Sentencia CIVIL Nº 114/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 130/2017 de 19 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0801942120168111392
Recurso de apelación 130/2017 -5
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 572/2016
Parte recurrente/Solicitante: Elvira
Procurador/a: Jesus-Miguel Acin Biota
Abogado/a: Carles De Barutell Travé
Parte recurrida: Isabel
Procurador/a: Montserrat Zaragoza Formiga
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 114/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Fernando Utrillas Carbonell
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Barcelona, 19 de febrero de 2018

Antecedentes

Primero . Se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 572/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/ a Jesus-Miguel Acin Biota, en nombre y representación de Elvira contra Sentencia - 25/11/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Montserrat Zaragoza Formiga, en nombre y representación de Isabel .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Jesús Miguel Acín Biota, en nombre y representación de Dª. Elvira contra Dª. Isabel , representada por la procuradora Sra. Zaragoza, condeno a ésta a abonar a la Sra. Elvira la cantidad de dos mil cuatrocientos noventa euros (2490) más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. No se hace expresa condena en costas, debiendo asumir cada parte sus gastos y los comunes por mitad'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 14/02/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- El litigio del que trae causa el recurso que se examina se inició por demanda presentada por la representación procesal de Dª Elvira contra Dª. Isabel .

Mediante dicha demanda se interesaba la condena de la referida demandada al pago de la suma de 4.490.-euros, más intereses y costas.

En sustento de esta reclamación la actora alegaba que las litigantes han venido manteniendo una relación arrendaticia que tenía por objeto la vivienda sita en al municipio de Queixans (Puigcerdà, Girona) sita en la CALLE000 nº NUM000 , relación que se ha instrumentalizado a través de tres contratos de arrendamiento, de fechas, respectivamente, 29 de septiembre de 2006, 15 de octubre de 2007 y 1 de junio de 2014. ( docs. nº 1 a 3 de la demanda).

La cantidad reclamada se corresponde, en cuanto a la suma de 2.000.-euros, con rentas dejadas de abonar devengadas en vigencia del segundo de los contratos celebrados, esto es, el de 15 de octubre de 2007, y, en cuanto a los restantes 2.490.-euros, a las rentas de octubre y noviembre de 2014 y enero de 2015, conforme al último de los contratos suscritos.

Pese a que este último contrato se pactó por un plazo de tres años, las partes se muestran conformes en que acordaron darlo por resuelto a finales de febrero de 2015.

Dª Isabel se opuso a la demanda instada en su contra, pues, si bien se allanó parcialmente a la demanda reconociendo deber la suma de 308,44.-euros que se correspondería con parte de la última renta debida en virtud del último de los contratos de arrendamiento suscritos, antes reseñados.

Con respecto al resto de la deuda reclamada, señala que todas las rentas anteriores, bien fueron abonadas, bien compensadas de mutuo acuerdo.

En este sentido la demandada alega que se ha hecho cargo de múltiples reparaciones en la vivienda arrendada que correspondían a la propiedad, relativas a instalaciones del inmueble (baños, caldera, campana extractora) y señala que las partes acordaron compensarse mutuamente los créditos que recíprocamente mantenían.

Así, por lo que respecta al contrato de arrendamiento que estuvo en vigor entre el año 2007 y el 2013, aducen que, al finalizar el mismo, las partes aceptaron compensar las rentas debidas con parte de las facturas por las reparaciones realizadas a costa de la inquilina, facturas que se aportan y que ascienden a la suma de 4.061.-euros.

Y, por lo que se refiere al contrato de 2014 a 2015, la demandada señala que se debe aplicar al pago de las rentas debidas (que reconoce ascienden a 2490 euros) el importe de la fianza de 1.660.-euros abonada a la firma del contrato por la arrendataria, lo que arrojaría un saldo de 830.-euros del que la demandada propone descontar también otra factura abonada por el seguro que cifra en 521 euros, restando de esta manera el saldo a favor de la actora por 308,44.-euros, a cuyo pago se allana la demandada.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de los de Barcelona se dictó sentencia en fecha 25 de noviembre de 2016 por la que, estimando parcialmente la demanda, condenó a la demandada a abonar a la actora la suma de 2490.-euros más el interés legal de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda.

Todo ello sin hacer expresa imposición de costas y obligando a cada parte a asumir sus gastos y los comunes por mitad.

Por la representación de Dª Elvira se recurre en apelación dicha resolución dada la estimación solo parcial de sus pretensiones.

