Sentencia CIVIL Nº 112/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 625/2021 de 05 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN SEXTA ALICANTE

NIG: 03139-41-1-2019-0000727

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000625/2021- -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000202/2019

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN

VILLAJOYOSA Nº 4 DE

Apelante/s: IBEROAMERICANA COSTABLANCA OBRAS, S.L.

Procurador/es: JUAN DIAZ SILES Letrado/s: JOSE SAMBLAS RUIZ Apelado/s: Tania

Procurador/es : JOSE MANUEL GUTIERREZ MARTIN Letrado/s: FERNANDO DEL JUNCO BAÑOS

SENTENCIA Nº 000112/2022

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Iltmos/as. Sres/as.: Presidente

D.JOSE MARIA RIVES SEVA

Magistrados/as

Dª.MARIA DOLORES LOPEZ GARRE Dª.ENCARNACION CATURLA JUAN

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En ALICANTE, a cinco de mayo de dos mil veintidós.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 000625/2021 los autos de Juicio Ordinario - 000202/2019 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE VILLAJOYOSA en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante IBEROAMERICANA COSTABLANCA OBRAS, S.L. que han intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representada por el Procurador JUAN DIAZ SILES y defendido por el Letrado JOSE SAMBLAS RUIZ y siendo apelada la parte demandada Tania representada por el Procurador JOSE MANUEL GUTIERREZ MARTIN y defendida por el Letrado FERNANDO DEL JUNCO BAÑOS.

Antecedentes

Primero.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN

Nº 4 DE VILLAJOYOSA y en los autos de Juicio Juicio Ordinario - 000202/2019 en fecha 15 de Marzo de 2021 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMO la demanda formulada por la Mercantil IBEROAMERICANA COSTABLANCA OBRAS, S.L., representada por el

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Procurador de los Tribunales D. Juan Díaz Siles, contra Tania, y ABSUELVO a Tania. ESTIMO la reconvención formulada por Tania, representada por el Procurador de los Tribunales D. José Manuel Gutiérrez Martín, contra la Mercantil IBEROAMERICANA COSTABLANCA OBRAS, S.L. y DECLARO que Tania es propietaria de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Altea, con cuanto se encuentra construido sobre ella, que se corresponde con la parcela NUM001 del PARAJE000 en término de La Nucía, con referencia catastral NUM002, habiendo adquirido la misma por usucapión, CONDENO a la parte actora a estar y pasar por tal declaración, debiéndose llevar a cabo la inscripción de este derecho de propiedad de la demandada, demandante reconvencional, en el Registro de la Propiedad. CONDENO a la parte actora, demandada reconvencional, al pago de las costas del presente procedimiento'.

Segundo.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 000625/2021.

Tercero.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 5 de Mayo de 2022 y siendo ponente la Iltm/a. Sra. Doña ENCARNACION CATURLA JUAN.

Fundamentos

Primero.- En la demanda rectora del presente procedimiento la mercantil demandante Iberoamericana Costablanca Obras S.L ejercitaba una acción reivindicatoria respecto de la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Altea, sita en el Polígono NUM003 Parcela NUM001, PARAJE000 del Catastro de Rústica de La Nucía, sobre la que se ubica una vivienda, con referencias catastrales la parcela NUM002, y la vivienda: NUM004; interesando se declarase el dominio respecto de la misma y se condenase a la demandada a restituir a la demandante la posesión de la finca y la vivienda allí ubicada. Así como una acción de nulidad de los contratos suscritos por la demanda por falta de causa y de título.

Fundaba la demandante la acción reivindicatoria en ostentar la propiedad de la referida finca, siendo titular registral de la misma y haber sido usurpada la misma por la demandada, careciendo ésta de título legitimador para ello. Y la acción de nulidad contractual en la existencia de simulación en el contrato de compraventa suscrito por la demandada, por falta de causa o causa falsa, al ser conocedora de que el vendedor no era propietario de la finca, precio simulado e inexistente, careciendo el vendedor de título que le facultase para llevar a cabo la transmisión.

