Sentencia Civil Nº 114/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 335/2011 de 05 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00114/2012

SENTENCIA NÚMERO 114/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

D. FERNANDO CARBAJO CASCON (S.)

En la ciudad de Salamanca a cinco de Marzo de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1.208/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala nº 335/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante Dª Juana representada por la Procuradora Dª Carolina Martín Rivas y bajo la dirección de la Letrada Dª Mª Victoria Carabias Huete y como demandado-apelado D. Carlos María representado por la Procuradora Dª Angela González Mateos y bajo la dirección del Letrado D. Mauricio Sánchez Lorenzo, habiendo versado sobre Resolución de contrato de compraventa.

Antecedentes

1º.- El día 23 de Febrero de 2.011 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda entablada por Juana , representada por la Sra. Martín Rivas, contra Carlos María , representado por la Sra. González Mateos, absolviendo a éste de los pedimentos contra él contenidos, con imposición de costas a la parte actora. Estimando la demanda reconvencional formulada por Carlos María , representado por la Sra. González Mateos, contra Juana , representada por la Sra. Martín Rivas, declarando la resolución del contrato de compraventa de fecha 28 de Diciembre de 2.006 y 18 de Febrero de 2.008, por incumplimiento de Juana , condenando a ésta a abonar a Carlos María la cantidad de 58.400 € y al pago de las costas procesales".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia mediante la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia estimando íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación en su escrito de demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia que desestime el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia recurrida y condenando expresamente a la parte recurrente a las costas de ambas instancias.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 24 de Febrero de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero. -La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba, así como en la infracción de los artículos 1124 y 1483 CC , junto con los artículos 34 y 38 LH , por cuanto si bien la finca se vendió como libre de cargas, y sin embargo tenía una hipoteca, lo cierto es que esa circunstancia en ningún momento se le ocultó al comprador, ya que la hipoteca se constituyó en escritura pública, que fue inscrita en el registro de la propiedad, días antes de la fecha del contrato privado de compra-venta , constando asimismo acreditado que el demandado incumplió su obligación de pago del precio, por lo que procede la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios fijada de forma libre por las partes en el mismo, consistente en el cobro de las cantidades entregadas hasta la fecha por el comprador, así como en la recuperación inmediata de la finca. De manera que la que obró de mala fe fue la demandada, ya que cuando vio que no podría cumplir con aquello a lo que se había comprometido, el pago del precio de la finca comprada, buscó una excusa para, abusando del derecho, enriquecerse de una situación de incumplimiento que él mismo había provocado.

La parte demandada se opuso a dicho recurso, insistiendo en que el contrato de compra-venta debe ser resuelto al amparo del artículo 1124 CC por cuanto existía una hipoteca en la finca que supone un gravamen y defecto suficiente para entender que ha sido entregado un objeto distinto del que él creía comprar.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que el art. 1474 CC establece en su nº 2 que el vendedor responderá al comprador de los vicios ocultos que tuviere la cosa vendida, para desarrollar la materia en los arts. 1483 a 1499 CC art.1484 EDL 1889/1 art.1485 EDL 1889/1 art.1486 EDL 1889/1 art.1487 EDL 1889/1 art.1488 EDL 1889/1 art.1489 EDL 1889/1 art.1490 EDL 1889/1 art.1491 EDL 1889/1 art.1492 EDL 1889/1 art.1493 EDL 1889/1 art.1494 EDL 1889/1 art.1495 EDL 1889/1 art.1496 EDL 1889/1 art.1497 EDL 1889/1 art.1498 EDL 1889/1 art.1499 EDL 1889/1 .

