Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00114/2021
Modelo: N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
Teléfono:981 182082/ 182083 Fax:981 182081
Correo electrónico:seccion3.ap.coruna@xustiza.gal
Equipo/usuario: BP
N.I.G.15030 42 1 2020 0010183
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000085 /2021L
Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA
Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000687 /2020
Recurrente: OTS GESTION DE TIENDAS DEPORTIVAS S.L.
Procuradora: Dª. LAURA CARNERO RODRIGUEZ
Abogado: D. MANUEL RIVERO GONZALEZ
Recurrido: MERLIN RETAIL S.L.U.
Procuradora: Dª. SUSANA SORIA PINO
Abogado: D. ESTEBAN BARREDA BECERRA
S E N T E N C I A
Ilmos. Sres. Magistrados:
Doña María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta
Doña María-José Pérez Pena
Don Rafael-Jesús Fernández-Porto García
En A Coruña, a 23 de marzo de 2021.
Ante esta Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, se tramita bajo el número 85-2021el recurso de apelacióninterpuesto contra la sentencia dictada el 30 de noviembre de 2020 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de A Coruña , en los autos de procedimiento verbalregistrado bajo el número 687-2020, siendo parte:
Como apelante, el demandado OTS GESTIÓN DE TIENDAS DEPORTIVAS, S.L., con domicilio social en Madrid, Centro Comercial Valdebernardo, bulevar José Prat, locales B1-B2, con número de identificación fiscal Conducir sin puntos en el carnet, ilícito penal. 955 074, representado por la procuradora de los tribunales doña Laura Carnero Rodríguez, bajo la dirección del abogado don Manuel Rivero González.
Como apelado, el demandante MERLIN RETAIL, S.L.U., con domicilio social en Madrid, paseo de la Castellana, 257, con número de identificación fiscal La Tarjeta Profesional Europea (TPE) se pone en marcha. 046 413, representado por la procuradora de los tribunales doña Susana Soria Pino, bajo la dirección del abogado don Esteban Barreda Becerra.
Versa la apelación sobre desahucio de local de negocio por impago de rentas y gastos, así como reclamación de cantidad.
Antecedentes
PRIMERO.-Sentencia de primera instancia.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 30 de noviembre de 2020, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de A Coruña, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que estimando la demanda presentada por la procuradora Sra. Soria Pino, en nombre y representación de Merlín Retail S.L.U., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 4 de octubre de 2.016 que vincula a las partes (sobre los locales 1-49 y 1-50 conjuntamente sitos en la primera planta del centro comercial Marineda City, sito en la avenida de Arteixo, 43, 15008, de A Coruña), y en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada OTS Gestión de Tiendas Deportivas S.L. a que abandone y deje libre los locales arrendados a disposición de la parte actora dentro del plazo legal, y con apercibimiento de lanzamiento; y debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 50.764,79 euros (cantidad adeudada hasta el mes de noviembre de 2.020 incluido), más las cantidades que se devenguen hasta la fecha del efectivo lanzamiento o entrega de la posesión. Con imposición de costas a la parte demandada.
Así, por esta mi sentencia, contra la que se podrá interponer recurso de apelación mediante escrito presentado ante este Juzgado dentro del plazo de los veinte días siguientes a su notificación, lo pronuncio, mando y firmo».
SEGUNDO.-Recurso de apelación.- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L., dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por Merlín Retail, S.L.U. escrito de oposición al recurso.
Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre. A los efectos del artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se acreditó que la arrendataria había entregado la posesión del local a la arrendadora.
Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 8 de febrero de 2021, previo emplazamiento de las partes.
TERCERO.-Admisión del recurso.- Se recibieron en esta Audiencia Provincial el 11 de febrero de 2021, siendo turnadas a esta Sección Tercera el 18 de febrero de 2021, registrándose con el número 85-2021. Por el letrado de la Administración de Justicia se dictó el 26 de febrero de 2021 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.
CUARTO.-Personamientos.- Se personó ante esta Audiencia Provincial la procuradora de los tribunales doña Laura Carnero Rodríguez en nombre y representación de OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L., en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como la procuradora de los tribunales doña Susana Soria Pino, en nombre y representación de Merlín Retail, S.L.U., en calidad de apelada.
