Sentencia CIVIL Nº 115/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 318/2018 de 22 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00115/2019
N10250
DE LAS CIGARRERAS, 1 (A CORUÑA)
-
Tfno.: 981182091 Fax: 981182089
MP
N.I.G. 15030 42 1 2017 0007883
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000318 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 7 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000513 /2017
Recurrente: Vidal
Procurador: SOFIA TERESA GUTIERREZ FIGUEIRAS
Abogado: MARIA ROSA RODRIGUEZ FERNANDEZ
Recurrido: Justa
Procurador: JUAN PEDRO PERREAU DE PINNICK ZALBA
Abogado: RAFAEL PEREIRA GONZALEZ
S E N T E N C I A
Nº 115/19
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA
CIVIL-MERCANTIL
Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:
JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG
ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ
PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN
En A CORUÑA, a veintidós de marzo de dos mil diecinueve

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000513 /2017, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N.
7 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000318 /2018,
en los que aparece como parte demandante-apelante, Vidal , representado por el Procurador de los
tribunales, Sr./a. SOFIA TERESA GUTIERREZ FIGUEIRAS, asistido por el Abogado D. MARIA ROSA
RODRIGUEZ FERNANDEZ, y como parte demandada-apelada, Justa , representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. JUAN PEDRO PERREAU DE PINNICK ZALBA, asistido por el Abogado D.
RAFAEL PEREIRA GONZALEZ, sobre NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VICIO EN
EL CONSENTIMIENTO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO. DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE A CORUÑA se dictó resolución con fecha 25-04-2018, la expresada resolución contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Pardo de Vera Moreno en nombre y representación de D. Vidal contra D Justa representada por el Procurador Sr. Perreau de Pinnick y Zalba. Debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas a la parte actora.' EL AUTO ACLARATORIO DE FECHA 25-04 2018 EN SU PARTE DISPOSITIVA LITERALMENTE DICE: 'Que procede la corrección del error material advertido en el pie del recurso de la sentencia de 25/4/18 en el sentido de suprimir 'además la demandada deberá manifestar acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que II con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. En caso de no hacerlo no se admitirá a trámite el recurso', al no ser de aplicación el art. 449 LEC .'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por EL DEMANDANTE se interpuso recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial, que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.



TERCERO.- Ha sido Ponente el Ilmto. Sr. Magistrado DON JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG.

Fundamentos

PRIMERO: Del planteamiento del litigio en la alzada.- Es objeto del presente litigio, sometido a consideración judicial en esta alzada, la demanda que es formulada por el actor D. Vidal , directamente encaminada a la obtención de un pronunciamiento judicial, que proclame la nulidad del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito el 1 de abril de 2016, con Dª Justa , con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios sufridos, en cuantía de 73.501,47 euros, más los intereses legales del art. 1108 del CC a contar desde la interposición de la demanda.

La base fáctica en la que se fundamenta la acción deducida radica en que el actor, tras concertar el precitado contrato de arrendamiento, acomete la reforma del local para su adaptación al destino contractualmente previsto de escuela de danza, y, 'por imperativo de la cláusula quinta del contrato suscrito, impermeabiliza las terrazas del edificio' (hecho segundo de la demanda).

Recién estrenada la reforma, en fecha 15 de noviembre de 2016, se afirma por el demandante, que comunicó a Dª Justa que había goteras, que procedían del piso primero y de las escaleras de acceso al edificio, que le estaban ocasionando desperfectos en las salas y que mantenían paralizada su actividad comercial. Dª Justa se remite a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y se desentiende de los desperfectos ocasionados, que finalmente D. Vidal los repara.

La misma situación -se indica en la demanda- acontece en el mes de diciembre de 2016, remitiéndose de nuevo la arrendataria a la cláusula quinta. El demandante paralizó el pago de la renta, en tanto en cuanto no se reparasen los desperfectos ocasionados y se le garantizase el uso pacífico del local arrendado.

En el mes de enero de 2017 -se sigue relatando- se recrudecen los episodios de filtraciones y el arrendatario contrata los servicios de la entidad CONSTRUCCIONES Y DERIVADOS ALTOBELLO S.L. para efectuar las reparaciones precisas.

El 25 de enero de 2017, el aparejador D. Victoriano accede a las terrazas y ejecuta reparaciones en la escalera de acceso a aquéllas a los efectos de evitar filtraciones de agua.

El 6 de febrero de 2017, se da cuenta, por el actor, a su compañía de seguros, que no se hace cargo de las consecuencias del siniestro, al considerar que el origen de los daños está en las conducciones/ instalaciones de la Comunidad de Propietarios.