A este respecto cabe recordar que en la doctrina se ha planteado la duda de si es posible hablar de los gravámenes o cargas ocultos a los que se refiere el artículo 1483 CC cuando dicha carga o gravamen aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, por razón de las consecuencias de la publicidad que genera la inscripción en el registro. Entendiendo sin embargo, algún sector de la doctrina que en realidad la publicidad registral protege al tercero que no ha intervenido en el contrato, pero no ampara al vendedor, ya que la relación entre el vendedor y el comprador es una relación directa sometida a los principios de la buena fe, inexistente cuando en el contrato se oculta a la otra parte la existencia de un gravamen cuyo conocimiento habría influido en la prestación por dicha parte de su consentimiento. Y, en fin, otro sector de la doctrina sostiene que cuando el vendedor silencia la carga probablemente con la finalidad de que el comprador adquiera sin conocimiento de la misma, por constar al primero que el segundo la ignora a pesar de estar inscrita, no sólo debería tener aplicación el artículo 1483, sino que además, puede ser también procedente una acción fundada en un vicio del consentimiento.

Por su parte, la jurisprudencia del TS, ha mantenido a lo largo de una numerosa jurisprudencia que una cosa son las acciones redhibitorias de por vicios ocultos, y otra la acción de nulidad y la acción de resolución contractual por vicios de la cosa o del consentimiento, y por incumplimiento de las prestaciones, respectivamente. Tales acciones no son incompatibles ni excluyentes entre sí, desde el momento en que si el vicio, defecto o gravamen oculto es de la suficiente entidad y trascendencia en el contrato de que se trate, la parte perjudicada podrá no sólo acudir a la acción especial redhibitoria, sometida a unos especiales y cortos plazos de prescripción , así como a unos concretos requisitos; sino que también tendrá su favor las más amplias en su plazo de prescripción y de mayor alcance protector, acciones de nulidad y de resolución contractual, que no pueden considerarse extinguidas por el hecho de que se regule por el legislador un supuesto concreto y especial en los citados artículos 1483 y siguientes CC para los casos de vicios y gravámenes ocultos, si no que subsistirán tales acciones de nulidad y de resolución siempre, se insiste, que el vicio, defecto o gravamen oculto sea de la suficiente entidad como para permitir la entrada y funcionamiento de estas acciones dirigidas a la protección de esos supuestos de mayor entidad, como son los casos de vicios del consentimiento que anulen este, incumplimiento de las prestaciones esenciales del contrato, o entrega de un objeto distinto del pactado , con unos vicios que lo hacen no apto para el cumplimiento de las finalidades perseguidas con la celebración del contrato.

Así, entre otras, en su sentencia de 22 febrero 2007, núm. 202/2007, rec. 363/2000 . Pte.: O'Callaghan Muñoz, Xavier, ha declarado, en un supuesto en el que las sentencias de instancia estimaron ambas acciones, la de saneamiento por gravámenes ocultos y la de saneamiento por vicios ocultos de los arts. 1483 y 1484 CC art.1483 EDL 1889/1 art.1484 EDL 1889/1 , que "se insiste por el recurrente en que la finca, es decir, los tres edificios, se compró "en el estado de construcción y conservación en que se hallan actualmente, cuya situación conoce la parte compradora" y añade: "libres de cargas y gravámenes, a excepción de las servidumbres..." (la mencionada de paso y desagüe) tal como se dice en el precontrato de 16 de junio de 1994. En el contrato de compraventa de 23 de mayo de 1995 se repite que está "libre de cargas" a excepción de la misma servidumbre y se repite también que se adquiere "en el estado de construcción y conservación en que se hallan actualmente, cuya situación declara conocer la entidad compradora". Este tipo de cláusulas -que se aproximan más a una cláusula de estilo que a una estipulación expresa- no empecen la aplicación de las normas de saneamiento de gravámenes y vicios ocultos. Precisamente la base de la obligación de saneamiento se halla en que no conste en la escritura la existencia del gravamen o del vicio y la parte compradora no la conozca, sin que por ello tenga trascendencia, en cuanto a esta obligación, que declare conocer el "estado" de la cosa compradora como cuerpo cierto, lo cual afecta al precio, conforme al art. 1471 CC ; conoce el "estado" pero no el gravamen y vicio que están ocultos.