QUINTO.-Señalamiento.- Por providencia se señaló para votación y fallo el día de hoy, en que tuvo lugar.
SEXTO.-Ponencia.- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, quien expresa el parecer de la Sección.
Fundamentos
PRIMERO.-Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones.
SEGUNDO.-Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
1º.-El 4 de octubre de 2016 Merlín Retail, S.L.U. arrendó a OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. dos espacios en un centro comercial de esta ciudad, por una renta determinable más la repercusión de los gastos.
2º.-A raíz de la publicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, se suspendió la atención al público en el centro comercial.
3º.-Merlín Retail, S.L.U. ofreció a sus arrendatarios optar a una condonación voluntaria de la renta de 100% los meses de abril y mayo de 2020, del 60% en junio, 50% en julio y agosto, 40% en septiembre y octubre, 20% en noviembre y 10% en diciembre. OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. no se aceptó la propuesta.
4º.-El 31 de julio de 2020 Merlín Retail, S.L.U. dedujo demanda en procedimiento verbal de recuperación de la posesión del inmueble arrendado por impago de rentas y gastos correspondientes a los meses de marzo a julio de 2020.
5º.-OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. mostró oposición a la demanda alegando la existencia de cuestión compleja, el incumplimiento del arrendador de lo preceptuado en el artículo 1554 del Código Civil, aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la aplicación analógica de la suspensión del contrato conforme al artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la exceptio non rite adimpleti contractus, y el enriquecimiento sin causa. Terminó suplicando que se dictase auto declarando cuestión compleja y acordando el archivo; subsidiariamente que se declarase la suspensión del contrato, subsidiariamente que se «proceda al reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante una disminución del importe de las rentas a abonar», y finalmente que se procediese a la desestimación de la demanda.
6º.-Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia estimando la demanda, acordando la resolución del contrato y desalojo del local, condenándola además al pago de 50.764,79 euros (rentas adeudadas hasta noviembre de 2020) más las que se devenguen hasta el desalojo, con imposición de costas a la demandada. Pronunciamientos frente a los que esta se alza.
La arrendataria abandonó voluntariamente el local, haciendo entrega de la posesión a la arrendadora.
TERCERO.-Cuestión compleja.- En el primer motivo del recurso de apelación se viene a mostrar la discrepancia con la sentencia apelada porque rechazó la existencia de una cuestión compleja, y acordó continuar con la tramitación del procedimiento de desahucio por el cauce del juicio verbal, considerando que incurre en una infracción del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se aduce que si no se estima la existencia de una situación compleja se le obligaría a hacer valer sus pretensiones en un procedimiento declarativo, por lo que no tendría forma de defenderse de las pretensiones de la demandante. La complejidad -sigue argumentando la apelante- deriva de «(i) la complejidad de las relaciones entre las partes; (ii) el hecho de que la arrendadora no ha cumplido con sus obligaciones contractuales; y (iii) que se ha producido una situación extraordinaria como consecuencia de la declaración del estado de alarma, el presente procedimiento debe dilucidarse por los trámites del juicio ordinario», constituyendo la demanda una estrategia para echar a la recurrente. «En atención a estas circunstancias, mi representada no procedió a abonar el importe de las rentas devengadas durante el periodo de tiempo que el Local permaneció cerrado al público por en tender que, conforme a Derecho, existen razones que amparan esta pretensión».
Inexistencia de cuestión compleja.
El artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil preceptúa que «Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». Precepto que está en consonancia con el principio de que la principal obligación del arrendatario es el abono puntual y exacto de la renta en todo caso, salvadas las excepciones previstas legalmente y una vez que haya sido autorizado en su caso para no pagar.
La cuestión compleja se da cuando concurren unas circunstancias fácticas o jurídicas que afecten bien el vínculo jurídico, bien a la determinación de la renta. Cuando las relaciones que se entremezclan en el contrato de arrendamiento son de tal naturaleza que desdibujan el contrato, bien por su contenido, bien en su objeto, bien por los lazos internos existentes entre los contratantes, convirtiendo el arrendamiento en otro negocio jurídico distinto. O cuando existen problemas para determinar la renta por existir divergencias atendibles.