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La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose a cada una de las pretensiones en la misma deducidas alegando que adquirió la finca de buena fe, de quien parecía ser el propietario y poseedor de la misma, abonando el precio pactado y tomando posesión de la misma, realizando sobre la misma diversos actos posesorios, así como obras de reparación y mejora. Y formuló demanda reconvencional ejercitando una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva ordinaria, en la que interesaba se declarase que es propietaria de la citada finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Altea(parcela NUM001 del PARAJE000 en Término de La Nucía, con referencia catastral NUM002), con cuanto se encuentra construido sobre ella, habiendo adquirido la misma por usucapión, condenando a la parte actora a estar y pasar por tal declaración.

Reconvención a la que se opuso la mercantil demandante, negando la concurrencia de los requisitos de la prescripción adquisitiva

La sentencia de instancia desestima la demanda y estima la demanda reconvencional, al entender, valorada la prueba practicada, que en el presente caso concurren los requisitos de la prescripción adquisitiva a favor de la demandada, y aplicar la doctrina sobre la validez de la venta de cosa ajena.

Dicha sentencia es recurrida en apelación por la mercantil demandante y demandada de reconvención, interesando su revocación, la estimación de la demanda y la desestimación de la demanda de reconvención; recurso que funda en error en la valoración de la prueba practicada, la inexistencia de justo título de la demandada por estar ante un contrato simulado, no abonarse el precio pactado y ser precio vil; y ausencia de buena fe.

Recurso al que se opone la parte demandada en cada uno de sus extremos, interesando, en definitiva, la confirmación de la sentencia dictada.

Segundo.- Planteados en tales términos el presente procedimiento y esta alzada, entendemos que se debe analizar en primer término la acción de nulidad contractual planteada por la mercantil demandante, pues el contrato cuya nulidad se pide, constituye el título que invoca la parte demandada y demandante de reconvención para solicitar el dominio por prescripción adquisitiva o usucapión. De tal forma que, de declararse la nulidad del contrato, la demandada carecería de título, y solo podría invocar la usucapión extraordinaria y no la ordinaria como realiza. Y de entenderse que el contrato no es nulo, habrá que entrar a analizar si concurren todos los requisitos de la prescripción adquisitiva planteada en la demanda de reconvención.

Por otra parte para resolver la cuestión planteada en esta alzada, y ante la ausencia de declaración de hechos probados de la sentencia de instancia, debemos concretar que de la prueba practicada ha quedado acreditado que:

1º Que la finca objeto del presente procedimiento (registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Altea), tuvo entrada en el citado Registro (inscripción 1ª) con fecha 15 de febrero de 2007 al amparo del art. 205 de la LH.

Dicha finca (Parcela nº NUM001, del Polígono NUM003, del Catastro de Rústica REFERENCIA CATASTRAL: NUM002) es descrita con una superficie de siete áreas setenta y tres centiáreas. En la referida inscripción se recoge que la mercantil Domínguez y Paredes S.L. adquirió dicha finca por compra a la mercantil Iberoamericana Costablanca S.L. en escritura otorgada en 19 de enero de 2007, en el que consta que dicha mercantil la adquirió por compra a D. Esteban, hace mas de diez años, careciendo de título.

La mercantil Domínguez y Paredes S.L, representada por Mercedes como Administradora única (siendo apoderado de la misma Fernando), vende a la mercantil Díaz y Domínguez Inversiones S.L., representada por Fernando y Mercedes,como Administradores Mancomunados de la misma, la referida finca junto con otra más por un precio total de 54.615 €; y esta mercantil la adquiere por título de compra en virtud de escritura otorgada con fecha 19 de enero de 2007, y la inscribe en el Registro a su nombre. Constando como titular catastral en aquella fecha Iberoamericana Costablanca S.L.

Dicha finca aparece inscrita a favor de la mercantil demandante Iberoamericana Costablanca Obras S.L. (inscripción 2ª de fecha 16 de agosto de 2013) por título de aportación en aumento de capital social, realizado por la mercantil Díaz y Domínguez Inversiones S.L. en virtud de escritura otorgada con fecha 10 de julio de 2013; adjudicándole a esta finca (que se aporta con otras 112 fincas más) un valor de 25.000 €.

La mercantil Iberoamericana Costablanca Obras S.L., hoy demandante inició sus operaciones en marzo de 2007, siendo sus administradores solidarios el matrimonio formado por Fernando y Mercedes, señalando esta última en prueba de interrogatorio que se trata de la misma empresa.

2º) Por contrato privado de compraventa de fecha 8 de marzo de 1995, D. Esteban vendió a Dña. Rosario una finca de aproximadamente tres hanegadas de terreno en la Partida Rampuda.

Por contrato privado de compraventa de 13 de enero de 1996, esta última vende dicha finca a Iberoamericana Costablanca S.L. representada por D. Fernando, indicando que esta finca es segregación de una finca matriz; señalándose que se paga en dicho acto la suma de 250.000 pts y el resto (1.250.000 pts) se haría efectivo a la firma de la escritura. Así mismo, consta recibí de la vendedora de fecha 3 de octubre de 1996, por la que declara que ha recibido de la compradora la suma de 1.000.000 ptas, quedando pendientes 250.000 ptas que se pagarían a la firma de la escritura. Escritura que no consta se llegase a otorgar, recogiéndose en la inscripción registral que la citada mercantil carecía de título.

3º) En el año 2005 la parcela catastral nº NUM001, todavía aparecía catastrada a nombre de D. Esteban.

4º) Por contrato de fecha 3 de febrero de 1999 Iberoamericana Costablanca S.L vende a Dña. Teodora (en aquel momento pareja de D. Leopoldo) una finca en el término de La Nucia, de 2.710 m2 con una casa de aproximadamente 70 m2.

5º) Con fecha 21 de marzo de 2003, la demandada Dña. Tania suscribe con D. Leopoldo como vendedor, contrato que se denomina de arras, sobre un trozo de tierra huerta de una superficie aproximada de 700 m2, dentro de cual hay construida una casa de campo de aproximadamente 130 m2 siendo la parcela NUM001 del catastro, sin inscribir. Se indica que pertenece a D. Leopoldo por compra en contrato privado de febrero de 1998 a D. Esteban. En el mismo se fija como precio de la compraventa la suma de 54.091,09 €, entregando en dicho acto la suma de 6.010,12 € en efectivo metálico, como señal de la citada compraventa, indicándose que caducaría el día 15 de abril de 2003, si no se realizaba la compraventa en dicho plazo. Fijándose que la forma de pago sería: a) La cantidad de 18.030'36€ a cambio de liquidación de obra totalmente terminada segúnpresupuesto adjunto a este documento.b) La cantidad de 30.050'61 € a la firma del correspondiente contrato privado de compraventa el cual se realizará y se firmará por ambas partes como máximo el próximo día 15 de abril de 2.003 como se ha indicado en el exponente cuatro de este documento, sustituyendo dicho contrato en todos sus términos a esta reserva. Indicándose que la compradora hasta tanto no haya hecho efectiva la cantidad pendiente de pago no tendrá derecho a disponer de la finca objeto de este contrato, ni podrá bajo ningún concepto vender la misma.

Consta en la cuenta de la demandada apunte contable de fecha 21 de marzo de 2003 un reintegro por importe de 5.700€

Obran en el procedimiento los recibos de entrega cuenta de la compraventa suscritos por ambas partes de 31 de marzo de 2003. Así mismo resulta de la información bancaria de las cuentas de la demandada y su hermana, el ingreso del importe del préstamo solicitado para la adquisición de la finca, el mismo día 23 de abril de 2003 y la disposición del mismo registrada el día 24 de abril de 2003.

6º) Con fecha 24 de abril de 2003 ambas partes Dña. Tania como compradora y D. Leopoldo como vendedor, suscriben contrato de compraventa de dicha parcela. En dicho contrato se mantiene el precio pactado y se recoge que la compradora ya ha entregado la cantidad de 18.810'12 €. Indicándose que el resto del precio convenido 35.280'97 € se abonarían de la siguiente forma: a) La cantidad de 18.030'36 € a cambio de liquidación de obra totalmente terminada según presupuesto adjunto a este documento.b) La cantidad de 17.250'61 € a la firma del presente documento, sirviendo este como la más eficaz carta de pago de la mencionada cantidad.

