Sentencia Civil Nº 110/2008, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 456/2007 de 07 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00110/2008

SENTENCIA NÚMERO 110/08

Ilmo. Sr. Presidente

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la Ciudad de Salamanca, a siete de Mayo del dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 836/05 del Juzgado

de Primera Instancia nº 6 de Salamanca, Rollo de Apelación Nº 456/2007; han sido partes en este recurso: como demandante-

apelada Dª Olga , representada por la Procuradora Dª. Laura Nieto Estella y defendida por el Letrado

D. Manuel J. Martinez Salvador y como demandada-apelante ENTIDAD RESTAURACION LA CASONA MONTE IGUELDO

S.L.L., representada por el Procurador D. José Manuel López Carbajo y defendida por el Letrado D. Emilio Pérez Vecino; sobre

Reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 17 de Abril de 2.007 se dictó sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda presentada por el procurador D./Dña. Laura Nieto Estella, en nombre y representación de D./ña Olga , contra Restauración La Casona Monte Igueldo S.L.L., representado por el procurador D./ña. José Manuel López Carbajo, debo condenar y condeno al demandado a que abone al actor la suma de 8.112,23 euros, más los intereses legales que de dicha suma procedan, debiendo abonar las costas causadas y las comunes por mitad. Asimismo, desestimo la reconvención formulada por Restauración La Casona Monte Igueldo S.L.L., contra D./ña. Olga con imposición de las costas del juicio".

Con fecha 18 de Mayo de 2.007 se dictó Auto aclaratorio de la anterior sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "Se aclara la sentencia de fecha 17 de abril 2007 en el sentido siguiente: En el Fallo donde dice "debiendo abonar las costas causadas y las comunes por mitad", debe decir "debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones y terminó suplicando se dicte nueva resolución por la que se acuerde la estimación de la demanda reconvencional, condenando a la parte contraria a estar y pasar por tal declaración y con expresa condena en costas, decretando lo demás que sea procedente en derecho; dado traslado a la parte demandante de la interposición del recurso, por ésta se opuso al mismo haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses para terminar suplicando se dicte Sentencia por la cual desestime el Recurso de Apelación confirmando la Sentencia recurrida condenando a la parte apelante al pago de las costas de este recurso.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 8 de Febrero de 2.008, y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales, excepto el plazo para dictar sentencia debido a la convocatoria de huelga de funcionarios de la Administración de Justicia de 4 de febrero de 2008 desconvocada el 7 de abril del mismo año.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

PRIMERO.- Fundamenta el demandado su recurso de apelación en la infracción de los arts. 1156 y 1195 , en relación con los arts. 1555, 1824 y 1847 CC sobre la compensación de la fianza entregada al arrendador demandante, así como error en la valoración de la prueba por cuanto no son ciertos los daños de la finca arrendada denunciados por el demandante; alegando, en fin, la incongruencia de la sentencia apelada al no pronunciarse sobre la impugnación de unos documentos, así como la no aplicación del art. 394.1 "in fine" LEC por existir serias dudas de derecho sobre el destino de la fianza.

La parte demandante se opuso a referido recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Así las cosas es preciso indicar, en referencia por razones de orden lógico al motivo procesal alegado por la demandada-apelante como 5º motivo, que no existe ninguna incongruencia por cuanto ex art. 326 y 319 LEC la impugnación de un documento puede referirse a su autenticidad o a su fuerza o valor probatorio, de modo que si se impugna la autenticidad del mismo, deberá pedirse el cotejo de letras, y en otro caso, el juez valorará su fuerza probatoria conforme a las reglas de la sana crítica; mientras que si no se impugna, como es el caso, su autenticidad, sino únicamente su valor probatorio de cara al objeto del litigio, el juez conforme a esas reglas de la sana crítica dará al documento o documentos impugnados el valor que considere adecuado en relación siempre con el resto del acervo probatorio, como se ha hecho con total acierto en el presente caso.

TERCERO.- Por lo que se refiere al destino de la fianza, dos son los problemas planteados, a saber, por un lado el destino que a la misma ha de darse, si al pago de las rentas adeudadas o de los daños causados; y por otro, en este último caso, si tales daños aparecen debidamente acreditados en autos.

Regulada en el art. 36 de la vigente LAU 1994 la fianza como obligación civil de prestarla, por el arrendatario y de exigirla el arrendador ---para su posterior depósito en un 70% del total a favor del Instituto Nacional de la vivienda---, su finalidad primordial como señaló el T.S. en su sentencia de 12 Noviembre 1998 , en cuanto institución eminentemente cautelar o de garantía, no es otra que asegurar el cumplimiento de las obligaciones relativas al pago de las rentas y que garanticen el mantenimiento de la posible reparación del local o vivienda para restaurar los desperfectos experimentados por el uso de los mismos. Ya el art. 2 del Decreto de 11 Marzo 1944 establecía que la fianza respondía del cuidado y conservación de la casa arrendada, así como del pago del precio del arrendamiento o del servicio utilizado. Por tanto, la fianza arrendaticia nació y se mantiene como garantía del arrendador, como no podía ser de otra forma, atendiendo a la naturaleza jurídica propia de este instituto. Y se regula, por lo acordado entre las partes, en lo que no contradiga a lo dispuesto por la ley, conforme a los arts. 4 LAU y 1255 CC . Siendo así que en el contrato objeto de juicio, unido a los folios 6 y ss., en su cláusula 16ª (al folio 10), parf.3º , textualmente se acordó por las partes que "esta fianza tendrá el destino que por ley a ella le viene otorgado diciendo ser devuelta al arrendatario si entregada la industria no existe elemento --entrega en mal estado de la industria o cualquier otro establecido por ley--a la que destinarlo. Es claro, pues, que las partes acordaron como fines de la fianza los de garantía propios de tal institución, dirigidos a asegurar tanto el cuidado y conservación de la cosa como el pago del precio de la renta. Por consiguiente, si el arrendador, como es el caso, se opone a la reconvención del arrendatario dirigida a que se compense la deuda por el impago de rentas con la fianza entregada, sobre la base de que existen daños en la conservación del inmuebles arrendado, dicho arrendador tan solo está pidiendo que se dé a dicha fianza el destino que legalmente y contractualmente se ha previsto para la misma, sin que ni legal ni contractualmente se haya proyectado dicha fianza para el pago de la renta como fin primordial, y solo para la conservación de la cosa como fin subsidiario y residual. Lo cual, ni está previsto así por la ley que se refiere a ambos destinos por igual; ni fue tampoco lo pactado entre las partes, que mencionaron expresamente y en primer lugar el fin de garantía del mantenimiento del buen estado de la industria y no al revés.

El problema, pues, se centra en determinar si los daños por el mal estado de la industria son o no reales, como lo es también el impago de la renta, porque si esa prueba existe, la aplicación de la fianza a garantizar la reparación de esos daños no supone sino el cumplimiento de los fines legales y contractuales para los que fue constituida.

Realidad de los daños por la reparación del mal estado de la industria arrendada que en el presente caso ha resultado sobradamente probada, a través de las pruebas documentales, pericial y testificales practicadas en juicio, donde se describen los daños ocasionados por rotura de baldosas, muebles, etc., así como los daños por falta de mobiliario. Daños cuyo valor (folios 115 y ss) el Sr. perito actuante tasó nada menos que en 14956,51 €. Sin que el acta notarial aportado a los autos por el demandado-reconviniente obste a dicha conclusión favorable a la prueba de los daños, ya que citado acta y fotos (folios 70 y ss) solo reflejan los puntos concretos y las partes determinadas que el demandado quiso interesadamente reflejar.

Los presentes motivos deben, pues, desestimarse.

CUARTO.- Como también, en fin, el relativo a la impugnación de la condena en primera instancia al demandado al pago de las costas de su reconvención desestimada, condena que debe ser confirmada, ya que no son ciertas las alegadas dudas de derecho sobre los fines y destino de la fianza, siempre dirigida, como hemos visto, a garantizar o asegurar tanto la conservación del bien arrendado, como el pago de la renta o cantidades asimiladas; y más aún en un contrato como el presente donde las partes expresamente pactaron en su cláusula 16ª el fin cautelar de mencionada fianza.

QUINTO.- De conformidad con los artículos 398.1 y 394.1 LEC se imponen las costas del recurso a la demandada- apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y haciendo uso de las facultades conferidas por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto a nombre y representación de la ENTIDAD RESTAURACIÓN LA CASONA MONTE IGUELDO S.L.L. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca con fecha 17 de Abril de 2.007 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos la misma en su integridad, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma, y remítase testimonio de la misma junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.