No es posible alegar como motivo de cuestión compleja «(i) la complejidad de las relaciones entre las partes», cuando no existe alteración del vínculo negocial. Son un arrendador y un arrendatario vinculados por un contrato de arrendamiento de un local de negocio en un centro comercial por una renta perfectamente determinable conforme a los parámetros que se establecen en el contrato. El que una de las partes, el arrendatario, quiera discutir su obligación de pago de la renta no convierte en compleja la relación entre los contratantes de un arrendamiento.
La tesis relativa a que la arrendadora no cumplió sus obligaciones contractuales -en la demanda lo que invoca es la obligación legal del artículo 1554 del Código Civil- y que por lo tanto está legitimado para dejar de abonar la renta, y por eso se trataría de una cuestión compleja tampoco puede prosperar. Dejando al margen el hecho de que OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. seguía en la posesión del local, el arrendatario no puede incumplir su obligación de pago de la renta. Si le cae agua en el local, si es preciso hacer obras o cualquier otra cuestión, no justifica el impago de la renta, ni genera una cuestión compleja, sino que se trata del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Y el legislador, desde siempre, ha querido reforzar la obligación de pago de la renta, sancionándola con un desahucio por una vía expeditiva y sumaria. Las demás cuestiones deberán tratarse en el procedimiento correspondiente.
Las repercusiones del confinamiento decretado por el estado de alarma en las obligaciones arrendaticias podrán discutirlas en su caso en el procedimiento correspondiente. Pero no justifica el impago de la renta. Máxime cuando la falta de abono se extiende a mensualidades en las que no estaba vigente el confinamiento, el centro comercial estaba abierto al público, y hoy aún no formuló cuál es su pretensión, salvo el atisbo de que se solicita una condonación total desde el mes de marzo de 2020 hasta no se sabe cuándo.
Las alegaciones del arrendatario sobre la posibilidad de negarse al pago de la renta por la situación de pandemia, o que considere una obligación moral del arrendador la de «sentarse» a negociar en los términos que él propone, no es una cuestión compleja. Se parte de un contrato de arrendamiento que no se cuestiona, y de una renta cierta y determinada. La primera y principal obligación del arrendatario es el pago de la renta. Y solo puede solicitar la suspensión por las causas legalmente previstas. Pero nunca imponer esa suspensión manu militario por vías de hecho. Ante la oposición del arrendador a suspender el pago, precisaría una resolución judicial que lo amparase en su negativa.
Estamos en un procedimiento sumario, con una limitación defensiva ( artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), no produciendo el efecto de cosa juzgada la sentencia que se dicte ( artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Nada impide que OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. acuda al juicio declarativo que corresponda para dilucidar si tiene derecho a la suspensión o moderación de la renta. Pero, como se dice en la sentencia apelada, no puede plantearlo en este juicio. Las alegaciones defensivas del arrendatario, por más diversas que fueren, no convierte per sela cuestión en compleja.
Como ya se resalta en la resolución recurrida, lo pedido en el suplico de la oposición a la demanda es que el juzgado proceda a moderar la renta en atención a que OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. no pudo abrir al público. Pero no es ese el objeto de un juicio de desahucio. Como se indica en la sentencia apelada, parece que se estuviese formulando una pretensión reconvencional. Planteamiento de la demandada que omite que el legislador ya adoptó una norma legal sobre este aspecto en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, así como que la situación de impago -y se supone que la pretensión de moderación- persiste en los meses posteriores, cuando ya había finalizado el confinamiento, se permitía la actividad comercial y estaba abierto al público.
CUARTO.-La arbitrariedad de la resolución.- En el segundo motivo se tacha de arbitraria la resolución de primera instancia porque contiene determinadas frases sobre la postura de la arrendataria demandada, en referencia a que parece deducirse una reconvención, la invocación del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, cuando no es aplicable, o que no se acogiese al ofrecimiento de reducción de la renta ofertado por Merlín Retail, S.L.U., por considerarlo que se trata de una imposición.