En este contrato se indica que la compradora dispondrá de la finca una vez haya pagado la cantidad total estipulada, confiriéndose al vendedor un plazo de 7 días a partir de la fecha del contrato para desalojar todos los enseres existentes en la vivienda.

Resulta del interrogatorio de la demandada y de la testifical del testigo Sr. Saturnino que Dña. Tania se enteró de que se vendía la parcela porque su cuñado le estaba haciendo obras para el vendedor en otra parcela de al lado, le gustó la parcela y decidió comprarla.

7ª) La demandada y su hermana obtuvieron de la CAM con fecha 23 de abril de 2003 un préstamo hipotecario por importe de 54.091 €, importe que coincide con el precio de la compraventa. Así mismo resulta de la información bancaria de la cuenta de la demandada y su hermana el ingreso del importe del préstamo el mismo día 23 de abril de 2003 y la disposición del mismo por traspaso registrada el día 24 de abril de 2003 (fecha del contrato). Así como reintegros del mismo registrados con fechas 24 y 25 de abril por importes de 12.024 €, 18.751 € y 4.000 €.

8ª) Que la demandada realizó obras en la citada parcela solicitando la pertinente licencia del Ayuntamiento, en junio de 2003 siendo la empresa constructora Consfrajo S.L., consistentes en Reparación de cubierta de teja existente; y sustitución de chapas metálicas por cubierta con vigas bardos y teja (8 x 4 m.). Constatándose en agosto de 2013 que se había procedido también a la ampliación de la vivienda.

Así mismo, consta que la demandada abonó en julio de 2003 las tasas correspondientes para el enganche al suministro de energía eléctrica y suscribió el contrato con Iberdrola, abonando las facturas de luz desde aquellas fechas.

Así mismo, consta acreditado por la testifical practicada de D. Saturnino administrador de la mercantil Consfrajo S.L., y cuñado de la demandada, que efectivamente realizó obras para el vendedor en la vivienda de éste, y que le fueron abonadas por la compradora en metálico, que las obras las terminó más o menos al tiempo de la compra. Realizando también las obras de reforma y mejora de la vivienda adquirida por Dña. Tania, porque la misma estaba en mal estado, que se lo pagó 'poco a poco' en metálico, cuando las hermanas reunían el suficiente dinero, no recordando a cuanto ascendía ni si entregaba recibís. Señalando el testigo que el vendedor aparecía como propietario de todo. Que le dijo a su cuñada que lo comprase porque ella estaba buscando casa y el quería cobrar las obras que había realizado.

Que la demandada, junto con su hermana, abonaron las obras de construcción y mejora de la vivienda que habían adquirido, abonando a la empresa de su cuñado las obras de mejora que realizaron 'poco a poco' y que no se le emitieron facturas.

Resultando dichas obras y mejoras de las fotografías obrantes al procedimiento y del informe pericial aportado (doc. nº 17 y 18 de la reconvención) y ratificado por su autor en acto de juicio indicando que se valoró la ampliación realizada, siendo reciente la misma, a la fecha de la realización de su informe.

Todo ello también ratificado por la testifical de Dña. Eulalia (hermana de la demandada).

9ª) Por sentencia de fecha 31 de marzo de 2001 dictada al procedimiento nº 314/99 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Benidorm se acuerda resolver el contrato suscrito por la entidad Iberoamericana Costablanca S.A. y los condenados Dña. Teodora y D. Leopoldo en 1999. Sentencia que fue confirmada por sentencia de esta Sección de la AP de fecha 30 de septiembre de 2003.

Instada la ejecución de la misma por la entidad Iberoamericana Costablanca S.A. frente a los condenados Dña. Teodora y D. Leopoldo, se inicia procedimiento de ejecución nº 439/2003, concediéndoles el plazo de un mes para el desalojo de la finca de 2.170 m2 y de la casa existente en la misma de 70 m2 de superficie, ordenándose el lanzamiento por providencia de 22 de marzo de 2004.

