Sentencia Civil Nº 111/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 785/2007 de 16 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00111/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7038904 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 785 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 403 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID

Ponente:ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

IS

De: MEDIACION FINANCIERA S.L.

Procurador: PABLO HORNEDO MUGUIRO

Contra: CENTRO OFTALMICO SERRANO S.L.

Procurador: MARIA BELEN AROCA FLOREZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO

En Madrid, a dieciséis de febrero de dos mil diez. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 403/2005, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, seguidos entre partes, de una, Mediación Financiera s.l. como apelante-demandante-reconvenido, y de otra, Centro Oftálmico Serrano s.l. como apelado- demandado.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, en fecha 20 de junio de 2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo en parte la demanda presentada por Mediación Financiera, SL contra Centro Oftalmológico Serrano, SL, y estimo la reconvención deducida por ésta, condenando a Centro Oftalmológico Serrano, SL a que pague a Mediación Financiera, SL la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (2.633,42 ?), más un interés del ocho coma veinticinco por ciento (8,25%) sobre las rentas impagadas y desde la fecha de cada impago, como se estableció en el Fundamento de Derecho Segundo, que se da aquí por reproducido.

Desestimo en lo demás la demanda.

No se hace imposición de las costas causadas por la demanda. Condeno a la reconvenida Mediación Financiera, SL al pago de las costas causadas por la reconvención."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 14 de diciembre de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 15 de febrero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- De la sentencia apelada se aceptan y se dan ahora por reproducidos sus fundamentos jurídicos salvo el relativo a las costas de la reconvención, el cual queda sustituido por lo que se expresa en el fundamento de derecho cuarto de esta sentencia.

SEGUNDO.- El día 1 de octubre de 2002 se celebra un contrato de arrendamiento urbano para uso distinto al de vivienda que tiene por objeto la vivienda izquierda del piso 7º de la casa número 63 de la calle Serrano de Madrid, entre Mediación Financiera s.l., como arrendador, y Centro Oftálmico Serrano s.l., como arrendatario, pactándose, en la cláusula segunda , bajo la rúbrica "duración del contrato", que: "La duración del presente contrato de arrendamiento será de cinco años a contar desde el 1 de octubre de 2002 hasta el 30 de septiembre de 2007", y, en la cláusula novena , bajo la rúbrica "licencias y permisos", que: "En caso de que por Organismo Competente sea demorada, denegada o retirada cualquier licencia o autorización para el desarrollo de su actividad en la oficina arrendada a la parte arrendataria, ello no supondrá modificación alguna de las estipulaciones contenidas en el presente contrato; Únicamente y en tal supuesto, si la licencia de apertura y funcionamiento fuese denegada a la parte arrendataria sin posibilidad de recurso, quedará dicha parte arrendataria liberada de la obligación de observancia del plazo establecido para la resolución del contrato, pudiendo dar por finalizado el arrendamiento y devolver la oficina".

El día 29 de noviembre de 2003 el arrendatario entregó las llaves del local arrendado al portero del inmueble dando por resuelta unilateralmente la relación jurídica contractual.

El día 22 de marzo de 2005 el arrendador presenta demanda contra el arrendatario en la que le reclama:

1º. El importe de las rentas arrendaticias devengadas durante parte del mes de agosto y durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003 (7.418,66?) más el interés de demora pactado para el caso de impago de la renta arrendaticia.

2º. La indemnización de los perjuicios que se le han ocasionado por la resolución unilateral de la relación jurídica contractual antes del plazo pactado (5.771,25 ?) más el interés de demora pactado para el caso de impago de la renta arrendaticia.

Reconviene el arrendatario contra el arrendador para que se le condene al abono del importe de la finaza. A lo que se opone el arrendador, argumentando que no tiene que devolverle la fianza.

La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda, y, por las rentas arrendaticias impagadas, condena a pagar 5.633,42 ? correspondiente a las devengadas durante parte del mes de agosto y durante los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2003. Sin conceder la devengada en el mes de diciembre de 2003. Pero concede el interés de demora pactado en el contrato para el caso de impago de la renta arrendaticia. Desestima la petición indemnizatoria. Mientras que, respecto de la pretensión reconvencional, condena al arrendador a abonar el importe de la fianza (3.000 ?). Lleva a cabo la compensación judicial, y, a 5.633,42 ?, por impago de rentas, le resta los 3.000 ? de la fianza, lo que da la suma de 2.633,42 ?, a cuyo pago se condena, en el fallo, al demandado (más un interés del 8,25% sobre las rentas impagadas desde la fecha de cada impago). Y, en cuanto a las costas las de la demanda, deben ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, y, las de la reconvención, se imponen al reconvenido.

TERCERO.- Dispone el artículo 1.256 del Código Civil que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". Es decir que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. De tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente. Y si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida con contrato, nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante (artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil ). Y esta indemnización de daños y perjuicios comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (artículo 1.106 del Código Civil ). Es decir, el daño emergente ("damnum emergens"), por el que se entiende la privación por el acreedor del incremento que en su patrimonio se debería haber producido, representado por el valor de la prestación que falta o en lo que falte si es defectuosa, y el lucro cesante ("lucrum cessans"), esto es la ventaja patrimonial cuya adquisición por el acreedor ha sido frustrada, precisamente, por el incumplimiento: el incremento patrimonial neto que el dañado habría conseguido mediante el empleo de la prestación incumplida.

La reseñada doctrina general encuentra tres excepciones, en las que el desistimiento unilateral de una de las partes contratantes si produce la extinción o resolución de la relación jurídica nacida del contrato. Las tres excepciones son las siguientes: 1ª. Cuando en el negocio jurídico constitutivo de la obligación se reconoce expresamente a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga reconocida produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización) a lo pactado por las partes contratantes.

2ª. Cuando la propia ley expresamente atribuye "ex lege" a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso, el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga atribuida, produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse, en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización), a lo dispuesto en la propia ley que atribuye la facultad e desistimiento. Dentro del Código Civil se atribuye esta facultad de desistimiento unilateral en el artículo 1.594 (permite que el "dominus operis" pueda desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra contratada), los artículos 1.700 número 4º y 1.705 (en materia de contrato de sociedad permiten que la disolución de la sociedad se produzca por la voluntad o por la renuncia de uno de los socios) y el artículo 1.732 números 1º y 2º (considera posible que la relación entre mandante y mandatario se extinga a virtud de la decisión de revocación del mandante o de la renuncia del mandatario). En el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que lleva por rúbrica "desistimiento del contrato", se concede la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario en los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a viviendas siempre que se hubiera pactado una duración superior a cinco años y además la relación arrendaticia ya hubiere durado al menos cinco años.

3ª. Cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas que carecen de un plazo contractual de duración y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. En este caso el principio de que la subsistencia y la ejecución de una obligación no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes choca frontalmente con la exigencia de que una vinculación obligatoria no sea nunca indefinida, ni mucho menos perpetua, y la imposibilidad de mantener vigente una relación jurídica fundada en la recíproca confianza cuando ésta ha desaparecido. Por lo que en este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes contratantes produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar la eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, siendo, en ausencia de acuerdo entre las partes, los Tribunales de Justicia los que decidirán si procede una indemnización y su cuantía.

En el presente caso, se reconoce expresamente, en la cláusula novena del negocio jurídico arrendaticio urbano para uso distinto al de vivienda celebrado el día 1 de octubre de 2002 , al arrendatario, la facultad de desistimiento unilateral con extinción de la relación jurídica contractual y sin abono de indemnización alguna al arrendador, en el caso de que la licencia de apertura y funcionamiento para el desarrollo de la actividad en la oficina arrendada fuese denegada a la parte arrendataria por el Organismo competente sin posibilidad de recurso.

Debe entenderse producido el supuesto contractual al que se supedita el efecto extintivo de la relación jurídica por el desistimiento del arrendatario.

La actividad desarrollada por el arrendatario, en lo arrendado, era la realización de peritajes oftalmológicos, tal y como sabía el arrendador, desde el inicio de la relación arrendaticia.

En la Junta de Propietarios de la casa número 63 de la calle Serrano de Madrid celebrada el día 6 de mayo de 2002, se acuerda que "esta es una casa de viviendas y no se puede tener una clínica oftalmológica con tienda en un séptimo piso" (punto 9º del orden del día). Y en la celebrada el día 19 de mayo de 2003 se acuerda tomar acciones legales contra los ocupantes del piso 7º izquierda de la escalera 1ª (punto 4º). El Ayuntamiento de Madrid levanta un acta de inspección el día 18 de septiembre de 2003, haciéndose alegaciones por la sociedad arrendataria el día 29 de septiembre de 2003, dictándose, por el Ayuntamiento de Madrid, resolución el día 20 de octubre de 2003 ordenando el cese inmediato de la actividad desarrollada en la vivienda arrendada. Y, ante esta resolución administrativa, cuya ausencia de cumplimiento podría acarrear el precinto del local y la incoación de un expediente sancionador con imposición de multa de 600.001 a 3.000.000 de euros, solo le quedaba al arrendatario la posibilidad de solicitar una licencia de apertura para despacho profesional doméstico. Pero la concesión de esa licencia estaba supeditada a que, quien la solicitara, fuera una persona física que debería tener, en esa vivienda, su domicilio habitual además de desarrollar su actividad profesional. Y dado que, en el presente caso, el arrendatario no era una persona física sino una persona jurídica la solicitud de la licencia de apertura para despacho profesional era absurda. En consecuencia, debe darse por cumplida la previsión contractual de denegación sin posibilidad de recurso.

En consecuencia, lo pactado en el negocio jurídico, conduce a la extinción de la relación jurídica arrendaticia por desistimiento unilateral del arrendatario sin indemnización alguna a favor del arrendador.

El argumento de que la vivienda contaba con una licencia para oficinas y el arrendatario lo sabía por lo que tenía que acomodar su actividad a esa licencia para oficinas; Y no lo hizo así pues la actividad que desarrolla es la de "peritaje oftalmológico" para lo cual no le vale la licencia para oficinas pues lo que necesita es una licencia para despacho profesional doméstico, siendo todo ello imputable al arrendatario. No es de recibo, ya que, de ser así, quedaría vacía de contenido la cláusula novena del contrato de arrendamiento.

Y, por último, el dato de que no sea un contrato nuevo sino la renovación de uno anterior a quien perjudica es al arrendador y no al arrendatario.

CUARTO.- Costas de la reconvención.

Nos encontramos ante un demandante que reclama un crédito del demandado y un demandado que opone ser titular de un crédito frente al actor formulando reconvención.

Dentro de la postura procesal de la parte demandada es necesario distinguir la contestación y la reconvención. Pues bien, mientras la cuantía del crédito del demandado sea igual o inferior a la del actor no pasamos de la excepción de compensación (artículo 1.195 del Código Civil ), opuesta en la contestación a la demanda, que conducirá a una extinción del crédito reclamado en la demanda (artículo 1.202 del Código Civil ), total (si el crédito del demandado es de cuantía igual al del actor) o parcial (si el crédito del demandado es de cuantía inferior al del actor). Lo que se traduciría procesalmente en una desestimación total de la demanda (si el crédito del demandado es de cuantía igual a la del actor), en cuyo caso es de aplicación, a las costas de la primera instancia relativas a la demanda, el apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil . O una estimación parcial de la demanda (si el crédito del demandado es de cuantía inferior al del actor) en cuyo caso es de aplicación, a las costas de la primera instancia relativas a la demanda, el apartado 2 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

La compensación no solo conlleva la extinción del crédito reclamado en la demanda sino también la extinción del crédito del demandado hasta la cuantía del crédito del actor (artículo 1.202 del Código Civil ). En consecuencia, el demandado solo puede reclamar, por vía reconvencional, aquella parte de su crédito que exceda del crédito del actor. Pues la reconvención solo puede empezar a partir de aquella parte del crédito del demandado en que acaba la compensación con el crédito del actor. En consecuencia, si, habiéndose formulado reconvención, como ocurre en este caso, resulta que la cuantía del crédito del demandado es inferior a la cuantía del crédito que reclama el demandante, lo que, por vía de compensación, ha llevado a rebajar el crédito del actor en la cuantía del crédito del demandado, la reconvención se tiene que desestimar totalmente (aunque se reconozca el crédito invocado en la misma al que se le da una eficacia compensatoria), lo que conduce a la aplicación del apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en base al cual, las costas de la primera instancia relativas a la reconvención se imponen al reconviniente que ha visto totalmente rechazada su pretensión reconvencional y no presenta el caso que constituye el objeto de la reconvención serias dudas de hecho o derecho.

QUINTO.- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación (número 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Mediación Financiera s.l. debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el día 20 de junio de 2007 por el Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid en el juicio ordinario número 403/2005 del que la presente apelación dimana en el único y exclusivo extremo de las costas ocasionadas en la primera instancia relativas a la reconvención cuyo pronunciamiento quedará sustituido por el siguiente: "Las costas de la primera instancia relativas a la reconvención se imponen al reconviniente Centro Oftálmico Serrano s.l."; manteniéndose, en todo lo demás, inalterable la parte dispositiva de la sentencia apelada que se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y que ahora se da por reproducida.

Las costas ocasionadas en esta apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Al notificarse la presente sentencia, indíquesele, a las partes litigantes, que, contra la misma, sólo cabe interponer recurso de casación, si la resolución de ese recurso presenta interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además, del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberá prepararse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de cinco días computados desde el día siguiente al de la notificación de esta resolución, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue.

De no presentarse, en el plazo de los cinco días, escrito preparatorio del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.