El motivo carece de contenido jurídico. Su estimación no conduciría a alterar los términos del fallo de la resolución. Y es evidente que se malinterpreta la sentencia.
1º.-Debe compartirse con la sentencia apelada que las peticiones del suplico de la oposición de la arrendataria sí tienen un tinte reconvencional, en cuanto lo que solicita no es la mera desestimación de la demanda, o que sí procede la enervación, o que la renta no es la que se indica en la demanda, o que no debe las cantidades que se indican porque hizo más abonos. Lo solicitado es que se suspenda el contrato por una suerte de aplicación analógica de la causa prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Petición de suspensión contractual que no tiene encaje en un juicio verbal de recuperación de la posesión de finca urbana arrendada, en un desahucio. Y subsidiariamente la pretensión de OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. es que «se reequilibre» la relación contractual. Se supone que mediante una reducción de la renta, no se sabe en base a qué norma legal o referencias, más allá del deseo de que se traduzca en una condonación total de la renta durante no se sabe cuánto tiempo. No es una mera solicitud de desestimación de la demanda. Se está pidiendo un pronunciamiento ofensivo, no meramente defensivo. Por lo que debe compartirse la mención de la sentencia apelada sobre que la oposición aparenta adoptar una postura reconvencional, ajena a la tramitación de este tipo de litigios.
2º.-La sentencia no dice que OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. tenía que haberse acogido a los derechos o posibilidades que le concede el articulado del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. Es más, ya se dice que ni consta, ni se alega, que lo haya pedido ni que cumpla los requisitos para poder pedirlo. Entre otras razones porque no se sabe cuál es la composición interna de la sociedad, y si puede considerarse una pyme a los efectos de la norma. La sentencia da por sentado que ni los pidió, ni los puede pedir. Pero lo que quiere decir la sentencia apelada es que el legislador reguló en esa norma las posibilidades de modificación temporal de los contratos arrendaticios urbanos para uso distinto de la vivienda como consecuencia de la afectación económica generada por la pandemia. Y el legislador solo otorga una protección limitada de aplazamiento de un máximo de cuatro mensualidades de renta, nunca condonación, y circunscrita a arrendatarios que sean autónomos y pymes. Lo que razona la sentencia es que los demás arrendatarios quedan fuera de esa protección, y por lo tanto no tienen derecho alguno a aplazamiento de la deuda, y nunca se planteó una reducción de la renta, salvo acuerdos amistosos entre las partes. El legislador, por la razón que fuere, no ha querido reconocérselo. Y si el legislador no lo acuerda, el juez no puede concederlo. Es lo que quiere decir la resolución: El legislador no ha querido ampararlo, luego asensu contrario, no tiene OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. ningún derecho a condonación total o parcial de la renta.
Partiendo de lo anterior, es obvio que OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. no tiene reconocido un derecho a solicitar un aplazamiento o una reducción de la renta, porque el legislador no se lo ha querido reconocer. Y por lo tanto, no puede imponer el arrendatario una negociación al arrendador.
3º.-Merlín Retail, S.L.U. hizo un ofrecimiento de condonación parcial, más o menos generoso, que no tiene obligación legal de hacer. Y el arrendatario puede aceptar o no. Pero OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. no puede imponer una negociación, y menos en los términos que pretende. No puede obligar a la otra parte a negociar.. Y la sentencia lo que hace es resaltar el hecho de que OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. no aceptase la oferta de Merlín Retail, S.L.U., en cuanto impresiona que contiene una razonable y generosa oferta de moderación de la renta. Y viene a deslizar que, en un procedimiento de equidad, si procediese, no se iban a superar esos marcos de negociación. El arrendatario sigue ocupando los locales, sigue teniendo allí mercancía, sigue valiéndose de ellos, y el arrendador tiene paralizada también una inversión.
QUINTO.-Rebus sic stantibus.- En el siguiente motivo se argumenta que lo que se pretende con el recurso ya no es un «reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante una disminución del importe de las rentas a abonar», que «mediante el presente recurso no se pretende -como no se pretendía con la oposición- que el órgano jurisdiccional delimite, configure o manipule el contenido de la relación arrendaticia, sino simplemente declare que incumplida por el arrendador la obligación de poner la cosa arrendada a disposición del arrendatario, no es exigible durante ese período de indisponibilidad la obligación de pago de la renta», para terminar que «en la apelación lo único que se combate es la existencia de una obligación de pago de rentas», sosteniendo la tesis de que «Durante el cierre, absolutamente, porque no ha existido relación arrendaticia, al no poner el arrendador el inmueble a disposición del arrendatario», con invocación de la doctrina sobre la cláusula sobreentendidarebus sic stantibus.
El motivo no puede ser estimado.
1º.-El Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles acaecidos con posterioridad a su constitución. Tanto la doctrina como la jurisprudencia acuden a la cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, normalmente conocida como cláusula rebus sic stantibus[estando así las cosas]. Se define como una cláusula sobreentendida en todo contrato, que se aplica cuando, por la mutación sorpresiva e inesperada de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. Se fundamenta en el ejercicio de los derechos conforme a la buena fe ( artículo 7 del Código Civil), a la buena fe objetiva en el cumplimiento de los contratos ( artículo 1258 del Código Civil), o la equidad ( artículo 3.2 del Código Civil). Pero se recuerda la necesidad de que sea muy cautelosamente aplicada, dada su peligrosidad en el orden económico y jurídico, así como por ir en contra del principio pacta sunt servanday de seguridad jurídica recogido en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil.
Para que sea aplicable se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:
(a)La existencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
(b)Que esta alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, que se rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones. La conmutabilidad del contrato desaparece prácticamente o se destruye, por lo que ya no existe una proporción económica entre la prestación de una y otra parte.
(c)Que todo ello acontezca por haber sobrevenido circunstancias realmente imprevisibles, que ese cambio o mutación quede fuera del riesgo normal inherente al propio contrato. Si las partes asumieron en el contrato, de forma expresa o implícita, el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o deberían de haberlo asumido porque el riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. Se descarta la aplicación de la regla cuando en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato.
(d)Y que se trate de contratos de tracto sucesivo (qui habent tractu sucesivus) o que dependen de un hecho futuro (vel dependentia de futuro), pues en los contratos de tracto único es de aplicación muy excepcional. Es difícil que en un contrato de tracto inmediato, o de corta duración, pueda acaecer algo extraordinario que afecta a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.
En tales supuestos puede llegarse a una modificación de la obligación. Nunca la extinción, ni la resolución o la anulación de la obligación. La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus[ SSTS 156/2020, de 6 de marzo (Roj: STS 791/2020, recurso 2400/2017); 455/2019 de 18 de julio (Roj: STS 2831/2019, recurso 3157/2016); 452/2019, de 18 de julio (Roj: STS 2556/2019, recurso 2631/2016); 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019, recurso 3204/2016); 19 de mayo de 2015 (Roj: STS 2344/2015, recurso 721/2013); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015, recurso 929/2013); 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014, recurso 1198/2012); 24 de febrero de 2015 (Roj: STS 1698/2015, recurso 282/2013), 15 de octubre de 2014 (Roj: STS 5090/2014, recurso 2992/2012), 30 de junio de 2014 (Roj: STS 2823/2014, recurso 2250/2012), 29 de octubre de 2013 (Roj: STS 5479/2013, recurso 1972/2011), 22 de julio de 2013 (Roj: STS 4077/2013, recurso 608/2011), la de Pleno número 820/2012, de 17 de enero de 2013 (Roj: STS 1013/2013, recurso 1579/2010), 27 de diciembre de 2012 (Roj: STS 8996/2012, recurso 1130/2010), 18 de junio de 2012 (Roj: STS 4408/2012, recurso 1538/2009), 27 de abril de 2012 (Roj: STS 2868/2012, recurso 1628/2008), 21 de febrero de 2012 (Roj: STS 1322/2012, recurso 21/2009), 20 de noviembre de 2009 (Roj: STS 7112/2009, recurso 1904/2005), 17 de junio de 2005 (RJ Aranzadi 4275), 12 de noviembre de 2004 (RJ Aranzadi 6900), 15 de noviembre de 2000 (RJ Aranzadi 9214), entre otras muchas].
