Sentencia CIVIL Nº 1096/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 170/2019 de 25 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 170/2019 -J
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 452/2015
Parte recurrente/Solicitante: Alexis , CAIXABANC, S.A.
Procurador/a: Ramon Feixó Fernández-Vega, Carles Badia Martinez
Abogado/a: Rosa M. Buti Ferret, Francesc Torres Vallespi
Parte recurrida: FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a: Félix Salgado Suárez
SENTENCIA Nº 1096/2019
Magistradas/o:
Vicente Conca Perez Mireia Rios Enrich Patricia Batlle Ferrando
Barcelona, 25 de octubre de 2019

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 8 de febrero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 452/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Ramon Feixó Fernández-Vega, Carles Badia Martinez, en nombre y representación de Alexis , CAIXABANC, S.A. contra Sentencia - 17/10/2018, rectificada por auto de fecha 19/10/2018, y en el que consta como parte apelada el Procurador Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de la FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA , representada por el Procurador de los Tribunales Don Ildefonso Lago Pérez y asistida por el Letrado Don Félix Salgado Suárez , contra la entidad CAIXABANK , S.A. , representada por el Procurador de los Tribunales Don Ramon Feixó Fernández - Vega y asistida por el Letrado Don Francesc Torres Vallespí ,así como contra DON Alexis , representado por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Badia Martínez y asistido por la Letrada Don Rosa Butí Ferret ,los cuales versan sobre resolución de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sujeto a la LAU de 1994 y en su virtud, DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda , de la finca sita en la Plaza Duque de Medinaceli , número 5 , Local Bajo Derecha , de la ciudad de Barcelona , suscrito en fecha de 10-5-1995 , con Don Alexis y en consecuencia , CONDENO a las partes codemandadas a estar y pasar por esta declaración y , en consecuencia , al desalojo del local arrendado , debiendo restituir la posesión del bien a la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo voluntariamente , así como al pago de las costas causadas como consecuencia de la tramitación del presente procedimiento.' El comtenido del auto que rectifica la anterior sentencia, es como sigue: De conformidad con lo solicitado, rectifico el error padecido en la redacción de la sentencia de fecha 17 de octubre de 2018 en el sentido de que el procurador personado en nombre y representación de FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA es Javier Segura Zariquiey , y donde dice ' ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de la FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA , representada por el Procurador de los Tribunales Don Ildefonso Lago Pérez y asistida por el Letrado Don Félix Salgado Suárez , contra la entidad CAIXABANK , S.A. , representada por el Procurador de los Tribunales Don Ramon Feixó Fernández - Vega y asistida por el Letrado Don Francesc Torres Vallespí ,así como contra DON Alexis , representado por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Badia Martínez y asistido por la Letrada Don Rosa Butí Ferret ,los cuales versan sobre resolución de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sujeto a la LAU de 1994 y en su virtud, DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda , de la finca sita en la Plaza Duque de Medinaceli , número 5 , Local Bajo Derecha , de la ciudad de Barcelona , suscrito en fecha de 10-5-1995 , con Don Alexis y en consecuencia , CONDENO a las partes codemandadas a estar y pasar por esta declaración y , en consecuencia , al desalojo del local arrendado , debiendo restituir la posesión del bien a la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo voluntariamente , así como al pago de las costas causadas como consecuencia de la tramitación del presente procedimiento', debe decir : ' ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de la FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA , representada por el Procurador de los Tribunales Don Javier Segura Zariquiey y asistida por el Letrado Don Félix Salgado Suárez , contra la entidad CAIXABANK , S.A. , representada por el Procurador de los Tribunales Don Ramon Feixó Fernández - Vega y asistida por el Letrado Don Francesc Torres Vallespí ,así como contra DON Alexis , representado por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Badia Martínez y asistido por la Letrada Don Rosa Butí Ferret ,los cuales versan sobre resolución de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sujeto a la LAU de 1994 y en su virtud, DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda , de la finca sita en la Plaza Duque de Medinaceli , número 5 , Local Bajo Derecha , de la ciudad de Barcelona , suscrito en fecha de 10-5-1995 , con Don Alexis y en consecuencia , CONDENO a las partes codemandadas a estar y pasar por esta declaración y , en consecuencia , al desalojo del local arrendado , debiendo restituir la posesión del bien a la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo voluntariamente , así como al pago de las costas causadas como consecuencia de la tramitación del presente procedimiento '.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/09/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Patricia Batlle Ferrando .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

