Sentencia CIVIL Nº 11/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Cerdanyola del Vallès, Sección 4, Rec 196/2020 de 18 de Enero de 2021

Encabezamiento

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Cerdanyola del Vallès

Procedimiento de Juicio Verbal 196/2020

SENTENCIA nº 11/2021

En Cerdanyola del Vallès, a 18 de enero de 2021

D.ª Elisabet Loscos Rodríguez, jueza del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Cerdanyola del Vallès, ha visto los autos de juicio verbal registrados con el n.º 196/2020, seguidos a instancia de CORAL HOMES, S.L.U,, representada por la procuradora de los tribunales D.ª María Jesús Gómez Molins y asistida por la letrada D.ª María del Mar Pirla Gómez, frente a D.ª Lorena y D. Luis María, representados por el procurador de los tribunales D. Iván Benjamín del Barrio Estévez y asistidos por el letrado D. Ezequiel Varela Charlón, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas debidas, como consecuencia de un contrato de arrendamiento de finca urbana.

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha de 30 de junio de 2020, por la representación procesal de CORAL HOMES, S.L.U. se presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas debidas contra D.ª Lorena y D. Luis María.

En la referida demanda, tras citar los hechos y los razonamientos jurídicos que se estimaron de pertinente aplicación, se terminó suplicando que, previos los trámites legales oportunos, se dictara sentencia por la que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento sobre la finca sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM001, de Cerdanyola del Vallés y, consecuentemente, se acordara el desahucio de D.ª Lorena y D. Luis María y se condenara a los demandados al pago de la cantidad de 4.150 euros en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades en concepto de rentas o conceptos asimilados que se vayan devengando desde la interposición de la demanda y hasta la efectiva entrega del inmueble. Todo ello, con los correspondientes intereses legales desde la interposición de la demanda. Asimismo, interesó que se impusieran las costas procesales a la parte demandada.

SEGUNDO.-Mediante decreto de fecha de 14 de septiembre de 2020 se admitió a trámite la demanda y se señaló fecha para la celebración del juicio verbal para el supuesto de que el demandado se opusiera a la demanda.

TERCERO.-En fecha de 14 de octubre de 2020, por la representación procesal de D.ª Lorena y de D. Luis María se presentó escrito de contestación a la demanda, oponiéndose a la misma y, tras citar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de pertinente aplicación, se solicitó su desestimación íntegra.

CUARTO.-El 11 de enero de 2021 tuvo lugar el acto de la vista oral a la que comparecieron las partes debidamente asistidas y representadas.

Las partes se ratificaron en sus respectivos escritos de demanda y contestación e interesaron el recibimiento del pleito a prueba.

Fijados los hechos controvertidos y recibido el pleito a prueba, por ambas partes se interesó que se tuviera por reproducida la documental acompañadas con los escritos de demanda y contestación.

Practicadas las pruebas propuestas, las partes formularon sus conclusiones, quedando los autos vistos para sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto de la controversia

Nos hallamos ante un juicio verbal de desahucio, en el que la parte actora ejercita conjuntamente la acción de desahucio de finca urbana por falta de pago y la reclamación de las rentas y demás cantidades vencidas y no pagadas.

En su demanda, la actora indica que CORAL HOMES, S.L.U. es propietaria de la finca sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM001, de Cerdanyola del Vallès, y que, como tal, se subrogó en el arrendamiento existente sobre dicha finca, siendo los arrendatarios D.ª Lorena y D. Luis María.

Añade la actora que, en la fecha de presentación de la demanda, los demandados habían incumplido su obligación del pago de la renta de marzo a julio de 2019, por lo que adeudaban la cantidad de 4.150 euros.

Peticiona, asimismo, las cantidades que puedan devengarse desde la interposición de la demanda y hasta la efectiva entrega de la vivienda arrendada, a razón de 830 euros mensuales. Finalmente, señala la demandante que procede la enervación de la acción de desahucio al no haberse notificado fehacientemente la reclamación de las rentas.

Por su parte, en su escrito de contestación, la parte demandada niega deber cantidad alguna en concepto de rentas y señala que la actora no ha acreditado su propiedad sobre la finca objeto de arrendamiento. En esta línea, indica que los demandados remitieron burofax a la actora, en fecha de 21 de mayo de 2019, informándole que no iban a atender al recibo del alquiler en tanto que no les constaba que CORAL HOMES, S.L.U, fuera la propietaria de la vivienda de autos y en tanto no habían firmado el contrato de arrendamiento con dicha entidad, no habiendo recibido respuesta alguna. Señala, también, la demandada, que la reclamación de las deudas responde a un burofax enviado por los demandados a BUILDINGCENTER informando de la pronta presentación de una demanda de retracto.

En relación a tal extremo, la parte demandada solicitó la suspensión del procedimiento por existencia de prejudicialidad civil y, subsidiariamente por litispendencia. La excepción procesal de prejudicialidad civil fue desestimada mediante autos de fecha de 3 de diciembre de 2020 y de 8 de enero de 2021. La excepción relativa a la litispendencia fue desestimada en el acto de la vista, tal y como consta en las actuaciones.

Finalmente, la parte demandada interesa que, para el supuesto de estimarse la demanda, la cantidad adeudada sea compensada con la fianza entregada en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento y por importe de 830 euros.

Sentado lo anterior, podemos indicar que las cuestiones que resultan controvertidas en el presente procedimiento son, la legitimación activa de la parte actora en tanto propietaria o no de la vivienda arrendada, si procede el desahucio y el pago de las rentas reclamadas por la actora y, en su caso, si procede estimar la compensación de la fianza de 830 euros con la cantidad adeudada en concepto de rentas.

SEGUNDO.- De la normativa aplicable

La parte demandante alega el incumplimiento del contrato de arrendamiento de finca urbana suscrito el 1 de agosto de 2011 y reclama la resolución del mismo, conjuntamente con el pago de las rentas y demás cantidades asimiladas que se le endeudan y de las que puedan devengarse con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca. Es decir, ejercita, conjuntamente, la acción de desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas. En efecto, preceptúa el artículo 437 de la LEC en su apartado 4 que ' No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: (...) 3ª. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. (...)'.

La acción de la parte actora encuentra su fundamento en el artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) que, en su artículo 27 apartado 1º estable que ' El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil'. Y añade en su apartado 2º que ' Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. (...)'; esta última previsión también la encontramos en el artículo 35 del mismo cuerpo legal.

Por último, cabe señalar que el artículo 1124 del Código Civil (en adelante, CC) establece las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas y establece que ' La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. (...)'.

TERCERO.- De la legitimación 'ad causam' de la parte actora.

La parte demandada indica que la actora no acredita la propiedad de CORAL HOMES, S.L.U sobre la vivienda objeto de arrendamiento, sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM001, de Cerdanyola del Vallès, por lo que carece de legitimación activa para actuar en el presente procedimiento.

Con carácter previo a resolver sobre esta cuestión, cabe traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo, de 7 de enero de 2017, en la que se señala que 'la legitimación ad causam (para el pleito) consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal en tanto que supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las pretensiones jurídicas postuladas ( STS de 11 de noviembre de 2011, RC 905/2009 , entre otras), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta ( STS de 7 de noviembre de 2005, RC 1439/1999 )'.

Señala la demandada que, todo y que en la nota simple del Registro de la Propiedad aportada por la actora consta la titularidad del pleno dominio de CORAL HOMES, S.L.U, formalizada en escritura de 16/11/18, en fecha de 14 de mayo de 2019 la finca objeto de arrendamiento se encontraba inscrita a nombre de BUIDING CENTER, según la nota informativa de dominio y cargas que acompaña como documento n.º 2 ' por título de adjudicación por ejecución de hipoteca en mandamiento judicial expedido el 1 de marzo de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia 3 de Cerdanyola del Vallès (...)',por lo que entiende que no coinciden ni el título ni las fechas que indica la actora en los documentos que aporta para acreditar su propiedad sobre la finca arrendada.

En efecto, la parte actora aporta, como documento n.º 2 acompañado con el escrito de la demanda, nota simple del Registro de la Propiedad emitida en fecha de 20 de enero de 2020 y en la que consta que CORAL HOMES, S.L.U. ostenta la totalidad del pleno dominio de la finca objeto de autos ' por título de aportación con carácter propio. Formalizada en escritura de fecha 16/11/2018, autorizada por el notario de MADRID, DON ANTONIO MORENÉS GILES, protocolo 2.799'.

De la documental obrante en las actuaciones resulta que la finca objeto de arrendamiento fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la parte ejecutante era CAIXABANK, quien adquirió dicha finca por subasta, reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero; lo que se verificó en a favor de BUILDINGCENTER, S.A.U y, por último, consta que dicha finca es titularidad de CORAL HOMES, S.L.U por título de aportación, pues así resulta de la nota simple del Registro de la Propiedad acompañada por la actora. Consta asimismo en las actuaciones que BUILDINGCENTER había transmitido a CORAL HOMES, mediante cesión de rama de actividad, el inmueble objeto de arrendamiento

En este punto cabe recordar que la inscripción del derecho de propiedad sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad no es constitutiva en nuestro ordenamiento jurídico, si bien, sí que tiene una presunción iuris tantum, siendo que no se ha aportado al presente procedimiento prueba alguna por parte de la demandada que desvirtúe tal presunción, más allá de alegar que las fechas que constan en la nota simple aportada por la actora no coincide, por fechas, con la nota informativa aportada por su parte.

Sin entrar a analizar las posibles fechas que constan en dicha información registral y en las que se presupone que la titularidad de la finca fue objeto de transmisión, puesto que no se ha aportado prueba alguna por parte de la demandad que desvirtúe la presunción de titularidad que la inscripción que consta en el Registro de la Propiedad otorga a la parte actora, resulta que cabe desestimar la excepción procesal de falta de legitimación activa invocada por la parte demandada.

CUARTO.- Del incumplimiento del contrato

En el presente procedimiento, como ya se ha señalado, la parte actora ejercita la acción de resolución del contrato en base al artículo 27.1 de la LAU y con fundamento en el apartado 2 del mismo precepto, alegando la falta de pago de la renta por los arrendatarios. En este sentido, la parte actora alega el impago de las rentas desde marzo a julio de 2019, por importe de 4.150 euros.

La parte demandada manifiesta que no adeuda tales cantidades en tanto que a los arrendatarios no les constaba que CORAL HOMES, S.L.U fuera la propietaria de la vivienda de autos y en tanto que no habían firmado el contrato de arrendamiento con dicha entidad.

Como se ha analizado en el Fundamento Jurídico anterior, debe considerarse acreditada la titularidad de CORAL HOMES S.L.U sobre la vivienda objeto de arrendamiento.

A mayor abundamiento, consta en la documental aportada por la actora burofax remitido a los demandados en el que se ponía en su conocimiento que en fecha de 15 de febrero de 2019 BUILDINGCENTER había transmitido a CORAL HOMES, mediante cesión de rama de actividad, el inmueble objeto de arrendamiento. Consta en la documental que se dejó aviso del intento de entregar la notificación certificada en el inmueble arrendado, siendo responsabilidad de la demandada el haber atendido a dicho aviso, por lo que no puede imputarse a la actora la falta de notificación de la transmisión de la propiedad sobre la finca arrendada.

Unido a lo anterior, tanto del escrito de contestación a la demanda como de la documental acompañada con la misma, resulta el conocimiento por parte de la demandada de que el inmueble objeto de arrendamientos había sido adjudicado a BUILDINGCENTER, por lo que las alegaciones acerca el desconocimiento de la titularidad de la actora y la subrogación de la misma en el contrato de arrendamiento como arrendadora deben entenderse infundadas, no pudiendo basar las mismas en el desconocimiento del título en virtud del cual la actora es propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, ni en el cuestionamiento del mismo a través de una demanda de retracto presentada por los demandados frente a BUILDINGCENTER, S.A.U.

Por todo lo anterior, concluyendo que no consta en la documental obrante en autos prueba alguna que acredite el pago de las rentas reclamadas, por cuanto el pago es un hecho extintivo y la prueba del mismo corresponde al demandado, de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), procede condenar a D.ª Lorena y a D. Luis María al pago total de la cantidad reclamada en concepto de rentas debidas desde marzo a julio de 2019, lo que supone un total de 4.150 euros.

La parte actora asimismo reclama las rentas que se devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda y hasta la entrega efectiva de la vivienda.

El artículo 220 de la LEC dispone:

'1.Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

Por todo ello, procede condenar al pago de las rentas que se hayan podido devengar desde la interposición de la demanda y hasta que se haga efectiva la entrega de la posesión del inmueble a favor de la actora, cantidad que deberá verificarse en ejecución de sentencia y quedando fijada la renta mensual en 830 euros.

No procede reducir esta cuantía con el importe de la fianza prestada, en tanto dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

Finalmente, habiéndose acreditado el impago de las cantidades reclamadas por parte de la actora y no existiendo prueba alguna que desvirtúe el mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de la LAU, procede acordar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

QUINTO.-De los intereses legales

Asimismo procede condenar al pago de los intereses legales de conformidad con el artículo 1108 del CC que se computarán del siguiente modo: los 4.150 euros y demás cantidades que hayan podido devengarse con posterioridad a la demanda (cuyo importe deberá ser fijado en ejecución de sentencia), desde la interpelación judicial; las cantidades devengadas con posterioridad al dictado de esta sentencia y hasta la efectiva entrega del inmueble objeto de arrendamiento, devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de hoy hasta su pago, de conformidad con el artículo 576 de la LEC. .

SEXTO.- De las costas procesales

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1LEC, 'en los procesos declarativos, procede imponer las costas de primera instancia a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho'. Y añade el apartado 2 del mismo precepto que 'si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'.

En el presente proceso, dado que se ha procedido a la estimación íntegra de la demanda, procede imponer las costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás procedentes que sean de aplicación

Fallo

Procede ESTIMAR íntegramente la demanda promovida por la representación procesal de CORAL HOMES, S.L.U., frente a D.ª Lorena y D. Luis María y, en consecuencia:

1.Se acuerda declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito sobre la finca sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM001, de Cerdanyola del Vallès, en fecha de 1 de agosto de 2011.

2.Se condena a D.ª Lorena y D. Luis María a desalojar la vivienda objeto de arrendamiento, sita en la CALLE000, n.º NUM000, NUM001 NUM001, de Cerdanyola del Vallès y a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifican voluntariamente, que tendrá lugar en fecha 30 de Junio de 2021 a las 13.00 horas.

3.Se condena a D.ª Lorena y D. Luis María al pago solidario de la cantidad de 4.150 euros, a abonar a la demandante, así como a las rentas que hayan devengado desde la interposición de la demanda y hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda, a razón de 830 euros al mes, más los intereses legales que se computarán del siguiente modo: sobre los 4.150 euros y demás cantidades que hayan podido devengarse con posterioridad a la demanda (cuyo importe deberá ser fijado en ejecución de sentencia), desde la interpelación judicial; las cantidades devengadas con posterioridad al dictado de esta sentencia y hasta la efectiva entrega del inmueble objeto de arrendamiento, se incrementará por el interés de mora procesal desde hoy hasta su completo pago

Todo ello con la imposición de las costas procesales a la parte demandada

Notifíquese la presente resolución a las partes. Contra la misma podrán interponer recurso de APELACIÓN ante este Juzgado dentro del plazo de VEINTE DÍAS desde el siguiente a la notificación. Deberán exponer las alegaciones en que se base la impugnación y citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna. Del presente recurso conocerá la Audiencia Provincial de Barcelona ( artículos 458 y 463LEC en redacción dada por Ley 37/2011, de 10 de octubre)

De conformidad con la Disposición Adicional decimoquinta de la LOPJ introducida por LO 1/2009, de 3 de noviembre, para la interposición del referido recurso de apelación será necesaria la previa constitución de un depósito de CINCUENTA EUROS (50 euros) que deberá ser consignado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este órgano judicial, aportando constancia documental del mismo. No se admitirá a trámite el recurso si no se ha constituido el referido depósito.

Así se acuerda y firma.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Juez firmante de la misma, en el día de su fecha y hallándose celebrando audiencia pública. De todo lo cual como Letrado de la Administración de Justicia doy fe.-