Sentencia Civil Nº 108/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 7360/2014 de 07 de Mayo de 2015

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº1 DE UTRERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 7360/2014

JUICIO ORDINARIO Nº 733/2011

S E N T E N C I A Nº 108/15

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADO ILMOS SRS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a siete de mayo de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 20 de mayo de 2014 recaída en los autos Juicio Ordinario número 733/2011 seguidos en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº1 DE UTRERA promovidos por D. Casimiro representado por el Procurador D. ROBERTO HURTADO MUÑOZy defendido por la Letrada DÑA. DOLORES MARÍA PRADAS RAMOS, contra TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L.U.representado por el Procurador D. ANTONIO LEÓN ROCAy defendido por el Letrado D. FELIX MUÑOZ PEDROSA, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada reconviniente, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTIN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº1 DE UTRERAcuyo fallo es como sigue: 'QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. Roberto Hurtado Muñoz en nombre y representación de D. Casimiro contra la mercantil 'TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L.U.' debo condenar y condeno a ésta a la pérdida, en favor del actor de la cantidad de 48.070,85 euros entregadas en concepto de arras penitenciales. Sin costas.

QUE DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el Procurador D. Antonio León Roca en nombre y representación de la mercantil 'TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L.U.' contra D. Casimiro , debo absolver y absuelvo a éste de las pretensiones formuladas de contrario, con condena en costas a la parte demandada reconviniente.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L.U.que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso y el procedimiento del que deriva traen causa de un contrato de compraventa celebrado en documento privado el 13 de Marzo de 2.007 entre D. Casimiro -heredero de Dª Dulce - y Tanteo Proyectos Inmobiliarios S.L.U., en virtud del cual aquél vendía a esta entidad una casa sita en Utrera en CALLE000 nº NUM000 que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de dicha localidad a nombre de su madre fallecida, como finca nº NUM001 .

En dicho contrato el vendedor se obligaba a lograr la inscripción de la finca a su nombre y a obtener el desalojo del inmueble al tiempo de otorgamiento de la escritura, dado que en el mismo existían dos inquilinas, expresándose la intención de Tanteo Proyectos Inmobiliarios S.L.U. de desarrollar una promoción inmobiliaria en el solar resultante de la demolición de la finca.

En cuanto al precio se hacía constar en la estipulación segunda que se fijaba a tanto alzado en el importe de 516.860,28 euros que se pagarían de la siguiente forma:

SEIS MIL DIEZ EUROS que en concepto de arras y señal recibió el vendedor con fecha 31 de Enero de 2.007...

DIECISEIS MIL EUROS que asimismo ha satisfecho TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L.U., al vendedor mediante la entrega a éste de un cheque número NUM002 , librado contra Caja Sur, oficina de Mairena del Alcor, nominativo a favor de la arrendataria Dª Antonieta ; cheque que el Sr. Casimiro recibe a satisfacción para su entrega a dicha inquilina, a cuenta de la indemnización por extinción del arrendamiento de que se trata en la siguiente estipulación TERCERA , imputándose también como arras y señal a cuenta del precio convenido en la presente compraventa.

VEINTISEIS MIL SESENTA EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS que en este acto entrega la sociedad compradora al heredero vendedor, igualmente en concepto de arras y señal del contrato, representados en un cheque librado contra Caja Sur, oficina de Mairena del Alcor, nominativo a favor del Sr. Casimiro , nº NUM003 ,cuya fotocopia se une a este contrato.