Por su parte, la STS, Sala 1ª, de 27 febrero 2004 , núm. 127/2004, rec. 961/1998. Pte.: García Varela, Román analiza la diferencia que existe entre la declaración de que en una compraventa han existido vicios o defectos ocultos o que se ha vendido algo distinto de lo que era el objeto de la compraventa, siendo inhábil para el fin que pretendía el adquirente con su compra. Y ello, por el sometimiento a diferentes plazos para el ejercicio de la acción civil, ya que en el art. 1490 CC se somete el plazo al transcurso de los seis meses desde la entrega de la cosa vendida. Así, en la sentencia se hace constar que al tratarse, no de vicios ocultos, sino que la cosa vendida era distinta, la acción a ejercitar es la de resolución por total incumplimiento de lo pactado, al venderse cosas distintas a las convenidas ("aliud pro alio"), e ineficaces para el fin que presidió su adquisición, conforme a la normativa general contenida, sustancialmente, en los arts. 1124 y 1101 CC art.1101 EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 , no el art. 1490. "La ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado", se dice en dicha sentencia ,"significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción - SSTS de 6 mayo 1911 , 19 abril 1928 , 1 julio 1947 y 23 junio 1965 - ( STS de 7 enero 1988 ); y en parecidos términos también se pronuncian, entre otras muchas, las SSTS de 24 julio y 10 octubre 2000 , 1 diciembre 1997 , 26 febrero 1996 , 17 mayo 1995 y 14 noviembre 1994 ."

Asimismo, la STS Sala 1ª, de 1 diciembre 1997 , núm. 1103/1997, rec. 2976/1993. Pte.: Barcata Trillo-Figueroa, Alfonso sostiene que sin dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, "aliud pro alio", cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 , 1106 y 1124 CC art.1101 EDL 1889/1 art.1106 EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 , como así viene manteniéndose en reiterada jurisprudencia de la Sala -que por bien conocida excusa de citar las sentencias en que es recogida- pero las aludidas "inhabilidad absoluta" e "insatisfacción total" no tiene por qué concurrir necesariamente en los supuestos de "defectos ocultos" que posibilitan la acción específica que conceden los arts. 1484 , 1485 y 1486 del mentado texto legal art.1484 EDL 1889/1 art.1485 EDL 1889/1 art.1486 EDL 1889/1 .

En otro lugar, el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 10-10-2001, nº 908/2001, rec. 1726/1996 . Pte: Martínez-Pereda Rodríguez, José Manuel declara que" el art. 221 de la Ley Hipotecaria (Texto Refundido por Decreto de 8 de febrero de 1946 ), proclama que "los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos", precepto éste que se corresponde con el art. 607 del Código Civil ("El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos") y que se desarrollan en los artículos 222 y 227 de la Ley EDL 1946/59 art.222 EDL 1946/59 art.227 EDL 1946/59 y 332 a 335 del Reglamento aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947 EDL 1947/13 art.332 EDL 1947/13 art.333 EDL 1947/13 art.334 EDL 1947/13 art.335 EDL 1947/13 . Un interesado como comprador podrá examinar los libros - art. 222,1 de la Ley y 332,1 del Reglamento -, pedir información al Registrador sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes lo soliciten - art. 222,7 y 258 de la Ley y 334 del Reglamento - y pedir certificaciones de los asientos existentes en la finca en cuestión -art. 223, 1 y 2 de la Ley EDL 1946/59 art.223.1 EDL 1946/59 art.223.2 EDL 1946/59 y arts. 336 y sigts. del Reglamento -. Ello supone que el interesado -el comprador- debe conocer la situación registral de la finca, casa que desea adquirir en la localidad de Alcázar de San Juan y que este conocimiento de todas las cargas, condiciones y gravámenes que pesan sobre el inmueble y que lo afectan como tercero en cuanto constan en el Registro, le permiten no sólo tal examen personal, sino la petición de certificación, que incluso puede pedirse por correo o fax, acreditando el interés. Asimismo, la nota simple a la que se alude en la sentencia a quo presenta un valor puramente informativo -art. 222,5 de la Ley - y no da fe del contenido de los asientos -art. 332,5 del Reglamento -.

Al no constar que se encargase específicamente al mediador demandado la constancia registral a efectos de la consignación en el contrato, y ello se acredita en la presencia de una nota informativa con el valor expresado, porque resulta inconcebible en una normal cautela y prudencia en un adquirente de un inmueble y más aún de una casa vivienda, el no examinar el Registro o pedir una certificación de la situación de la finca en el mismo.

