Sentencia CIVIL Nº 11/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 448/2017 de 22 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.045.00.2-2016/0003296
Recurso de Apelación 448/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Colmenar Viejo
Autos de Procedimiento Ordinario 521/2016
APELANTE: VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 SL
PROCURADOR D. MIGUEL LOZANO SANCHEZ
APELADO: CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS SL
PROCURADORA Dña. MARIA DEL MAR PINTO RUIZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a veintidós de enero de dos mil dieciocho.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
521/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Colmenar Viejo a instancia de
VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 SL como parte apelante, representada por el Procurador D. MIGUEL
LOZANO SÁNCHEZ contra CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS SL como parte apelada,
representada por la Procuradora Dña. MARÍA DEL MAR PINTO RUIZ; todo ello en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/01/2017 .
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 16/01/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la entidad VA SWISS OCIO Y DEPORTE SL, representada por el Procurador D. Javier Nogales Díaz y defendida por el Letrado D. José Guillermo Torres González; contra la entidad CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS SL, representada por la Procuradora Dª Mª del Mar Pinto Ruíz y asistida por el Letrado D. José Manuel Marbán Fernández; y en consecuencia, SE ABSUELVE a la demandada de los pedimentos formulados en su contra con todos los pronunciamientos favorables.

Todo ello, con expresa condena en costas a la parte actora.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 SL, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto no se opongan a los que se recogen a continuación.


PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio ordinario número 521/2016 tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Colmenar Viejo, promovido por la entidad VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 S.L. (en adelante Va Swiss) contra CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS S.L. (en adelante CEUS), sobre suspensión de contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda y de la obligación de pago de las rentas y cantidades asimiladas, hasta tanto queden subsanadas las filtraciones que afectan al objeto arrendado.

Con fecha 16 de enero de 2017 se dicta sentencia desestimatoria de la demanda. De un lado el juzgador considera que no es válida la renuncia anticipada de la parte arrendataria a ejercer su derecho de suspensión del contrato, pues dicho derecho todavía no formaba parte de su esfera jurídica en el momento de celebrarse el mismo. Por otro lado considera acreditado que existen o han existido filtraciones en el techo de la sala de boxing del local arrendado, provenientes de la terraza del 1ª A, que se encuentra situada justo encima.

Sin embargo aprecia que no concurre causa suficiente de suspensión del contrato pues no estamos ante la privación de un elemento esencial, imprescindible para el regular funcionamiento del negocio que se ejerce en el local arrendado; que las goteras o filtraciones no son permanentes y que las obras de reparación no paralizarían la actividad del gimnasio ya que afectan a una zona concreta, de cierta extensión pero que bastaría con cerrar esa sala mientras se realizan las mismas, funcionando entre tanto el resto de las instalaciones.

Concluye que la demandante-arrendataria debería haber promovido la rebaja de la renta del artículo 21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ), lo que no ha efectuado, pero no la suspensión del contrato, por lo que desestima la demanda.

Y contra dicha resolución interpone la demandante VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 S.L. recurso de apelación alegando los siguientes motivos: 1.- Infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), vicio de incongruencia, así como del artículo 216, principio de justicia rogada, y 414.1 de dicho texto legal . El juzgador en el fundamento de derecho primero se aparta de la causa de pedir al considerar que la actora está ejercitando una acción de suspensión del contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, por incumplimiento de la parte arrendadora, primordialmente de la obligación contenida en el artículo 1.554.3 del Código Civil (CC ). La sentencia analiza una controversia que no coincide con la fijada de forma precisa por las partes en el acto de la audiencia previa, dando por sentado que existen filtraciones cuando en otro momento no establece con claridad si existen o no y el alcance de las mismas. Discrepa igualmente de las consideraciones realizadas por el juzgador en cuanto a que si se oferta un producto al público en la página web, según las reglas de la lógica es porque el mismo se puede cumplir en su totalidad o al menos en parte. Califica la sentencia de inductiva y entiende que los extremos controvertidos sustanciales para decidir la cuestión no son analizados y mucho menos resueltos, entre los que destaca la existencia y alcance de las filtraciones, su conocimiento por la parte arrendadora-propietaria, de cara a las normas sobre saneamiento recogidas respecto de la compraventa en el Código Civil. Tampoco ha resuelto la sentencia, incurriendo en incongruencia, la tacha del perito de la parte demandada, señor Jose Pablo , y la evidente parcialidad del testigo propuesto por dicha parte, el señor Diego .