Por tanto D. Casimiro reconoce tener recibida de TANTEO PROYECTOS INMOBLIARIOS S.L.U, en concepto de arras y señal, la suma total de CUARENTA Y OCHO MIL SETENTA EUROS CON OCHENTA Y CINDO CÉNTIMOS, a la que se aplicará el principio de compensación del art. 1.454 del Código Civil '-

En los apartados d), e) y f) se establecía que en plazo no superior al 30 de Diciembre de 2.007, simultáneamente al otorgamiento de la escritura, la compradora abonaría en efectivo 180.303,63 euros tomando posesión efectiva de la finca, que otros 198.333,99 euros quedaban aplazados sin devengar intereses, reconociendo su adeudo en la escritura y quedando garantizado su pago con un aval y que el resto, ascendente a 90.150,82 euros, se satisfarían mediante la transmisión al vendedor de un piso vivienda de aproximadamente 50 metros cuadrados a construir en la promoción y que las contraprestaciones previstas en tales apartados no se harían efectivas hasta que el vendedor no hubiera conseguido la titularidad registral de la finca libre de cargas y la extinción de los contratos de arrendamiento.

Posteriormente las partes pactaron en una adenda al contrato, una novación de los apartados d) y e) de la estipulación segunda del contrato posponiendo el otorgamiento de la escritura pública hasta, como máximo, el 31 de Julio de 2.008, momento en que se haría efectivo el importe previsto en tal apartado y se adeudaría en los mismos términos inicialmente previstos la suma prevista en el apartado e). En dicha adenda se dio nueva redacción a la estipulación séptima que no referiremos por ser ajena al contenido del recurso.

En su demanda el vendedor mantenía que la compradora había incumplido con la obligación relativa a la parte de precio aplazado prevista en la contrato, por lo que invocando preceptos genéricos del Código Civil sobre obligaciones y contratos, los artículos 1.124 , 1.500 , 1.506 , 1.504 y 1.537 y 1.454 de dicho Cuerpo Legal y el art. 11 de la Ley hipotecaria , solicitaba que se dictara sentencia por la que se declarara resuelto el contrato y su adenda y se condenara a la compradora a devolver la finca libre de cargas y gravámenes, reteniendo la actora las cantidades entregadas como arras y señal en virtud del art. 1.454 del C.c ., por importe de 48.070,85 euros en concepto de indemnización, así como al pago de los intereses pactados en la adenda, a 'los pagos efectuados en la finca por el vendedor desde la suscripción del contrato de compraventas, o en su defecto desde que debió otorgarse la escritura pública de compraventa' y al pago de las costas.

La demandada se allanó a la pretensión de resolución del contrato reconociendo que no había efectuado el pago de las cantidades aplazadas en los términos pactados aludiendo a la inviabilidad de la promoción. oponiéndose al resto de las pretensiones argumentando, por lo que al recurso interesa, que las cantidades entregadas fueron en concepto de señal, nunca de arras penitenciales y formulando reconvención para que se condenara al actor reconvenido a restituirle las cantidades entregadas que en su demanda pretendía retener con sus intereses legales y al pago de las costas.

La sentencia estima la demanda parcialmente, solo en el extremo relativo a la resolución del contrato y condena a la demandada a pasar por la retención por el vendedor de las cantidades entregadas, por entender que lo fueron en concepto de arras penitenciales y que el incumplimiento de sus obligaciones equivale a un desistimiento unilateral del contrato, desestimando el resto de las pretensiones contenidas en la demanda y la reconvención en su integridad, no haciendo expresa condena en cuanto a las costas de la demanda e imponiendo a la demandada las de la reconvención.

Contra dicha sentencia se alza la representación de Tanteo y Proyectos Inmobiliarios S.L.U. interponiendo recurso de apelación al que se opone el actor que interesa la íntegra confirmación de la sentencia aquietándose por tanto a los pronunciamientos contenidos en la misma que le son desfavorables, que por tanto quedan firmes y al margen del recurso que se resuelve.

SEGUNDO.-La apelante con defectuosa técnica procesal viene a reproducir prácticamente su escrito de contestación y sus alegatos de conclusiones hasta el punto de extenderse en consideraciones sobre puntos de la sentencia que le favorecen y que la parte contraria ha dejado firmes, los cuales, por supuesto quedan al margen de esta resolución.

Dicho esto, lo que sustancialmente denuncia el recurso es que, como resultaría del propio contrato, las cantidades entregadas en su día no tenían carácter de arras penitenciales, sino de arras confirmatorias y que resuelto el contrato por mor de lo establecido en el art. 1.124 del C.c . a lo que pudiera tener derecho la actora es a una indemnización de daños y perjuicios que no procedería porque no se han acreditado. Viene a indicar también que si las arras se hubieran concebido como penitenciales, no podría pretenderse su retención por la vendedora que lo que ejercita es la acción de resolución por incumplimiento.

Pues bien, sabido es que la doctrina y la Jurisprudencia vienen manteniendo con reiteración que existen tres tipos de arras, a las que alude la sentencia del T.S. de 21 de marzo de 2.011 , cuales son: a) confirmatorias, dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución dobladas caso de incumplimiento. c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454

Por otra parte, si bien es cierto que las arras penitenciales operan no en los casos de incumplimiento, sino de desitimiento del contrato por alguna de las partes, también lo es que, como indica la sentencia de la Sección 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de Diciembre de 2.011 se pueden aplicar las consecuencias de las arras penitenciales, en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento del contrato como se deduce de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y 23 de febrero de 1993 y de las sentencias de la AP Barcelona, secc. 16ª de 10 de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 .

Para terminar hemos de señalar que aunque es doctrina jurisprudencial reiterada que el precepto contenido en el art. 1.454 del C.c . tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, la misma no es aplicable cuando aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter de penitenciales.

En el contrato de autos, en la estipulación segunda, cada vez que se hace referencia a cantidades entregadas por la compradora se alude a su carácter confirmatorio y de pago de parte del precio, pero no puede perderse de vista que al cuantificarlas en su conjunto se dice: 'Por tanto D. Casimiro reconoce tener recibida de TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L.U., en concepto de arras y señal la suma total de CUARENTA Y OCHO MIL SETENTA EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS , a la que se aplicará el principio de compensación del artículo 1.454 del C.c .'. De tal estipulación se infiere que las partes han querido que se produzca el efecto contemplado en el precepto, de pérdida para el comprador y devolución duplicada por el vendedor, pues en otro caso no se habría aludido al mismo. Es cierto que no aparece claro si se quiso que tales efectos se anudaran a la causa de incumplimiento o a la de desistimiento que es la que propiamente contempla el precepto, pero atendiendo a la doctrina jurisprudencial expuesta que tiende a la consideración de las arras como penitenciales cuando la intención de las partes al respecto resulte indiscutible, habría de entenderse que se previó el efecto de retención por el vendedor o devolución duplicada por el mismo para los casos de incumplimiento. Al respecto la propia apelante en el párrafo tercero del folio noveno de su escrito de recurso, que se reproduce literalmente en el párrafo tercero del folio 13, reconoce que en caso de duda entre el carácter penal o penitencial de las arras han de considerarse penales.

Ha de concluirse pues que las cantidades entregadas además de cumplir una función confirmatoria del contrato se previeron como arras penales, que ante el incumplimiento indiscutido de la compradora, que en absoluto acredita justa causa para no haber satisfecho el resto del precio en la forma y condiciones pactadas, justifican su retención por el vendedor sin necesidad de acreditar los daños y perjuicios realmente sufridos, al cumplir una función equivalente a la de la cláusula penal y hacen inviable la pretensión esgrimida en la reconvención.

Procede pues la desestimación íntegra de recurso.

TERCERO.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda:

1.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de TANTEO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.U. contra la sentencia dictada el 20 de mayo de 2014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Utrera , en el juicio ordinario núm. 733/11 del que este rollo dimana.

2.- Confirmar íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponer a la apelante las costas derivadas de su recrso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Y a su tiempo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución y oficio remisorio a sus efectos.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 7360 14.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

Votó en Sala y no pudo firmar

( Art. 261 L.O.P.J .)

Firmando .Dña. ROSARIO MARCOS MARTIN

Presidenta Accidental

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.