FUNDACION CIUDAD REQUENA interpone demanda frente a Alexis interesando la resolución del contrato de arrendamiento existente sobre el local sito en Barcelona, Plaza del Duque de Medinaceli 5, bajos derecha.

Expone que el pasado 10 de mayo de 1995 la entonces usufructuaria del local, Socorro , concertó un contrato de arrendamiento con su sobrino sobre el local litigioso, del que la Fundación ostentaba la nuda propiedad. Este contrato tenía una duración de 30 años y una renta de 12.000,00 pesetas anuales (116,62 euros en la actualidad). A su vez, el arrendatario subarrendó el local a la entidad CaixaBank, SA en virtud de contrato de 14 de diciembre de 2006. La Fundación expone que el pasado 5 de enero de 2014 falleció la usufructuaria, por lo que consolidó el pleno dominio sobre la finca, motivo por el que interesa, al amparo del art. 531 del Código Civil, la resolución del contrato Con carácter subsidiario, opone otras dos causas de resolución: de un lado, por infracción de la condición 3ª el contrato de arrendamiento, al infringir el destino del local a actividades de 'Frankfurt-cervecería' y haber pactado que 'en caso de desarrollarse en el local otra actividad aunque sea afín a la antedicha, podrá el arrendador resolver el contrato por infracción por el arrendatario de esta condición'. Y, en otro caso, de no estimarse la anterior, por incumplimiento de la obligación de notificación fehaciente del subarriendo (32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Alexis contesta a la demanda, y, tras oponer la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, cuenta que el pasado 10 de mayo de 1995 formalizó contrato de arrendamiento del local objeto de litigio, con la autorización de su tía, que también ostentaba el cargo de Presidenta de la fundación de modo que se opone a la resolución del contrato por extinción del usufructo, pues el contrato se formalizó en nombre e interés de la propiedad.

En segundo lugar, niega que pueda resolverse el contrato por infracción de la cláusula 3ª, pues la presidenta de la fundación autorizó el cambio de objeto mediante carta de 13 de noviembre de 2005, remitida al administrador del inmueble, el Sr. Gonzalo , habiéndose desarrollado en el local la actividad por la entidad bancaria de forma pública y notoria desde el pasado 14 de diciembre de 2006, fecha en la que subarrendó el local a la entidad 'La Caixa'.

En tercer lugar, niega que pueda resolverse el contrato al amparo de lo dispuesto en el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De un lado, porque intervino un representante de la propiedad (el Sr. Gonzalo ) en la formalización del contrato de subarriendo y, de otro porque posteriormente, el 11 de junio de 2009 fue el mismo también quien formalizó un contrato de novación del plazo de duración del contrato, modificando la duración y la renta. Finalmente, alega que tratándose de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, no está prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos una resolución del contrato por la causa invocada.

Tras estimarse la falta del debido litisconsorcio, se emplazó a la entidad CAIXABANK SA para que pudiera contestar a la demanda, quien lo hizo en el sentido de oponerse a la misma.

La Sentencia dictada en primera instancia estima la demanda tras razonar que la Sra. Socorro , usufructuaria del inmueble y Presidenta de la Fundación Requena al tiempo de perfeccionarse el contrato, actuó en calidad de usufructuaria y no en nombre e interés de la Fundación, nuda propietaria del local por lo que, al amparo del art. 531 del Código Civil y 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el contrato debe declararse extinguido con el fallecimiento de la usufructuaria.