2.- Error en la valoración de la prueba practicada, con infracción de los artículos 316 (relativo a valoración del interrogatorio de las partes), 326 (fuerza probatoria de los documentos privados) en relación con el 319 (sobre los documentos públicos), 376 (valoración de las declaraciones de testigos) y 377 (tacha de los testigos), todos ellos de la LEC .

-- Entiende que a la vista de todo ello se deriva el conocimiento de la demandada-arrendadora de las filtraciones del local, lo que evidencia su mala fe, con un grave quebranto económico de la arrendataria.

-- En cuanto al alcance de las filtraciones y su incidencia en la actividad manifiesta que el objeto arrendado esencialmente son 1877 m², de los cuales el sótano no estaba amparado por la licencia, debiendo estar clausurado, es decir sólo son 1.012,11 m² los amparados en la licencia para uso del gimnasio. El resto son terrazas en las cuales son continuos los problemas de inundaciones en el garaje de las comunidades de propietarios vecinas, y llevan años sin posibilidad de ser utilizadas, a excepción de una pista de paddle de las dos con que debía contar. Únicamente podría ser utilizable la mitad de la superficie del local, en la que se incluyen vestuarios y duchas, servicios, cuarto de instalaciones y depósitos así como vestíbulo de entrada, quedando una sala de 200 m² en la que sí se desarrollan actividades, siendo el resto inutilizable. Dada la forma del local, en rampa, el lugar en el que se desarrollan las filtraciones discurre llenando de agua el resto de estancias, debiendo cerrar la afectada que cuenta con un único acceso al resto, lo que supone la condena de las dos salas más importantes de local, en las que no hay depósitos ni vestuarios e instalaciones generales, sino que se trata de espacios o salas de plena ocupación de estar en correcto estado.

-- Ni la propietaria arrendadora ni la comunidad de propietarios han hecho nada por atender la reparación y dejar indemne al arrendatario.

-- Sobre la mala fe de la demandada relata que la misma promueve desahucio por falta de pago tras el requerimiento efectuado por la arrendataria sobre la reparación de las filtraciones. Que ya cuando firmó el contrato de arrendamiento se pactó una rebaja de renta a 1.000 € mensuales, durante el plazo que duren unas obras que estaba llevando a cabo la propiedad y que afectaban a la actividad, que con posterioridad la arrendataria recibe la reivindicación de las instalaciones de boxeo existentes por un tercero. Incurre la demandada en abuso de derecho al imputar a la arrendataria la falta de reparación de las filtraciones y que las mismas son debidas a un incorrecto mantenimiento, cuando éstas estaban ya presentes antes de entrar en el local, no siendo advertida de ello VA SWISS.

-- Insiste en la tacha del perito de la parte demandada, totalmente parcial al haber admitido trabajar para el empresario titular del local desde hace más de una década, habiendo intervenido en el proceso constructivo del inmueble y desconocer realmente a qué obedecen las filtraciones. Por todo ello este informe no puede ser apreciado como medio probatorio.

3.- Infracción de los artículos 1554 , 1484 y siguientes, y 7 del CC . Referentes a la obligación de saneamiento del vendedor , resaltando que ha quedado acreditada que la filtración afecta a una parte esencial del objeto arrendado.

Termina solicitando que se revoque la sentencia de instancia y se dicte otra en la que se estime la demanda con condena en costas.

Recurso al que se opone la demandada , que solicita la confirmación de la sentencia.

Señala que, en cuanto a la alegación de si la propiedad conocía la existencia de las filtraciones antes de concertar el contrato de arrendamiento, es una cuestión novedosa que no fue alegada en la demanda como tampoco se mencionaron los preceptos del Código Civil relativos a saneamiento por los defectos ocultos, y que en cualquier caso carece de trascendencia para la resolución del pleito.

--Niega que exista infracción del artículo 218 de la LEC ni del resto de los preceptos mencionados por cuanto la tacha, respecto del perito y testigo de la parte demandada (administrador de la comunidad de propietarios donde su ubica el inmueble arrendado), su incidencia en la valoración de la prueba queda diferida al momento de la sentencia, como así se ha efectuado.

--Entiende que tampoco concurre error en la valoración del juzgador de la prueba practicada. Las filtraciones sobre las que se discute aparecen en abril del 2015 mientras que el contrato de arrendamiento es de fecha 28 de diciembre de 2012, lo determinante para suspender o no el contrato es en qué medida estas filtraciones afectan a la actividad de la arrendataria.