En el mes de marzo de 2017, se solicita informe al arquitecto Sr. Jose Ignacio , que realiza tres visitas al local los meses de abril y mayo de 2017, así como los servicios del ingeniero de caminos Sr. Jose Pablo , que informa que no se encuentra en el Instituto de Energía de Galicia ningún certificado registrado de eficiencia energética a nombre del inmueble litigioso, siendo imposible que el local arrendado contase con la máxima calificación energética.

Se ofrece por el arrendatario la entrega de llaves a la demandada mediante burofax de 27 de mayo de 2017, para el 12 de junio siguiente.

Si analizamos ahora la fundamentación jurídica de la demanda resulta que se ejercita una acción de nulidad relativa o anulabilidad del contrato, por concurrencia de dolo como vicio del consentimiento ( art. 1269 del CC ). Se indica expresamente que 'la reticencia o silencio fue determinante de la declaración de la voluntad de alquilar, de manera que Don Vidal , de conocer la existencia de humedades no habría suscrito el contrato'.

Se señala igualmente que, en cuanto al incumplimiento del deber de información que provoca error, invocamos el art. 7 del Código Civil , y específicamente el art. 14.2 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril , sobre obtención del certificado de eficiencia energética.

Seguido el juicio, en todos sus trámites, con la oposición de la parte demandada, se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña, que desestimó la demanda, pronunciamiento judicial contra el que se formuló por el actor el presente recurso de apelación, a través del cual interesa la revocación de la sentencia de instancia y correlativa estimación íntegra de la demanda deducida.

El contenido del recurso formulado exige al Tribunal proceder al análisis 'ex novo', en este segunda instancia, del material fáctico y jurídico del litigio, en los términos en los que fue planteado ante el Juzgado, por elementales exigencias de congruencia y respeto al principio de contradicción ( art. 456.1 LEC ).



SEGUNDO: Configuración jurídica de la segunda instancia.- Con carácter previo, es necesario señalar que la apelación se configura como una 'revisi o prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti), como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de eneroJurisprudencia citadahttps:// www3.poderjudicial.es/search/juez/index.jsp y 14 de junio de 2011 , 15 de febrero , 11 de julio y 2 de noviembre de 2012 , 734/2015, de 30 de diciembreJurisprudencia citadahttps://www3.poderjudicial.es/search/ juez/index.jsp, 124/2017, de 24 de febrero, 124/2018, de 7 de marzo, o 63/2019, de 31 de enero, entre otras muchas.

En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2009 : 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'.

Lo que reitera la STS de 13 de septiembre de 2013 , con cita de las SSTS 1163/2001, de 7 diciembre y la STC 212/2000 , de 18 septiembreJurisprudencia citadahttps://www3.poderjudicial.es/search/ juez/index.jsp. O dicho en palabras de la STS 746/2015, de 22 de diciembre :Jurisprudencia citadahttps:// www3.poderjudicial.es/search/juez/index.jsp 'En nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que la Audiencia Provincial hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido por el Juez de Primera Instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del tribunal revisor en relación con los del Juez de Primera Instancia'. Más recientemente, en el mismo sentido, las SSTS 269/2016 , de 22 de abrilJurisprudencia citadahttps://www3.poderjudicial.es/ search/juez/in dex.jsp y 676/2016, de 16 de noviembreJurisprudencia citadahttps://www3.poderjudicial.es/ search/juez/index.jsp.

Los únicos límites del Tribunal ad quem son los que dimanan del principio prohibitivo de la 'reformatio in peius' y de los pronunciamientos que las partes hubieran consentido ( SSTS de 19 de noviembre de 1991 , 13 de mayo de 1992 , 4 de junio de 1993 , 25 de marzo 1994 , 14 de marzo de 1995 , 11de marzo de 2000 y 18 de octubre de 2011 ). Cabe pues afirmar que la Audiencia Provincial 'puede revisar el pleito, asumiendo funciones de instancia tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia' ( SSTS de 6 de julio 2006 Rc. 3914/1999 , 610/2010, de 1 de octubre y 124/2017, de 24 de febrero ).

Es, por ello, que este Tribunal ha procedido a un examen 'ex novo' del material fáctico y jurídico de la primera instancia, obteniendo sus conclusiones sobre la acción entablada por la parte actora, sin que, al respecto, estemos vinculados por los argumentos y valoraciones probatorias efectuadas por la sentencia de instancia, por mor del conjunto argumental antes expuesto.



TERCERO: Delimitación del objeto del debate.- En la demanda se está ejercitando una acción de anulabilidad del contrato de arrendamiento, por vicio del consentimiento ( arts. 1269 , 1300 y 1301 del CC ), en su modalidad de dolo negativo o reticencia, al haberse ocultado, consciente y voluntariamente, por la parte demandada, las filtraciones y humedades de las que adolece el inmueble objeto de arrendamiento, postulándose por tal causa la nulidad del contrato.