La recurrente, en sustento de su apelación, alega en primer lugar que la sentencia incurre en incongruencia, pues señala que la demandada nunca ha negado la existencia de la deuda de 2.000.-euros derivada de la relación arrendaticia anterior, sino que, habiendo admitido adeudar la totalidad de la cantidad reclamada, ha invocado su inexigibilidad por compensación de créditos, compensación convencional que la juzgadora de instancia no considera acreditada.

En definitiva, estima que la única cuestión controvertida fue la determinación de si había habido o no compensación convencional y que la juzgadora de instancia se ha apartado del objeto del debate con la consecuente indefensión para la recurrente.

En segundo lugar invoca error en la aplicación de las normas de la carga de la prueba por entender que era a la demandada a quien correspondía acreditar el pago de todas las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda, máxime teniendo en cuenta que la actora remitió a la demandada dos requerimientos extrajudiciales de pago que fueron desatendidos.

Por todo ello solicita que, con estimación de su recurso, se dicte sentencia en esta alzada por la que se estimen en su integridad los pedimentos de su demanda inicial.

La demandada, ahora apelada, se ha opuesto al recurso interpuesto de contrario, manteniendo la realidad de la compensación convencional de deudas. A su vez, impugna la sentencia por lo que respecta a la suma objeto de condena derivada de la falta de pago reconocida por Dª Isabel de las rentas derivadas del contrato concertado en fecha 1 de junio de 2014, pues si bien afirma textualmente que ' en puridad no puede compensarse la fianza por rentas a excepción de acuerdo de las partes ', considera que ' sería absurdo tener que iniciar un nuevo procedimiento judicial para la devolución de la fianza ' insistiendo en que debe aplicarse a tales sumas la compensación alegada, tanto por las reparaciones efectuadas en la vivienda como por la fianza prestada en su día, precisando en este escrito que la cuantía de dicha fianza ascendió a la suma de 1.500.-euros (y no a 1.660.-euros como se afirmaba al contestar a la demanda).



SEGUNDO.- Antes de cualquier otra consideración, para la resolución tanto del recurso como de la impugnación de la sentencia, debemos señalar, a efectos de centrar la controversia, que, como avanzábamos, las partes han venido manteniendo una relación arrendaticia que tenía por objeto la vivienda amueblada sita en al municipio de Queixans (Puigcerdà, Girona) sita en la CALLE000 nº NUM000 , relación que se ha instrumentalizado a través de tres contratos de arrendamiento.

(I) El primero de estos contratos fue el concertado el día 29 de septiembre de 2006 (doc. nº 1, folio 7), que tenía una duración prevista de un año sin posibilidad de prórroga.

Conviene puntualizar que en este contrato se afirmaba ( estipulación primera) que la vivienda objeto del mismo ' reúne las condiciones de habitabilidad suficientes ', para precisarse posteriormente (estipulación segunda) que el contrato entraba en vigor el día 15 de octubre de 2006 y que a partir de esa fecha ( la vivienda) ' reunirá todas las condiciones necesarias en cuanto a electricidad, agua y calefacción ' y que el arrendador 'entrega la vivienda objeto del contrato 'con servicios, mobiliario en buenas condiciones, y normal funcionamiento de todas las instalaciones'( estipulación quinta).

Las partes pactaron la entrega de una fianza por importe de 1.500 euros, que también había de cubrir los consumos de luz y agua, y que debía ser devuelta al finalizar el contrato una vez comprobado el estado del apartamento.

(II) El segundo de los contratos se otorgó en fecha 15 de octubre de 2007 ( vid. doc. nº 2 de la demanda; f 9).

Se pactó que este contrato, que recaía sobre la misma vivienda que el anterior, entrara en vigor el día 1 de enero de 2008, concertándose el arriendo por el plazo de cinco años (pacto 3º). Se pactó una renta anual de 10.000.-euros, a satisfacer en dos plazos semestrales de 5.000.-euros cada uno (pacto 3).

Resulta relevante, sobre todo en las partes que marcaremos con negrita, el pacto 5º de dicho contrato en donde se indica literalmente que: ' El arrendatario, quien previamente ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso arrendado y sus accesorios, declara formalmente que recibe todo lo arrendado en perfecto estado para el uso que se destina y presto para ser ocupado, al completo de instalaciones, servicios y elementos de todas clases y en igual estado habrá de devolverlo cuando se termine el contrato, siendo de cuenta del arrendatario todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por él, o personas que del mismo dependan, en el edificio o en la vivienda arrendada, por mal uso, omisión o negligencia, siendo, asimismo, a cargo del arrendatario, las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sus accesorios y de cuanto forme parte o sea anejo a lo cedido en arrendamiento ' Por su parte, en el pacto 9º de este mismo contrato se prevé que: ' El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, las reparaciones que fuera necesario realizar con objeto de poder mantener la vivienda y sus accesorios en las condiciones de habitabilidad indispensables para servir al uso convenido '.

