Sentencia Civil Nº 1103/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 769/2018 de 25 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801542120178122736
Recurso de apelación 769/2018 -4
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1055/2017
Parte recurrente/Solicitante: Lázaro
Procurador/a: Lluis Garcia Martinez
Abogado/a: Josep Maria ESPINET ASENSIO
Parte recurrida: CONSTRUCTORA D'HABITATGES, S.L.
Procurador/a: Pedro Manuel Adan Lezcano
Abogado/a: LLUIS CATALÀ ROVIRA
SENTENCIA Nº 1103/2019
Magistrados:
Elena Boet Serra Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas
Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 25 de octubre de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 18 de junio de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) nº 1055/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Lluis Garcia Martinez, en nombre y representación de Lázaro contra Sentencia de fecha 17/04/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Pedro Manuel Adan Lezcano, en nombre y representación de CONSTRUCTORA D'HABITATGES, S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por Lázaro , contra CONSTRUCTORA D'HABITATGES, S.L.y en consecuencia absuelvo a dicho demandado de las peticiones formuladas en su contra con imposición de costas a la actora.

ESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por CONSTRUCTORA D'HABITATGES, S.L. contra Lázaro y condeno al demandado reconvencional a que dejar el local de la calle Francesc Layret número 153 de Badalona libre, vacuo y expedito de sus pertenencias y a completa disposición de la propiedad, con expresa imposición de costas al demandado reconvencional'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/09/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.- Términos en los que aparece determinado el conflicto en esta instancia.

1. La parte actora, Lázaro , formula una demanda de juicio ordinario frente a la entidad Constructora d'Habitatges, S.L. interesando, con base en los arts. 1261.2º, 1273 y 1447.2º CC, la nulidad absoluta del pacto primero del Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1988 suscrito (el anexo) entre las partes aquí litigantes con fecha 15 de noviembre de 2010 y en calidad de arrendataria la actora, cuyo tenor literal es el siguiente: '
PRIMERO.- Que el arrendatario quede en el uso y disfrute del local sito en los bajos del nº. 153 en la Avenida de Francesc Layret de Badalona por un plazo de treinta y seis meses, a contar desde la fecha de suscripción del presente. Transcurrido este término, el Sr. Polidano se compromete a abandonar el local sin derecho a indemnización alguna y tan pronto sea requerido por el arrendador de su intención de demoler el edificio, con un preaviso de seis meses. La propiedad asume la obligación de poner a disposición del arrendatario en el plazo máximo de 24 meses a contar desde la fecha del desalojo, el local que resulte en la planta baja de la nueva edificación del número 153 de la calle Francesc Layret. El local le será entregado al inquilino en estado 'bruto', con las conexiones previstas para los suministros de agua, electricidad y gas, renunciando el arrendatario a cualquier reclamación por la posible disminución de superficie del local a entregar'.

Expone la demandante que con fecha 1 de marzo de 1988 suscribió un contrato de arrendamiento, en calidad de arrendatario, del local comercial existente en el nº 153 de la calle Francesc Layret de Badalona que, posteriormente, fue transmitido a la aquí demandada que instó un expediente ante la Delegación del Gobierno de Catalunya para proceder al derribo de la totalidad del inmueble para su posterior reedificación.

Con posterioridad a la orden gubernativa de derribo del inmueble, las partes aquí litigantes suscribieron con fecha 15 de noviembre de 2010 un Anexo, al citado contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1988, que contiene como pacto primero el arriba transcrito.

Sostiene la parte actora que el referido pacto primero del Anexo está viciado de nulidad absoluta originaria por no estar determinada, ni ser determinable, la prestación que debe cumplir la propiedad (aquí parte demandada) y, por tanto, que 'es nula, en concepto de inexistente'. Es por ello que la demanda interesa la nulidad parcial del Anexo, esto es, que se declare la nulidad del pacto primero y se mantenga la validez de los otros pactos y estipulaciones que se contienen en el Anexo. Aduce la actora que en virtud del Anexo las partes contratantes renovaron las condiciones del contrato de arrendamiento de 1988 'en cuanto a duración y renta, y decidieron libre y voluntariamente apartarse del régimen de excepción o denegación a la prórroga forzosa establecido en los arts. 62-2 y 78 y ss del TRLAU 1964 (proyecto de derribo de finca para edificar una nueva)'; y, en consecuencia, solicita que se mantenga el contrato de arrendamiento con la duración de 15 años desde la firma del Anexo, con arreglo a lo pactado en el pacto segundo del Anexo que reza como sigue: Que el arrendatario renuncia expresamente el beneficio que le concede la 'prórroga forzosa' establecida en los méritos de la L.A.U. de 1964. La duración del arrendamiento se establece para lo sucesivo, en un plazo de quince años a contar desde la suscripción del presente.