Ello obliga al acogimiento del motivo y a igual conclusión conduce el dato fáctico de que la intervención del mediador fue la de poner en relación a vendedor y comprador y siendo ellos los que pactaron las condiciones del contrato. En tal situación ha desaparecido la actuación del demandado y opera tan sólo la responsabilidad del vendedor, a tenor del art. 1483 del Código Civil que concede al comprador la facultad de pedir la rescisión del contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios y ésta sujeta a la concurrencia de los siguientes supuestos de hecho:

1º) Que se trata de una finca gravada con una carga o servidumbre no aparente.

2º) Que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión.

3º) Que sea de tal importancia que, de haberla conocido el comprador, deba presumirse que no la hubieran adquirido - sentencia de 25 de abril de 1983 -."

Y por su parte, la Sentencia del TS Sala 1ª99, nº 719/1999, rec. 133/1995 . Pte: Morales Morales, Francisco declara que "ª Josefa ofreció a cambio del chalet y como parte del precio seis viviendas tipo dúplex de protección oficial a construir sobre un terreno libre de cargas y gravámenes. Entregada la posesión de aquel chalet y recibida la parte del precio en metálico los dueños del mismo se oponen a otorgar escritura de venta al comprobar que el solar referido estaba gravado con una hipoteca en garantía de 15 millones de principal y 6 millones de intereses, motivo por el que se niegan a otorgar la escritura pública, lo que da origen a una serie de negociaciones que terminan sin acuerdo, habiéndose efectuado por Dª Josefa la resolución del contrato mediante requerimiento notarial de fecha 16 de Agosto de 1989. Sin embargo, no se puede confirmar dicha resolución contractual porque la referida parte había incumplido a su vez una de sus obligaciones, además de forma maliciosa, ya que se hizo constar en el contrato que el solar sobre el que se iban a construir los dúplex estaba libre de cargas y gravámenes lo que no era cierto en la fecha de aquel contrato por ser la hipoteca de fecha anterior. Bien es cierto que la misma se cancela cuando faltan tres días para la fecha de la entrega de los dúplex, pero el temor de la parte estaba fundado y por consiguiente la falta de cumplimiento de su obligación de otorgar escritura del chalet. Por tanto, siguiendo la referida tendencia jurisprudencial a mantener el contrato en homenaje a la voluntad contractual, debemos de desestimar la pretensión resolutoria de aquella parte y pronunciarnos sobre lo necesario para que se dé cumplimiento al contrato ya que la otra parte pide esto y no la resolución" (Fundamento jurídico tercero de la sentencia aquí recurrida).

En el presente supuesto litigioso, la sentencia aquí recurrida declara probado, y aquí ha de ser mantenido incólume, que la actora (en uno de los procesos acumulados), y aquí recurrente, Dª Josefa, comenzó por incumplir el contrato litigioso desde el momento mismo de su celebración y que, además, lo hizo de forma maliciosa, pues afirmó que el solar sobre el que se proponía construir los dúplex se hallaba libre de cargas y gravámenes, siendo ello incierto, pues el referido solar se hallaba gravado con una hipoteca en garantía de quince millones de pesetas de principal y seis millones de intereses, lo que, al ser conocido posteriormente por los vendedores, infundio en éstos un justificado temor a verse perjudicados en sus derechos, que fue el determinante de su negativa a otorgar la escritura pública de venta del chalet hasta que quedara suficientemente clarificada la situación jurídica del expresado solar sobre el que la compradora debía construir los dúplex.

