Sentencia Civil Nº 109/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 774/2013 de 24 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , 914933872/73 - 28008

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0013581

Recurso de Apelación 774/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 83/2009

APELANTE:INMUEBLES GADE, S.L.

PROCURADOR D./Dña. MARTA FRANCH MARTINEZ

APELADO:D./Dña. Laureano y TECNICAS EDUCATIVAS ISCARMA, S.L.

PROCURADOR D./Dña. EDUARDO CODES FEIJOO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veinticuatro de marzo de dos mil quince. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario 83/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia número 90 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: INMUEBLES GADE S.L. y de otra, como Apelados-Demandados: D. Laureano y TECNICAS EDUCATIVAS ISCARMA S.L.

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 90 de Madrid, en fecha 24 de julio de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que DESESTIMANDO como desestimo la demanda interpuesta por la mercantil INMUEBLES GADE S.L., representada por la Procuradora Sra. Franch Martínez, contra D. Laureano y la mercantil TECNICAS EDUCATIVAS ISCARMA S.L. representados por la Procuradora Sra. Ortiz Cornago, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los citados demandados de las peticiones efectuadas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 20 de noviembre de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 17 de marzo de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demandante Inmuebles Gade S.L., como titular registral de la finca 1601 del Registro de la Propiedad nº 16 de Madrid, ejercita acción reivindicatoria contra Técnicas Educativas Iscarma S.L. respecto de una porción de dicha finca ocupada sin título por la demandada.

Posteriormente, en la audiencia previa celebrada el 29 de junio de 2009 y en auto de 3 de julio del mismo año se acordó integrar el litisconsorcio pasivo necesario con D. Laureano .

La porción de terreno objeto de reivindicación no ofrece dudas en cuanto a su identificación y no se va a discutir que la misma se encuentra situada dentro de la registral 1601.

Lo que van a plantear los demandados es por una parte que la porción de terreno reivindicada no se llegó a adquirir en propiedad por la actora, lo que afectaría al título de dominio necesario para que prospere la acción reivindicatoria y por otra parte que ese terreno fue adquirido en compraventa por D. Laureano y luego detentado por la sociedad codemandada, por lo que la propiedad correspondería a la parte demandada, bien en aplicación del artículo 1473 del Código Civil relativo a la doble venta, bien por mediar una usucapión ordinaria contra tabulas.

A la demanda se acompañaba un informe pericial confeccionado por el Ingeniero Técnico en Topografía D. Jose Pablo , del cual se desprende con exactitud la porción de terreno reivindicada, aunque expresándose en el dictamen que tenía una superficie de 3.221,99 metros cuadrados, después se rectifico este extremo, no la identificación de la porción reivindicada, para indicar que la superficie ocupada de la parcela registral 1.601 era de 5.826,50 metros cuadrados (folio 353), haciendo coincidir este informe pericial con los aportados por la sociedad demandada, pues tanto en el informe pericial del Ingeniero Técnico en Topografía D. Luis Enrique como en el informe pericial del Arquitecto D. Jesús Carlos se señala que el vallado del Colegio Nuevo Centro que ocupa la parcela registral 1.601 supone una superficie de 5.866,56 metros cuadrados, con la misma identificación que en el dictamen pericial topográfico aportado con la demanda.

La sentencia dictada por el Juzgado desestima la demanda, habiendo sido recurrida en apelación por la parte actora.

SEGUNDO.-La sentencia recurrida niega el titulo de dominio de la actora, lo que aparte de provocar la desestimación de la acción reivindicatoria hacía innecesario adentrarse en el examen del título de propiedad de la parte demandada, que sin embargo la sentencia recurrida efectúa.

A nuestro juicio, la falta del título de dominio no se encuentra en la descripción registral de la finca 1.601 sino en la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006, de cuyo contenido, valorado en su conjunto, cabe extraer la conclusión de que la sociedad demandante no llegó a comprar, y por tanto a adquirir, la porción reivindicada, coincidiendo en este aspecto el Tribunal con el criterio del Juzgador 'a quo'.

TERCERO.-La primera inscripción de la finca 1.601 del Registro de la Propiedad nº 16 de Madrid data del 22 de octubre de 1879, describiéndose la finca como tierra situada en termino de Villaverde donde llaman Las Cuestas, de caber 5 fanegas, 3 celemines y 26 estadales, o sean una hectárea, 81 áreas y 96 centiáreas, lindando al Saliente con otra de la testamentaria de D. Ángel Daniel ; Mediodía, con la de los herederos de D. Adrian ; al Poniente, con tierra del concurso de D. Alejo ; y al Norte, con la Vereda de la plata.

En la inscripción novena de 28 de septiembre de 1966 se indica que linda al Saliente, con Tierra de Casimiro ; Mediodía, Carril de la Huerta; y Norte, con herederos de Casimiro , siendo la Parcela NUM000 del Polígono NUM001 , y en el nuevo catastro la Parcela NUM002 del Polígono NUM003 .

Por la inscripción 12ª de 8 de enero de 1981, Central de Bienes Inmuebles S.A. inscribe su titulo de aportación de un 60% de la finca.

En la inscripción 14ª de fusión de 23 de octubre de 1985 se inscribe el 60% de la finca a favor de Inmobiliarias Reunidas S.A. por sucesión universal de Central de Bienes Inmuebles S.A., expresándose que después de una segregación que no había tenido acceso al Registro su superficie había quedado reducida a 10.274 metros cuadrados.

En la inscripción 15ª de 12 de enero de 1989 se inscribe una participación indivisa del 60% a favor de Promociones Bidasoa S.A., expresándose que después de una segregación que no había tenido acceso al Registro su superficie había quedado reducida a 9.024 metros cuadrados, lindando por el Norte con la parte segregada.

Por la inscripción 17ª de 24 de marzo de 2003 se inscribe el 40% de la finca a favor de Promotora Bidasoa S.L. por título de adjudicación en subasta pública, quedando dueña de la totalidad de la finca, describiéndose en esta inscripción la finca como una tierra situada en termino de Villaverde llamada Las Cuestas, con una superficie después de una segregación que no ha tenido acceso al Registro de 9.024 metros cuadrados, y que linda: al Saliente, con tierra de Casimiro ; al Poniente, con tierra del concurso de D. Alejo ; Mediodía, Carril de las Huertas; y Norte con la parcela segregada, siendo la Parcela NUM000 del Polígono NUM001 y en el nuevo catastro la parcela NUM002 del Polígono NUM003 .

Por la inscripción 19ª de 19 de febrero de 2007 se inscribe la finca a favor de la actora Inmuebles Gade S.L.

No se puede extraer la conclusión de que alguna de las dos segregaciones expresadas que no llegaron a acceder al Registro incluyera la porción reivindicada en el proceso. La primera por ser anterior al título que alegan los demandados y la segunda, reflejada en la inscripción 15 ª de 12 de enero de 1989, por hallarse situada la porción segregada al Norte cuando la reivindicada se sitúa al Este.

Lo que sí no parece corresponder a la realidad es la superficie de la parcela registral, pues si la porción reivindicada tiene al final una superficie de 5.826,50 metros cuadrados, parece que la finca registral debe tener una superficie real superior a los 9.024 metros cuadrados.

CUARTO.-En cuanto a la finca registral 67.377 se formó por agrupación de las registrales 65.458, 65.459, 65.460, 65.461, 1194, 281 y 16.608, describiéndose en la inscripción primera, de agrupación y obra nueva, de 30 de enero de 1985, como urbana, porción de terreno en Madrid Villaverde Alto, con frente a la Carretera de Villaverde a Carabanchel, margen izquierda, que linda: Por el frente, Norte, con la Carretera de Villaverde a Carabanchel; Sur, con calle en proyecto, aún sin nombre; Este, antigua vía de ferrocarril desmantelada, U.V.A. de Villaverde y Segundo Bravo; y Oeste, otras de herederos de Lucas , hoy también Financiera Manzanares S.A. Por la inscripción 6ª de 14 de noviembre de 1986, el solar tiene una superficie de 62.048 metros cuadrados; y en la inscripción 11ª de fecha de 3 de junio de 1997 se la describe como porción de terreno sobre la que existen construidos un edificio o pabellón destinado a la enseñanza general básica, un pabellón de servicios administrativos, un pabellón de B.U.P., un pabellón denominado de formación profesional, y un pabellón denominado de pre-escolar, descrita, en las inscripciones 1ª, 3ª, 4ª y 8ª, con la superficie de 62.048 metros cuadrados.

Por la inscripción 1ª se inscribió la finca a favor de los esposos D. Laureano y Dña. Estibaliz , para su sociedad conyugal, y en la inscripción 11ª a favor de la demandada Técnicas Educativas Iscarma S.L, a titulo de aportación.

QUINTO.-La que resulta bastante compleja es la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006, otorgada entre Promociones Bidasoa S.L. como vendedora e Inmuebles Gade S.L. como compradora, derivando de este documento el título de propiedad que se alega por la demandante.

La referida escritura pública dio lugar a que se inscribiera la propiedad de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de la demandante, y aun cuando el artículo 38 de la Ley Hipotecaria dispone que 'A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo', ello no pasa de ser una presunción legal.

En la escritura de compraventa, la vendedora Promociones Bidasoa S.L. comienza exponiendo que es propietaria en pleno dominio de la finca registral 1.601, una finca rustica, hoy urbana, tierra situada en el termino de Villaverde, llamada Las Cuestas, con una superficie después de una segregación que no había tenido acceso al Registro de 9.024 metros cuadrados, y que era la parcela NUM000 del Polígono NUM001 y en el nuevo catastro la Parcela NUM002 de Polígono NUM003 .

Pero a continuación tanto la compradora como la vendedora hacen constar unas manifestaciones expresas.

La compradora en el sentido de que 'considera que dicha parcela tiene una superficie de 6.000 metros cuadrados en el interior del ámbito denominado A.P.R. 17.08 'Arroyo Butarque' del vigente P.G.O.U.M., sin que en dicha superficie exista ocupación alguna por terceros. Reconociéndose que el resto de la superficie registral aun estando dentro del ámbito está actualmente ocupada por un colegio. La COMPRADORA ha realizado el correspondiente estudio registral y topográfico de la finca para constatar que la finca o parte de la misma se ubica en el mencionado ámbito urbanístico con la superficie antes reseñada, como se especifica en el Plano adjunto, documento Anexo.' Y la vendedora para declarar que 'Según reciente medición, la parcela tiene una superficie total real de 10.763,46 m2 y manifiesta que la diferencia entre la superficie declarada por la COMPRADORA, es decir los 6.000,00m2, y la superficie registral- 9.024,00 m2 - se encuentra ocupada de forma ilegal pro el Colegio situado junto a uno de sus lindes y asimismo se encuentra dentro de los límites del A.P.R. 17.08'

Ciertamente en la estipulación primera la vendedora vende y transmite a la compradora el pleno dominio de la totalidad de la finca, con cuantos derechos y usos sean inherentes o accesorios, y en particular, su aprovechamiento urbanístico, pero al momento de fijar el precio cierto y determinado de la finca en 2.425.980 euros, se indica que se ha calculado a razón de 404,33 euros/metro cuadrado por cada metro cuadrado de superficie de suelo, de acuerdo con la superficie total comprobada por la compradora dentro del ámbito urbanístico del A.P.R 17.08 'Arroyo Butarque' y sin ocupantes, es decir, los 6.000 metros cuadrados, aunque a continuación se expresa en la escritura que 'Al considerar provisional la superficie de 6.000 m2 que figura en el Manifiestan I, las partes pactan expresamente una compensación a la alza a favor de la VENDEDORA, en función de los metros cuadrados de suelo que se inscriban en el Registro de la Propiedad y que sean reconocidas en el Proyecto de Reparcelación o cualquier otro instrumento de gestión y ordenación urbanística del ámbito urbanístico citado para su aportación, aplicando el criterio invariable de valoración de cuatrocientos cuatro euros y treinta y tres céntimos de euros (404,33 €/m2) por cada metro cuadrado de superficie de suelo dentro del ámbito.'

En la misma estipulación segunda de la escritura se recoge que 'La COMPRADORA se obliga a la notificación a la VENDEDORA en el plazo máximo de un mes de la inscripción definitiva del Proyecto de Reparcelación o de cualquier otro instrumento de gestión y ordenación urbanística en el que se determinen la superficie final de la parcela incluida dentro del ámbito urbanístico del A.P.R. 17.08.

A los efectos de los párrafos anteriores se hace constar expresamente que la revisión de la valoración se hará en base a los metros cuadrados de suelo con derecho a edificabilidad reconocidos a la COMPRADORA en la parcela registral número 1.601, aun cuando la ocupación de tres mil veinticuatro metros cuadrados (3.024 m2) declarados por la vendedora como ocupación ilegal se mantenga.'

En la estipulación cuarta se acordaba a su vez que 'Como quiera que la superficie registral de la finca aquí transmitida es de 9.024,00 m2, por tanto superior a los 6.000,00 m2 en base a los que se ha calculado el precio de la presente compraventa, las parte acuerdan que, a los efectos de la posible compensación al alza de conformidad a lo establecido en la Cláusula Segunda, la COMPRADORA hace entrega en este acto al Sr. Notario de UN (1) pagaré por un importe total de UN MILLON DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL SEIS CIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS Y NOVENTA Y DOS CENTIMOS DE EUROS (1.222.693,92€) - es decir la diferencia entre los 9.024,00 m2 de superficie registral y los 6.000,00 m2 declarados por la COMPRADORA como superficie libre de ocupantes a razón de cuatrocientos cuatro euros y treinta y tres céntimos de euros (404,33€/m2) por cada metro cuadrado de diferencia - y con vencimiento de 29 de diciembre de 2008 como consignación ante Notario hasta la liquidación final de conformidad a la Cláusula Segunda.

En el caso de que llegada la fecha de vencimiento del pagaré depositado ante el Sr. Notario, es decir el 29 de diciembre de 2008, y no se hubiese producido aún la inscripción integra en el Registro de Propiedad del Proyecto de Reparcelación o de cualquier otro instrumento de gestión y ordenación urbanística para el ámbito urbanístico citado, se sustituirá dicho pagaré por otro de igual importe y con vencimiento a un año desde la fecha de vencimiento de los sustituidos. Dicho procedimiento de renovación, sobre las bases establecidas, podrá ser reproducido hasta por tres veces a partir del vencimiento del pagaré que ahora se consigna.

El Sr. Notario solo hará entrega del mencionado pagaré a la VENDEDORA si acreditase las circunstancias consignadas en el Acta Notarial de Depósito suscrita junta a la presente escritura.

El importe de este pagaré no significa que sea un límite máximo a pagar, sino que en el caso de que proceda, se abonará la compensación al alza en función de la superficie de suelo con derecho a edificabilidad definitivamente obtenida, y al precio unitario y condiciones ya reflejadas en las estipulaciones anteriores.'

Por último, en la estipulación novena la vendedora declaraba que 'la finca aquí transmitida, representa toda la superficie de suelo de la que es propietaria en el ámbito del A.P.R.17.08 'Arroyo Butarque' del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, por lo que, si existiese algún otro título de propiedad de finca registral distinta de la nº 1601 según registro, ya fuese público o privado , a nombre de la VENDEDORA se entenderá, a todos los efectos, que aquel también ha sido trasmitido mediante la presente compraventa y que se encuentra comprendido en el precio de venta de la estipulación Segunda, comprometiéndose la VENDEDORA a otorgar la correspondiente escritura pública complementaria.'

SEXTO.-La compraventa es un contrato sinalagmático en el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente ( artículo 1.445 del Código Civil ).

Si se analiza e interpreta en conjunto el contrato de compraventa entre Promociones Bidasoa S.L. y la demandante llegamos a la conclusión de que lo realmente vendido a cambio de un precio son los 6.000 cuadrados en el interior del ámbito denominado A.P.R. 17.08 'Arroyo Butarque' no ocupados por la sociedad demandada, y los metros cuadrados que se inscriban el Registro de la Propiedad y fuesen reconocidos en el Proyecto de Reparcelación o cualquier otro instrumento de gestión y ordenación urbanística, como superficie de suelo con derecho a edificabilidad, pero nos parece bastante claro, como indica la sentencia recurrida, que por la superficie en este proceso reivindicada no se estableció precio alguno, con la consecuencia de no poderse admitir el titulo de compraventa respecto a aquella porción de terreno reivindicada, lo que a su vez implica que no pueda prosperar la acción reivindicatoria, al faltar el requisito esencial del título de dominio en la parte reivindicante.

Ahora bien, excluido el titulo de dominio de la parte actora, no existe motivo para pronunciarnos acerca del posible título de propiedad que pudieran ostentar los demandados sobre el terreno reivindicado, cuestión que dejamos imprejuzgada.

Procediendo, por todo ello, desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

SÉPTIMO.-Pese a la desestimación del recurso de apelación, la cuestión litigiosa presenta las suficientes dudas de hecho y de derecho como para en aplicación de lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no imponer las costas de este recurso especialmente a ninguna de las partes.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Inmuebles Gade S.L. contra la sentencia que con fecha veinticuatro de julio dos mil trece pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número noventa de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; sin especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.