Por último se debe hacer constar que en este contrato no se contiene mención alguna relativa a la fianza arrendaticia.

(III) El tercero y último de los contratos otorgados entre las partes data de fecha 1 de junio de 2014( vid.

doc. nº 3 de la demanda; f 10).

Para la resolución del recurso, conviene resaltar el contenido del pacto 2º, destinado a determinar el objeto del arriendo, en el que, tras identificarse la misma vivienda que los anteriores, se precisa que: ' la vivienda se entrega equipada de placa eléctrica, horno, nevera, lavavajillas, lavadora, caldera de gasoil, campana extractora y grifería.

La vivienda se entrega amueblada, dicha vivienda debe estar conservada en perfecto estado al finalizar el contrato salvo el deterioro normal por el uso.

El arrendatario declara conocer y aceptar expresamente las características estado en que se encuentra en la actualidad la vivienda y hace constar la antigüedad de la cocina y baños, y el delicado estado de la campana extractora yh (sic) la caldera que ya se ha reparado en dos ocasiones por el arrendatario. La arrendadora valorará su estado y en su caso procederá a su sustitución '.

Este contrato se pactó con una duración de tres años , desde el 1 de junio de 2014 hasta el 31 de mayo de 2017, y la renta se fijó en la suma de 10.000 euros anuales, pagaderos en mensualidades de 833,33.- euros ( vid. pactos 3º y 4º).

Tampoco en este contrato se hace referencia alguna a la fianza.

Resulta indiscutido que este último contrato quedó resuelto con la conformidad de ambas partes antes de su finalización.



TERCERO.- Sentado lo anterior, debemos entrar a conocer del primero de los motivos de apelación esgrimidos por la actora mediante el que la recurrente denuncia que la juzgadora ha incurrido en incongruencia.

Así, como hemos avanzado, esta alegación descansa en la consideración de que la demandada, Dª Isabel , nunca ha negado la existencia de la deuda de 2.000.-euros derivada de la relación arrendaticia regulada por el segundo de los contratos suscritos por las partes a los que hemos hecho referencia, cuya falta de acreditación por la actora es el argumento en que se basa la juzgadora de primer grado para desestimar la reclamación en cuanto a esta suma, sino que, habiendo admitido adeudar la totalidad de la cantidad reclamada, ha invocado su inexigibilidad por compensación de créditos.

No podemos acoger este motivo de apelación por cuanto la infracción procesal que se viene a poner de relieve, más que un vicio de incongruencia, se reconduciría a un problema de prueba, más concretamente podría constituir una indebida aplicación de lo dispuesto en el art. 281 de la LEC , que exime de la necesidad de prueba los hechos sobre los que exista plena conformidad de las partes.

La congruencia es la correcta relación entre el suplico de la demanda y el fallo de la sentencia ( STS de 28 de junio de 2.006 ), sin que alcance a los argumentos ( STS de 20 de junio de 2.007 ), ni se confunda con la motivación ( STS de 2 de marzo de 2.000 ).

La exigencia de congruencia alude a la necesidad de que exista una adecuación entre lo solicitado y lo concedido, adecuación que no ha de ser absoluta, en el sentido de deber reproducir los términos literales en que aparece formulada la pretensión de las partes, sino racional; se trata, dicho en otros términos, de que no se produzca un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más o menos de lo pedido (ultra e infra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum).

No se ha producido una discordancia tal en el supuesto de autos, sin perjuicio de las consideraciones que efectuaremos a continuación al analizar el segundo motivo de apelación y por el que se denuncia error en la valoración de la prueba y de las reglas sobre la carga de la prueba.



