuaciones un contrato de alquiler de vivienda fechado el 1 de marzo de 2007, la demandada no ha acreditado que pusiera a disposición del actor la vivienda arrendada, sea mediante entrega de las llaves, sea por cualquier otra vía, antes de los primeros días de abril, en que se reconocen recibidas aquella por el demandante.

TERCERO.- La estimación parcial del recurso interpuesto por el demandante comporta que no se haga pronunciamiento de condena respecto de las costas devengadas en ambas instancias (arts. 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA

Fallo

QUE ESTIMANDO EN PARTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Cosme , representado por el Procurador Sr. Domínguez Lino, contra la sentencia pronunciada el 9 de julio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pontevedra, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y, en su consecuencia, estimando parcialmente la demanda presentada por D. Cosme contra Dña. Amelia , debemos condenar y condenamos a la demandada a abonar al actor la cantidad de trescientos noventa y seis euros con veinte céntimos, con los intereses legales desde la fecha del emplazamiento, sin que haya lugar a hacer pronunciamiento expreso de condena respecto de las costas causadas en ambas instancias.

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.