Frente a dicha sentencia, se alza el demandado, Alexis e interpone recurso de apelación mostrando su disconformidad con los fundamentos de derecho segundo, cuarto y quinto de la Sentencia dictada en primera instancia. No está conforme con la condición con la que la Sra. Socorro actuó al formalizar el contrato de arrendamiento. Considera que el Sr. Gonzalo , como se desprende de su declaración testifical en el acto del juicio, actuó en nombre e interés de la Fundación Ciudad Requena y que se trata de un testigo de relevancia e imparcial, a diferencia de lo que sucede con otros testigos como el Sr. Lorenzo , Patrono de la fundación.

Expone que no se ha valorado el interrogatorio del demandado y que, a pesar de la tacha formulada respecto del testigo Sr. Lorenzo , la Juez de Instancia ha valorado su declaración como veraz y aclaratoria. Insiste en que este testigo tiene un interés directo en el resultado del pleito y que, de lo manifestado no puede llegarse a las conclusiones alcanzadas en Sentencia, pues la Sra. Socorro como presidente de la Fundación, se ocupaba directamente de la finca sita en Duque de Medinacelli con el conocimiento directo o indirecto de ésta.

Finalmente, se muestra contraria a la no apreciación de mala fe en la actuación seguida por la Fundación.

Asimismo, CAIXABANK, S.A. se alza e interpone recurso de apelación. Considera que la Sra. Socorro actuó en la doble condición personal y de representante de la Fundación, pues tenía delegadas las facultades de representación. Por ello considera que el arrendamiento lo otorgo la propiedad de la finca pues siempre se consideró que la propiedad correspondía a la Sra. Socorro , hasta su fallecimiento. Por ello, no puede considerarse extinguido el contrato pues lo otorgo la nuda propietaria no resultando posible extinguir el contrato por las otras razones que opone el actor.

La parte demandada se opone a ambos recursos y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a los apelantes.



SEGUNDO. - Correcta valoración de la prueba. Análisis de la condición con la que actuó Socorro en el contrato.

Ambos apelantes insisten de nuevo en que la Sra. Socorro arrendo el local en nombre e interés de la fundación y no como usufructuaria del inmueble e insisten en que la juez de instancia ha valorado erróneamente las testificales practicadas en el acto del juicio. No obstante, una nueva revisión de la prueba practicada en el procedimiento por parte de este Tribunal, nos lleva a confirmar la resolución de instancia, en contra de lo sostenido por los apelantes, pues la valoración de la prueba es correcta y pormenorizada, compartiendo este órgano los razonamientos contenidos en la Sentencia. Con el fin de desarrollar correctamente los argumentos que nos conducen a confirmar la resolución, conviene recordar antes los hechos que no son controvertidos y que consideramos que contextualizan de forma adecuada el recurso interpuesto.

FUNDACION CIUDAD REQUENA, constituida el pasado 3 de mayo de 1982 (documento 3 de la demanda) ostentaba, tras el fallecimiento de su fundador en 1988, Rodrigo , la nuda propiedad de la totalidad del inmueble sito en Plaza Duque de Medinacelli núm. 5 de Barcelona mientras que el usufructo se reservó a su esposa, Socorro . Paralelamente, en fecha 22 de enero de 1990, la Sra. Socorro fue nombrada presidenta de la Fundación, cargo que ostentó hasta su fallecimiento ocurrido el pasado 20 de enero de 2014, momento en el que la Fundación consolidó el pleno domicilio sobre la finca.

Siendo la Sra. Socorro la usufructuaria del inmueble y Presidente de la Fundación, otorgó a favor de su sobrino y demandado, el Sr. Alexis , un contrato de arrendamiento en fecha 10 de mayo de 1995 sobre el local sito en Plaza Duque de Medinaceli núm. 5 bajos derecha de Barcelona. En el contrato no figura el nombre de la usufructuaria ni de la fundación sino, como arrendador 'MARIANO HERVAS POLO- FINCAS Gonzalo , SL' actuando como 'ADMINISTRADORES'.

A fin de dilucidar quién arrendó el local (si la usufructuaria o la nuda propiedad) conviene que analicemos el régimen legal del usufructo, junto con el título de constitución de éste (la escritura notarial de 6 de mayo de 1983, folio 54 de las actuaciones) y, de otro lado, los estatutos fundacionales y la correspondencia de ambos con la demás documental y testificales practicadas en el acto del juicio.