Tras el intento de lanzamiento compareció en el procedimiento Dña. Tania hoy demandada y demandante de reconvención en su condición de tercero poseedor, presentando título sobre parte del inmueble.

Por Auto de fecha 23 de julio de 2004 dictado al citado procedimientose acuerda no haber lugar al lanzamiento sobre la parte de la finca ocupada por Dña. Tania y acordando el inmediato lanzamiento del ejecutado respecto al resto de la finca objeto de la presente ejecución; y ello al entender el juzgador a la vista de la prueba practicada, que por parte del tercero se posee la finca ejecutada de buena fe. Poseyendo título que justifica su situación, por lo que no se acordará su lanzamiento, sin perjuicio de los derechos de los interesados para acudir al juicio que corresponda en defensa de sus intereses legítimos. Resolución que devino firme.

10ª) en cuanto al valor de la finca, por la pericial de la parte actora se señala que el valor es de 126.260 €. En acto de juicio el perito se ratificó y señaló que no llegó a ver la vivienda, desconociendo como se encontraba la casa en la fecha de la compra, solo tenía los datos catastrales haciendo la valoración conforme a ello. Desconociendo la situación legal de la misma.

Tercero.- Inicia la parte apelante su escrito de recurso alegando la existencia de unos hechos que detalla y califica como no controvertidos; sin embargo a la vista del contenido de la demanda, contestación a la demanda, demanda de reconvención y contestación a la misma, no se comparten tales alegaciones, en cuanto que parte de unos hechos controvertidos y de su contenido extrae unas consideraciones y valoraciones que son claramente controvertidas, procediendo a dar una versión particular de la prueba practicada.

Por otra parte, como hemos señalado, la primera cuestión que se debe de analizar es si el contrato de compraventa suscrito entre la demandada y demandante de reconvención y el Sr. Leopoldo en abril de 2003 es un contrato nulo como pretende la parte demandante apelante por falta de causa, pues del resultado de ello dependerá si concurren los requisitos de la acción ejercitada por la demandante de reconvención y por tanto la determinación de la titularidad de la finca en cuestión.

Al respecto de la pretendida nulidad por simulación, es de destacar la jurisprudencia que recoge la STS de 21 de julio de 1998 (reiterada posteriormente, entre otras, por STS de 17 de abril de 2007, 5 de octubre de 2007 y 5 de mayo de 2008) al señalar que 'cuando la controversia pivota en torno a la existencia o no de simulación contractual es facultad peculiar del Juzgador de instancia la estimación de los elementos de hecho sobre los que ha de basarse la declaración de existencia de la causa o de su falsedad o ilicitud ( SSTS de 20 de octubre de 1966, 11 de mayo de 1970 y 11 de octubre de 1985); igualmente, la simulación es una cuestión de hecho sometida a la libre apreciación del Juzgador de instancia ( SSTS de 3 de junio de 1953, 23 de junio de 1962, 20 de enero de 1968, 3 de junio de 1968, 17 de noviembre de 1983, 14 de

febrero de 1985, 5 de marzo de 1987, 16 de septiembre y 1 de julio de 1988, 12 de diciembre de 1991, 29 de julio de 1993 y 19 de junio de 1997); que la simulación se revela por pruebas indiciarias que llevan al Juzgador a la apreciación de su realidad ( SSTS de 24 de abril de 1984 y 13 de octubre de 1987 ); y que ha de tenerse en cuenta que es reiterada doctrina de esta Sala (SSTS de 2 y 5 de noviembre de 1988, 23 de septiembre de 1989, 17 de junio de 1991 y 15 de noviembre de 1993, por citar algunas) la de que, al ser grandes las dificultades que encierra la prueba directa y plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad se hace preciso acudir a la prueba indirecta de las presunciones, que autoriza el artículo 1253 del Código Civil ( STS de 24 de noviembre de 1988), declarando la STS de 6 de marzo de 1999, con abundante cita jurisprudencial, que la apreciación de la existencia o no de la simulación contractual (absoluta o relativa), en cuanto integrante a una cuestión de hecho, es de la exclusiva incumbencia de los Juzgadores de instancia, cuya apreciación probatoria ha de ser mantenida en casación en tanto la misma no sea desvirtuada por medio impugnatorio adecuado para ello.' Por tanto la doctrina admite que se acredite la simulación a través de prueba indirecta, pudiéndose tomar en cuenta entre otros aspectos fácticos, la relación de parentesco próximo, el precio irrisorio, la carencia de prueba del pago del precio, precio inferior al de mercado, etc ( STS 29.12.00, 25.9.03, 11.2.05, 5.10.07, 6.2.09, 28.5.09 y 21.12.09).