CUARTO.- Revisadas en esta alzada las alegaciones de las partes comprobamos que, efectivamente, como señala la representación de Dª Elvira en su escrito de apelación, la demandada nunca negó la existencia de unas rentas impagadas por importe de 2.000.-euros derivadas de la relación arrendaticia regulada por el contrato de fecha 15 de octubre de 2007; lo que ha defendido, como bien indica la apelante, y así lo viene a admitir la demandada incluso en su escrito de oposición a la apelación e impugnación de la sentencia, es que esas rentas deben entenderse satisfechas por compensación con los gastos de reparaciones de diversos objetos del inmueble (caldera, campana y baños) afrontados por la arrendataria, reparaciones que ascendieron a la suma total de 4.061.-euros, conforme resulta de las facturas acompañadas al escrito de contestación a la demanda ( docs. 1 a 11).

Por lo tanto, la controversia con respecto a esta reclamación se ciñe a determinar si la deuda reclamada por este concepto debe entenderse extinguida por compensación.

Llegados a este punto y como quiera que la representación de Dª Elvira , cuando se le dio traslado del escrito de contestación a la demanda, se opuso a la misma por razones formales al estimar que la alegación solo era alegable por la vía de la reconvención, ante todo realizaremos unas consideraciones generales a este respecto.

La tramitación del juicio verbal regulada en la LEC fue especialmente concernida por la reforma de este texto legal producida por la Ley 42/15 en vigor a partir del 7 de octubre de 2015 y por lo tanto aplicable por razones temporales al presente procedimiento; entre otras modificaciones mediante esta reforma se introdujo, con algunas excepciones que no vienen al caso, la contestación por escrito a la demanda ( arts. 437 y siguientes LEC ).

La posibilidad de que el demandado alegue un crédito compensable en el juicio verbal viene establecida por el artículo 438.3 LEC : 'El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.' Por lo tanto, en cuanto al modo de alegación de la compensación hemos de remitirnos al art. 408 y a la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, que no resulta enteramente coincidente con la que se recoge en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén citada por la defensa de la apelante. Conforme nos muestra el Tribunal Supremo ( TS), por ejemplo, en su sentencia 427/2013 de 13 de junio , la compensación no precisa del planteamiento de reconvención sino que puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC .

En interpretación de este precepto se mantiene que la compensación legal puede alegarse tanto por vía de excepción, cuando lo único que se pretenda es la desestimación total o parcial de la demanda con base en la estimación de un crédito compensable (absolución o reducción de la cuantía reclamada en la demanda), como por vía de reconvención, si siendo su crédito superior al del actor, además de solicitar la desestimación de la demanda, pretende que se condene a la otra parte al pago del exceso de su crédito.

Además, a diferencia de lo que sostiene la apelante ni siquiera es preciso alegarla como excepción expresa, bastando con que se aleguen hechos obstativos de la demanda del actor. De hecho, el citado art.

408 LEC establece un trámite de alegaciones para el demandante cuando el demandado alegare un crédito compensable por vía de excepción, trámite que sólo se inicia a instancia del demandante ('podrá' dice el artículo), no siendo necesario que el juez lo acuerde de oficio si éste no solicita la apertura del trámite de alegaciones respecto de la compensación invocada de contrario.

Dicha posibilidad de controvertir la existencia de crédito compensable en la forma prevista en la contestación a la demanda, unida a una reiterada doctrina jurisprudencial que indica que el demandado para impugnar la demanda no tiene necesidad de alegar expresa y nominalmente excepciones bastando con la invocación de hechos de los que las mismas resulten, impide el rechazo de la compensación por razones formales, incluso en el caso de que no se hubiera hecho valer explícitamente, bastando con interesar la desestimación de la demanda.

Así las cosas, desde la premisa de la posibilidad procesal de plantear la compensación a modo de excepción, como fue efectivamente planteada dicha alegación por la demandada en oposición a la deuda que se le exigía de contrario, debemos examinar si concurren los requisitos para la operatividad de este modo de extinción de la obligación.

En efecto, la institución de la compensación, o pago abreviado o simplificado, constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones recogidos en el art. 1.156 del Código Civil que opera cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra.

