Sentencia Civil Nº 111/2011, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 3, Rec 130/2011 de 23 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

HUELVA

APELACIÓN CIVIL

Rollo número : 130/2011

Autos de Juicio Ordinario número: 1097/08

Juzgado de Primera Instancia número 1 de

Ayamonte

S E N T E N C I A Núm.

Iltmos. Sres.:

Presidente:

D. José María Méndez Burguillo

Magistrados:

D. Antonio G. Pontón Práxedes

D. Luis G. García Valdecasas García Valdecasas

En la Ciudad de Huelva a veintitrés de mayo de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la ponencia del Iltmo. Sr. D. José María Méndez Burguillo ha visto en grado de apelación el recurso interpuesto por AMALERUSI S.L., representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Moreno Cabezas y defendido por el Letrado Sr. Alfonso Navarro, y como apelado CENTRO COMERCIAL CIUDAD DE AYAMONTE S.L. representado en esta alzada por el Procurador Sr. Hinojosa de Guzmán Alonso y defendido por el Letrado Sr. Castillo Charfolet.

Antecedentes

PRIMERO .- Aceptamos los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Cuya parte dispositiva dice: "FALLO/ DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Ramón Vázquez Parreño, actuando en nombre y representación de AMALESURI SL, contra CENTRO COMERCIAL CIUDAD DE AYAMONTE, y, en consecuencia absuelvo a este de todas las pretensiones ejercidas en su contra; con condena en costas a la actora".

TERCERO .- Notificada la Sentencia a las partes, la representación de la demandante interpuso recurso de apelación contra la misma, que fue admitido en ambos efectos, y emplazadas las partes y remitidos los autos originales a esta audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites , señalándose para deliberación, votación y fallo, la fecha de hoy, en que efectivamente ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Para una mejor comprensión del tema debatido, señalar que la actora interpuso una demanda de reclamación de cantidad en la cuantía de 8.143,20 ? contra el Centro Comercial Ciudad de Ayamonte, S.L., en concepto de devolución de fianza arrendaticia, del artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de dos locales comerciales, propiedad de la demandada y que la actora había disfrutado en régimen de arrendamiento.

Y ello, porque por documento privado suscrito entre las partes con fecha 31.10.07 (aunque firmado en diciembre de 2007 como se ha reconocido por ambas partes), se acordó la extinción del contrato de arrendamiento de estos dos locales comerciales, en el que la actora-arrendataria entregó la posesión de los mismos , abonó las rentas debidas hasta ese momento, así como también abonó otros 4.000 ? de costas judiciales como consecuencia de las demandas de desahucio que se habían interpuesto contra la actora.

Paralelamente, la parte demandada hizo entrega a la actora de los avales bancarios que le tenía entregados a la demandada- arrendadora, conforme consta en el contrato de arrendamiento.

La parte demandada, se opuso a esta demanda alegando "que no tenía obligación de devolver la fianza porque el documento de Resolución contractual se había predatado y se había consignado en él la fecha de 31.10.07, cuando en realidad se había firmado a finales de Diciembre de 2007 (párrafo cuarto del hecho quinto de su escrito de contestación a la demanda), para condonar las rentas de los meses de Noviembre y Diciembre.

SEGUNDO.- Dicho esto, entiende esta Sala que la Sentencia contiene una ilógica y arbitraria interpretación del contrato de Resolución contractual aportado como documento número seis con el escrito de demanda.

En primer lugar, lo data con fecha 31 de Octubre de 2007 , cuando ha sido reconocido por el arrendador tanto en el escrito de contestación a la demanda, como en el acto del juicio oral que fue suscrito a finales de Diciembre de 2007; circunstancia esta que también reconoció la actora en el juicio oral.

En el referido documento núm. Seis se produce el pago de las costas judiciales de los dos desahucios interpuestos así como las rentas de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007.

También se dice en el referido documento de Resolución que l arrendataria ha hecho entrega de las llaves de los dos locales.

Pues bien, entiende esta Sala que no es necesario acudir a la regla de interpretación de los contratos para conocer la intención de las partes, que el documento de Resolución contractual firmado en diciembre del año 2007, (aunque datado en fecha Octubre 2007), deja bien claro lo que pactaron las partes y no fue otra cosa que la entrega de los locales, el pago de las rentas adeudadas hasta Octubre de 2007 , el pago de las costas judiciales, la devolución de los avales entregados y la solicitud de archivo de los procedimientos judiciales de desahucio. Añadiéndose en ese documento resolutorio que con el pago de las cantidades satisfechas quedaba extinguida la relación arrendaticia.

La Sentencia hace una interpretación de la intención de las partes contratantes arbitraria e ilógica, pues analiza documentos de fecha anterior, en los que además nada se dice sobre el importe de las fianzas que se reclaman , cuando de la literalidad del documento de Resolución contractual se desprende claramente lo que pactaron las partes.

La parte arendadora tanto en su contestación a la demanda como en el acto del juicio, se justifica alegando que quizás el contrato no esté suficientemente claro en su redacción, pero que quería decirse que el importe de las fianzas se entendía condonado o compensado con las rentas de los meses de noviembre y diciembre; nada se dice en cualquier caso sobre la renuncia a pedir la devolución de la fianza pactada.

TERCERO.- Continúa diciendo la resolución que se recurre en su fundamento de derecho segundo, que de acuerdo con las previsiones del artículo 1282 en relación con el artículo 1283 del Código Civil que: "Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberá entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos que los interesados se propusieron contratar...".

Bien pues la Juzgadora realiza una interpretación de la prueba justamente en sentido contrario al contenido de este artículo, en el sentido que dado que por la actora nada dice sobre las fianzas en las diferentes comunicaciones habidas entre las partes, se deduce que "mostró su conformidad con los términos del acuerdo suscrito sin poner objeción alguna".

Es evidente que los artículos citados lo que vienen a decir no es que se incluyan en los términos de un contrato cosas que no se dicen , sino todo lo contrario que no deben entenderse de ellos lo que no se dice. Y, en este caso, en el documento de Resolución contractual nada se dice del importe de las fianzas, por lo que teniendo en cuenta que en la fecha de este acuerdo resolutorio es de finales de diciembre de 2007, se entregan los locales a la arrendadora y se declara extinguida la relación de arrendamiento, para nada puede entenderse comprendido en este acuerdo lo que interpreta la sentencia , es decir que el importe de las fianzas debe hacerlo suyo la parte arrendadora para compensación de rentas adeudadas.

Además para que se produzca una compensación judicial de créditos, tenía que haberse alegado por la parte demandada vía excepción procesal o vía demanda reconvencional, pero no hizo ni una cosa ni la otra, con lo cual esta compensación que pretendió la parte arrendadora en un momento extemporáneo del procedimiento no debió ser tenida en cuenta por la Juzgadora de Instancia.

CUARTO.- En cuanto a la naturaleza jurídica de la fianza, la Sentencia que se recurre parece efectuar un análisis erróneo de la misma. Y, en este sentido, no debemos olvidar que esta fianza, nos viene impuesta legalmente en el artículo 36 de la LAU, y que su destino no es otro que el de garantizar las obligaciones de pago pendientes al arrendador. Obligaciones de pago que no serían otras que los suministros de agua y luz que hubieran quedado pendientes de abono al término de la relación arrendaticia , o, en su caso, para garantizar el daño causado al local objeto del contrato.

En este caso, no se ha acreditado que existiera impago de facturas de agua y luz, o daños en el local, que de alguna forma le legitimara para retener o compensar todo o parte de esta fianza arrendaticia.

Por todo ello, la demanda y el recurso deben ser estimados.

QUINTO.- Al ser estimado parcialmente-totalmente el recurso , no procede imponer las costas del recurso y si las de la primera instancia al demandado al estimarse la demanda ( art. 398 y 394 L.E.C. ).

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general, pertinente y obligada aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por AMALERUSI S.L., representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Moreno Cabezas, contra la Sentencia dictada en los autos a que se contrae el rollo de Sala y su primer grado por el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia nº 1 de Ayamonte en fecha 25 de febrero de 2010, y REVOCAMOS la indicada resolución, en el sentido de ESTIMAR LA DEMANDA Y CONDENAR A LA DEMANDADA al pago de OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (8143.20 ?), intereses y costas de la primera instancia.

No imponer las costas del recurso.

A su tiempo, devuélvanse los autos originales al juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.

Así por esta nuestra sentencia , de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia celebrando audiencia pública , de lo que doy fe.