Señala la STS 22 de febrero de 2007, recogida en la de 18 de marzo de 2008, es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261.3º del Código Civil; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276 Código Civil).

Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 11.10.88, indica 'para declarar que un precio es vil han de tenerse en cuenta todas las circunstancias que rodean el contrato y concurren en sus otorgantes', doctrina ésta que se reitera en la Sentencia de 14.04.97. Así mismo, la STS de 20.7.03 señala que 'La justicia del precio no es requisito esencial, como su certeza, de la compraventa, a diferencia de lo que ocurría en el derecho romano y ocurre en algunos derechos forales; y así, la sentencia de 16 de octubre de 1965 dice que, si bien es cierto que en las compraventas el precio constituye para el vendedor la verdadera causa del contrato, conforme al criterio sustentado por esta Sala, y que la ausencia de tal requisito o su ilicitud provoca la declaración de inexistencia de estos negocios jurídicos, sin embargo, en este caso, aun cuando se estuviere en presencia de un precio vil, como parecen apuntar los recurrentes, no se originaría la invalidez radical del contrato, por no ser indispensable en nuestro ordenamiento positivo la existencia de adecuación entre ese elemento integrante del pacto y el verdadero valor de la cosa enajenada, y mucho menos la necesidad de que el vendedor hubiera de obtener lucro; y la de 5 de febrero de 1971, que cita las de 27 de mayo y 27 de noviembre de 1961, manifiesta que la desproporción entre el valor de lo vendido y lo entregado por ello, en tanto sea cierto el precio, no es causa suficiente para invalidar el contrato, extremo en el que insisten las de 14 de junio de 1973 y 25 de abril de 1981, aunque esta última señala que el precio vil sí debe tenerse en cuenta, con otros hechos apreciados, para reconocer una situación jurídica de simulación de venta.'

Y en similar sentido la STS de 6.2.03 que establece que, 'para que se declare la nulidad de la compraventa no es suficiente la vileza o nimiedad del precio, sino que se exige otras circunstancias capaces de hacer derivar la prueba presuntiva a la determinación de la inexistencia del precio', y sigue diciendo que, con referencia a otras sentencias del mismo Tribunal de 6.1.00, 1.4.00, 3.5.00 y 2.5.02, prueba esta, la del precio que compete a la parte demandada, en cuanto que la prueba de la falta de pago supone la acreditación de un hecho negativo, no puede serle impuesta al actor cuando es fácil para el demandado la prueba del hecho del pago, por estar en su poder generalmente los documentos acreditativos de haber efectuado el mismo.

En el caso que nos ocupa, el precio existió y era determinado, como resulta del contenido del contrato. Resulta por tanto evidente que las partes celebraron una compraventa en el que el precio fue cierto, y su abono por la compradora demandada efectivamente realizado, como ha quedado constatado de la prueba practicada.

Por otra parte, en el caso que nos ocupa, el precio no puede ser calificado de vil o irrisorio ni se puede concluir que el precio fuera desproporcionado ni puede determinar la nulidad del contrato, que es en definitiva lo que pretende la parte apelante. No hay que olvidar que atendida la certificación registral que se aporta, la propia parte actora atribuye a la finca en cuestión junto con otra finca más, un precio de venta total de 54.615 € en el año 2007 (inscripción 1ª); y un valor de 25.000 € en la aportación que se efectúa en el año 2013 (inscripción 2ª). Sin que se pueda atender a la valoración que efectuó el perito de la parte actora, en la medida en que éste desconocía el estado real y legal de la vivienda, indicando que no la había visitado y que tan solo se apoyó en datos catastrales, lo que resulta del todo insuficiente para determinar si el precio de la compraventa podía ser calificado como se pretende de vil.

En cuanto al precio y su abono ha quedado acreditado documentalmente la existencia de abono del precio de la compraventa, pues resultan de los extractos bancarios aportados, no solo que se solicitó un préstamo hipotecario para dicha compra y el reintegro de diversas cantidades en las mismas fechas en que se suscribieron los contratos de arras y compraventa; sin perjuicio de que dado el tiempo transcurrido, Dña. Tania y su hermana que declaró como testigo, no pudiesen recordar claramente la forma en que se llevó a cabo dicho abono, si en metálico, por transferencia o por cheques. Señalado que efectivamente lo abonaron y cree que se lo abonaron en metálico y por cheque, abonando también una parte a la empresa que realizó la reforma en la casa que tenía el vendedor en otra parcela colindante y que no fue la vendida. Señalando la hermana que el vendedor vivía en la casa de la parcela de al lado.

Así como tampoco, resulta de la prueba practicada que la demandada conociese o pudiese conocer al tiempo de la suscripción del contrato que D. Leopoldo no era el propietario de la finca, por cuanto que como seguidamente se dirá, no tenía medios racionales de conocer dicho extremo, al no encontrarse inscrita la finca en el Registro de la Propiedad en aquellas fechas.

Por tanto, analizada nuevamente toda la prueba practicada, ninguno de los hechos indiciarios alegados por la parte apelante para fundar la acción de nulidad por simulación de la compraventa de fecha 24de abril de 2003, han sido suficientes para tener por acreditada la pretendida nulidad. En consecuencia, este motivo de recurso debe ser desestimado.

Cuarto.- Al respecto de la prescripción adquisitiva planteada por la demandante reconvencional.

En primer lugar, debemos señalar que, en ningún caso la mercantil demandante puede constituirse en tercero de buena fe y obtener la protección registral que a los mismos otorga el art. 34 de la LH frente a la demandada, pues como se puede comprobar todas las mercantiles intervinientes en las distintas escrituras de compraventa (algunas de la misma fecha), que permitieron el acceso de la finca al Registro de la Propiedad en 2007, tienen los mismos Administradores sociales y apoderados; por lo que no es predicable de los mismos la buena fe, al ser conocedores plenamente de las vicisitudes que ha sufrido la titularidad de la finca.

Igualmente es de señalar que al tiempo en que Dña. Tania suscribió el contrato de compraventa, como hemos dicho, difícilmente podía conocer que el vendedor no era propietario de la misma, y que el propietario podía ser otro, al no encontrarse inscrita la finca en el Registro de la Propiedad. Muy al contrario, al tiempo de la citada compraventa el vendedor se encontraba en posesión de la misma y actuaba como su dueño, como resulta de los hechos probados.

En nuestro ordenamiento jurídico existen diferentes modos de adquirir la propiedad, en aquellos supuestos en los que se alega como título un contrato, se exige para la adquisición del dominio la concurrencia del título y el modo, ( arts 609.2 y 1.095 del CC); pero, la propiedad también puede ser adquirida por medio de la prescripción adquisitiva o usucapión. Al respecto de la prescripción ordinaria del art. 1940 del CC, conforme al cual 'Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.' y el art. 1957 dispone que 'El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.'

Como ha reiterado la jurisprudencia ( STS de 20 de octubre de 1992, 22 de julio de 1997, 11 de abril de 2003 y 24 de marzo de 2003), la usucapión purga un único defecto, que es el de la adquisición de un no propietario o falta de titularidad del transmitente o defecto de su poder de transmisión. La STS de 19 de febrero de 2008 señala que 'reiteradamente declara la jurisprudencia de esta Sala, la usucapión subsana la falta de poder de disposición del transmitente, permitiendo las adquisiciones a non domino del mismo modo que el art. 34 de la Ley Hipotecaria, pues purifica el defecto de titularidad del transmitente ( SSTS 10- 2-04, 5-5-05 y 28-2-07, esta última sobre el art. 34 LH, con cita a su vez de otras muchas).'