2ª La mera y simple negativa de un vendedor a otorgar escritura pública de venta, cuando el contrato (perfeccionado y plenamente válido) ya ha sido cumplido por él (mediante la entrega, al comprador, del bien inmueble vendido), no faculta al referido comprador (que se encuentra ya, repetimos, en la posesión en concepto de dueño del bien inmueble que le ha sido vendido) para pedir la resolución de dicho contrato, sino que simplemente le da derecho a usar de la facultad que le concede el artículo 1279 del Código Civil EDL1889/1 o sea, compeler en vía judicial al vendedor para que proceda al otorgamiento de la expresada escritura pública, si no existen razones (que en el presente caso existían, como antes se ha dicho) para negarse a dicho otorgamiento. La actora, aquí recurrente, Dª Josefa, comenzó por incumplir el contrato desde el momento mismo de su celebración y que además, lo hizo de forma maliciosa, pues afirmó en dicho contrato que el solar sobre el que se proponía construir los dúplex se hallaba libre de cargas y gravámenes, lo cual no era cierto, pues el referido solar se hallaba gravado con una hipoteca , lo que, al ser conocido por los vendedores, infundió en estos un justificado temor a verse perjudicados en sus derechos, cuyo temor, real y verdadero (cualquiera que fuera el designio posterior de dicha hipoteca ), fue el determinante de su negativa a otorgar la escritura pública de venta del chalet hasta que quedara suficientemente clarificada la situación jurídica del expresado solar, aparte de que la mera negativa a tal otorgamiento no faculta a la compradora (que ya se encontraba en posesión, en concepto de dueña, del chalet vendido) para pedir la resolución del contrato de venta, según se ha dicho en el Fundamento jurídico anterior y aquí se da por reproducido"

Y, en fin, la STS 1ª, S 23-4-1992, nº 419/1992, rec. 145/1990 . Pte: Villagómez Rodil, Alfonso Señala que "el art.1.124 del Código Civil lo ha interpretado la doctrina de esta Sala como norma general en relación a la facultad jurídica de producir la resolución de toda clase de obligaciones recíprocas y cuando éstas se refieren a la compraventa de bienes inmuebles, se complementa con el precepto 1.504 de dicho Código, de tal manera que para que pueda prosperar la acción resolutoria que este artículo contiene, han de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la del 1.124 citado que, la jurisprudencia exige como indispensables ( sentencias de 11 de octubre y 6 de noviembre de 1984 , 14 de febrero de 1985 , entre otras). En este sentido', la más moderna orientación de doctrina positiva de esta Sala, constituye una interpretación más acorde a los tiempos, en las situaciones de incumplimiento contractual, superando la tradicional de tener que darse "voluntad deliberadamente rebelde", que sería tanto como exigir dolo ( sentencias de 18 de noviembre de 1983 , 24 de febrero de 1990 y 18 de marzo de 1991 ), pues el artículo 1.124 no lo expresa literalmente; lo que determina es que no se precisa que concurra a efectos resolutivos una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento, sino que basta que el interesado, en una vinculante relación obligacional, frente a la actuación del que cumple, no actúe de la misma manera, produciendo incumplimiento de contrario, revelado por llevar a cabo conductas de contradicción a lo establecido en el pacto negocial relacionante o de no prestación de lo debido, por decisión de su libre voluntad, que no es precisamente positiva, sino negativa en cuanto ha de darse ausencia de toda causa, razón o justificación apreciable y concurrente para ello, colocándose de esta manera, bien expresamente o por deducción de sus actos y conductas acreditadas, en postura manifiesta de oposición a cumplir lo que se convino y obligó por su actuación en línea de mala fe ( artículo 1.258 del Código Civil 1 ). De esta manera se ataca frontalmente a los objetivos y finalidades del convenio, así como a las legítimas expectativas de la parte cumplidora ( sentencias de 5 de junio y 1 de diciembre de 1989 , 24 de febrero de 1990 , 18 de marzo , 10 de mayo y 5 de septiembre de 1991 ).

La declaración de incumplimiento de los contratantes, si bien es cuestión fáctica cuando depende de si se han realizado u omitido determinados actos, puede revestir cuestión de Derecho en los casos en los que la base para la apreciación del incumplimiento consiste más que en los actos ejecutados, en su transcendencia jurídica ( sentencias de 30 de abril de 1969 , 8 de febrero de 1980 , 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 ).

En los autos que se enjuician consta debidamente acreditado y la sentencia recurrida lo da por probado, que la actitud de impago de la compradora no lo fue por causa de su decidida y libre voluntad de no satisfacer el resto del precio adeudado al recurrente, sino que obedece a una postura consecuente a la de éste y de repercusiones jurídicas contrarias a los intereses de aquélla que no contempló el contrato de 29 de junio de 1983, pues dicho vendedor ocultó (cláusula 6. a del convenio), que el piso enajenado estuviera gravado con carga de hipoteca, al hacer constar expresamente en el documento que estaba libre de cargas y gravámenes, lo que no sucedía en la realidad externa al pacto, pues consta vigente una hipoteca a favor de entidad bancaria. Tal ocultación por el recurrente la creó como precedente e inicial y la mantuvo en toda la vida de la relación contractual, sin que conste se lo hubiera participado en algún momento a la recurrida, ya que dejó transcurrir la oportunidad que bien expresiva se le presentó cuando de común acuerdo insertaron en el documento de venta, la cláusula de rehabilitación del convenio, que habían rescindido, por cláusula también incorporada de fecha 1 de agosto de 1984 y, así mismo, al haber hecho pagos a cuenta de la hipoteca , concretamente el efectuado al Banco Hipotecario el 29 de octubre de 1987, que tampoco notificó a la recurrida. En todo caso, la cancelación definitiva y consiguiente extinción de la hipoteca, tuvo lugar el 22 de marzo de 1988, según consta en la escritura aportada, verificándose su acceso al Registro de la Propiedad el 9 de mayo de 1988, siendo ambas fechas posteriores a la correspondiente a la presentación de la demanda creadora de este litigio - 18 de febrero de 1988.

Lo expuesto es bien explícito de que el litigante que recurre ha sido persistente en su situación incumplidora y de deslealtad al contrato en el que se obligó y la Sala de Apelación, con el mejor criterio de justicia, exacta aplicación de la normativa legal y observancia de la jurisprudencia de esta Sala, así lo apreció y declaró como su cuerpo decisorio y que ha de ser mantenido y ratificado.

El presupuesto preciso para obtener la sanción resolutoria de prestaciones recíprocas, cuando lo peticiona el vendedor, exige que éste necesariamente no sea incumplidor previamente pues, aparte del derecho que asiste al comprador de poder rescindir el contrato conforme al artículo 1.483 del Código Civil e incluso de suspender el pago del precio, en las condiciones del precepto 1.502 de dicho Código también, en consonancia con reiterada doctrina jurisprudencial, no incurre en situación de incumplimiento al devenir a este estado por la concurrencia de la acreditada conducta del que primero incumplió -al que no le asiste la condición de perjudicado puro-, y con las consecuencias negativas para la recurrida, ya que no pudo obtener créditos sobre la vivienda para el pago del resto del precio debitado, por la existencia de la hipoteca de referencia, es decir, no se da situación de incumplimiento imposible, sino más bien de incumplimiento provocado y con efectos liberadores de resolución contractual ( sentencias de 3 de diciembre de 1955 , 16 de noviembre de 1979 , 30 de junio de 1986 , 5 de junio de 1987 , 25 de octubre de 1988 y 22 de abril de 1991 , así como la de 12 de marzo de 1985 y 30 de enero de 1992 , sobre casos similares).

De manera totalmente probada el recurrente no se encontraba al corriente en el cumplimiento de las obligaciones que le afectaban, no sólo al tiempo de presentación de la demanda, como se deja dicho, si no también en la época de celebración del acto conciliatorio que tuvo lugar el 21 de enero de 1988 y del que se sirvió para realizar el requerimiento de resolución contractual que exige el artículo 1.504 del Código Civil . Tal situación es decisiva para impedir la efectividad de su pretensión resolutoria, siendo causante único por razón de su no actividad de poner el piso libre de cargas y conforme se había convenido, a la disposición de la compradora.