Las consecuencias de una crisis financiera se vienen rechazando habitualmente, por cuanto «la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable». Y, en todo caso, la existencia de la crisis no comporta que se derive una aplicación generalizada y automática de la cláusula «rebus», sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate; previniendo contra el peligro de convertir la posibilidad en un incentivo para «incumplimientos meramente oportunistas» [ SSTS 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019, recurso 3204/2016); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015, recurso 929/2013) y 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014, recurso 1198/2012)].
2º.-La invocación de la cláusula rebus sic stantibusno puede prosperar por cuanto:
(a)No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y su invocación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una «cuestión compleja». Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida.
(b)No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, u deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. No se está pidiendo simplemente la desestimación total o parcial de una demanda, sino que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional. Pretensión que, además, tiene que venir acompañada de una detallada exposición de las circunstancias que llevaron a contratar, cómo se han alterado, cuál es el resultado, y qué se pide concretamente. Deberá establecerse un estudio comparativo. No puede olvidarse que hay negocios que mejoraron notablemente su cifra de negocios en la pandemia al ofertar productos cuya demanda creció exponencialmente. La simple pretensión genérica de la demanda, interesando el «reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante una disminución del importe de las rentas a abonar», sin más explicaciones, no son admisibles procesalmente.
(c)A mayor abundamiento, en este caso impresiona un uso oportunista:
1)Se deben rentas y gastos desde antes de la declaración del estado de alarma y el confinamiento. Igualmente se deben las rentas y gastos devengados con posterioridad al cese del confinamiento y reapertura del centro comercial. La pretensión podría amparar algún mes, pero no todo el año 2020.
2)Lo pretendido realmente es la condonación de las rentas correspondientes año 2020, que se basa tanto en la situación pandémica como en la baja generalizada del consumo. La aplicación de la cláusula rebusno puede dar lugar a la condonación total, al uso gratuito de la propiedad del otro contratante. O bien resuelve el contrato, o bien rebaja la renta. Pero no mantener el contrato sin renta. Pero es que por una parte se extiende el planteamiento tanto al cierre del centro comercial (por lo cual se le ofreció condonar totalmente la renta de dos meses, y una rebaja en los restantes hasta diciembre de 2020), pero también porque la situación económica ha generado una notable disminución en las ventas. La crisis económica es a riesgo y ventura del titular del negocio, no del arrendador del local, como se dijo.
3)La postura de la apelante ha sido dejar de pagar la renta (desde antes del estado de alarma), supuestamente exigir una negociación con el arrendador, rechazando la oferta global que hizo a todos sus arrendatarios, esperar a ser demandado, y ahora oponer la aplicabilidad de la cláusula. Es una postura totalmente pasiva, muy alejada del contratante que desea continuar con el contrato (que es el caso del hotel en Valencia cuya sentencia del Tribunal Supremo se invoca por el recurrente). Aquí lo que parece subyacer es la resolución contractual pero sin tener que hacer frente a las rentas devengadas desde el 1 de marzo de 2020.
SEXTO.-Costas.- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
SÉPTIMO.-Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.
Fallo
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha decidido:
1º.-Desestimar el recurso de apelación interpuesto en nombre del demandado OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L., contra la sentencia dictada el 30 de noviembre de 2020 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de A Coruña, en los autos del procedimiento verbal seguidos con el número 687-2020, y en el que es demandante Merlín Retail, S.L.U..
2º.-Confirmar la sentencia apelada.
3º.-Imponer al apelante OTS Gestión de Tiendas Deportivas, S.L. las costas devengadas por su recurso de apelación.
4º.-Acordar la pérdida del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
5º.-Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el «acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal» adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en el Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, así como los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos contenidos en los autos de dicha Sala, que pueden consultarse en la página «www.poderjudicial.es». Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación. Es preceptivo que el recurrente comparezca representado por procurador de los tribunales y defendido por abogado en ejercicio.
Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.
Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0085 21 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0085 21 para el recurso extraordinario por infracción procesal.
Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.
6º.-Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 4 de A Coruña, con devolución de los autos.
Así se acuerda y firma.-
PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, letrado de la Administración de Justicia, certifico.-