Mediante escritura pública de mayo de 1983 el Sr. Rodrigo dona a la fundación la nuda propiedad de la finca sita en duque de Medinaceli 5 de Barcelona, reservándose el usufructo vitalicio para él y su esposa, en caso de sobrevivirle.

El usufructo, tal y como dispone el art. 561-2 del Código Civil de Cataluña (en adelante CCCat), es 'el derecho real de usar y gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia salvo que las leyes o el título de constitución establezcan otra cosa.' Y, en el presente caso, no existía limitación alguna. El usufructuario, tiene derecho a poseer los bienes objeto del usufructo y a percibir todas sus utilidades, frutos y mejoras (561-2.2 y 561-6 del CCCat). El usufructo, es disponible si bien 'los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo.' ( art. 651-9.3 del CCCat). De lo expuesto, vemos que la posibilidad de otorgar contratos de arrendamiento como el discutido en el presente caso, es una facultad reservada al usufructuario, pues afecta al contenido del mismo usufructo, con la limitación referente a su duración, condicionada siempre a la vigencia del usufructo. Finalmente, el usufructo finalizará ( art. 561-16.1a) del CCCat) por la muerte del usufructuario.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé en su art. 13.2 que 'Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.' Por lo que, fallecido el arrendador usufructuario, y ponerse fin al usufructo, el contrato de arrendamiento se extingue.

En cuanto a la nuda propiedad, la Fundación Ciudad Requena se constituye en mayo de 1982 y se rige, tal y como consta de sus estatutos, por el Patronato, órgano de Gobierno y representación de la misma. Entre las funciones atribuidas al patronato, (el artículo 7 de los estatutos, folio 33 de las actuaciones) se le atribuya la del 'gobierno, la administración y representación de la Fundación' y, en particular se tiene competencia para: a).- La representación dela Fundación ante toda clase de personas (...) b).- El ejercicio de toda clase de derechos y acciones en nombre de la Fundación, y en todas las funciones de administración, conservación, custodia y defensa de sus bienes y derechos.

c).- Acordar y aceptar las adquisiciones de bienes o derechos para la fundación (...) efectuar toda clase de actos y contratos de adquisición, enajenación, gravamen sobre bienes muebles o inmuebles (...).

e).- Cobrar y pagar rentas (...) relativas tanto a bienes que constituyen el patrimonio (...)' La usufructuaria, como hemos dicho antes, pasó a ostentar el cargo de presidente de la fundación al morir su esposo. Dado que es inherente al usufructo la posibilidad de concertar contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto de usufructo, lo razonable es pensar que el arrendador es, en todo caso, el usufructuario. En otro caso, de pensarse que se trata de un contrato asumido por el usufructuario y también por la nuda propiedad, la necesidad de respetar el régimen de funcionamiento de la fundación, impone el otorgamiento del contrato al Patronato y no solo a la presidenta de la fundación.

Sin embargo, los testigos miembros del Patronato de la fundación, negaron que el órgano de Gobierno conociera de la existencia del contrato. Tampoco hay documentos que puedan dar lugar a deducir lo contrario, ya que el Sr. Gonzalo manifestó expresamente en su declaración que si bien nunca distinguió con qué título actuaba la Sra. Socorro al realizarle los distintos encargos (para ella era la propietaria y punto) nunca actuó por mandato o en representación de la fundación. La fundación no otorgó el contrato y tampoco cobró renta de ningún alquiler de la finca sita en Plaza duque de Medinaceli 5, cuyo usufructo correspondía a la Sra. Socorro y era a ésta a quien fincas Hervas liquidaba y daba cuenta de los gastos e ingresos (documento número 4 y 5 de la contestación a la demanda) sin que, como bien valora la juez de instancia, se dirijan a la Sra. Socorro en su calidad de presidente de la Fundación.

Dado que no existe ningún acuerdo del patronato ni indicio del cobro de renta por parte de la fundación y teniendo en cuenta que la facultad de otorgar un contrato de arrendamiento sobre la finca era facultad del usufructuario y no del nudo propietario, consideramos correctamente valorada la prueba en la Sentencia de primera instancia, desestimando el argumento de apelación analizado.



TERCERO.- Valoración de la prueba y tacha de testigos.

La representación procesal de Alexis se muestra contraria a la valoración que hace la Juez de Instancia de la declaración del Sr. Lorenzo , Patrono de la Fundación, que fue tachado. En efecto, como recoge la Sentencia, el testigo fue tachado por el demandado por su patente enemistad con el Sr. Alexis al haber ostentado el cargo de secretario de la Fundación y compartir despacho profesional con el letrado de la parte actora.

Al respecto debemos aclarar que una cosa es la tacha y otra la valoración que merezca la declaración del testigo tachado. En este sentido, el art. 379 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartado 3º, dispone que 'Para la apreciación sobre la tacha y la valoración de la declaración testifical, se estará a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 344 y en el artículo 376.', es decir, la valoración debe ajustarse a las reglas de la sana critica. La sentencia STS, Civil sección 1 de 3 de julio de 2012 recuerda que ' La finalidad de la 'tacha' de los testigos ( artículo 377 LEC ) es poner de manifiesto al tribunal determinadas circunstancias que puedan influir en la valoración del testimonio y que no hayan sido reveladas con anterioridad. Así la sentencia núm.

594/2006, de 8 junio , afirma que 'las tachas testifícales no tiene otro trámite que probar la causa alegada y no impide que en sentencia los juzgadores valoren las tachas concurrentes y la importancia del testigo tachado, por lo que no resulta de prohibición legal que se pueda tener en cuenta, en todo o en parte, el testimonio prestado, al autorizar el artículo 1.248 del Código Civil y 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [de 1881 ] su apreciación discrecional, ponderando las circunstancias concurrentes en cada testigo y aquellas por las que fueron tachados ( sentencias de 31-3-2004 , que cita las de 3- 12-1984 , 1-6 y 10-11-1989 , 23-11-1990 , 6-10-1994 , 20-7-1995 y 12-6-1998)'.

En el presente caso, la juez de instancia valoró correctamente la declaración del testigo y tras reconocer que el testigo fue tachado, concluye que 'lo cierto es que en el acto del juicio no se evidenció circunstancia alguna que haga dudar de la veracidad de su declaración, que se corrobora por el resto de prueba practicada'.

Estas conclusiones son compartidas por este Tribunal ya que entendemos correcta la valoración acerca de la no influencia del motivo de tacha sobre la veracidad de las manifestaciones, mas allá de que no pueda considerarse imparcial, pues parcialidad no supone necesariamente y en todo caso falta de veracidad, sobre todo cuando las afirmaciones del testigo tachado coinciden con la demás prueba practicada en el acto del juicio, como hemos analizado en el Fundamento de Derecho anterior.



TERCERO.- Mala fe de la Fundación.

Insiste Alexis en que la fundación actuó con mala fe al haber tratado de incrementar la renta, al interponer una acción judicial y al haber destituido al Sr. Alexis del como vocal del Patronato de la fundación por un supuesto 'conflicto de intereses'. Frente a ello poco podemos decir al margen de lo manifestado en primera instancia, explicaciones que damos aquí por reproducidas. La consolidación del dominio por parte de la fundación a la muerte de la usufructuaria, legitima al propietario (en este caso a la Fundación) tanto a tratar de asumir un contrato que, de no beneficiarle, puede resolver, renegociando o revisando sus cláusulas (13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y art. 651-9.3 del CCCat) como a ponerles fin de no resultar útiles para los fines de la fundación, por lo que no cabe apreciar mala fe de ningún tipo.

Todo lo expuesto conduce a la integra desestimación de los recursos de apelación analizados.



CUARTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a los apelantes en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Alexis y CAIXABANC S.A. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 53 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario 452/2015 de fecha 17 de octubre de 2018, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a las partes apelantes de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por los recurrentes, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.