Tampoco es de tener en cuenta a fin de desvirtuar lo que se deja explicitado, que de constar anotada la hipoteca en el Registro de la Propiedad, por razón de su acceso público y la publicidad que depara, pudo la recurrida tener conocimiento cabal de la carga de referencia, pues esta circunstancia y así lo contempló la sentencia dictada de 12 de marzo de 1985 , lo que le puede ocasionar, en razón al artículo 1.483 del Código Civil , es la facultad que asiste al comprador de pedir la rescisión del contrato durante un año a contar desde el otorgamiento de la escritura de compraventa, o, en su caso, indemnización por un período igual desde que se descubra el gravamen, sin que esto venga a ser incidente impeditivo de los actos obstativos de la recurrida a la entrega del precio, en tanto el vendedor no liberó el piso de la hipoteca que le afectaba, pues dicha adquirente concertó un precio sobre finca libre, lo que no concurrió y sólo se produjo tardíamente, quedando así expedita ya su obligación de abonar lo que aún adeuda y que la sentencia de la instancia determinó muy precisamente, conllevando todo lo expuesto a la no acogida del recurso."

Tercero.- Sentado todo anterior, no cabe sino concluir que es claro en un supuesto como el presente que, si bien puede aceptarse que el comprador no se halla dentro del plazo establecido por la ley para la acción redhibitoria regulada en el artículo 1483 CC , puesto que el contrato de compra-venta fue celebrado en el año 2006, y renovado, para negociar el resto del precio aplazado, en el año 2008, siendo así que la carga hipotecaria llevaba inscrita en el Registro de la Propiedad desde el año 2006 ;lo cierto y verdad, sin embargo , es que al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa no consta en autos acreditado, como se dijo con total acierto en la sentencia impugnada, que el comprador conociese la existencia de una hipoteca, la cual había sido constituida por el vendedor tan sólo unos días antes, hipoteca que grababa, en favor de tres personas particulares, la finca que él compraba, como garantía del préstamo que tales personas habían concedido al vendedor. Si ello es así, la conclusión obligada es que dicho comprador al tiempo de prestar su consentimiento para la compraventa objeto de juicio no conocía la existencia de ese derecho real de garantía constituido tan sólo unos días antes, ni menos aún la importancia y cuantía del mismo, superior incluso al precio pactado para esa compraventa. De manera que al hallarse el comprador en posesión de la finca, si hubiese pagado todo el precio de la misma y se hubiese otorgado la correspondiente escritura pública, el resultado habría sido que se había convertido en titular definitivo e irrevocable de una finca hipotecada, por la que además del precio que ya había pagado, debería pagar otro tanto a los efectos de dejarla libre de cargas, que es precisamente el estado, el de libre de cargas, en el que él la compró. Es decir a la postre obligaríamos al comprador aquí demandado a pagar el doble del precio estipulado.

Es, por tanto, indudable que en el presente caso debe aplicarse, como con total acierto se hizo, insistimos, en la sentencia impugnada, el artículo 1124 del código civil que, como hemos visto, según constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, no permite la resolución del contrato a la parte que no haya cumplido con sus prestaciones. Y desde luego la parte vendedora no ha cumplido con sus prestaciones, una de las cuales, la fundamental, fue la de entrega del bien libre de cargas, puesto que entregó al vendedor el bien con una carga hipotecaria de un valor superior al del precio del bien, nada menos, carga que, pese a las manifestaciones del vendedor en la vista oral sobre la existencia de un pacto verbal relativo a la extinción de dicha hipoteca una vez que el vendedor pagase el precio, lo cierto y verdad es que dicha carga hipotecaria no ha sido cancelada por el vendedor. De manera que, ante tal situación el comprador, no sólo estaba en su derecho al amparo del artículo 1502 CC para suspender el pago del precio, como de hecho hizo, sino también para oponerse, como así ha hecho, a la resolución contractual pretendida por la parte vendedora, y reconvenir frente a esa resolución con su propia resolución contractual por el incumplimiento que en efecto llevó a cabo dicha vendedora al entregar un bien hipotecado que sin embargo había vendido como libre de cargas, incumplimiento que no sólo impide al vendedor exigir por su parte el cumplimiento del contrato, sino que también da pie al comprador para exigir por su parte la resolución del mismo, siempre sobre la base del citado artículo 1124 del código civil , y la reiteradísima jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta, y que antes hemos transcrito.

Por consiguiente procede desestimar el presente recurso y confirmar íntegramente la sentencia impugnada.

Cuarto.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Carolina Martín Rivas en nombre y representación de Dª Juana contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrad-Juez de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca con fecha 23 de Febrero de 2.011 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos íntegramente la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-