Sentencia CIVIL Nº 1148/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 323/2019 de 20 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0810142120178170599
Recurso de apelación 323/2019 -P
Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1)
1372/2017
Parte recurrente/Solicitante: Paulina
Procurador/a: Mª Paz Lopez Lois
Abogado/a: Mario Idoate Larequi
Parte recurrida: INMOBILIARIA SAJU SA
Procurador/a: Antonio Urbea Aneiros
Abogado/a: JOSEP MARIA VALON MUR
SENTENCIA Nº 1148/2019
Magistradas/o:
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich
Barcelona, 20 de noviembre de 2019
Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 18 de marzo de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1372/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Mª Paz Lopez Lois, en nombre y representación de Paulina contra Sentencia - 09/11/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Antonio Urbea Aneiros, en nombre y representación de INMOBILIARIA SAJU SA .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: '
PRIMERO.- Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda de desahucio por expiración del plazo presentada en nombre y representación de INMOBILIARIA SAJU, S.A. y, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento y se condena al demandado, DOÑA Paulina , al desalojo del inmueble sito en CALLE000 , NUM000 NUM001 NUM002 escalera NUM003 , que se tiene por efectuado de modo voluntario en fecha 28 de noviembre de 2017, así como la condena a la demandada a abonar a la actora la cuantía de 466,66 euros, así como los intereses de dicha cantidad en los términos indicados en el fundamento de derecho tercero.



SEGUNDO.- Imponer las costas ocasionadas en el presente procedimiento al demandado .'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 24/10/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Paulina interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por INMOBILIARIA SAJU, S.A., en la que peticionó que: 1º) se declarase extinguido el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, y con efectos a partir de 22 de septiembre de2017; 2º) se condenase a la demandada a desalojar la finca sita en la CALLE000 NUM000 , NUM001 . NUM002 , NUM003 . DIRECCION000 ( NUM004 ) de Hospitalet de Llobregat, dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, y 3º) se condenase a la demandada a indemnizar a la actora en concepto de frutos civiles y cantidad equivalente a 500 euros por cada mensualidad en que permaneciera indebidamente en la vivienda desde la fecha de terminación del contrato y hasta la de su efectiva recuperación por parte de la propiedad, a determinar en ejecución de sentencia.

La actora, quien acumula la acción de expiración del plazo del contrato de arrendamiento con la acción persona de reclamación de una indemnización de daños y perjuicios en concepto de frutos civiles (en importe equivalente a una mensualidad de renta) por todos aquellos meses que transcurran desde la fecha de finalización del contrato hasta la de efectiva recuperación de la posesión, alegó ser la propietaria de la citada vivienda, que la arrendó a la demandada en fecha 23 de septiembre de 2014, y que la demandada fue inquilina entre esa fecha y el 22 de septiembre de 2017, a cambio de una renta de 500 euros mensuales. Alegó que se envió una carta de preaviso a través de la Administración de Fincas mediante burofax de 15 de mayo de 2017, advirtiendo a la inquilina de que el contrato iba a finalizar, y que el mismo no iba a ser objeto de prórroga, cumpliendo así el requisito legalmente establecido en tiempo y forma; se dejó aviso de recogida por parte de Correos, sin que la destinataria fuese a notificarse del envío;y, al vencer la fecha del contrato sin que la demandada retornarse las llaves, le envió nuevo burofax de fecha 16 de octubre de 2017. Alegó que, aunque la arrendataria sí había ido pagando las rentas durante la vigencia del contrato, la propiedad no podía generar recibos ni aceptar pagos en concepto de alquiler tras la fecha de finalización del contrato, de modo que acumulaba la reclamación de daños y perjuicios en concepto de frutos civiles correspondientes a todas aquellas cantidades que se devengasen por la residencia sin título en la vivienda por parte de la antigua arrendataria de la vivienda en el piso, y hasta la fecha de la efectiva recuperación de la posesión, con un importe mensual de 500,00 euros (equivalente a la última renta base).

La demandada se opuso a la demanda en la contestación. Alegó que nunca recibió el burofax de 15 de mayo de 2017, por lo que jamás tuvo constancia de la voluntad de rescindir el contrato, motivo por el cual no inició la búsqueda de otra vivienda y no desalojó la que era objeto del procedimiento; añadió que entendía como comunicación 'fehaciente' la que llega a conocimiento del destinatario. Alegó que, una vez recibida la comunicación de 16 de octubre de 2017 en fecha 25 de octubre de 2017, contactó inmediatamente con la actora para arreglar la situación, pero que, dos días después de la recepción del burofax, había sido presentada la demanda, si bien, fruto de esas conversaciones -ignorando entonces la demanda-, la demandada llegó a un acuerdo con la Sra. Guillerma , mandataria de la actora, que consistió en que podía permanecer en la finca mientras no encontrase otro lugar donde mudarse, siempre que la situación no se alargase demasiado; añadió que la Sra. Guillerma le comentó que, al haber finalizado el contrato, no podía poner por escrito dicho acuerdo, lo cual evidenciaba la mala fe de la actora. Alegó que, en fecha 28 de noviembre de 2017, entregó las llaves, dentro de los 30 días siguientes al preaviso, como prevé la ley, siendo informada por la Sra. Guillerma de que había decidido no cobrar la renta del último mes, debido a la rapidez con la que había buscado una vivienda, y teniendo en cuenta que no había recibido el preaviso; añadió que dicha entrega de llaves quedaba acreditada por el escrito que presentó la actora el 24 de enero de 2018, donde desistió de la acción de desahucio por expiración del plazo.

La sentencia es estimatoria de la demanda, pues se motiva que, de la prueba practicada, resulta cumplida en debida forma la comunicación de la arrendadora de su voluntad de no renovar el contrato, y la falta de conocimiento por la demandada del contenido del burofax de15 de mayo de 2017 resulta de su propia falta de diligencia para atender al mismo, y no tuvo conocimiento de la voluntad de no renovar el contrato, no por falta de comunicación en tiempo y forma por la actora, sino porque por su propia voluntad (ya sea por descuido, desidia o voluntad obstativa a comunicarse) no acudió a recoger la carta remitida, pese a que disponía de aviso para ello. Seguidamente, se niega la existencia de pacto alguno, a partir de la declaración como testigo de la Sra. Guillerma , quien manifiesta no estar autorizada para alcanzar dichos acuerdos y que, en todo caso, de existir cualquier tipo de pacto, se documenta por escrito.

La demandada apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda.

La actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Reitera el apelante en su recurso los argumentos vertidos en su contestación acerca de la falta de conocimiento de la voluntad de no renovación del contrato de arrendamiento con base en la comunicación de 15 de mayo de 2017. Alega la existencia de error en la valoración de la prueba testifical practicada en la persona de la Sra. Guillerma . Y, finalmente, alega que existen serias dudas de hecho y de derecho, por lo que, conforme al art.394.1 LEC, no deberían ser impuestas las costas de primera instancia.

La apelada apunta a que los argumentos de la demandada relativos a la falta de recepción de la comunicación perdieron virtualidad al haber hecho entrega la demandada de las llaves a la actora. Pero lo cierto es que dicha entrega de llaves no tuvo lugar hasta el 28 de noviembre de 2017 -lo puso de manifiesto la actora mediante escrito presentado el 24 de enero de 2018, donde comunicó que, con posterioridad a la interposición de la demanda (fechada el 30 de octubre de 2017) y antes del decreto de admisión (17 de enero de 2018), la demandada había entregado las llaves-, y la demandada apelante sostenía que, al no haber recibido la comunicación del art.10.1 LAU, tenía derecho a permanecer en la vivienda, así como que, cuando recibió ya el burofax de 16 de octubre de 2017, alcanzó un acuerdo para quedarse con la mandataria de la actora Sra.

Guillerma . Por tanto, procede examinar si, hasta ese momento de entrega de las llaves, la demandada tenía derecho o no a ocupar la finca en calidad de arrendataria, por haber entrado o no el contrato en prórroga anual ex art.10.1 LAU, y, a tal efecto, procede examinar si fue preavisada en tiempo y forma, sin perjuicio del pacto posterior al que alude la demandada. De hecho, la cuestión fue abordada en la sentencia objeto de recurso.

Ello sin perjuicio de que la fecha de entrega de las llaves, reconocida por la actora, pone límite al devengo de cantidades a pagar equivalentes a la renta.

Sentado lo anterior, este Tribunal comparte los razonamientos hechos en la sentencia recurrida acerca de que la ahora apelante no tuvo conocimiento de la voluntad de no renovar el contrato, no por falta de comunicación en tiempo y forma por la actora, sino porque, voluntariamente, no acudió a recoger la carta remitida, pese a que disponía de aviso para ello.

Tal y como se detalla en la sentencia recurrida, hubo un primer intento de entrega del burofax de 15 de mayo de 2017, donde, en la 'CERTIFICACIÓN DE ENTREGA', el servicio de Correos hace constar que 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso'. Después, hubo un segundo intento de entrega de dicho burofax, donde, en la 'CERTIFICACIÓN DE ENTREGA', el servicio de Correos hace constar que 'Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina)'.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 3 de junio de 2013, señalamos lo siguiente: ' Ahora bien, el requerimiento fue remitido y se dirigió a la dirección correcta.

Por tanto, como dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, en fecha 26 de mayo de 2.011 , 14 de noviembre de 2.008 , 7 de noviembre de 2.007 y en la de 20 de octubre de 2.005 , ' no se viola lo dispuesto en el artículo 65 de la anterior LAU , por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento, por causas a él imputables, y ello es lo que aquí aconteció, como indicó el Juez, dado que documentalmente consta la imposición del burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, quien no se personó en la oficina a recogerlo; siendo ello así y no contradicho lo anterior, por ningún otro medio de prueba, es más, como se expone en la oposición, se debe presumir la corrección en el funcionamiento del servicio, ha de rechazarse el primer motivo de impugnación, no sin añadir que no deje de ser una mera afirmación huérfana de prueba, el que se ponga lo mismo por Correos cuando la casa esta cerrada, y en tal caso, incluso puede dejarse también aviso '.

Así lo reiteramos, entre otras, en Sentencia de esta Sección de 27 de junio de 2019: ' en contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso', y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso'.

Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art.1256 CC ('La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes').' Por tanto, el burofax de preaviso de 15 de mayo de 2017 despliega sus efectos conforme a lo previsto en el art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato. De ahí que deba entenderse que el contrato no quedó prorrogado por un año más, sino que finalizó el día 22 de septiembre de 2017, si bien la demandada continuó en la vivienda hasta la fecha de entrega de llaves (28/11/2017).



TERCERO.- En cuanto al alegado error en la valoración de la declaración testifical de la Sra. Guillerma , la testigo, quien dijo ser la administradora de la propiedad, manifestó que se comunicó a la demandada la no renovación del contrato por burofax, que fue enviado a la dirección de la vivienda, seguro que antes de los dos meses, y, posiblemente, también de palabra, si bien no recordaba si también de palabra. Manifestó con rotundidad que no hubo acuerdo o de condonación de deuda en relación a si entregaba o no las llaves, al no estar autorizados; de haber habido acuerdo, se habría documentado por las partes, y afirmó que 'no hubo ningún acuerdo'. Dijo que no recordaba la fecha en que la demandada se comunicó con la administración después del segundo burofax, al haber pasado mucho tiempo, como tampoco que no hubiera recibido el primer burofax. Lo único que dijo recordar es que, después del segundo burofax, entregó la vivienda bastante rápido, y precisó que nunca dicen que se queden un tiempo razonable para abandonar la vivienda, porque no pueden hacerlo, como tampoco pueden echarlos, sino que avisan con el tiempo suficiente para que se vayan. Seguro que le dijo 'devuélvanos las llaves'; a partir del envío del segundo burofax, se avisa al abogado, se inician los trámites, y esperan a la entrega de llaves; la explicación que siempre da es la misma. Seguro que, si se lo preguntó, le diría que no pueden emitir ningún recibo a partir del momento que finaliza el contrato, aunque reconoció que debió decirlo, porque la demandada le diría que necesitaba de unos días más para buscar una vivienda. No recuerda si le dijo 'busca con calma', a no ser tras enviarle el primer burofax, con la suficiente antelación.

De la valoración de la declaración de la testigo conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran ( art.376 LEC), cabe concluir que, como se concluye en la sentencia recurrida, no consta acreditado que existiese pacto alguno por el que la propiedad aceptara no reclamar cantidad alguna por las mensualidades posteriores a la finalización del contrato.



CUARTO.- En cuanto a que no procede la imposición de costas, el art.394.1 LEC dispone, en efecto, lo siguiente: 'En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares'.

Consideramos que no son apreciables, en este caso, esas serias dudas de hecho o de derecho a las que alude la apelante, de modo que la imposición de costas a la demandada, llevada a cabo en primera instancia en virtud del criterio del vencimiento objetivo es conforme a derecho y debe ser, pues, mantenida.

En definitiva, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Paulina contra la sentencia dictada en fecha 9 de noviembre de 2018 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Hospitalet de Llobregat, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.