La STS 1593/2012 de 14 de marzo , con cita de otras, distingue generalmente la doctrina entre la compensación legal, convencional, facultativa y judicial. En este sentido, la legal es la que regula el propio Código Civil en los artículos 1195 a 1202 y actúa aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores (artículo 1202). La convencional se da cuando las partes pactan la extinción recíproca de las obligaciones, pero sin concurrir los requisitos legales de la compensación (artículo 1255)). La facultativa tiene lugar cuando los obstáculos que impiden la compensación legal, son salvados de forma unilateral por aquel a quien favorece. Y, por último, la judicial tiene lugar cuando es el juez el que la determina en cuanto pronuncia una sentencia que contiene una condena dineraria a favor de cada una de las partes y en contra de la otra, según las pretensiones de las mismas formuladas en el proceso; supuesto en el que lo que procede es fijar el saldo resultante a favor de una u otra parte tras desaparecer los respectivos créditos en la cantidad concurrente, de modo que tal extinción viene ordenada por el propio órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso ( Sentencias, entre otras, de 7 junio 1983 ; 17 mayo 1984 ; 31 mayo y 24 octubre 1985 ; 11 octubre y 21 noviembre 1988 ; 2 febrero 1989 ; 30 enero y 2 julio 1991 ; 19 febrero , 12 junio y 16 noviembre 1993 ; 9 abril y 30 diciembre 1994 ; 1 febrero , 8 junio y 27 diciembre 1995 ; 8 junio 1998 , 18 enero 1999 , 17 julio 2000 y 12 marzo 2004 ).

Se debe poner de manifiesto también que la carga de acreditar la existencia de una deuda compensable corresponde a quien la invoca en cuanto hecho obstativo.

Partiendo de estas consideraciones, consideramos que, partiendo de la realidad de la deuda de 2.000.- euros por razón de rentas debidas devengadas en el contrato de arrendamiento vigente entre las partes entre 2007 y 2013 (punto en el que discrepamos del criterio que ha determinado la decisión de la juzgadora de instancia), consideramos que la realidad del acuerdo de compensación por reparaciones invocado por Dª Isabel no queda suficientemente acreditada por la demandada.

Tal pretendido pacto no es explícito ni aparece documentado.

La demandada sostiene que se trata de un pacto implícito que debe deducirse de los siguientes datos: (i)de las facturas abonadas por la demandada vigente el referido arriendo en concepto de diversas reparaciones; (ii) del hecho de que en el contrato de arrendamiento posteriormente firmado entre las partes no se haga alusión alguna a la deuda que se reclama por el contrato anterior, y (iii) del reconocimiento que se contiene en el pacto 2º del contrato posterior, suscrito el 1 de junio de 2014, antes transcrito, en el que se hace constar el estado y la antigüedad de la cocina y baños de la finca objeto del arriendo, reconociendo la propiedad que ' la caldera que ya se ha reparado en dos ocasiones por el arrendatario. La arrendadora valorará su estado y en su caso procederá a su sustitución '.

Pues bien, a nuestro juicio ninguno de estos datos resulta claro y concluyente como para deducir del mismo la existencia de un acuerdo de compensación de la deuda por rentas que se niega de contrario, sin que proceda tampoco la compensación judicial por este concepto.

Así, el abono de ciertas facturas por parte de la arrendataria no implica necesariamente la procedencia de una compensación, máxime teniendo en cuenta la ambigüedad del régimen jurídico que, en cuanto a las reparaciones, se pactó en el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de octubre de 2007, y que se recoge en los pactos 5º y 9º, que también han sido transcritos, pues no puede olvidarse que, en el pacto 5º, tras reconocerse por la arrendataria que se recibía 'todo lo arrendado en perfecto estado para el uso que se destina y presto para ser ocupado, al completo de instalaciones, servicios y elementos de todas clases', expresamente se prevé que serían de 'cargo del arrendatario, las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sus accesorios y de cuanto forme parte o sea anejo a lo cedido en arrendamiento ', sin que pueda ser objeto de este procedimiento la interpretación de dicha disposiciones.

La falta de mención de la deuda pendiente en el contrato posterior tampoco es un dato concluyente de su inexigibilidad, primero, porque no se ha discutido el impago de las rentas, y, segundo, porque por identidad de razón se podría mantener que la ausencia de mención del pretendido pacto de compensación en dicho contrato es igualmente expresiva de la inexistencia de tal acuerdo compensatorio, y ya hemos remarcado que la prueba de la compensación corresponde a quien la alega.

Por último, en contra de lo que mantiene la demandada, la alusión que se recoge en el contrato suscrito el 1 de junio de 2014, a las reparaciones de la caldera efectuadas por la arrendataria en vigencia del contrato anterior, lejos de abonar la hipótesis de la existencia de un pacto de compensación por razón de dichas reparaciones, lo desmienten pues lo que se indica tras esa manifestación, o sea, la consecuencia de tener presente las partes tales reparaciones previas, es que ' La arrendadora valorará su estado y en su caso procederá a su sustitución '. De esta mención lo que parecería más bien deducirse, lo que indicamos a los meros efectos de poner de manifiesto la ausencia de acreditación del acuerdo compensatorio, es que las reparaciones de mantenimiento o reparación de la caldera corresponderían a la arrendataria mientras que la sustitución del elemento correspondería afrontarla a la arrendadora, cuestión que en todo caso excede de la controversia propia de este procedimiento.

Los anteriores razonamientos llevan a estimar el recurso de apelación interpuesto por la actora con la consiguiente obligación de pago de la demandada a abonar los 2.000.-euros que se reclaman en concepto de rentas pendientes de pago derivadas de la relación arrendaticia regida por el contrato otorgado por las partes en fecha 15 de octubre de 2007.



QUINTO.- Por lo que se refiere a la deuda de los restantes 2.490.-euros, que se corresponden a las rentas de octubre y noviembre de 2014 y enero de 2015, conforme al último de los contratos suscritos (de 1 de junio de 2014), y cuyo impago tampoco es negado por la demandada, Dª Isabel , una vez que no es aplicable por las razones antes expuestas la compensación por gastos de reparaciones, solo queda por analizar si cabe compensar esa deuda con la fianza prestada al suscribir el primero de los contratos, lo que supone entrar a conocer de la impugnación de la sentencia promovida por la representación de dicha demandada.

Ante todo debemos hacer dos precisiones: a) la compensación de la fianza no es una alegación nueva introducida en esta alzada pues ya se alegó en el escrito de contestación a la demanda, y lo único que se hace es precisar su cuantía, que no fue de 1660.-euros como se indicaba entonces, sino de 1.500.-euros, como resulta del primero de los contratos suscritos por las partes, y b) debemos reproducir ahora los razonamientos antes expuestos relativos a la falta de necesidad de formulación de reconvención para hacer valer este argumento.

Una vez hechas las anteriores precisiones de carácter formal, debemos indicar que, en materia de naturaleza, funciones y dinámica contractual de la fianza arrendaticia, el criterio de esta Sala aparece recogido y reiterado en diversas resoluciones (por todas, por ejemplo, las de 2 de octubre de 2013 o 11 de noviembre de 2015).

Venimos señalando que, efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización).

Sostenemos también que la fianza debe devolverse por el arrendador, precisando que este adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

En el supuesto de autos, la fianza prestada a la firma del primer contrato, por importe de 1.500.- euros, no consta liquidada y devuelta, pero como la relación arrendaticia se mantuvo entre las partes con otros documentos rectores, manteniéndose la demandada en la posesión del inmueble, consideramos que efectivamente esa suma se prorrogó con la función de fianza mientras se mantuvo la relación arrendaticia hasta el reintegro de la posesión, que se produjo, según se deduce de la carta que se adjunta a la demanda como documento nº 5, el 28 de febrero de 2015.

Habiendo transcurrido mucho más de un mes desde la resolución de la relación arrendaticia y no constando que la actora arrendadora, que interpuso la demanda origen de estas actuaciones en fecha 3 de junio de 2016 ( vid. diligencia de reparto), haya reclamado cantidad alguna por desperfectos, la fianza entregada debe ser aplicada a disminuir las rentas pendientes de pago, con lo que de la suma total objeto de reclamación en la demanda inicial, 4.490.-euros, se debe detraer el importe de esta fianza, 1.500.-euros, quedando así un saldo favorable a la actora que fuera arrendadora por importe de 2.990.-euros a cuyo pago debe condenarse a la Sra. Isabel .

Ello supone una estimación parcial de la impugnación interpuesta.



SEXTO.- Los anteriores razonamientos conducen a una estimación íntegra del recurso interpuesto por la Sra. Elvira y a una estimación parcial de la impugnación de sentencia promovida por la Sra. Isabel , lo que en definitiva lleva a mantener la estimación parcial de la demanda inicial de las presentes actuaciones, bien que por una sumas distintas de la reconocidas en la sentencia de primera instancia.

Todo ello determina, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando íntegramente la apelación interpuesta por la representación procesal de Dª Elvira y estimando parcialmente la impugnación promovida por la representación Dª. Isabel , ambas contra la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia número 47 de los de Barcelona en autos de Juicio Verbal número 572/2016 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª Elvira contra Dª.

Isabel , CONDENAMOS a esta última a abonar a la actora la suma de 2.990.-euros, con más sus intereses legales desde la interpelación judicial.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias.

Se decreta la devolución de los depósitos constituidos por las partes de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia auténtica de la misma para su cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :