Sentencia CIVIL Nº 110/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Cornellà de Llobregat, Sección 2, Rec 180/2020 de 23 de Julio de 2020

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚM. 2

CORNELLÀ DE LLOBREGAT

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO NÚM. 180/2020

SENTENCIA nº 110/2020

En Cornellà de Llobregat, a 23 de julio de 2020

Vistos por mí, Alejandro Barreda Parra, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Cornellà de Llobregat, los presentes autos de Juicio verbal de desahucio nº 180/2020, seguidos a instancia de Dª Estibaliz y Carlos José, representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Griselda Martínez del Toro, y defendida por el Letrado Sr. Jordi Panés Ferrrer, contra Constantino y Tamara, representados por el Procurador de los tribunales Sr. Rafael Ros Fernández, y defendido por la letrada Sra. Viviana Farre Hungría, sobre desahucio por expiración del plazo. En virtud de las facultades otorgadas por la Constitución procede dictar la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la representación de los demandantes, se formuló demanda de Juicio Verbal que por turno correspondió a este Juzgado registrado bajo el número 180/2020 en la que tras citar los antecedentes fácticos y jurídicos que entendía aplicables al caso y que aquí se dan por reproducidos, solicitó del Juzgado se dictase sentencia conforme al suplico de su demanda.

SEGUNDO.-Admitida a trámite dicha demanda por Decreto de 14 de abril de 2020 se dio traslado a la parte demandada para oponerse a la misma que así efectuó en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derechos que consideró de aplicación suplicó el dictado de una Sentencia en la que se acuerde la desestimación de la demanda y la imposición de costas a la parte actora. A la vista de que ninguna de las partes solicitó la celebración de la vista, habiendo requerido a las partes para que se pronunciaren sobre la pertinencia de su celebración, no reputándose necesaria la celebración de esta a la vista de los hechos controvertidos fijados por las partes en los escritos de demanda y contestación, se procedió a resolver sin necesidad de vista.

A los presentes hechos son de aplicación los siguientes,

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensiones de las partes

La parte actora ejercita una acción de resolución del contrato por expiración del plazo fijado contractualmente, con fundamento en la previsión contenida en el artículo 250, apartado 1º-1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Según lo expuesto en su escrito, celebrado válidamente el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Cornellà de Llobregat, rambla DIRECCION000 NUM000 de Cornellà de Llobregat, en fecha 23 de febrero de 2015, por un plazo de cinco años, se requirió fehacientemente al arrendatario a fin de comunicarle la finalización del contrato el 28 de agosto de 2019. Sin embargo, no se procedió por el inquilino al desalojo de la vivienda en el momento de la finalización del arredanmiento requiriéndole de nuevo mediante burofax de 2 de febrero de 2020. Por todo ello, solicita la declaración de desahucio por expiración de plazo y el consiguiente lanzamiento del arrendatario en caso de no atender el requerimiento para el abandono del domicilio. Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada en su escrito de contestación se opone a la resolución del contrato fundamentándolo en la novación del contrato mediante la prórroga tácita del mismo, que tiene su reflejo en que tan solo se recibió un burofax el 5 de marzo de 2020 en el que se deduce la aceptación de que los inquilinos estén en ese inmueble en una fecha posterior a la que la propiedad ponía como tope máximo para la entrega de llaves, sin que se haya recibido otra comunicación para la entrega de la posesión.

SEGUNDO.-Resolución por expiración del plazo

De acuerdo con el artículo 250-1-1ª, se decidirán en juicio verbal las demandas que, con fundamento en (...) la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Partiendo de la documentación aportada por la parte demandante, que no fue impugnada por la demandado, ni tan siquiera fue nombrada en el escrito de contestación por lo que hace prueba plena en el proceso, según el artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo relativo a la efectiva celebración del contrato de arrendamiento, considero que procede declarar la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo máximo de cinco años previsto contractualmente.

En efecto, del contrato aportado con la demanda se desprende la celebración del contrato de arrendamiento, el día 23 de febrero de 2015. Expirando el plazo mínimo de cinco años tal y como preveía la redacción al tiempo de su suscripción del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), existió una comunicación de la finalización del arrendamiento el 28 de agosto de 2019 (burofax acompañado con la demanda), en la que se hace constar de forma clara y con un plazo de preaviso generoso la no voluntad de continuar arrendando la vivienda.

Lo cierto es que a la fecha de la finalización y aun existiendo requerimiento para el abandono, el arrendatario no abandonó el domicilio. Y según documentación aportada con la demanda, se produjo un nuevo requerimiento el 2 de marzo de 2020, donde se reiteraba la obligación de entregar las llaves conforme a lo que se comunicó en el anterior burofax. El artículo 4 de la LAU fija el orden de prelación de fuentes en los contratos de arrendamiento de vivienda, especificando que se regirán por las previsiones de la Ley en primer lugar, después por lo pactado entre las partes, y supletoriamente, por el Código Civil.

Plantea el demandado la vigencia de una tácita reconducción del art. 1566 del CC en relación con el artículo 1581 del mismo texto legal, sustentada en el mantenimiento del arrendatario en la vivienda, y el burofax remitido el 5 de marzo de 2020 en el que se solicita a la persona que ostentaba la posesión de la vivienda que dejara entrar en la vivienda a una empresa reparadora por unas presuntas filtraciones en la empresa que ocupa los bajos del edificio. La SAP Barcelona (Sección 13ª) 515/2008, de 1 de octubre, a tal efecto concluye:

'La tácita reconducción ( arts. 1566 y 1567 CC ), a diferencia de la 'prórroga', supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior; no se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta ( SSTS. 14.6.1984 , 21.2.1985 , 15.10.1996 , ...), lo cual tiene diversas consecuencias : a) Las garantías que un tercero pudiera haber constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato ya finalizado, quedan sin efecto para el nuevo contrato ( art. 1567 CC ). b) los pactos que se hubieran podido suscribir durante la vigencia del primer contrato que no figuren en el texto del contrato original o no se renueven expresamente (p. ej. autorización para realizar obras o para subarrendar,...), carecen ya de valor. c) el nuevo contrato tendrá una nueva duración , a determinar conforme al art. 1581 CC , conforme al cual 'se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días, cuando es diario', bien entendido que, lo que determina el plazo es la fijación de la renta, no su forma de pago (salvo el supuesto de la DT. 1ª ap. 1, en donde la tácita reconducción lo será por un plazo de 3 años).

Son sus requisitos: 1) Que haya terminado el contrato, por conclusión del plazo (pero no solo el inicialmente pactado o prorrogado en su caso, sino incluso tras una o varias prórrogas o tácitas reconducciones y se dan las circunstancias para que se produzca una nueva tácita reconducción). 2) que el arrendatario permanezca 15 días más (de forma continuada a la terminación del contrato) de la vivienda arrendada (en un contrato de temporada, la permanencia se refiere a los 15 días de la nueva temporada, STS 2.4.1980 ). Esta permanencia ha de ser voluntaria (consentimiento presunto, y presunción 'iuris tantum'). 3) que dicha permanencia lo sea con la aquiescencia (consentimiento) del arrendador, es decir, debe consentirla aunque, se presume, si acepta que el arrendatario continúe disfrutando del bien arrendado. Claro, no existirá si el arrendador remite al arrendatario antes del transcurso de los 15 días posteriores a la expiración del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 días), un requerimiento en el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato.Si media el requerimiento, no existe aquiescencia, aún en el supuesto de que tras la finalización del plazo contractual el arrendador haya percibido alguna renta, manifestada la voluntad de dar por extinguido el contrato, en la medida en que el cobro puede deberse a la creencia de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue ocupada o, en todo caso, como lógica contraprestación por el uso, y lo contrario supondría sostener la existencia de una renovación contractual por tácita reconducción, lo que no puede aceptarse, porque la novación requiere pacto expreso o actos concluyentes que revelen la intención del agente( STS 11.3.1963 , 12.5.1969 , 28.6.19798.10.1980 ). Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 días ( SSTS., 5.5.1970 ). 4) que no haya precedido requerimiento, que puede hacerse en cualquier forma, siempre que pueda acreditarse que el destinatario ha recibido el mensaje. 5) que no exista renuncia a la tácita reconducción, pactada en el contrato o con posterioridad a su celebración, por ser un derecho renunciable ( STS. 28.3.1951 ).

Siguiendo la tesis anterior, el requerimiento efectuado con carácter previo a la extinción del contrato, y el recordatorio efectuado días después de no haber cumplido la parte con la obligación de desalojo pone de relieve la voluntad del arrendador de no renovar el contrato tácitamente por la anualidad que seguía permitiendo el artículo 10 de la LAU. El hecho de la que se remita un burofax solicitando que dejen entrar en la vivienda a una empresa reparadora no puede suponer entendida la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento o la novación del anterior. Puesto que la misma prórroga expone su finalidad y vigencia, e interpretarla en el sentido que prevé el demandado quiebra las previsiones de los artículos 1281 a 1289 del CC en materia de interpretación de los contratos. Y el hecho de que el arrendador siguiera percibiendo rentas por el arrendatario no puede suponer una muestra de tácita reconducción o aquiescencia del arrendador, ya que ello implicaría exigir al arrendador el prescindir de percibir los emolumentos que le corresponden por la concesión del uso sobre un inmueble de su propiedad, y la interposición de una acción de desahucio juntamente con la de reclamación de rentas; lo cual de estimarse la demanda llevaría a un resultado idéntico, con el perjuicio del incremento de las cantidades a abonar por el arrendatario en concepto de intereses legales. No ha existido pacto expreso entre las partes para la novación del contrato, ni actos concluyentes de esa voluntad de renovación.

Por todo ello, hemos de entender resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, requiriendo el arrendatario para que abandone el inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento.

TERCERO.- Costas. Conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1º L.E.C. y dado el tenor de esta resolución, deben imponerse las costas a la parte demandada, por la estimación de la demanda.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMOla demanda formulada por la representación procesal de Estibaliz y Carlos José, y declaro resuelto, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento celebrado, el día 23 de febrero de 2015, sobre la vivienda sita en DIRECCION000 NUM000 de Cornellà de Llobregat con imposición de costas a la parte demandada.

Como consecuencia de esta resolución, la parte demandada deberá proceder a dejar libre, vacua y expedita la finca a disposición de la arrendadora demandante. En caso contrario se procederá a su lanzamiento, para lo cual se remiten las actuaciones al Servicio Común a fin de que fije la fecha más próxima posiblede acuerdo con el calendario existente, en el supuesto de que no estuviere prevista fecha de lanzamiento, pero que en el caso de ser así, se mantiene la fecha inicialmente prevista.

Comuníquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme, y que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días, ante este Juzgado, que deberá sustanciarse y resolverse por la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona.

Así lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Juez que la suscribe en audiencia ordinaria del día de la fecha. Doy fe.