Sentencia Civil Nº 110/2006, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 160/2006 de 26 de Septiembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00110/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURS O DE APELACION (LECN) 0000160 /2006

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de BURGO DE OSMA CIUDAD DE

OSMA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000181 /2005

SENTENCIA CIVIL Nº 110/06

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

JOSÉ MIGUEL GARCÍA MORENO

MAGISTRADOS:

Mª BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ

RAFAEL Mª CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

==================================

En Soria, a veintiséis de Septiembre de dos mil seis.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 181/2005, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de BURGO DE OSMA CIUDAD DE OSMA, siendo partes:

Como apelante y demandante D. Marcos representado por el Procurador Dª. NIEVES ALCALDE RUIZ, y asistido por el Letrado D. JUAN ANTONIO GALLEGO BAIGORRI.

Y como apelados y demandados FACTORY S.L., Luis Manuel representado por el Procurador D. SERGIO ESCRIBANO AYLLÓN, y asistido por el Letrado D. LUCAS JOSE PERACHO MACARRON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Montserrat Jiménez Sanz, en nombre y representación de D. Marcos , contra FACTORY JUAL S.L. y contra D. Luis Manuel , representados por la Procuradora Doña Gema Mata Gallardo, debo absolver y absuelvo a los citados demandados de todas las pretensiones contra ella ejercitadas, con expresa imposición de costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 160/06, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MIGUEL GARCÍA MORENO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal del demandante D. Marcos ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de El Burgo de Osma el día 4 de mayo de 2006, por la que se desestimó la demanda en reclamación de cantidad (rentas adeudadas e indemnización de daños y perjuicios por desperfectos causados en el local arrendado, su mobiliario y maquinaria) formulada por aquél contra la sociedad mercantil arrendataria "Factory Jual, S.A." y el administrador único de ésta D. Luis Manuel .

El citado recurso de apelación se articula en la alegación única del escrito de interposición, en la que, de forma asistemática, se imputa a la sentencia de instancia error en la interpretación del acuerdo suscrito para la resolución por mutuo disenso del contrato de arrendamiento de local comercial concertado en su día por las partes, e incongruencia por no haberse pronunciado sobre la excepción de compensación de créditos hecha valer por la parte demandada.

SEGUNDO- El estudio ordenado de las diversas alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso devolutivo obliga a analizar en primer lugar la excepción de incongruencia que es invocada por la parte actora-apelante en los últimos párrafos de dicho escrito.

La congruencia, como requisito interno de la sentencia al que se refiere el art. 218 L.E.Civil o como principio del proceso relacionado con el derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el art. 24 de la Constitución Española, exige que la sentencia del órgano jurisdiccional resuelva todas las pretensiones de las partes, e impone la exigencia de máxima concordancia entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, tanto en lo referente a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiese ejercitado, sin que sea lícito al Juez o Tribunal modificar ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por las partes por otras ajenas al debate (sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 21-7 y 23-9-1998, 1-3-1999, 2-7 y 18-11-2002 y 7-5-2004).

De acuerdo con la propia doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo -reflejada en las sentencias de 18-11-1996, 29-5 y 28-10-1997, 11-2-1998 y 23-5-2002- para valorar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (incongruencia "ultra petita"), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (incongruencia "extra petita") o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (incongruencia "citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión de que se trate. En cualquier caso, es necesario tener presente que el ajuste del fallo de la resolución a las pretensiones de las partes y a los hechos que les sirven de fundamento no requiere una literal concordancia, pues es bastante a estos efectos una adecuación racional y flexible entre aquél y éstas. A ello cabe añadir que la doctrina reiterada de la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha venido señalando que la sentencia totalmente desestimatoria de la demanda y absolutoria del demandado no puede ser tachada de incongruente, por entenderse que, en línea de principio, resuelve todas las cuestiones objeto del litigio, a no ser que dicha desestimación se haya basado en una excepción no aducida por la parte demandada y no apreciable de oficio o que, para hacer dicho pronunciamiento absolutorio haya alterado la "causa petendi" de la demanda (sentencias de 28-9-1993, 8-6-1994, 28-1-1995, 26-3 y 30-10-1999, 18-2 y 4-12-2000 y 23-5-2002 ).

En el supuesto sometido a la decisión de esta Sala no cabe sostener, conforme a la doctrina precedentemente expuesta, que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de El Burgo de Osma el día 4 de mayo de 2006 incurra en vicio de incongruencia por no haberse pronunciado expresamente respecto de la excepción de crédito compensable invocada por la parte demandada para oponerse a la pretensión actora en relación con las partidas reclamadas por la representación procesal de D. Marcos en concepto de rentas adeudadas (1.195,52 ?) y pequeños desperfectos en el local comercial aceptados por la parte arrendataria (pieza de neón de color rojo y varias lámparas halógenas), aduciendo que dichas partidas debían quedar cubiertas con la fianza por importe de 2.043,44 ? que fue entregada al arrendador al inicio de la relación arrendaticia. Como ya se señaló por esta Sala en su sentencia de 15-7-2004 , la invocación de la figura de la compensación de créditos por la parte demandada no tiene por qué hacerse necesariamente por vía reconvencional, ya que ningún precepto de la L.E.Civil de 2000 así lo impone, particularmente en aquellos supuestos, como el presente, en que el demandado únicamente invoca la compensación respecto de la parte de su crédito coincidente con la deuda a su cargo limitándose a solicitar su absolución respecto de la pretensión o pretensiones de la demanda (argumento ex art. 406.3 in fine L.E.Civil). Sin embargo, los diversos preceptos de la Ley Procesal Civil que se ocupan de la alegación de la existencia de un crédito compensable por parte del demandado exigen que esta alegación pueda ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, "aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiese resultar" (art. 408.1 L. E.Civil), de manera que en el caso del juicio verbal el art. 438.2 L.E.Civil exige que la oposición del crédito compensable por parte de demandado sea notificada al actor con al menos cinco días de antelación respecto de la vista, a fin de que éste pueda efectuar las alegaciones que considere convenientes respecto del crédito compensable esgrimido por la contraparte. En el presente caso, se constata que, pese a que a la parte actora no tuvo la oportunidad de contestar a la excepción de compensación opuesta por la parte demandada en la forma prevista en la L.E.Civil para la contestación a la reconvención, sí se planteo la cuestión relativa a la existencia del crédito compensable al inicio de la audiencia previa al juicio por el propio Juez de Primera Instancia y por las partes en el pleito, de forma que se concedió la palabra al letrado de la parte actora a fin de que éste hiciese las alegaciones que tuviese por convenientes en relación con la invocación del crédito compensable por la fianza arrendaticia constituida en su día. El letrado de la parte actora-apelante hizo verbalmente en el acto de la audiencia previa las alegaciones oportunas en relación con la excepción de compensación, e interesó del tribunal de manera expresa que se compensara la suma recibida en su día en concepto de fianza arrendaticia con el importe de la indemnización por desperfectos y rentas adeudadas que se fijase en sentencia, limitando la condena a la diferencia. Esto es, la infracción procesal cometida en primera instancia se vio subsanada en el acto de la audiencia previa al juicio, en el que la defensa letrada de la parte actora pudo hacer las alegaciones correspondientes respecto de la excepción de compensación invocada de contrario, por lo que es evidente que no se ha producido ninguna situación de indefensión para la parte apelante.

Finalmente no puede afirmarse de forma mínimamente fundada que el Juez de Primera Instancia hubiese dejado de pronunciarse en su sentencia sobre la excepción de compensación invocada por la parte demandada, toda vez que en el último párrafo del fundamento jurídico 3º de dicha resolución se señala de manera expresa que "la parte de las rentas dejadas de abonar e, incluso, los defectos reconocidos por el demandado, quedan ya suficientemente compensados con la fianza de 2.043,44 ? dejada por el arrendatario". La circunstancia de que en el fallo de dicha sentencia el Juez "a quo" se limite a la desestimación de la demanda interpuesta por la parte actora sin hacer ningún pronunciamiento expreso respecto de la excepción perentoria de compensación esgrimida por la parte demandada no supone que la sentencia objeto del recurso de apelación haya incurrido en vicio de incongruencia, ya que la consecuencia práctica del éxito de dicha excepción no puede ser otra que la absolución de los codemandados de los pedimentos articulados en la demanda rectora del pleito, en la medida en que la parte demandada únicamente pretendió dicha absolución sin llegar a reclamar en ningún momento la condena del actor Sr. Marcos respecto del saldo desfavorable para éste que pudiese resultar de la compensación de los créditos recíprocos, según se desprende claramente de los hechos 2º y 5º de la contestación a la demanda y del suplico de este escrito. Por lo demás, ya se ha dicho que las sentencias totalmente desestimatorias de la demanda y absolutorias del demandado no pueden ser consideradas incongruentes, particularmente en aquellos casos, como el presente, en los que la desestimación de la demanda es consecuencia necesaria del éxito de alguna excepción de fondo oportunamente esgrimida por la parte demandada y respecto de la que la contraparte ha podido efectuar las alegaciones que consideró procedentes.

Decae, en consecuencia, la alegación de la parte apelante en la que se achaca incongruencia a la sentencia de instancia.

TERCERO- La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda en reclamación de cantidad interpuesta por el arrendador demandante D. Marcos , al concluir que el contenido del acuerdo de resolución por mutuo disenso del contrato de arrendamiento urbano suscrito el día 31 de octubre de 2003 (doc. nº 2 de la demanda) obligaba al arrendador a comunicar al arrendatario los desperfectos en el local arrendado y en los elementos y mobiliario de éste en el plazo de 20 días a partir del 1 de noviembre de 2003. La circunstancia de que la primera reclamación dirigida por el arrendador a la sociedad mercantil arrendataria se hubiera cursado por medio de una carta fechada el día 10 de enero de 2004 y recibida por el arrendatario el día 13 de febrero de 2004 (según vendría a acreditar el doc. nº 16 de la demanda) determinaría la inviabilidad de la acción ejercitada por medio de la demanda rectora del pleito en lo relativo a las diversas partidas de daños y perjuicios por desperfectos objeto de reclamación, por aplicación de las normas del C.Civil relativas a las obligaciones sujetas a condición.

Frente a esta conclusión se alza la argumentación desarrollada en el escrito de interposición del recurso de apelación, en la que se imputa al titular del Juzgado de Primera Instancia error en la interpretación y valoración del contenido del acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento, pues éste no pude limitar de manera inaceptable la facultad del arrendador en cuanto a la acreditación de la efectiva existencia de desperfectos en el local y mobiliario arrendados y al ejercicio de la acción en reclamación de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios dentro del plazo de prescripción previsto legalmente (quince años, de acuerdo con el art. 1.964 C.Civil). Los argumentos en los que se funda el recurso devolutivo de la parte actora no pueden ser aceptados por esta Sala, en la medida en que no desvirtúan las acertadas consideraciones realizadas por el Juez "a quo" en la fundamentación jurídica de la sentencia objeto del recurso de apelación.

En efecto, como punto de partida teórico para la correcta resolución del recurso de apelación ha de señalarse que el contrato de arrendamiento del que derivan los respectivos derechos y obligaciones de las partes (instrumentado en el doc. nº 1 de los aportados con la demanda rectora del pleito) tenía por objeto un local comercial destinado a "pub" o "bar de copas", y que -tal como expresamente convinieron las partes en la estipulación 7ª del negocio jurídico- se hallaba sujeto a los preceptos contenidos en la vigente L.A.U. de 1994 respecto de los denominados arrendamientos para uso distinto del de vivienda. De acuerdo con el art. 4.3 de este texto legal dichos arrendamientos están sujetos a las normas imperativas de la propia L.A.U. (como son las del Título I, relativo a ámbito de aplicación de las normas, definición del contrato y diferenciación con el arrendamiento de vivienda; Título IV, relativo a la fianza y formalización contractual; y Título V, sobre procesos arrendatarios, ya derogado en virtud de la disposición derogatoria única. 2.6º L.E.Civil de 2000), y se rigen por la voluntad de las partes, con aplicación supletoria de lo dispuesto en el Título III de la ley especial arrendaticia y, en defecto de ésta, de las disposiciones del C.Civil. En todo caso, el juego de la autonomía privada en los arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda queda sujeto a los límites genéricos derivados del art. 1.255 C.Civil, y además la ley especial requiere que la exclusión de los preceptos del Titulo III de la propia ley se haga "de forma expresa respecto de cada uno de ellos" (art. 4.4), con la finalidad de potenciar la voluntad de las partes y evitar las renuncias genéricas a los derechos legalmente reconocidos.

De otro lado, el art. 30 L.A .U. de 1994 se remite a las normas relativas a los arrendamientos de viviendas (art. 21.1) que imponen al arrendatario la obligación de responder del deterioro o desperfectos en la cosa arrendada a él imputables conforme a lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 C.Civil , lo que implica una presunción "iuris tantum" que atribuye responsabilidad al arrendatario por el deterioro sufrido por la cosa arrendada, cuyo fundamento radica, como ha señalado la jurisprudencia, en la circunstancia de que es al arrendatario o inquilino a quien es más fácil probar que el evento dañoso en la cosa bajo su custodia y posesión se produjo sin culpa por su parte (sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 12-12-1988, 28-11-1991, 30-12-1995 y 29-1-1996 ). A juicio de esta Sala resulta difícilmente cuestionable que el principio de autonomía de la voluntad -que, como ya ha quedado expuesto, juega un papel fundamental en el caso de los arrendamientos urbanos para uso distinto de vivienda- permite que las partes modulen la obligación de responder por los deterioros en la cosa arrendada o subordinen esta responsabilidad a la reclamación de desperfectos por parte del arrendador dentro del término libremente convenido tras la finalización de la relación locativa y la devolución de la cosa objeto del negocio jurídico arrendaticio, en la medida en que la modulación de la obligación no contravenga ninguna de las normas imperativas de la propia L.A.U. o los preceptos del C.Civil relativos a las obligaciones y contratos (incluidas las que se refieren al arrendamiento de fincas urbanas) o que delimitan de forma genérica el juego de la autonomía de la voluntad (art. 1.255 C.Civil y demás concordantes). Como señala acertadamente el Juez de Primera Instancia en la fundamentación jurídica de su sentencia, la existencia de un pacto en virtud del cual el arrendador viene obligado a denunciar la existencia de daños o desperfectos a cargo del arrendatario dentro de un plazo determinado a partir de la finalización de la relación arrendaticia y de la devolución de la cosa cedida en arriendo opera en beneficio de ambas partes en dicha relación jurídica, pues dispensa al arrendador de la carga de denunciar o poner de manifiesto los desperfectos en el momento mismo de la recepción de la cosa arrendada, y al mismo tiempo proporciona al arrendatario la seguridad de que no responderá de otros desperfectos que los provocados en el curso de la relación locativa ya finalizada, excluyendo los que hubieran podido causarse por otro arrendatario en el caso de que el local hubiera sido nuevamente arrendado, dado que el juego de la presunción "iuris tantum" plasmada en los arts. 1.263 y 1.264 C.Civil podría llevar al primer arrendatario a responder de desperfectos no causados por él.

En el supuesto concreto que se somete a la decisión de esta Sala como consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Marcos no cabe duda alguna de que el acuerdo de resolución por mutuo disenso de la relación arrendaticia instrumentada en el contrato de 15 de marzo de 2002 fija un plazo a cargo del arrendador para la denuncia o comunicación de desperfectos en el local arrendado y en el mobiliario descrito en la relación anexa al propio contrato de arrendamiento, toda vez que es ese el sentido que debe atribuirse a la cláusula manuscrita que aparece reflejada en el documento de 31 de octubre de 2003 (doc. nº 2 de la demanda), y en la que las partes hacían constar que dejaban "20 días pendientes para controlar los defectos contados a partir de 1-11-03" (sic). Como razona acertadamente el Juez "a quo" no sólo la interpretación literal de la cláusula del acuerdo de resolución por mutuo disenso avala el sentido de ésta como estipulación fijando un plazo a cargo del arrendador demandante para la denuncia de desperfectos en el local y mobiliario cedidos en arriendo (art. 1.281 pár. 1º C.Civil), sino que además el criterio de interpretación literal se ve plenamente avalado por la común intención real de los contratantes (canon hermenéutico prevalente, a tenor del pár. 2º del citado precepto), en la medida en que tanto D. Luis Manuel como D. Marcos admitieron en la prueba de interrogatorio judicial practicada en primera instancia que se fijo un plazo de 20 días para que el arrendador denunciase la existencia de desperfectos en el local arrendado y su mobiliario, y que, pese a que el día en que se entregaron las llaves del local se hizo una revisión general y no detallada del mismo, se señaló un plazo de 20 días a partir de ese momento para que se pudiese denunciar la existencia de desperfectos a cargo de la parte arrendataria. Así se desprende claramente del visionado por esta Sala del soporte videográfico que documenta el acto del juicio.

Las consideraciones precedentemente expuestas conducen necesariamente a la desestimación del recurso devolutivo interpuesto por la representación procesal del arrendador demandante, porque la correcta interpretación de la estipulación convenida en el documento de resolución por mutuo disenso de la relación arrendaticia lleva a concluir (frente a lo que se argumenta por la parte apelante) que dicha estipulación supuso una modulación de la responsabilidad por desperfectos a cargo del arrendatario, que se subordinó en cualquier caso a la denuncia de la existencia de dichos desperfectos en el plazo de 20 días desde la recuperación de la posesión del local arrendado por parte del arrendador, algo perfectamente admisible por aplicación de las normas que regulan el contrato de arrendamiento urbano de locales para uso distinto del de vivienda. La circunstancia de que la comunicación de desperfectos por parte del arrendador se hubiese verificado más de un mes después del vencimiento del plazo convenido por las partes (según se desprende, fuera de toda duda, del doc. nº 16 de los aportados con la demanda) determina la inviabilidad de la pretensión actora, sin que a estos efectos pueda afirmarse fundadamente que la parte demandada-apelada no hubiese esgrimido de forma expresa el contenido de la cláusula pactada en el documento de disolución por mutuo disenso suscrito por las partes, ya que la sola lectura del expositivo fáctico 3º del escrito de contestación a la demanda evidencia que el incumplimiento del plazo de reclamación pactado fue explícitamente invocado por la parte demandada para oponerse a la pretensión actora. Además, como se señala acertadamente en el fundamento jurídico 3º de la sentencia de instancia la obligación de denunciar o comunicar a la parte arrendataria los desperfectos apreciados en el local arrendado y en su mobiliario no supone que la parte arrendadora hubiese debido cuantificar dichos desperfectos en el limitado plazo convenido por las partes (20 días), pues no parece que la cláusula fijada en el acuerdo de resolución de la relación arrendaticia por mutuo disenso obligase al arrendador a fijar el importe de la reparación de desperfectos en dicho plazo, bastando a estos efectos la mera descripción de los desperfectos y daños apreciados tras la finalización del arriendo.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia comporta la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada (arts. 394.1 y 398.1 L.E.Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Jiménez Sanz en nombre y representación de D. Marcos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de El Burgo de Osma el día 4 de mayo de 2006 en los autos de procedimiento ordinario nº 181/2005 de ese Juzgado, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.