-- El documento 3 de la demanda es una certificación de deuda expedida por el administrador de la Comunidad de Propietarios a fecha 30 de junio de 2014 donde consta que la actora adeudaba ya a la arrendadora 6.345,76 € por cuotas de la comunidad, si bien para evitar la reclamación de las mismas la propiedad ha ido adelantando dinero de su propio bolsillo, y de ahí que el certificado de situación de la comunidad de propietarios (documento 3 de la contestación) aparezcan como cuotas impagadas a partir del mes de octubre de 2015.

-- Tal y como se desprende del contrato de arrendamiento, el gimnasio-polideportivo arrendado tiene una superficie aproximada de 4.906 m², de los que 1.877 m² son superficies cerradas y el resto son terrazas, en las que existen diversas instalaciones deportivas, algunas de las cuales ha venido adaptando y modificando a su gusto la arrendataria durante todos estos años. Aún en el caso contemplado por la perito de la parte actora, la superficie afectada por las filtraciones o goteras sería de 346,28 m² respecto al total de lo arrendado. Frente a ello el perito de la demandada recoge que la gotera afecta a una superficie 0,72 m² dentro de una sala de 101 m² de superficie que actualmente se encuentra en uso, dentro de un área de 370 m² que corresponde al cuerpo situado bajo la terraza y pisos comunitarios. En el mejor de los casos para la demandante la superficie afectada por las filtraciones no llega ni al 8% de la superficie total de gimnasio arrendado.

-- Menciona asimismo el documento 11 de la contestación, acta notarial levantada el 13 de septiembre de 2016 relativa a la página web de la arrendataria en donde se pone de manifiesto las actividades marciales y de boxeo que oferta la misma.



SEGUNDO.-La demanda se basa en el siguiente relato de hechos : el 28 de diciembre de 2012 se celebró contrato de arrendamiento relativo a los inmuebles que forman el conjunto inmobiliario ubicado en el Sector Literatos número NUM001 de Tres Cantos (Madrid) entre CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS S.L., arrendadora y don Jon , don Matías y doña Josefina , en calidad de arrendatarios, si bien en virtud de la estipulación 20 del contrato a continuación se produjo la novación subjetiva, pasando a ostentar la condición de arrendataria la mercantil VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 S.L., quedando los anteriores arrendatarios como fiadores solidarios de esta.

-- La arrendataria asumía el pago de la cuota de comunidad.

-- En abril de 2015 se produce una importante vía de agua en el techo del local que afecta a una de las estancias que más aforo de socios tiene, la de artes marciales y boxeo, sin que ni la arrendadora ni la Comunidad de Propietarios (C de P) ni la compañía de seguros Mapfre hicieran caso, llegando a caerse el techo de la estancia que tuvo que ser cerrada, decidiendo la demandante dejar de abonar el importe de la cuota de la comunidad y suspender el abono de la renta, como mecanismo de presión ante la inactividad del dueño y de la comunidad de propietarios.

--Antes de presentar la demanda remite burofax a la parte arrendadora comunicándole la suspensión del contrato de arrendamiento suscrito hasta tanto dure la ejecución de las obras de reparación de la zona en cuestión, y le anuncia la reclamación de daños y perjuicios sufridos durante todo este tiempo.

-- En los fundamentos de derecho menciona el artículo 1554.3 del CC y razona sobre los vicios ocultos del inmueble así como la actuación que debe llevar a cabo el arrendador, si se tratara de desperfectos en elementos comunes cuya reparación compete a la C de P. Refiere igualmente incumplimiento de la arrendadora de sus obligaciones y refleja los requisitos exigidos por la jurisprudencia para optar por la suspensión del contrato.

-- El 20 de diciembre de 2014 se suscribe una modificación temporal del contrato de arrendamiento y reconocimiento de deuda (doc. 3 de la demanda, al folio 35 y ss.), donde la arrendataria-demandante reconoce adeudar a la arrendadora el importe de 17.000 € por las rentas y 6.345,76 euros por el retraso en el pago de las cuotas de comunidad de propietarios.

-- Al folio 62 (doc.12 de la demanda) consta carta remitida a la demandada el 20 de junio de 2016 instando la suspensión del contrato ante los problemas derivados de las filtraciones. Al folio 64 (doc.19 de la demanda), se contienen las pérdidas de la demandante-arrendataria desde el 21 de septiembre de 2016, fecha en la que la gotera empieza a causar graves daños en la instalación.

