Sentencia CIVIL Nº 111/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 1049/2017 de 20 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.074.00.2-2017/0002031
Recurso de Apelación 1049/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 03 de Leganés
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 178/2017
APELANTE: D./Dña. Eulalio
PROCURADOR D./Dña. PEDRO ANTONIO GONZALEZ SANCHEZ
D./Dña. Eulalio
APELADO: BUILDINGCENTER SAU
PROCURADOR D./Dña. JULIO CABELLOS ALBERTOS
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
SENTENCIA Nº 111/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARÍA BEGOÑA PÉREZ SANZ
En Madrid, a veinte de febrero de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta
pago - 250.1.1) 178/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Leganés a instancia
de D./Dña. Eulalio apelante - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. PEDRO ANTONIO
GONZALEZ SANCHEZ y defendido por Letrado, contra BUILDINGCENTER SAU apelado - demandante,
representado por el/la Procurador D./Dña. JULIO CABELLOS ALBERTOS y defendido por Letrado; todo ello
en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
04/10/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Leganés se dictó Sentencia de fecha 04/10/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'ESTIMANDO la demanda interpuesta por BUILDINGCENTER SAU representado por el procurador Sr.

CABELLOS ALBERTOS y bajo la dirección técnica del Letrado Sra. MARTÍN DE LARA contra DON Eulalio representado por el Procurador Sra. LÓPEZ ALONSO y bajo la dirección técnica del Letrado Sr. HUERTA NIEMBRO, DEBO DECLARAR y DECLARO resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en la demanda, condenando a DON Eulalio a estar y pasar por ésta declaración, al desalojo del inmueble, con apercibimiento de lanzamiento sino efectuase el desalojo, lanzamiento fijado para el día 17 de Noviembre del 2017 a las 10:00 horas, y condenando a DON Eulalio a abonar a BUILDINGCENTER SAU la suma de 11.559,08 euros (ONCE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON OCHO CÉNTIMOS) en concepto de las rentas debidas y no pagadas, así como al pago de aquellas otras mensualidades de renta debidas y no pagadas conforme al contrato aportado a las actuaciones que se vayan devengando hasta la completa resolución del contrato y efectivo abandono del inmueble y que se acrediten en forma, imponiendo a la parte demandada las costas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 2 de febrero de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de febrero de 2018

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 1 de agosto de 2009 se celebró contrato de arrendamiento entre Doña Elisabeth , como arrendadora, y D. Eulalio , como arrendatario; teniendo por objeto la vivienda sita en Leganés, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 (folio 24).

En la estipulación primera del contrato se pactó una renta anual de 7.200 € anuales, 600 € cada mes.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 245/2011, seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Leganés, se adjudicó a 'Caixabank' el inmueble, en pública subasta, en fecha 16 de abril de 2012.

Posteriormente, 'Building Center, S.A.' adquirió la propiedad de dicha finca, encontrándose inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad el 13 de septiembre de 2016.

'Building Center, S.A.' formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando el abono de las rentas correspondientes a los meses de enero de 2016 a marzo de 2017, que ascienden al importe de 9.173,48 €, más las cantidades que se devenguen hasta el lanzamiento y que se proceda al desalojo del inmueble.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- El primer motivo de apelación versa sobre la falta de postulación procesal, planteando que el poder general para pleitos presentado con la demanda fue otorgado por D. Roman , el cual fue nombrado administrador único de la actora el día 6 de mayo de 2008, por un plazo de cinco años, produciéndose su cese el 6 de mayo de 2013, esto es con anterioridad a la interposición de la demanda que aquí nos ocupa, que se tuvo lugar el 7 de abril de 2017.

A dichos efectos, cabe precisar que el Sr. Roman , cuando otorga el poder es administrador único de la actora, realizando un acto en representación de la sociedad para el cual se encontraba totalmente legitimado; posteriormente, aún cuando haya cambiado el administrador único, ese poder anteriormente otorgado sigue siendo válido hasta su revocación, al entender que ha sido otorgado por la sociedad a pesar del cambio del administrador.

En consecuencia, decae el primer motivo de apelación.



TERCERO.- El segundo motivo de apelación se refiere a la falta de legitimación activa, al entender que una nota simple del Registro de la Propiedad no es suficiente para acreditar la titularidad que faculta para el ejercicio de la acción.

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria sienta la presunción 'iuris tantum' en los siguientes términos: 'A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos'.

En base al referido precepto, la nota simple del Registro de la Propiedad aportada con la demanda (folio 22) constituye un documento acreditativo de que la actora es propietaria de la vivienda objeto de arrendamiento, al menos lo es a partir del día 13 de septiembre de 2016, fecha en la que se expidió dicho documento, titularidad que no ha sido combatida por la parte demandada, mediante la aportación de pruebas que desmientan dicha titularidad.

Por tanto, ha de desestimarse el segundo motivo de apelación.



CUARTO.- En el tercer motivo de apelación se plantea que la actora no ha comunicado al demandado el cambio de propietario ni se ha dirigido a él para exigirle el abono de la renta.

En los folios 29 y siguientes de los autos obra una certificación acreditativa de haberse remitido a D.

Eulalio un burofax comunicándole quién era el nuevo propietario y el importe de las rentas adeudadas, si bien no pudo ser entregado al arrendatario por ser desconocido en dicha dirección, no habiéndose indicando el número de la calle, puesto que no se indicó el número ni el piso.

En cualquier caso, la falta de conocimiento del nuevo propietario por parte del arrendatario no exime a este último del abono de las mensualidades de renta, pudiendo haber llevado a cabo la consignación de las rentas adeudadas o bien haber aportado, en este procedimiento, la documentación acreditativa de haber satisfecho la renta al propietario anterior o, incluso, haber llevado a cabo la enervación de la acción.



QUINTO.- El último motivo de apelación se refiere a las rentas devengadas entre enero y septiembre de 2016, las cuales no han de ser abonadas a la actora, puesto que ha acreditado que es propietaria a partir del 13 de septiembre de 2016, mediante la aportación de la nota simple del Registro de la Propiedad, sin aportar ningún otro documento del que derive que la titularidad es de fecha anterior. Por otra parte, no consta que 'Caixabank' haya transmitido a 'Building Center, S.A.' el crédito que pudiera tener contra el arrendatario por las rentas adeudadas entre enero y septiembre de 2016.

En cuanto a la reclamación de las rentas adeudadas hasta la interposición de la demanda y las que se devenguen hasta el lanzamiento, hemos de acudir al art. 220.2 L.E.Civ ., que establece lo siguiente: 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'. En consecuencia, procede la condena de la demandada a satisfacer no sólo la cantidad inicial reclamada de 9.173,48 € sino también las rentas devengadas con posterioridad, ascendiendo el total a la cantidad de 11.559,08 €.

El art. 1.555 C.Civil dispone que corresponde al arrendatario 'pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos'; debiendo ser él quien acredite el cumplimiento de dicha obligación, al recaer sobre él la carga de la prueba sobre este extremo. La parte actora ha aportado el contrato de arrendamiento y la relación de mensualidades adeudadas, ha de ser el demandado el que aporte pruebas acreditativas del pago pactado, habiendo obviado la exigencia probatoria del art. 217.3 L.E.Civ .

Teniendo en cuenta que la arrendadora ha acreditado ser propietaria a partir del día 13 de septiembre de 2016, no estando acreditado que lo fuese con anterioridad a dicha fecha, el arrendatario ha de satisfacer a la actora las mensualidades de renta devengadas desde mediados de septiembre, momento en que la actora comenzó a ser propietaria del inmueble; condenando al demandado a abonar la cantidad de 6.462,58 €, más las rentas que se devenguen hasta que la vivienda se ponga a disposición de la propietaria.



SEXTO.- En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., no cabe pronunciarse sobre las costas procesales causadas en primera ni en segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña Esther López Alonso, en representación de D. Eulalio , contra la sentencia dictada en fecha 4 de octubre de 2017, dictada por el Juzgado de 1º Instancia nº 3 de Leganés, en el juicio verbal de desahucio nº 178/2017 ; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos: 1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Julio Cabellos Albertos, en representación de 'Building Center, S.A.U.', como actora, contra D. Eulalio , como demandado; se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes, condenando al demandado al desalojo del inmueble, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

2.- Se condena al demandado a abonar a la actora la cantidad de 6.462,58 €, más las rentas que se devenguen hasta que la vivienda se ponga a disposición de la propietaria.

3.- Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia.

Asimismo, no cabe pronunciarse sobre las costas procesales originadas en esta instancia.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-1049-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 1049/2017, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe