Sentencia Civil Nº 113/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 6/2010 de 03 de Marzo de 2010

Encabezamiento

Rº 6/10

SENTENCIA Nº 000113/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE E. VIVES REUS

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a tres de marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de VALENCIA, con el nº 000945/2008, por INMOBILIARIA WAKSMAN S.A. representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Mª LUISA SEMPERE MARTINEZ y dirigido por la Letrada Dª.ANGELES CRIADO GONZALBEZ contra D. Agapito representado en esta alzada por la Procuradora Dª.ELISA PASCUAL CASANOVA y dirigido por la Letrada Dª. CARMEN RODRIGO DEL PUERTO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA WAKSMAN SA.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 17 de VALENCIA, en fecha 16 de Julio de 2009 , contiene el siguiente: "FALLO: 1º Que estimando parcialmente la demanda formulada por la procuradora Sra. Sempere Martínez, debo condenar y condeno solidariamente a Realtor Inmo Spain S.L. y a D. Agapito a pagar a Inmobiliaria Waksman S.A. la cantidad de 9.647,06 €, e intereses legales de esta cantidad desde la presentación de la demanda, y los del artículo 576 de la Ley de enjuiciamiento civil desde la fecha de esta resolución.-2º Cada parte pagará las costas causadas a su instancia."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por INMOBILIARIA WAKSMAN SA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 24 de Febrero de 2010 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Inmobiliaria Waksman SA formuló demanda contra Realtor Inmo Spain y Agapito en su condición de arrendatario y avalista respectivamente e interesando la condena al pago de 6.348 euros además de las rentas futuras por importe de 870 euros IVA incluido y fundando su causa de pedir en los siguientes hechos expuestos en síntesis .Demandante y demandado firmaron un contrato de arrendamiento en fecha 4 de Diciembre de 2006 del local sito en Navarro Reverter nº6-5º , pactándose una duración de 8 años , el arrendatario ha dejado de abonar las rentas desde diciembre de 2007 hasta junio de 2008 , además adeuda 38 ,99 euros por gastos bancarios de devolución . El demandado pretendió resolver anticipadamente el contrato a lo que el demandante se opuso . Los demandados se opusieron a la demanda alegando que el contrato se encuentra resuelto desde el mes de marzo de 2008, así en fecha 27 de febrero de 2008 se le hizo entrega a la demandante de una carta en la cual se comunicaba de forma fehaciente la voluntad de resolver el contrato por lo que carece de sentido la reclamación de rentas desde dicho momento . La falta de resolución se debe única y exclusivamente a la actuación maliciosa de la demandante que no consiente en resolver el contrato y deja en situación de indefensión a la demandada . Además esta disconforme con la cantidad reclamada por mensualidad , pues a la renta de 777 euros , hay que aplicar el 16% de IVA y retención del 18% lo que da a pagar por mensualidad la cantidad de 784'77 euros . En cualquier caso solo procedería por las mensualidades de diciembre 2007, enero y febrero 2008 y a dicha cantidad habría que descontar la fianza . La sentencia estimo parcialmente la demanda y contra dicha resolución formula recurso de apelación la demandante.

