Sentencia CIVIL Nº 108/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 7/2018 de 14 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00108/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: CHM
NI.G. 07015 41 1 2016 0000205
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000007 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CIUTADELLA DE MENORCA
Procedimiento de origen: OR6 ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0000087 /2016
Recurrente: Sandra , Tatiana , Sandra
Procurador: RICARDO JOSE SQUELLA DUQUE DE ESTRADA, RICARDO JOSE SQUELLA DUQUE
DE ESTRADA , RICARDO JOSE SQUELLA DUQUE DE ESTRADA
Abogado: GABRIEL CERDA PONS, GABRIEL CERDA PONS , GABRIEL CERDA PONS
Recurrido: Roberto
Procurador: ADOLFO BOLLAIN RENILLA
Abogado: ANA PASCUAL MIR
S E N T E N C I A Nº 108
ILMOS. SRES/SRAS.
PRESIDENTE:
D. Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
D. Gabriel Oliver Koppen
Dª Carmen Ordóñez Delgado
En Palma de Mallorca a catorce de marzo de dos mil dieciocho.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.1 de Ciutadella
de Menorca, bajo el número 87/16, Rollo de Sala número 7/18, entre partes, de una como demandante-
apelante, Dª Sandra y Dª Tatiana , representadas en esta alzada por el Procurador D. Ricardo Squella

Duque de Estrada y dirigidas por el Letrado D. Gabriel Cerdá Pons y, de otra, como parte demandada-apelada,
D. Roberto , representado por el Procurador D. Adolfo Bollain Renilla y dirigido por la Letrada Dª Ana Pascual
Mir, en los que ha sido designada magistrada ponente Dª Carmen Ordóñez Delgado, se procede a dictar la
presente resolución en base a los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- Por a Ilma. Sra. Jueza del Juzgado de Primera instancia e Instrucción número 1 de Ciutadella de Menorca, se dictó sentencia en fecha 26 de octubre de 2017 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la excepción de falta de legitimación activa de Dña. Sandra alegada por el demandado, DESESTIMANDO la demanda interpuesta a instancias de la representación procesal de Dña. Tatiana contra D. Roberto , debo ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de todas las pretensiones formuladas en su contra.

Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia y, por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 7 de marzo de dos mil dieciocho.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fecha 11 de marzo de 2016 Dª Sandra y Dª Tatiana formularon demanda de juicio ordinario por la que interesaban que se declarara la resolución del contrato de arrendamiento que, por tiempo indefinido, se suscribió formalmente en fecha 23 de marzo de 1982 entre su madre Dª Luz y el demandado, D.

Roberto respecto de dos locales (fincas registrales NUM000 y NUM001 ), hoy propiedad de las actoras, sitos en la CALLE000 de Ciutadella de Menorca, interesando que el demandado fuera condenado a desalojarlos, dejándolos totalmente libres, vacuos y expeditos a disposición de las demandantes, con expresa imposición de costas. Alegaba que concurrían dos concausas para ello y, además, otra de carácter subsidiario: 1º La nulidad del contrato de arrendamiento, porque fue firmado por su madre Dª Luz , cuando los locales le pertenecían a su padre D. Oscar .

2º La causa de resolución prevista en el artículo ' artículo 114.12 de la LAU del 64 y del artículo 13.2 de la LAU del 94, en connivencia con el artículo 480 y 513 del Código Civil ' pues su madre debió suscribir un nuevo contrato verbal de arrendamiento cuando, al fallecer su padre en el año 1986 devino usufructuaria de sus bienes ( art.480 CC ), de manera, que al fallecer ésta en el año 2003 y extinguirse el usufructo, las actoras están legitimadas para ejercitar la acción de resolución del citado art.114.12 de la LAU 1964 dado que, con la documental que acompañan, acreditan que el arrendamiento que concertó la usufructuaria fue gravoso para la propiedad.

3º Porque, en todo caso y, subsidiariamente a lo anterior, cabría entender que al fallecer su madre en el año 2003, las actoras, legítimas herederas de los locales arrendados, al seguir cobrando las rentas ahora en su nombre, dieron con ello validez a un nuevo contrato de arrendamiento verbal mediante tracto sucesivo que invalidaba al anterior, contrato éste que, a tenor de la legislación que le es aplicable, LAU 1994 y Código Civil, debe entenderse renovado por meses ( art. 1581 CC ).

La parte demandada se opuso a la estimación de la demanda, argumentando que no concurría ninguna causa de extinción o resolución del contrato de fecha 23 de marzo de 1982 porque éste no era nulo, aunque hubiese sido firmado por la madre de las actoras sin ser propietaria, pues consta acreditado que lo firmó con el consentimiento de su esposo y, porque no era cierto que al fallecer éste, primero su esposa en calidad de usufructuaria y luego las actoras cuando devinieron propietarias, suscribieran con el demandado nuevos contratos verbales de arrendamiento. Lo único que había ocurrido es que, a lo largo de los años, se habían ido produciendo meras novaciones modificativas de la persona del arrendador, de conformidad con el artículo 57 LAU 1964 , por lo que el contrato ni estaba extinguido ni se podía resolver porque resultaba de aplicación la DT Tercera de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos.