--Termina con el suplico de que se declare que las obras de reparación de las filtraciones sufridas en el local arrendado son necesarias para poder llevar a cabo la actividad para la que fue concertado el mismo, que se declare la suspensión del contrato de arrendamiento y de la obligación de pago de la renta y cantidades a ella asimiladas y asumidas por la arrendataria, hasta tanto las filtraciones que afectan al objeto arrendado queden subsanadas, y que se condene a la parte demandada a estar y pasar por dichos pronunciamientos más imposición de costas.

En la contestación a la demanda se alega que la interposición de la demanda es un pretexto con el que la actora pretende evitar su desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades que ha interpuesto la arrendadora por una cuantía de 90.829,40 €. Admite la existencia de una pequeña filtración o gotera en el techo de una de las muchas salas con las que cuenta la instalación deportiva arrendada, que en ningún momento ha impedido el ejercicio de la actividad de la actora.

--Hace referencia a la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento que contiene una renuncia expresa de la arrendataria a la suspensión del contrato, según lo dispuesto en el artículo 30 en relación con el 21 , y 26 de la LAU .

-- Aporta como documento 12 (a los folios 168 y siguientes) informe pericial del arquitecto superior, don Jose Pablo , tras visitar el inmueble el 16 de septiembre de 2016, en el que se recoge que la gotera únicamente afecta a una superficie de 0,72 m² de una sala que tiene 101 m² los que 60 m² se dedican a actividad de boxing, lo que supone un 0,05% sobre la superficie total cubierta. Que además la gotera tiene su origen en la terraza descubierta situada encima de la sala y cuya reparación por tanto no corresponde a la propietaria de las instalaciones.

-- Menciona el documento número 13 de la contestación, correo electrónico de fecha 3 de junio de 2016 remitido por doña Josefina (administradora solidaria de la demandante) al empleado de la demandada, don Juan Ignacio , en el que no hace alusión alguna a las filtraciones y sí a su intención de ponerse al día en el pago de la deuda y de acudir a la reunión de la C de P.

-- A los folios 103 y siguientes aporta la demanda de desahucio por falta de pago con fecha de entrada de 27 de julio de 2016, que refiere como adeudadas las rentas comprendidas entre los meses de julio de 2014 y junio del 2016 , a razón de 4000 € mensuales, así como las cuotas de la C de P pactadas en el arrendamiento.



TERCERO.- Infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), vicio de incongruencia, así como del artículo 216, principio de justicia rogada, y 414.1 de dicho texto legal .

No se entiende bien este motivo del recurso, por cuanto en la demanda esta claro que la acción que se ejerce es la de suspensión de los efectos del contrato de arrendamiento por inutilidad del local debido a las humedades que presenta. Así se desprende sin género de duda del suplico de la misma, en la que se solicitan dos pronunciamientos declarativos, íntimamente relacionados como son que se declare que las obras de reparación de las filtraciones son necesarias para poder llevar a cabo la actividad...y que se declare la suspensión del contrato de arrendamiento , hasta tanto las filtraciones que afectan al objeto arrendado queden subsanadas. En los fundamentos de derecho es cierto que hace mención al artículo 1.554.3 del CC en el que se fija como obligación del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero no se trata de acción por evicción ( art. 1560 del CC ) o por vicios ocultos, sino de suspensión de los efectos del contrato (para ambas partes, se entiende) por imposibilidad de uso del objeto arrendado a causa de las humedades que se derivan del informe pericial, realizado a su instancia por la perito señora Custodia , al amparo del art. 26 de la LAU , también referido en los fundamentos de derecho de la demanda.

Tampoco se solicita la condena de la arrendadora a la reparación de las deficiencias al amparo del artículo 1554.2º del CC y 21 de la LAU , según el cual el arrendador viene obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda o local en las condiciones de habitabilidad, y para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al demandado, lo que no acontece en este caso.

Pero tampoco se insta una rebaja de la renta, como contempla el artículo 21.2 de la LAU . Visionada en esta alzada la grabación de la audiencia previa, se constata que el objeto de la acción emprendida es la declaración de la existencia de humedades y como afectan a la suspensión del arrendamiento. Suspensión del contrato que aparece en el burofax de fecha 20 de junio de 2016, remitido por la demandante a CEUS (al folio 198). Luego ésta es la controversia objeto del pleito, y es la que se estudia y se resuelve en la sentencia de primera instancia, sin que se aprecie por tanto incongruencia alguna, cuando además la sentencia desestima enteramente la demanda.

El Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de fecha 9-12-2010 ha expresado: 'Esta Sala ha reiterado que el deber de congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta el petitum (la petición) y la causa petendi (causa de pedir) o hechos en que se fundamente la pretensión deducida ( SSTS de 20 de mayo de 2009 y 4 de febrero de 2009 , entre las más recientes). A su vez, la incongruencia adquiere relevancia constitucional, infringiendo no sólo los preceptos procesales ( artículo 218.1 LEC ) sino también el artículo 24 de la Constitución cuando afecta al principio de contradicción si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses ( SSTC 34/1985 y 29/1987 , entre otras). La delimitación de la cuestión litigiosa viene determinada por la demanda y 'por las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito' ( STC 41/1989 ). Aunque la congruencia es compatible con la utilización por el órgano judicial del principio tradicional iura novit curia, ello no legitima para variar sustancialmente la causa petendi ( SSTC 88/1992 ; 95/1993 y 112/1994 ). Hay incongruencia, en definitiva, cuando en el pronunciamiento judicial se altera el objeto del proceso y se varían los términos en que se planteó el debate procesal, en tanto se vulnera el principio de contradicción y con ello el derecho de defensa.' Circunstancias que aquí no concurren, por lo que se desestima este motivo del recurso, quedando el resto de las alegaciones comprendidas en este apartado para el estudio del siguiente motivo, consistente en error en la valoración de la prueba. Si bien respecto a la tacha del perito de la parte demandada, aunque nada diga la sentencia al respecto, se deriva claramente de sus fundamentos jurídicos que no la estima, sino que recoge sus conclusiones, al igual que las conclusiones de la perito de la parte actora, y valorando en su conjunto ambos informes y el resto de la prueba concluye que no concurre causa suficiente de suspensión del contrato de arrendamiento.

El demandante en la audiencia previa formulo tacha de dicho perito señor Jose Pablo por considerar que su informe no recoge los requisitos del artículo 335 de la LEC , que cuando visitó el local no fue avisada la parte actora y que existe una dependencia desde 1998 con el representante de la demandada CEUS.

El artículo 343 de la LEC recoge las circunstancias por las que se puede tachar a los peritos, sin que concurra claramente en este caso ninguna de ellas, no siendo motivo legalmente establecido el hecho de que haya realizado el perito informes para Ceus, propietaria del local arrendado, o incluso obras de reparación o acondicionamiento por encargo de la misma, actuaciones todas ellas que no suponen falta de profesionalidad del referido perito, cuyas conclusiones deberán ser valoradas con el conjunto de la prueba practicada. En cuanto al juramento o promesa de actuar con objetividad al que se refiere el artículo 335 de la LEC , efectivamente no aparece reflejado en el informe pericial aportado con el escrito de contestación a la demanda como documento número 12, si bien en el acto del juicio presta el referido juramento o promesa, con lo que puede entenderse subsanado dicho requisito.



CUARTO .- Error en la valoración de la prueba practicada , con infracción de los artículos 316 (relativo a valoración del interrogatorio de las partes), 326 (fuerza probatoria de los documentos privados) en relación con el 319 (sobre los documentos públicos), 376 (valoración de las declaraciones de testigos) y 377 (tacha de los testigos), todos ellos de la LEC .

No se discute la existencia de humedades, así lo plasman ambos informes periciales y los testigos que han depuesto en el acto del juicio. De lo que se discrepa es de la incidencia de dichas humedades y filtraciones en la actividad diaria del local arrendado, dedicado a gimnasio. Así, la perito de la parte actora mantiene la práctica imposibilidad del desarrollo normal de las actividades del local, donde la más importante es el boxing y las artes marciales; mientras que el perito de la parte demandada mantiene que sólo está afectada una mínima parte de la superficie arrendada, que no ha impedido el desarrollo de las actividades deportivas.

En cuanto a la superficie objeto del contrato de arrendamiento para uso diferente de vivienda suscrito el 28 de diciembre de 2012 (documento uno de la demanda), efectivamente en el mismo se dice que la superficie total aproximada del complejo alquilado es de 4.906 m² construidos, de los que 1.877 m² aproximadamente, son superficies cerradas y el resto son terrazas en las que existen determinadas instalaciones. En el Exponen II se dice que la actividad que se ha venido ejerciendo en dichas instalaciones es de gimnasio, existiendo licencia municipal para el ejercicio de la actividad deportivo-recreativas sin espectáculo (piscina y gimnasio). Se pacta por un plazo de 15 años, esto es hasta el 15 de diciembre de 2027, con una renta de 4.000 € mensuales, más los impuestos que correspondan, asumiendo igualmente el arrendatario el pago de los suministros y los recibos de cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, que a fecha del contrato suponen una cantidad de 1.582 € mensuales. En la estipulación cuarta se recoge que 'la parte arrendataria declara que conoce los inmuebles y su situación física y urbanística, y los considera apta (sic) para su destino'.

No consta que el local haya permanecido cerrado en algún momento, aunque sí se ha visto afectada la actividad de boxeo y artes marciales, puesto que los filtraciones están en la cubierta de la dependencia en la que se practica dicha actividad. Según la perito de la parte actora, señora Custodia , la superficie afectada por las humedades, con intensidad de goteo al interior del local en los días de lluvia y en los posteriores, supone el 35,24% de la superficie habilitada con licencia de actividad de gimnasio, es decir 418,99 m² construidos respecto a los 1188,91 m² que consigna como superficie total construida, pues si bien el contrato de alquiler se refiere a más superficie, entiende que no puede considerarse al no estar permitido su uso para la actividad de gimnasio para la que ha sido arrendado dicho local.

Data las goteras en abril del 2015 y concluye que se trata de filtraciones de agua de lluvia procedentes de un fallo de estanqueidad de la terraza descubierta superior, elemento comunitario de uso privativo de la vivienda NUM000 del portal NUM001 .

El perito de la parte demandada, señor Jose Pablo , se ratifica en el informe pericial aportado como documento 12 con el escrito de contestación, precisando que la superficie total arrendada son unos 4900 m², incluidas terrazas y superficies construidas, así como que la terraza principal de unos 1.700 m² contiene dos pistas de pádel, señalando que ha calculado las superficies a la vista de los planos del complejo deportivo.

Según manifiesta la zona afectada por la gotera es de 0,72 m², correspondiente a dos planchas del techo a sustituir y además esta superficie está encima de un altillo, y se encuentra en una sala de unos 108 m² útiles, de la cual se dispone 60 m² para el desarrollo de actividades de boxing. Concluye que la gotera tiene su origen en la terraza descubierta situada encima de la sala y que por tanto su reparación o corresponde la propiedad del club deportivo, se trata de una filtración, que afecta al 0,05% sobre la superficie global cubierta (1320 m²).

Como se ve, los puntos de vista ambos informes son diferentes, pues mientras el perito de la demandada parte de la superficie registrada en plano y de las referidas en el contrato de arrendamiento, la perito de la parte actora parte de que la actividad principal de gimnasio es la del boxeo y artes marciales así como que la licencia para su práctica tiene en cuenta condiciones de ventilación, iluminación y accesibilidad de la estancia, por lo que no es posible el traslado de aquellas actividades a cualquier otra estancia del gimnasio, pues no todas cumplen con aquellas condiciones.

Parece evidente por consiguiente que los filtraciones de la cubierta de la estancia donde se practica el boxeo y artes marciales está dificultando la realización de esas actividades deportivas a las que se dedica, entre otras, el local arrendado, cuya extensión efectivamente es muy superior a la zona afectada. No obstante lo anterior, como bien recoge la sentencia de primera instancia, no se dan los requisitos para poder acordar la suspensión de los efectos del contrato de arrendamiento, que respecto de ambas partes supone el pago de la renta y la ocupación del local, a la que se refiere el artículo 26 de la LAU de 1994 .

Dicha norma establece que 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta'. Artículo aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda según el artículo 30 de la LAU referida.

Como recoge la sentencia de esta AP de Madrid, sec . 12ª del 8 de mayo de 2014 (Recurso: 204/2013 ): 'Así, el contrato de arrendamiento, por su carácter sinalagmático, impone deberes a las dos partes contractuales, de manera que al mismo resultan aplicable los preceptos generales que rigen esa clase de obligaciones, y, en particular, el artículo 1.124 del Código Civil , al que expresamente se remite, por lo demás, el artículo 1.568 del Código Civil y el 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual.