Siendo que en el presente caso, parece que nos encontramos ante una adquisición a non domino, la cuestión se centra en determinar si la demandante de reconvención ha adquirido por usucapión, así la sentencia que acabamos de citar sigue señalando que 'lo que tiene que decidirse en el litigio no es si el actor-reconvenido adquirió o no el piso de su legítimo propietario, sino si en virtud de usucapión ordinaria debe ser declarado propietario frente a la persona jurídica que como tal aparece en el Registro de la Propiedad con base en una escritura pública de compraventa de ese piso y otros siete pisos o locales más, por un precio total de 2.350.000 ptas. que se confesaba recibido, otorgada más de veinte años después (17 de marzo de 1994) del documento privado aportado por el actor-reconvenido como justo título de su posesión en concepto de dueño (16 de marzo de 1974). 6ª) En consecuencia lo decisivo es si la usucapión del actor-reconvenido se apoya en un título verdadero, válido y justo, en el sentido de idóneo o apto para transmitir el dominio ( arts. 1940, 1952 y 1953 CC), que permita la aplicación del plazo de diez años del art. 1957 de dicho Cuerpo legal o, por el contrario, si la inexistencia de título alguno o su nulidad o inidoneidad traslativa imponían al actor-reconvenido acudir al plazo de treinta años establecido en el art. 1959 CC'.

El contrato de compraventa, como contrato traslativo del dominio que es, constituye 'justo título' para usucapir, aun cuando pudiese ser anulable, revocable o resoluble ( STS de 17.7.99), pues crea una situación posesoria apta para usucapir si concurren los restantes requisitos legales.

En el presente caso, ha quedado acreditado el título y su idoneidad, en la medida en que ha quedado plenamente acreditada en virtud de la documental acompañada con la contestación a la demanda y la demanda de reconvención, y la testifical practicada, que el precio fue efectivamente abonado, tomando la demandada posesión de la finca a que se refiere el título realizando actos sobre la misma en concepto de dueño y de buena fe. Sin que al tiempo en que compró la finca pudiese conocer que el vendedor no tenía la condición de propietario, pues actuaba como tal a la vista de todos, residiendo en la vivienda sita en la parcela colindante, no encontrándose la finca inscrita en el Registro de la Propiedad. Consintiendo la parte demandante (no hay que olvidar que ha quedado acreditado que se trata de la misma empresa que aquella que vendió la finca de 2.700 m2 al Sr. Leopoldo), la posesión de la actora reconvencional durante más de 15 años de forma pacífica, pese a ser conocedora de que la misma había adquirido en virtud de contrato de compraventa y que ostentaba dicha posesión en concepto de dueña desde el año 2003.

Como resulta de lo dispuesto en el art. 1957, además del justo título se requiere la concurrencia de buena fe, entendida ésta como desconocimiento de la inexactitud, la creencia de que le corresponde el derecho, ignorancia del vicio o creencia en la ausencia de vicio, señalando el art. 1950 del CC que 'La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.'; quedando por tanto definida la buena fe en su sentido positivo como la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella; siendo reiterada la jurisprudencia que ha venido entendiendo que la buena fe en los derechos reales, a diferencia de lo que ocurre en las obligaciones y contratos, no es un estado de conducta, sino de conocimiento.

Además, la buena fe se presume; sin que se pueda calificar de mala fe la actuación de la actora, tras el intento de lanzamiento y atendido el contenido del Auto dictado en la demanda de ejecución, en su día planteada.

Por tanto, concurriendo todos los requisitos de la prescripción adquisitiva ordinaria, como también entendió la sentencia que se recurre, el recurso debe ser desestimado.

Cuarto.- Todo lo expuesto determina la desestimación del recurso planteado, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC, al haber visto desestimadas sus pretensiones.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte actora y demandada reconvencional contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Villajoyosa, de fecha 15 de marzo de 2021, DEBEMOS CONFIRMAR dicha resolución, con expresa imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000.

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC, deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 0264, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Iltmo. Sr.

Ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.