Sentencia Civil Nº 108/2015, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 21/2015 de 31 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00108/2015

Rollo: 21/2015

SENTENCIA NÚMERO CIENTO OCHO

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados/a:

Dª María Jesús De Gracia Muñoz

D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcarate

En Zaragoza, a treinta y uno de marzo de dos mil quince.

Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 06 de noviembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Zaragoza en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 310/2014, de que dimana el presente Rollo de apelación número 21/2015, en el que han sido partes, apelada, la demandante, MUFRA S.A., representada por la Procuradora Dª María Begoña Uriarte González y asistida por la Letrada Dª María Antón Sancho, y, apelante, la demandada, IBERCAJA BANCO, S.A. (anteriormente BANCO GRUPO CAJA TRES, S.A.), representada por la Procuradora Dª Sonia Peiré Blasco, y asistida por el Letrado D. Diego Segura Arazuri, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio Medrano Sánchez.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. OCHO DE ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 06 de noviembre de 2014 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que debo estimar la demanda interpuesta por MUFRA, S.A. contra BANCO GRUPO CAJA TRES, S.A. y condeno a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de 1.083.458,47 euros. Las costas procesales causadas se imponen a BANCO GRUPO CAJA TRES, S.A.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 20 de marzo de 2015, en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte arrendataria, tras una serie de incidencias en la forma en la que asumió esa condición y tras su resolución, interpondrá recurso contra la sentencia que le condena al pago de las rentas hasta el límite pactado. No se hará cuestión ahora, como tampoco fundó una acción específica mediante reconvención, de las condiciones que rodearon los acuerdos novatorios del contrato inicial conforme a los que la duración pasaba a ser de treinta años y, en lo que aquí interesa, se obligaba a estar diez años desde la firma de los acuerdos novatorios, esto es marzo de 2016, duración mínima hasta ese mismo mes del año 2016.

Pero sí tendrá en cuenta alguna de esas circunstancias para reforzar sus argumentos de impugnación que giran en torno a la existencia de un evidente enriquecimiento injusto así como a la aplicación de la regla rebus sic stantius, en particular la existencia de una renta completamente fuera de mercado, que condena a una indemnización fuera de toda proporción y lógica, que debe obligar, en el parecer de la parte recurrente, a moderar la indemnización.

SEGUNDO.-Se polemiza por las partes sobre si es moderable o no la pena.

La doctrina clásica sobre la moderación de la cláusula penal parte de un determinado concepto de la misma: 'el concepto de cláusula penal, como regulan los artículos 1152 y siguientes del Código civil es aquella que se establece en una obligación cuyo incumplimiento se sanciona con ella. 'Al producirse el incumplimiento que sanciona', dice la sentencia de 3 de febrero de 2000 ; 'requiere el incumplimiento de una obligación principal', reitera la de octubre de 2001 y la del 23 diciembre 2009 insiste en que '... la cláusula penal la han establecido para el caso de falta de cumplimiento' en cuyo incumplimiento insisten también las de 2 de julio de 2010 y 26 octubre 2010'.

Pero en sede de arrendamientos urbanos hay un tratamiento específico, que trae causa del carácter de tracto continuado del contrato, que tras la recuperación de la posesión del arrendador puede el mismo volver a poner el local en el mercado. Y es potencialmente posible, según las condiciones del local y del mercado, que obtenga una renta del mismo local, lo que conduciría a un enriquecimiento injusto que se compadece mal con la finalidad de la cláusula penal que no deja de ser un mecanismo resarcitorio de unos daños efectivos sufridos pro el arrendador. No un medio de lucro del mismo sin contraprestación alguna.

Lo explica la STS de 29/05/2014 (rec. 449/2012 ): 'las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano'.

TERCERO.-Por eso esa misma sentencia sintetiza la doctrina sobre la cláusula penal ante el incumplimiento de la duración del contrato, y tras precisar que la jurisprudencia cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, ser la cláusula prevista en la LAU o sea en pacto contractual 'ha sido la contraria'.

'La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente:

'La jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'.'.

Y concluye tajantemente que: 'no aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato'.

CUARTO.-La parte demandante invoca en su favor la STS de 10/12/2013 (rec. 2237/2011 ), que se dice resuelve idéntico supuesto al de autos y con el que compartiría presupuestos.

Pero no es así. Antes al contrario tal sentencia (por cierto el mismo ponente que la STS de 29/05/2014 ) contempla un supuesto que no constituye cláusula penal: 'En el presente caso, no ha habido incumplimiento. En el contrato de arrendamiento se le concede al arrendatario la facultad de declarar extinguido el contrato dentro del plazo pactado, plazo 'potestativo para la arrendataria, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia...' y si ésta, en uso de tal facultad, la ejerce en los primeros cinco años 'vendrá obligada a abonar...' (tal cláusula ha sido transcrita en líneas anteriores). No es, por tanto, cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación, sino cláusula en caso de cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato. Esta cláusula no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios 'en caso de falta de cumplimiento', dice el artículo 1152 del Código civil . Con lo cual, no tiene sentido la posible moderación por incumplimiento parcial porque no hay tal: la obligación de la arrendataria no ha sido 'en parte o irregularmente cumplida' , sino que ha sido observada conforme a lo pactado, pacta sunt servanda, es decir, de acuerdo con la lex contractus'. 'La cláusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligación garantizada (artículo 1152) y si ésta se incumple parcialmente se moderaría aquélla (artículo 1154). Pero si la cláusula penal está prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderación'.

Y aquí sí que hay cláusula penal: 'que Galerías Primero S.A., se compromete a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años a contar desde el día de hoy. Y en caso contrario vendrá obligado aindemnizara la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo'. Esta cláusula se aleja de la que se afronta en la STS antes citada de 10 de diciembre de 2013 en la que el plazo de duración pactado era potestativo para el arrendatario y aquí, como en el supuesto de la STS 29 de mayo de 2014 , el plazo es obligatorio para el mismo arrendatario, de suerte que su incumplimiento se configura como una verdadera cláusula penal.

QUINTO.-Si se quiere indagar sobre la verdadera razón por la que, en sede arrendamientos urbanos, la jurisprudencia matiza su constante doctrina sobre la moderación de la cláusula penal prevenida para los supuestos de incumplimiento parcial es la de prevenir un enriquecimiento injusto. Y lo es porque a diferencia de otros vínculos contractuales que se basan y conllevan comportamientos o prestaciones personales, el de arrendamiento, aun siendo un contrato obligacional, tiene por objeto una finca, un bien patrimonial, que es susceptible de generar rendimientos a su titular.

De suerte que si ese incumplimiento se termina traduciendo, como es el caso, en que ese bien patrimonial vuelve a la plena disponibilidad del arrendador, y si existe una situación de mercado que haga probable y verosímil que la finca se incorpore otra vez a ese tráfico jurídico generando rentas otra vez a favor del arrendador, se terminaría produciendo un enriquecimiento sin causa a favor del arrendador y en perjuicio del arrendatario. Son estas poderosas razones las que llevaron al Tribunal Supremo a apartarse de la literalidad del art. 56 del T.R. de la LAU de 1964 , en solución que ha sido mantenida hasta la actualidad.

En efecto si se repara en las consecuencias de la aplicación de una cláusula penal sin moderación en contratos en los que el bien patrimonial vuelve a la esfera posesoria de su titular, aquí el arrendador, se dará la paradójica situación, que jurídicamente no es aceptable, de que al mismo le resulta más conveniente y tiene un potencial mayor beneficio si su deudor incumple que si cumple, pues para el primer caso puede llegar a duplicar el beneficio al poner el bien otra vez en el tráfico jurídico.

SEXTO.-Y en razón a ello y atendiendo a que, (i) el arrendador terminó aceptando la resolución del contrato, (ii) la renta parámetro de la cláusula penal, estaba completamente fuera de mercado, (iii) el arrendador volvió a poner el local a alquilar, (iv) ha logrado su alquiler de manera efectiva, la Sala considera prudente fijar como indemnización la que pudiera corresponderse a un año de la renta fijada parcialmente como renta de mercado, esto es 153.290,04 euros, a añadir a la cantidad que ya ha percibido el arrendador.

SEPTIMO.-Que al estimarse parcialmente la demanda y recurso no procede hacer una especial imposición de las costas.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

Se estima el recurso interpuesto por BANCO GRUPO CAJA TRES, ahora IBERCAJA BANCO, S.A., contra la sentencia dictada en los autos de los que derivan el presente rollo, y con revocación de la sentencia de instancia se reduce la indemnización a la cifra de 153.290,04 euros, sin otros intereses que los prevenidos en el art. 576 LEC desde la notificación de la presente sentencia.

Sin costas en ninguna de las dos instancias, y con devolución del depósito.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.