En todo caso, por su carácter de contrato de tracto sucesivo, se producen ciertas modulaciones en el mismo. Y, en fin, por la necesidad de conjugar el cumplimiento de ciertos deberes del arrendador (singularmente, en materia de reparaciones) con la satisfacción del derecho del arrendatario, se dictan normas específicas para conseguir un adecuado equilibrio en las contraprestaciones ( artículos 21 , 22 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente , 107 a 113 y 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y 1.558 del Código Civil ).

De la distinta normativa que tan sucintamente se acaba de enunciar, podemos extraer estas consecuencias: 1º El deber de pago de la renta está directamente conectado con la posibilidad de uso de la cosa arrendada. Tanto el sinalagma genético (el que está en el origen de la obligación) como el funcional (el que marca el desenvolvimiento de la relación jurídica) imponen esta consecuencia. Por eso se ha sostenido que el inquilino no debe ninguna renta (o dicho de otro modo, puede suspender el pago) cuando no se ha producido la entrega de la cosa, cuando se ve privado totalmente del uso de la misma por causa que no le fuera imputable, o por perturbaciones por el arrendador que supongan tal privación total .

2º Correlativamente, si no hay privación total del uso, procede la reducción de la renta en proporción a la parte de la que no pueda disponer.

A la primera idea responde, entre otros preceptos que ahora no son del caso, el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y el 119 de la de 1.964; a la segunda, el artículo 1.558 del Código Civil .

Además de ello, y por aplicación de las normas generales, puede el contratante cumplidor afectado por el incumplimiento del contrato, solicitar la resolución, o ejercitar, en el supuesto de que existan vicios ocultos, las acciones edilicias ( artículo 1.553 del Código Civil ) o, en fin, la más genérica de indemnización de daños y perjuicios.

SÉPTIMO.- Pues bien, la privación de un elemento esencial, imprescindible para el regular funcionamiento del negocio que se ejerce en el local arrendado , constituye causa de suspensión.

El artículo 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos está fundamentalmente pensado para la vivienda, al remitirse a un concepto (la habitabilidad) más propio del fin que trata de satisfacer el arrendamiento destinado a aquel uso habitacional.

Cuando afecta a local de negocio, no es tanto la inhabitabilidad la razón que puede autorizar la suspensión sino la inservibilidad, entendida como imposibilidad de explotación regular y legal del negocio. Si así ocurre, el arrendatario no recibe la utilidad propia, que constituye la causa de su contraprestación, y por ello, se trataría, en todo caso, y conforme a las reglas generales, de la actuación de la exceptio non adimpleti contractus, quedando liberado, mientras subsista la situación, de la correspectiva obligación de pago de la renta '.

Y en este caso no se acredita esa imposibilidad de explotación regular del negocio, que abarca otras actividades que siguen desarrollándose con normalidad. A estos efectos cabe destacar el anuncio en la página web en google de la actora, según acta notarial de fecha 13 de septiembre de 2016 (doc. 11 de la contestación, a los folios 160 y ss.), sobre las actividades ofertadas por el gimnasio: karate, jiu-jitsu y judo, muay thai y boxeo, artes marciales, además de pilates, Street combat, funcional training, superfitness, interval training, gap, abdominales, zumba, ballet infantil, flamneco, sevillanas, pádel, running, power pump, rueda cubana, stretching, yoga, combat-fit, donde se incluye un cuadro con los horarios de la primera quincena de septiembre de 2016 de zumba, running, pilates, boxeo-muay thai, ciclo indoor, ABD, fitness. En concreto el boxeo-muay thai se fija los lunes y miércoles de 13.30 h a 15,00 horas. Si bien la representante de la actora, señora Josefina , en el juicio manifiesta que internet ofrece muchos servicios que luego no se dan y que se trata de captar clientes a los que se les puede dirigir a otra cosa distinta, lo cierto es que no deja de ser un dato o referencia objetivo de que el gimnasio ha seguido funcionando, al menos en el resto de las actividades deportivas.

Conclusión que no se ve contradicha por las declaraciones de dicha representante de VA SWISS, quien por otro lado data las filtraciones en septiembre de 2105 (en la demanda se dice que empiezan en abril de ese año), y añade que desde octubre de 2015 ha dejado de pagar la cuota de la comunidad de propietarios (que le corresponde según el contrato) como medida de presión.

A este respecto, consta en autos demanda de desahucio y reclamación de cantidad interpuesta por CEUS contra VA SWISS y otros, presentada el 27 de julio de 2016 (a los folios 113 y ss.), tramitada en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Colmenar Viejo (autos 571/2016), en la que se reclama una cifra de 90.829,40 €, de los que 76.010 € son en concepto de rentas adeudadas y 14.819,40 € por cuotas de comunidad (de octubre de 2015 a junio de 2016). Menciona un documento de modificación temporal del contrato firmado por ambas parte el 30 de diciembre de 2104 (que aporta la actora con su demanda como doc. nº 3), en el que la arrendataria admite una deuda con CEUS a fecha 30 de junio de 2014 de 17.000 € por retrasos en el pago de la renta y 6.345,76 € en concepto de retrasos en el pago de las cuotas de la comunidad. En dicho documento se acuerda un plan de pagos para la regularización parcial de la deuda, desde septiembre de 2014 a marzo de 2015...volviendo a recobrar la renta su importe mensual de 4.000 € desde mayo de 2016. Consta unido el Auto de fecha 10-11- 2016, dictado por el JPI nº 3 de Colmenar Viejo, acordando la suspensión de las actuaciones por prejudicialidad civil, con apoyo en el art. 43 de la LEC , hasta tanto finalice este proceso.

La demanda que da origen al juicio ordinario, del que proviene este recurso, lleva fecha de presentación 21 de junio de 2016, un mes antes que la de desahucio y reclamación de cantidad de la arrendadora, pero cuando ya existía una cifra importante adeudada por retrasos en la renta y cuotas de comunidad. Luego no se aprecia la mala fe que se imputa a CEUS con la interposición del desahucio, cuando la arrendataria ya dice en su demanda (hecho cuarto) que ante la inactividad del propietario y de la comunidad de propietarios decide suspender el abono del importe de las rentas y de las cuotas comunitarias, como mecanismo de presión. La principal obligación de la arrendataria es el pago de la renta.

En cuanto al administrador de la referida Comunidad de Propietarios, señor Diego Severiano , se limita a declarar que se han realizado reparaciones de las humedades de la terraza (se entiende del piso NUM000 ), como así se deriva de los documentos aportados por la actora en la audiencia previa (a los folios 188 y ss.), que son informes de obras del arquitecto señor Jose Pablo en el local arrendado, en concreto el que lleva fecha julio de 2013 refiere haber ejecutado más de 800 m2 de terraza mediante dos láminas bituminosas...obras de impermeabilización en vestuarios, baños y terraza superior , así como en techo de sótano. Hay otros dos: de enero de 2014 sobre el estado de garaje y trasteros y de mayo de 2015 sobre impermeabilización de terraza inferior en gimnasio. Se elaboran en respuesta a las deficiencias reveladas por la Comunidad de Propietarios.

Respecto al error en la valoración de la prueba por el Juzgador a quo, tiene dicho este tribunal (sentencia de 2-9-2013, nº 490/2013, rec. 200/2011 , entre otras) que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquella aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, que aún debe ser completado refiriéndonos a la prueba testifical y de interrogatorio de parte, en el sentido de que las mismas son de apreciación libre, no tasada, valorable por el Juzgador según su prudente criterio y conforme a las reglas de la sana crítica, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 376 y 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No estimamos en este caso tal error, entendiendo que la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Debe decaer también el último motivo del recurso relativo a infracción de los artículos 1554 , 1484 y siguientes, y 7 del CC , que regulan la obligación de saneamiento del vendedor, cuando como se ha puesto de manifiesto la acción entablada no versa sobre la condena a la arrendadora a reparar las humedades, sin que sea cuestionable su obligación a realizar las obras necesarias durante el arriendo para mantener el local en estado de servir al uso a que ha sido destinado, como tampoco se ha desistido del contrato ni solicitado una rebaja en la renta. En este apartado la apelante, como ya realiza en la demanda, explica lo que debería hacer la arrendadora frente a la Comunidad de Propietarios, que no ha sido aquí demandada, alejándose del verdadero objeto de su pretensión, tal y como lo ha articulado en la demanda, que es la suspensión del arrendamiento, que como ya se ha razonado no procede, teniendo la actora otras vías en defensa de sus intereses.

Se rechaza por todo lo dicho el recurso de apelación.



QUINTO.- La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Javier Nogales Díaz, en nombre y representación de VA SWISS OCIO Y DEPORTE S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr.

Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Colmenar Viejo, de fecha 16 de enero de 2017 , que se confirma, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido , de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0448-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe