Sentencia Civil Nº 111/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 302/2011 de 15 de Marzo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz.

Sección de Algeciras.

Ilmos. Sres. Magistrados:

Presidente: Don Manuel Gutierrez Luna

Don Juan Carlos Hernandez Oliveros

Don Jesús Manuel Madroñal Navarro

Rollo de Apelación nº 302/11

Procedimiento Civil nº 1414/10 del Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Algeciras.

SENTENCIA NÚMERO 111/2012

En la ciudad de Algeciras, a quince de Marzo de dos mil doce.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el rollo de apelación de referencia, dimanante del Procedimiento igualmente referenciado; y pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por Dª María Consuelo , representada por el Procurador Sr. Mendez Perea, contra la sentencia de fecha 15 de Enero de 2011 del Juzgado de Primera Instancia antes referenciado; siendo parte recurrida D. Javier , representado por la Procuradora Sra. Millan Martinez; y habiendo sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel Gutierrez Luna, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó sentencia en la fecha antes citada, cuyo fallo dice lo siguiente:

"Que desestimando la demanda interpuesta por doña María Consuelo contra Don Javier :

1.- Absuelvo al demandado de la pretensión de condena dirigida por el demandante, declarando no haber lugar al desahucio interesado.

2.- Condeno al demandante al pago de las costas causadas en esta instancia".

TERCERO.- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª María Consuelo ; admitido a trámite el recurso, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial. Formado el rollo y designado ponente, se fijó fecha para deliberación y quedó el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que, la sentencia de instancia absuelve al demandado de las peticiones contenídas en la demanda y que pretendía la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio por expiración del plazo concertado de un año; considera el Juez de instancia que, el juicio verbal no es el cauce para resolver cuestiones complejas, y que se aluden en este litigio, al aducirse la existencia de un contrato anterior de 2007, siendo el referido en esta causa uno de fecha posterior, 1 de Julio de 2009.

Que, por la recurrente se impugna la sentencia de instancia y que basa en vulneración de precepto legal, en cuanto el articulo 250 de la LEC regula el cauce del juicio verbal para resolver cuantas cuestiones se presente en la resolución del contrato de desahucio, incluido el de expiración del plazo, cual es el caso de autos; de otro lado, y entrando en el fondo, considera que pese a existir un contrato anterior firmado en 2007, por tiempo de cinco años, se firmó un nuevo contrato en 1 de Julio de 2009, fijándose el plazo de un año; por lo que, interesa la revocación de la sentencia y la estimación de sus peticiones; y subsidiariamente, la no imposición de las costas de la instancia.

SEGUNDO.- Que, la parte actora es innegable que ha ejercitado una acción de desahucio por resolución contractual que, de conformidad con lo establecido en el artículo 250-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ha de tramitarse por las normas del juicio verbal.

El desahucio tiene como finalidad esencial recuperar la posesión de hecho del inmueble. En la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, se estableció un proceso especial para el ejercicio de la acción de desahucio, que se calificaba como especial y sumario, entendiendo que en su cauce sólo se podían resolver cuestiones sencillas, simples, elementales y claras, es decir, el análisis que en el mismo se podía realizar era muy limitado, de modo que conllevaba una limitación de los medios de ataques y defensa de las partes, con la consiguiente restricción de conocimiento por parte del órgano jurisdiccional y que la Sentencia no gozara de los efectos de cosa juzgada material. No era la vía procesal adecuada para resolver cuestiones complejas y dificultosas, para lo que debía acudirse al juicio declarativo correspondiente, que sí estaba construido para supuestos generales y no particulares o concretos, criterio que era unánime en la jurisprudencia.

El examen de cuestiones complejas , en el juicio de desahucio, lo convertiría en medio de obtener, con cierta violencia, la resolución de una relación jurídica, sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos. En estos términos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2.000 declara que: "por propia exigencia del procedimiento de desahucio no permite resolver dentro de él cuestiones complejas, sino tan sólo aquellas que versen sobre la simple situación de un estado posesorio y así, si concurren circunstancias ambiguas o de cierta complejidad no pueden ser objeto de discusión en este procedimiento y no procede discutir en tal juicio sumario cuestiones de propiedad, ni excepciones que tiendan a desconocer tal derecho del accionante - sentencias, por todas, de 7 de noviembre de 1904 , 26 de diciembre de 1907 , 24 de septiembre de 1913 , 9 de diciembre de 1915 , 23 de noviembre de 1917 , 12 de diciembre de 1919 , 15 de enero de 1947 , 27 de marzo de 1950 , 26 de abril de 1963 , 27 de noviembre y 14 de diciembre de 1992 ".

Este criterio unánime en la anterior legislación, no puede ser aplicado en toda su extensión a los procesos en los que se ejercita la acción de desahucio regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2.000, que es cierto que mantiene el criterio de que la Sentencia que se dicte no produce los efectos de cosa juzgada, artículo 447 , pero que ha de interpretarse en los términos señalados por la jurisprudencia. En este sentido, la ya citada Sentencia de 29 de febrero de 2.000 declara que: "la jurisprudencia de esta Sala ha admitido la cosa juzgada en los juicios sumarios - sentencias, entre otras, de 10 de mayo de 1985 , 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 1992 - es tan sólo respecto a las cuestiones limitadas que en ellos pueden ser juzgadas".