SEGUNDO.- La parte demandante y apelante funda su recurso que se puede resumir en los siguientes términos . El contrato continúa estando en vigor y no ha sido resuelto por que la demandada no formuló reconvención y la resolución unilateral no se admite por que es dejar el cumplimiento al arbitrio de una de las partes y además no se puede hablar de enriquecimiento injusto cuando el arrendador no dispone del local ,. Examinadas las actuaciones , La Sala considera que asiste razón al apelante por lo que a continuación se expone .La resolución contractual no es sino una extinción sobrevenida de la relación contractual, que se produce como consecuencia de una acción ejercitada por una de las partes y encaminada a tal fin o bien por una mutua declaración de voluntad, siendo evidente que sólo puede dejarse sin efecto lo que ya existe. En el caso enjuiciado mientras la demandada interesaba la resolución mediante carta dirigida a la arrendadora , ésta se oponía a tal resolución . En consonancia con ello, al no coincidir los contratantes en resolver el contrato , será precisa una declaración o resolución judicial por la que se declare la extinción de dicho negocio jurídico, y para obtener esa declaración del Juez ,se requiere que así se interese a través de la correspondiente demanda o reconvención . En el caso enjuiciado debió la parte demandada interesar la resolución del contrato mediante reconvención , sin embargo su petición quedo limitada a la solicitud de desestimación de demanda ,de forma que la conclusión no puede ser otra que la de declarar que el contrato sigue vigente. El siguiente paso a examinar es la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento destinado a uso distinto de vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 no establece nada al respecto, no siendo aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda de forma analógica el art. 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , toda vez que dicha norma está destinada exclusivamente a los arrendamientos de vivienda, en cuanto suponen una excepción al régimen general de la validez y eficacia de los contratos, pues conforme establece el art. 1256 del Código Civil la validez y eficacia de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, permitiéndose en este caso y de forma excepcional a una de las partes desistir del mismo. Debiendo por lo tanto acudirse a las reglas generales que establece el Código Civil , en materia de incumplimiento de los contratos, hecho que tiene lugar cuando el arrendatario deja de usar el local, y a su vez pretende quedar exonerado del pago de la renta. El arrendatario tiene la obligación de indemnizar al arrendador como consecuencia de dicho incumplimiento, en la medida que el plazo pactado por ambas partes es obligatorio para ambas partes contratantes, pues como señala entre otras muchas la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, S 24-9-2007 , "La demandada incurrió en un incumplimiento contractual al no respetar el plazo pactado obligatoriamente para el arrendamiento (artículos 1, 3 y 4 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y 1089, 1091 y 1258 del Código Civil ), y las consecuencias de ese incumplimiento es que ha de indemnizar a la otra parte los daños y perjuicios que el mismo le produjera (artículo 1101 del Código Civil ".En esta materia debe tenerse en cuenta lo recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 que viene a establecer "de que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir. A ello ha de añadirse que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (sentencias de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador". Aplicando esta doctrina al presente caso debe pues partirse de que si la obligación del arrendatario es la de pagar la renta, durante todo el plazo pactado, y por lo tanto en caso de incumplimiento, es decir no respetar dicho plazo, deberá indemnizar al arrendador, que como regla general deberá ser la cantidad correspondiente a las rentas del periodo que quede por cumplir, tal indemnización debe tener como limite el momento en que se hubiera procedido a arrendar de nuevo el local, o a la venta del mismo, puesto que desde ese momento si se indemnizara al arrendador se estaría produciendo un enriquecimiento injusto por parte del mismo, pues estaría percibiendo por un lado la indemnización y por otro lado la nueva renta. No pudiendo tampoco olvidarse que a tenor del artículo 1258 del Código Civil que establece que los contratos no sólo obligan a lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a ley. No se puede olvidar tampoco que el artículo 6 del Código Civil establece que los derechos deben ejercitarse con arreglo a las normas de la buena fe, lo que implica que las partes en el contrato deben ejercitar los derechos derivados del contrato con arreglo a ese principio de buena fe.En atención a lo expuesto no consta debidamente acreditado en autos que la demandante haya recuperado la posesión del local por lo que hasta esa fecha deberá la parte demandada abonar la renta cuyo importe queda fijado en 777 euros mas 16 % de IVA menos 18 % de retención por lo que procede estimar en parte el recurso de apelación ya que la apelante interesaba la improcedencia de la retención , lo que no resulta procedente, lo que implica una estimación parcial de demanda .

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelacion motiva la no imposición de las costas de esta alzada sin que tampoco proceda respecto de las de primera instancia al estimarse en parte la demanda en aplicación del articulo 394 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria Waksman SA contra la sentencia de,16 de julio de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº17 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº945/08 , que se revoca en parte y se declara vigente el contrato de arrendamiento entre las partes consecuencia de ello el arrendatario adeuda las rentas desde diciembre de 2007 a razón de 777 euros mas 16% de IVA menos el 18 % de retención y las que se devenguen con posterioridad y se condena a los demandados al pago de dicha cantidad a determinar en ejecución de sentencia confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior ,y sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias . Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.