2. La entidad demandada se opone a la demanda alegando, en síntesis, (i) que ha cumplido con lo establecido en el Anexo y que la actora es la que ha incumplido las obligaciones estipuladas en el mismo; (ii) que el contenido de la prestación a la que se obliga la propiedad en el Anexo está determinado y es claro y que ambos contratantes, como reconoce la actora, decidieron libre y voluntariamente con la firma del Anexo renovar las condiciones del contrato de arrendamiento en cuanto a duración y renta y apartarse del régimen de excepción o denegación a la prórroga forzosa de los arts. 62-2 y 78 y sigs. de la LAU 1964.

También formula demanda reconvencional interesando, con base en el art. 27.1 LAU, el desalojo del local y la recuperación de la posesión para poder iniciar la construcción de un nuevo inmueble, de conformidad con lo establecido en el pacto primero del Anexo y dado que la propiedad ha cumplido con lo pactado, esto es, haber transcurrido sobradamente el plazo de los 36 meses y remitido burofax comunicando la voluntad de construir un nuevo edificio y la obligación del arrendatario-actor de abandonar el local en el plazo de seis meses. El suplico de la demanda reconvencional expresa que se interpone 'demanda en resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio' e interesa que se condene al Sr. Lázaro a dejar el local objeto de autos 'libre, vacuo y expedito de sus pertenencias y a completa disposición de la propiedad 'Constructora d'Habitatges, S.L.'.

3. La demandada en reconvención se opone a la demanda (i) insistiendo en la nulidad del pacto primero del Anexo por falta de determinación de la obligación de la propiedad y, en consecuencia, que no procede el desalojo por ser nula la obligación de entrega de la posesión a los seis meses del preaviso y por deber de respetarse la posesión del local arrendado hasta la expiración del contrato de arrendamiento conforme al pacto segundo del Anexo; y (ii) con carácter subsidiario alega el retraso desleal en el ejercicio de su derecho por parte de la propiedad.

4. La sentencia de primera instancia desestima la demanda al concluir que la obligación de la demandada no está indeterminada sino que 'es perfectamente identificable al referirse al local de la planta baja de la nueva edificación con las conexiones previstas para los suministros de agua, gas y electricidad'. Y estima la demanda reconvencional y, tras rechazar las alegaciones sobre la existencia de un retraso desleal por parte de la arrendadora al ejercer sus acciones y considerar que la acción ejercitada en la demanda es de cumplimiento contractual y no una acción de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, condena al demandado reconvencional a desalojar el local y dejarlo a completa disposición de la propiedad.

5. La sentencia es recurrida por la actora principal formulando, en síntesis, las siguientes alegaciones: primera, la falta de determinación de la prestación asumida por la demandada en el pacto primero del Anexo, insistiendo en la nulidad del referido pacto ya que en el mismo, sostiene, se faculta a la propiedad a entregar al arrendatario el local que resulte en la planta baja de la nueva edificación sin determinar cómo debe ser éste y, además, renunciando a cualquier reclamación que le correspondiera por la posible disminución de superficie del local a entregar; y, segunda, la incongruencia de la sentencia con la pretensión de la actora en reconvención, por cuanto la sentencia ha estimado una acción de cumplimiento cuando la acción ejercitada en la demanda era una acción de resolución del contrato de arrendamiento.



SEGUNDO.- Sobre la nulidad parcial del contrato 6. La actora ejercita, con base en el art. 1261.2º CC, una acción de nulidad por falta de objeto del contrato, por no estar determinada ni ser determinable la prestación objeto del contrato en el sentido del art.

1273 CC. Es decir, ejercita una acción de nulidad por falta de uno de los elementos esenciales del contrato y ello, conforme a nuestro derecho positivo, determina la nulidad radical o absoluta del propio contrato. Es por ello, que planteada en esos términos la acción ejercitada no puede acogerse la petición contenida en la demanda de que se declare la nulidad de uno solo de los pactos del contrato (el pacto primero) con subsistencia del resto del contrato y, en particular del pacto segundo.

El pacto o acuerdo primero estipula las prestaciones que dieron motivo a celebrar el acuerdo de fecha 15 de noviembre de 2010 ('Anexo') sin que pueda subsistir el contrato con la ineficacia del pacto primero, así resulta del contenido del contrato y de las circunstancias probadas en autos. En efecto, en el Anexo se manifiesta que las partes acuerdan la prórroga al desalojo por parte del arrendatario del local de negocios por las dificultades de la demolición del edificio conforme a la resolución administrativa del expediente para derribo del inmueble. El pacto primero, acuerda esa prórroga y las obligaciones de las partes con relación a la misma y se anuda el desalojo del local, en un plazo de 36 meses desde la firma del contrato, con el requerimiento del arrendador para proceder a la demolición del edificio; y el pacto segundo establece una duración del arrendamiento de 15 años desde la suscripción del contrato. Además, debe significarse que el 'Anexo' fue suscrito con posterioridad a que la demandada instara en el año 2006 un expediente de reedificación del edificio, en el que se encuentra el local de negocios de autos, que finalizó con una resolución favorable a la demolición del mismo dictada por el Gobierno Civil, que fue recurrida por la aquí actora ante el juzgado de lo contencioso-administrativo y, posteriormente, en apelación ante el TSJC, siendo ambos recursos desestimados; y habiendo sido, además, inadmitido el recurso que interpuso ante el Tribunal Supremo. Todas las referidas resoluciones judiciales, desestimatorias de las pretensiones de la aquí actora frente a la resolución administrativa de demolición y reedificación del edificio, son anteriores a la fecha de suscripción del 'Anexo'. Además, también consta probado que el proyecto de reedificación del inmueble formaba parte de las actuaciones judiciales a las que tuvo acceso el actor parte litigante, conforme resulta de la STJC en que se refiere al mismo y a la descripción del local en la planta baja que se reservaba al arrendatario (aquí actora). De todo ello se sigue que la actora firmó el Anexo con conocimiento de la realidad sobre la que contrataba y que razonablemente cabe concluir que sin el pacto primero las partes no habrían concluido el pacto segundo, relativo a una duración del arrendamiento de 15 años desde la suscripción del Anexo, y los siguientes pactos tercero y cuarto relativos a la renta y a la imputación de los gastos.

7. Por ello, cabe desestimar la pretensión de nulidad radical o de pleno derecho del pacto primero del contrato de fecha 15 de noviembre de 2010.



TERCERO.- Acción ejercitada en la demanda reconvencional.

8. El recurso alega incongruencia de la sentencia, denunciado que ésta estima una acción que no ha sido ejercitada en la demanda. Afirma la recurrente que la acción ejercitada es la de resolución del contrato de arrendamiento y no una acción de cumplimiento del contrato que es la estimada en la sentencia.

9. En efecto, la sentencia ha concluido que la acción ejercitada 'es una acción de cumplimiento contractual para que el arrendatario desaloje la finca tal y como se había pactado en el anexo impugnado por la parte actora'. Y es asimismo cierto, que en el suplico de la demanda reconvencional se hace mención a una demanda en resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. No obstante, también se expresa en el suplico que la petición que se formula en el mismo es la de la estimación de la demanda reconvencional en el sentido de dejar el local de autos libre, vaco y expedito de sus pertenencias y a completa disposición de la propiedad. Y a eso último es a lo que condena la sentencia recurrida.

Ambas menciones del petitum de la demanda reconvencional, junto con la articulación de la causa de pedir efectuada en ese mismo escrito de reconvención, permiten sostener a esta Sala que, en realidad, la aplicación del art. 27.1 de la LAU, que sostiene la actora de reconvención en los fundamentos jurídicos, afecta al cumplimiento de la obligación y no a la resolución del contrato. No de otra forma se entiende la causa petendi, sino como aquella interacción entre los hechos facticos y la norma jurídica que resulta del ejercicio de la acción. Y es evidente que en el caso de autos todos los hechos relacionados en el escrito de reconvención van dirigidos exclusivamente al cumplimiento de la obligación contractual establecida en el pacto primero del Anexo y ninguno a la resolución del contrato de arrendamiento.

10. De todo ello se colige que el cumplimiento de la obligación es la pretensión ejercitada por la actora reconvencional en los términos que resultan de la reconvención y procede rechazar la alegación del recurrente de incongruencia de la sentencia de primera instancia.



CUARTO.-Costas procesales 11. La desestimación del recurso de apelación conlleva la condena en costas de la segunda instancia a la parte apelante ( arts. 394 y 398 LEC).

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Lázaro contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Badalona con fecha 17 de abril de 2018, dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que confirmamos, con condena en las costas de segunda instancia a la parte apelante.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

769/18 FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO.- Términos en los que aparece determinado el conflicto en esta instancia.

1. La parte actora, Lázaro , formula una demanda de juicio ordinario frente a la entidad Constructora d'Habitatges, S.L. interesando, con base en los arts. 1261.2º, 1273 y 1447.2º CC, la nulidad absoluta del pacto primero del Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1988 suscrito (el anexo) entre las partes aquí litigantes con fecha 15 de noviembre de 2010 y en calidad de arrendataria la actora, cuyo tenor literal es el siguiente: '
PRIMERO.- Que el arrendatario quede en el uso y disfrute del local sito en los bajos del nº. 153 en la Avenida de Francesc Layret de Badalona por un plazo de treinta y seis meses, a contar desde la fecha de suscripción del presente. Transcurrido este término, el Sr. Lázaro se compromete a abandonar el local sin derecho a indemnización alguna y tan pronto sea requerido por el arrendador de su intención de demoler el edificio, con un preaviso de seis meses. La propiedad asume la obligación de poner a disposición del arrendatario en el plazo máximo de 24 meses a contar desde la fecha del desalojo, el local que resulte en la planta baja de la nueva edificación del número 153 de la calle Francesc Layret. El local le será entregado al inquilino en estado 'bruto', con las conexiones previstas para los suministros de agua, electricidad y gas, renunciando el arrendatario a cualquier reclamación por la posible disminución de superficie del local a entregar'.

Expone la demandante que con fecha 1 de marzo de 1988 suscribió un contrato de arrendamiento, en calidad de arrendatario, del local comercial existente en el nº 153 de la calle Francesc Layret de Badalona que, posteriormente, fue transmitido a la aquí demandada que instó un expediente ante la Delegación del Gobierno de Catalunya para proceder al derribo de la totalidad del inmueble para su posterior reedificación.

Con posterioridad a la orden gubernativa de derribo del inmueble, las partes aquí litigantes suscribieron con fecha 15 de noviembre de 2010 un Anexo, al citado contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1988, que contiene como pacto primero el arriba transcrito.

Sostiene la parte actora que el referido pacto primero del Anexo está viciado de nulidad absoluta originaria por no estar determinada, ni ser determinable, la prestación que debe cumplir la propiedad (aquí parte demandada) y, por tanto, que 'es nula, en concepto de inexistente'. Es por ello que la demanda interesa la nulidad parcial del Anexo, esto es, que se declare la nulidad del pacto primero y se mantenga la validez de los otros pactos y estipulaciones que se contienen en el Anexo. Aduce la actora que en virtud del Anexo las partes contratantes renovaron las condiciones del contrato de arrendamiento de 1988 'en cuanto a duración y renta, y decidieron libre y voluntariamente apartarse del régimen de excepción o denegación a la prórroga forzosa establecido en los arts. 62-2 y 78 y ss del TRLAU 1964 (proyecto de derribo de finca para edificar una nueva)'; y, en consecuencia, solicita que se mantenga el contrato de arrendamiento con la duración de 15 años desde la firma del Anexo, con arreglo a lo pactado en el pacto segundo del Anexo que reza como sigue: Que el arrendatario renuncia expresamente el beneficio que le concede la 'prórroga forzosa' establecida en los méritos de la L.A.U. de 1964. La duración del arrendamiento se establece para lo sucesivo, en un plazo de quince años a contar desde la suscripción del presente.

2. La entidad demandada se opone a la demanda alegando, en síntesis, (i) que ha cumplido con lo establecido en el Anexo y que la actora es la que ha incumplido las obligaciones estipuladas en el mismo; (ii) que el contenido de la prestación a la que se obliga la propiedad en el Anexo está determinado y es claro y que ambos contratantes, como reconoce la actora, decidieron libre y voluntariamente con la firma del Anexo renovar las condiciones del contrato de arrendamiento en cuanto a duración y renta y apartarse del régimen de excepción o denegación a la prórroga forzosa de los arts. 62-2 y 78 y sigs. de la LAU 1964.

También formula demanda reconvencional interesando, con base en el art. 27.1 LAU, el desalojo del local y la recuperación de la posesión para poder iniciar la construcción de un nuevo inmueble, de conformidad con lo establecido en el pacto primero del Anexo y dado que la propiedad ha cumplido con lo pactado, esto es, haber transcurrido sobradamente el plazo de los 36 meses y remitido burofax comunicando la voluntad de construir un nuevo edificio y la obligación del arrendatario-actor de abandonar el local en el plazo de seis meses. El suplico de la demanda reconvencional expresa que se interpone 'demanda en resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio' e interesa que se condene al Sr. Lázaro a dejar el local objeto de autos 'libre, vacuo y expedito de sus pertenencias y a completa disposición de la propiedad 'Constructora d'Habitatges, S.L.'.

3. La demandada en reconvención se opone a la demanda (i) insistiendo en la nulidad del pacto primero del Anexo por falta de determinación de la obligación de la propiedad y, en consecuencia, que no procede el desalojo por ser nula la obligación de entrega de la posesión a los seis meses del preaviso y por deber de respetarse la posesión del local arrendado hasta la expiración del contrato de arrendamiento conforme al pacto segundo del Anexo; y (ii) con carácter subsidiario alega el retraso desleal en el ejercicio de su derecho por parte de la propiedad.

4. La sentencia de primera instancia desestima la demanda al concluir que la obligación de la demandada no está indeterminada sino que 'es perfectamente identificable al referirse al local de la planta baja de la nueva edificación con las conexiones previstas para los suministros de agua, gas y electricidad'. Y estima la demanda reconvencional y, tras rechazar las alegaciones sobre la existencia de un retraso desleal por parte de la arrendadora al ejercer sus acciones y considerar que la acción ejercitada en la demanda es de cumplimiento contractual y no una acción de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, condena al demandado reconvencional a desalojar el local y dejarlo a completa disposición de la propiedad.

5. La sentencia es recurrida por la actora principal formulando, en síntesis, las siguientes alegaciones: primera, la falta de determinación de la prestación asumida por la demandada en el pacto primero del Anexo, insistiendo en la nulidad del referido pacto ya que en el mismo, sostiene, se faculta a la propiedad a entregar al arrendatario el local que resulte en la planta baja de la nueva edificación sin determinar cómo debe ser éste y, además, renunciando a cualquier reclamación que le correspondiera por la posible disminución de superficie del local a entregar; y, segunda, la incongruencia de la sentencia con la pretensión de la actora en reconvención, por cuanto la sentencia ha estimado una acción de cumplimiento cuando la acción ejercitada en la demanda era una acción de resolución del contrato de arrendamiento.



SEGUNDO.- Sobre la nulidad parcial del contrato 6. La actora ejercita, con base en el art. 1261.2º CC, una acción de nulidad por falta de objeto del contrato, por no estar determinada ni ser determinable la prestación objeto del contrato en el sentido del art.

1273 CC. Es decir, ejercita una acción de nulidad por falta de uno de los elementos esenciales del contrato y ello, conforme a nuestro derecho positivo, determina la nulidad radical o absoluta del propio contrato. Es por ello, que planteada en esos términos la acción ejercitada no puede acogerse la petición contenida en la demanda de que se declare la nulidad de uno solo de los pactos del contrato (el pacto primero) con subsistencia del resto del contrato y, en particular del pacto segundo.

El pacto o acuerdo primero estipula las prestaciones que dieron motivo a celebrar el acuerdo de fecha 15 de noviembre de 2010 ('Anexo') sin que pueda subsistir el contrato con la ineficacia del pacto primero, así resulta del contenido del contrato y de las circunstancias probadas en autos. En efecto, en el Anexo se manifiesta que las partes acuerdan la prórroga al desalojo por parte del arrendatario del local de negocios por las dificultades de la demolición del edificio conforme a la resolución administrativa del expediente para derribo del inmueble. El pacto primero, acuerda esa prórroga y las obligaciones de las partes con relación a la misma y se anuda el desalojo del local, en un plazo de 36 meses desde la firma del contrato, con el requerimiento del arrendador para proceder a la demolición del edificio; y el pacto segundo establece una duración del arrendamiento de 15 años desde la suscripción del contrato. Además, debe significarse que el 'Anexo' fue suscrito con posterioridad a que la demandada instara en el año 2006 un expediente de reedificación del edificio, en el que se encuentra el local de negocios de autos, que finalizó con una resolución favorable a la demolición del mismo dictada por el Gobierno Civil, que fue recurrida por la aquí actora ante el juzgado de lo contencioso-administrativo y, posteriormente, en apelación ante el TSJC, siendo ambos recursos desestimados; y habiendo sido, además, inadmitido el recurso que interpuso ante el Tribunal Supremo. Todas las referidas resoluciones judiciales, desestimatorias de las pretensiones de la aquí actora frente a la resolución administrativa de demolición y reedificación del edificio, son anteriores a la fecha de suscripción del 'Anexo'. Además, también consta probado que el proyecto de reedificación del inmueble formaba parte de las actuaciones judiciales a las que tuvo acceso el actor parte litigante, conforme resulta de la STJC en que se refiere al mismo y a la descripción del local en la planta baja que se reservaba al arrendatario (aquí actora). De todo ello se sigue que la actora firmó el Anexo con conocimiento de la realidad sobre la que contrataba y que razonablemente cabe concluir que sin el pacto primero las partes no habrían concluido el pacto segundo, relativo a una duración del arrendamiento de 15 años desde la suscripción del Anexo, y los siguientes pactos tercero y cuarto relativos a la renta y a la imputación de los gastos.

7. Por ello, cabe desestimar la pretensión de nulidad radical o de pleno derecho del pacto primero del contrato de fecha 15 de noviembre de 2010.



TERCERO.- Acción ejercitada en la demanda reconvencional.

8. El recurso alega incongruencia de la sentencia, denunciado que ésta estima una acción que no ha sido ejercitada en la demanda. Afirma la recurrente que la acción ejercitada es la de resolución del contrato de arrendamiento y no una acción de cumplimiento del contrato que es la estimada en la sentencia.

9. En efecto, la sentencia ha concluido que la acción ejercitada 'es una acción de cumplimiento contractual para que el arrendatario desaloje la finca tal y como se había pactado en el anexo impugnado por la parte actora'. Y es asimismo cierto, que en el suplico de la demanda reconvencional se hace mención a una demanda en resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. No obstante, también se expresa en el suplico que la petición que se formula en el mismo es la de la estimación de la demanda reconvencional en el sentido de dejar el local de autos libre, vaco y expedito de sus pertenencias y a completa disposición de la propiedad. Y a eso último es a lo que condena la sentencia recurrida.

Ambas menciones del petitum de la demanda reconvencional, junto con la articulación de la causa de pedir efectuada en ese mismo escrito de reconvención, permiten sostener a esta Sala que, en realidad, la aplicación del art. 27.1 de la LAU, que sostiene la actora de reconvención en los fundamentos jurídicos, afecta al cumplimiento de la obligación y no a la resolución del contrato. No de otra forma se entiende la causa petendi, sino como aquella interacción entre los hechos facticos y la norma jurídica que resulta del ejercicio de la acción. Y es evidente que en el caso de autos todos los hechos relacionados en el escrito de reconvención van dirigidos exclusivamente al cumplimiento de la obligación contractual establecida en el pacto primero del Anexo y ninguno a la resolución del contrato de arrendamiento.

10. De todo ello se colige que el cumplimiento de la obligación es la pretensión ejercitada por la actora reconvencional en los términos que resultan de la reconvención y procede rechazar la alegación del recurrente de incongruencia de la sentencia de primera instancia.



CUARTO.-Costas procesales 11. La desestimación del recurso de apelación conlleva la condena en costas de la segunda instancia a la parte apelante ( arts. 394 y 398 LEC).

FALLAMOS Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Lázaro contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Badalona con fecha 17 de abril de 2018, dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que confirmamos, con condena en las costas de segunda instancia a la parte apelante.

Remítanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución, a los efectos pertinentes.

Así lo pronuncian mandan y firman los ilustrísimos señores magistrados componentes del tribunal, de lo que doy fe.