Esta restricción, que no se comprende en la actual regulación, no puede aplicarse en toda su extensión, al desaparecer el juicio especial, de modo que para el ejercicio de la acción de desahucio, necesariamente ha de acudirse directamente a un juicio declarativo, donde no existe esa limitación del debate, vigente en los juicios especiales regulados en la anterior legislación. Estrechos cauces de debate en la derogada regulación que la jurisprudencia había delimitado, evitando las situaciones artificiosas provocadas por los demandados para conseguir que se desestimase la demanda, y por tanto se frustrase la finalidad de ese proceso especial, admitiendo que determinadas cuestiones pudieran examinarse. Procuraba distinguir lo que eran meros intentos del demandado de defenderse evitando que se entrase en el fondo del asunto, provocando que el actor tuviese que acudir al juicio declarativo correspondiente para obtener el amparo del su legitimo derecho, de aquellas cuestiones que efectivamente tenían una complejidad que excedía de los estrechos cauces del juicio por desahucio.

Y como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 14 de junio de 2.002 , citando las del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1964 y 27 de octubre de 1967 , en cuanto a la cuestión compleja, "al juzgador incumbe discernir entre las alegaciones inconsistentes, a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia de debate, las cuales pueden ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio; y aquéllas otras que fundándose en un título legítimo y suficiente, para hacer por lo menos dudosa la actuación del demandante, no aparezcan como un medio artificiosamente ideado para prolongar ocupaciones abusivas y, planteen realmente, cuestiones que requieran para ser resueltas la amplia discusión que el juicio de desahucio no permite", o al menos "que el título esgrimido por el demandado tenga apariencia de válido y le otorgue prima facie derecho a la posesión"

Por todas estas consideraciones, especialmente porque estamos en un juicio declarativo, procede rechazarse la alegación que realiza la demandada de que existe cuestión compleja, porque estamos en un proceso en el que no hay limites en los hechos enjuiciados, desde luego referidos a aquellas cuestiones que constituyen el objeto de este proceso, de modo que debemos entender que es el adecuado y correspondiente para determinar si efectivamente procede decidir si estamos, o no, ante una resolución de contrato por expiración del plazo previsto en el contrato.

TERCERO.- Que, entrando ya a alizar el fondo de la cuestión litigiosa, es cuestión aceptada por ambas partes, que se firmó entre las mismas un contrato de arrendamiento de local de negocio en 1 de Julio de 2009, referente al local comercial sito en Algeciras, calle Blas Infante, número 5, Edificio Almanzor, fijándose en la estipulación tercera que la duración de dicho contrato era de un año, por lo que finalizaría el 30 de Junio de 2.010.

Que, requerido por la actora a abandonar el local objeto de arriendo, una vez finalizado el plazo del mismo, se niega el demandado a hacerlo, alegando que firmó el contrato en la creencia que, el plazo de duración del mismo era de cinco años, al igual que, uno anterior firmado entre las partes en el año 2007, y donde se abonaba una renta mayor mensual que, en el que se refiere esta litis.

CUARTO.- Que, el articulo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 declara: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

En el caso presente, claramente se especifica en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes en 1 de Julio de 2009, que, el plazo de duración del contrato de arrendamiento es de un año, por lo que el mismo finalizó el 30 de Junio de 2.010; tratándose de local de negocio, es de aplicación lo preceptuado en el articulo 4.3 ya citado de la LAU , al tratarse el contrato de inmueble de uso distinto al de vivienda, en concreto, de actividad de comercio, al por menor de calzado.

QUINTO.- Que, por el demandado se alude a que no pudo leer el contrato detenidamente, y lo hizo en la creencia de que el plazo fijado en el contrato de 1 de Julio de 2009, sería el mismo que, el que se firmó en 2007, siendo en este caso la renta bastante más alta.

Que, acreditado por la parte actora la extinción del derecho del demandado, y que éste se produjo por expiración del plazo del arriendo en 30 de Junio de 2010, es al demandado a quien incumbe la prueba de cuanto aduce, conforme al articulo 217 de la ley procesal civil .

Y así, en cuanto al hecho de que no lo leyó de forma detenida, no es cuestión que pueda alegarse, ya que, no dudando de su firma que aparece estampada en el contrato que pretende resolverse, esa cuestión no puede prosperar, ya que, bastaría a cualquier persona para no cumplir con una obligación efectuar esa alegación. A este respecto, es de recordar lo establecido en el articulo 1091 del Código Civil "Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos".

Y la explicación que se puede dar a la firma del nuevo contrato entre las partes en 2009, cuando aún estaba en vigor el anterior de 2007 -lo era por cinco años-, puede ser que debido a la crisis económica que se padecía ya en 2009, pactaran rebajar la renta pactada en el anterior contrato, a casi la mitad, si bien a cambio, en vez de fijarse el plazo de cinco años, se fijó el de uno.

Por consiguiente, y expirado el contrato y requerido el demandado a desalojar el local de negocio, no habiéndolo hecho, procede estimar el recurso de apelación interpuesto, procediendo dar por resuelto el contrato de 1 de Julio de 2009, por expiración del término, y haber lugar al desahucio del local comercial objeto de esta litis, dentro del plazo legal.

Y debiendo procederse por el Juzgado a la devolución del depósito que haya podido efectuar el recurrente para la interposición del presente recurso de apelación.

SEXTO.- Que, de conformidad con el articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de la instancia serán de cuenta del demandado, al haberse estimado las peticiones del demandante.

Que, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 398 de la ley procesal civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª María Consuelo , contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos revocar y revocamos la misma, procediendo dar por resuelto el contrato de 1 de Julio de 2009, por expiración del término, y haber lugar al desahucio del local comercial objeto de esta litis, dentro del plazo legal.

Las costas de la instancia serán de cuenta del demandado.

No se hace pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Y debiendo procederse por el Juzgado a la devolución del depósito que haya podido efectuar el recurrente para la interposición del presente recurso de apelación.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por su ponente, el Ilmo. Sr. Manuel Gutierrez Luna, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.