La Sentencia dictada, tal y como ha quedado reflejado con la transcripción de su FALLO, desestima íntegramente la demanda. En primer lugar, en base a lo que reflejaba la documental registral aportada por la actora, estima la excepción de falta de legitimación activa de Dª Sandra y, posteriormente, en base a la prueba practicada, concluye que, la eventual acción de nulidad del contrato de arrendamiento, que jamás fue impugnado por el padre de las actoras, había quedado prescrita sobradamente y que ni la madre de las actoras ni éstas concertaron con el paso del tiempo nuevos contratos de arrendamiento con el demandado, sino que, en base a lo establecido en el artículo 57 de la LAU de 1964 lo que hicieron fue subrogarse en la posición de arrendadoras en el primigenio contrato del año 1982, siendo las únicas modificaciones que se han podido efectuar en el mismo son las actualizaciones de renta 'que en modo alguno suponen la novación de la relación arrendaticia anterior o la variación de las condiciones originariamente pactadas', por lo que, a tenor de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , concluye que la demanda debe ser desestimada porque el contrato de arrendamiento cuestionado sólo podrá extinguirse con la jubilación o fallecimiento del demandado.



SEGUNDO.- Contra la sentencia dictada se alza la parte actora, interesando que se dicte resolución por la que se acuerde su revocación y la íntegra estimación de la demanda, alegando como motivos para ello, error en la aplicación del derecho sustantivo y error en la valoración de la prueba: 1º.- A la hora de estimar la excepción de falta de legitimación activa de Dª Sandra .

Al respecto, sostiene que dicha conclusión se tomó sobre la base de una fotografía que aportó la actora, omitiendo infundadamente la información registral acompañada a la demanda, de la que claramente se deduce que Dª Sandra es propietaria de uno de los locales arrendados, concretamente, la finca registral NUM000 .

· El motivo no puede ser acogido, dado que de la información registral aportada se desprende que, en relación a las ocho cocheras propiedad de las actoras, las tres primeras ( NUM002 , NUM003 y NUM000 ) son de titularidad de Dª Sandra y, las cinco restantes ( NUM001 , NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM007 ) de Dª Tatiana . Si tenemos en cuenta que, según la información registral, la finca NUM002 propiedad de Dª Sandra (número UNO de orden) linda por su izquierda con el resto de la finca matriz de procedencia del solar del total al poner en relación dicha información con las fotografías aportadas (tanto por la demandada como las que obran en el recurso) resulta que fácilmente se puede comprobar que hay tres cocheras antes de llegar al primer local arrendado número 12, por lo que existe una seria duda de que éste (el cuarto a partir del solar) sea titularidad de Dª Sandra , duda que, en base a lo dispuesto en el artículo 217.1 de la LEC deben conducir a confirmar la estimación de la excepción alegada por la apelada, cuestión ésta que, por otra parte, como veremos, carece de la menor trascendencia en las presentes actuaciones.

2º.- A la hora de otorgar, respecto a la pretensión principal esgrimida, esto es, la condición de duración por tiempo indefinido, una supremacía y una virtualidad normativa al contrato de arrendamiento de fecha 23.03.1982 de la que se desprenden inherentes consecuencias jurídicas desfavorables y definitivas para las recurrentes, sin tener en consideración determinadas incongruencias que, a su juicio, evidencian que existen dudas más que razonables sobre la redacción del contrato (suscrito por persona diferente al titular de los locales sin autorización para ello, autorización que queda totalmente desvirtuada al constar documentalmente que en la misma fecha del contrato el propietario firmó un recibo de renta; que contrato y recibo (doc 7) se elaboraron en formatos diferentes y en las mismas fechas; que existen documentos anteriores al contrato que no se podían conseguir sin éste; que los testigos declararon que el taller empezó a operar en el año 1981...), incongruencias que, a su entender, vienen a indicar que éste no era una fuente válida para resolver la controversia, sino que la relación arrendaticia se debía encuadrar en el marco de la condición de usufructuaria de la madre de las actoras a partir del año 1986, por lo que al fallecer ésta en el año 2003, nació para aquéllas el derecho pleno para ejercitar la acción de resolución contractual en aplicación de los artículos 114.2 de la LAU del 64 y 13.2 de la LAU de 1994 , en connivencia (sic.) con el artículo 480 y 513 del Código Civil , acción que, al amparo del artículo 1964 CC , no estaba prescrita al tiempo de interponer la demanda, y sin que por el hecho de haber seguido cobrando las rentas desde que falleció su madre hasta la fecha de interposición de la demanda pueda ser de aplicación la doctrina de los actos propios a la que, con total falta de sensibilidad, alude la juzgadora de instancia en su resolución para desestimar sus pretensiones.

· Pues bien, del examen de la documental aportada y del visionado de la grabación del acto del juicio, la Sala concluye que el presente motivo de apelación tampoco puede tener favorable acogida, porque en ningún error en la aplicación del derecho o en la valoración de la prueba se ha incurrido en la instancia en relación a la conclusión desestimatoria alcanzada, ya que tanto de la documental obrante -la anterior y la posterior al contrato (ésta validada por la pericial judicial practicada y aquélla indicadora de que antes de la formalización del contrato el propietario de los locales acordó con el demandado de forma verbal los términos del arriendo, términos que posteriormente se plasmaron por escrito, seguramente por alguna asesoría y por eso aparece elaborado con ordenador y no de forma manuscrita como los recibos de abono de las rentas, contrato que seguramente se firmó por la madre de las actoras con la debida autorización de su marido y por su comodidad, porque de las disposiciones testamentarias de D. Oscar claramente se infiere que éste confiaba en el criterio y responsabilidad de su mujer para administrar el patrimonio); como de las testificales evacuadas; como de la propia actitud y de las actoras y de su madre (aceptando el abono de rentas), se infiere en su conjunta valoración, que el único documento que ha regido la relación arrendaticia en cuestión a lo largo de los años ha sido únicamente el contrato de fecha 23.03.1982, contrato totalmente válido y eficaz porque, insistimos, fue ratificado con creces por el propietario de los locales desde su formalización hasta el mismo momento de su fallecimiento, siendo totalmente absurdo pretender, en base a unas insustanciales e intrascendentes incongruencias, que se tenga por acreditada la existencia de un contrato anterior que impidiera que el suscrito por Dª Luz y ratificado posteriormente por su marido pudiera surtir efectos y más absurdo todavía pretender que, mediante las mismas conste acreditado que el demandando hubiere renunciado antes o después del único contrato que se ha formalizado a su derecho legal de prórroga forzosa.

Con sus afirmaciones, la parte recurrente pone de manifiesto que obvia cuestiones sustantivas y procesales de singular importancia, entre otras muchas, que el contrato celebrado a nombre de otro es válido y eficaz si la persona a quien cuyo nombre se otorga lo ratifica posteriormente ( artículo 1259 CC ), como aquí ha sucedido; que los contratos obligan no sólo a las partes que los otorgan, sino también a sus herederos (1257 CC); que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (1256 CC); que a tenor de lo establecido en el artículo 1249 del CC las presunciones sólo son admisibles cuando el hecho del que han de deducirse está completamente acreditado y que, en base a lo dispuesto en el artículo 217.2 de la LEC a ella, como parte actora, le correspondía la carga de probar la certeza de los hechos en los que basaba sus pretensiones y, singularmente, que la relación arrendaticia concertada en el año 1982 con carácter indefinido se modificó en ese aspecto con posterioridad y ello no ha sido así, antes al contrario. Consta suficientemente acreditado, que las únicas novaciones que se produjeron a lo largo de los años se circunscribieron a la actualización de la renta y a la sucesión de la persona del arrendador por causa de fallecimiento del anterior ( art. 57 de la LAU de 1964 ), subrogaciones que se produjeron tanto en el caso de Dª Luz cuando falleció su marido, como por la recurrente titular de los locales arrendados cuando falleció su madre.

De ahí que no sea de aplicación la causa resolutoria prevista en el artículo 114.12 de la LAU 1964 , porque la misma entra en juego a la muerte del usufructuario, pero cuando éste hubiera sido el que concertó el contrato de arrendamiento y siempre que el nuevo titular dominical pruebe que las condiciones que dicho usufructuario pactó fueron notoriamente gravosas para la propiedad En el caso que nos ocupa, la usufructuaria, Dª Luz se limitó a suceder a su marido en la posición de arrendadora, pero no concertó un nuevo contrato ni tampoco alteró las condiciones pactadas en el documento del año 1982 sujeto a prórroga forzosa, por lo que a su fallecimiento, extinguido el usufructo, sus herederas, no pueden ejercitar tal acción de resolución, por lo que resulta de plena aplicación al caso la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , en virtud de la cual el arrendamiento de los locales sólo podrá extinguirse cuando el demandado se jubile o fallezca, porque éste nunca ha renunciado a su derecho a la prórroga forzosa.



CUARTO.- Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se DESTIMA el recurso interpuesto por la Procuradora de los Tribunales D. Ricardo Squella Duque de Estrada en representación de Dª Luz y Dª Tatiana , contra la sentencia dictada el día 26 de octubre de 2017 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Ciutadella de Menorca, en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana y, en consecuencia, se confirma íntegramente la expresada resolución, condenado a la parte recurrente al abono de las costas de esta alzada y decretando la pérdida del depósito que constituyó para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.