No se está entablando, por consiguiente, ninguna acción de resolución del arrendamiento por inhabilidad del objeto, ni mucho menos por la existencia de un defecto estructural, que afectase a la seguridad del inmueble ( art. 1124 del CC ).

La demanda, como hemos expuesto en el fundamento de derecho primero de esta sentencia, no se apoya en un vicio estructural de tal naturaleza del que adoleciese el local arrendado, que además exigiría una categórica afirmación al respecto en el informe pericial de la parte actora, elaborado por el arquitecto Sr.

Jose Ignacio , que desde luego no cabe deducir de la última de las conclusiones efectuadas, conforme a la cual: 'las patologías no discriminan entre elementos accesorios o estructurales, privativos o comunes, sino que afectan de modo generalizado a todos ellos' ; pues una cosa es que una patología se extienda a distintos elementos, y otra bien distinta que el edificio se encuentre en riesgo de colapso, estando comprometida su estabilidad y seguridad, lo que además niega el perito de la parte demandada Sr. Agapito , a preguntas, en el acto del juicio, del letrado de dicha parte. Tampoco consta, en el informe del Sr. Jose Ignacio , de mayo de 2017, una advertencia en el sentido indicado, ni tal alegato lo podemos dar por justificado contemplando las fotos del folio 111.

En cualquier caso, nos encontraríamos ante una cuestión nueva, que no es lícito plantearla, al formular un recurso ( SSTS 170/2015, de 26 de marzo , 198/2015, de 17 de abril , o 638/2017, de 23 de noviembre entre otras), ni cabe alterar el contenido de la demanda con posterioridad a su formulación, salvo en los casos de ampliación, que no es el supuesto que nos ocupa, como establece el art. 412.1 de la LEC .

No es posible abordar pues cuestiones nuevas al regir la regla 'lite pendente nihil innovetur', en relación con los principios de preclusión y de congruencia ( SSTS de 15 de febrero , 22 de marzo y 12 de julio de 2002 , 28 de mayo y 3 de noviembre de 2004 , 9 de marzo de 2011 y 18 de febrero de 2014 entre otras).

Tampoco nos encontramos ante el ejercicio de una acción de realización de obras necesarias a cargo del arrendador ( arts. 21 y 30 de la LAU ). Ni ante un caso de los previstos en el art. 21.2 de dicha disposición general , aplicable al arrendamiento de los locales comerciales, conforme al cual cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte del inmueble arrendado, con el derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte del mismo del que se vea privado, si la obra durase más de veinte días.

No consta requerimiento documental de ejecución de obras necesarias para servir el local al uso convenido, ni de comunicación de suspensión de la actividad mercantil del demandante, dirigida a la propiedad por tal causa, lo que expresamente se niega además en el hecho tercero de la contestación a la demanda.

No podemos a tales efectos atribuir valor de requerimiento a la declaración testifical del Sr. Baldomero , que debía mantener próximas relaciones con el demandante, cuando le ayuda con una furgoneta de su titularidad a retirar muebles del local arrendado.

Este testigo explica que un día en que fue a dejar a su hija, de 14 años, a la escuela de danza del demandante, presenció una conversación entre D. Vidal y una señora. Se le pregunta si era la demandada, la cual se hallaba presente en la sala de vistas del Juzgado, a lo que con dudas dice que puede ser. Añade que escuchó la conversación de Vidal con dicha señora. Le pregunta la jueza ¿si era Dª Justa ?, a lo que responde que lo supo después, porque le dijo Vidal que la conversación era con la propietaria. Se le pregunta entonces ¿qué decían?, señalando que no estuvo en la conversación, no obstante sé que hablaban de humedades. Vio a Vidal nervioso y le preguntó que pasaba, indicándole que estaba hablando de las humedades con dicha señora. La demandada negó categóricamente dicha conversación, que el testigo indicó se produjo en noviembre de 2016.

En cualquier caso, con posterioridad, se afirma en la propia demanda, el actor abordó obras de reparación, al menos en noviembre de 2016 y enero de 2017, como además le imponía la cláusula quinta del contrato.

Únicamente se aportan con la demanda un burofax, de 16 de mayo de 2017, de comunicación de nuevo domicilio, y otro, de 27 de mayo de dicho año, de aviso entrega llaves del local alquilado el 12 de junio de 2017. Se refleja, en el acta notarial de tal fecha, que Dª Justa se hace cargo de las llaves (f 257).

En la precitada acta, levantada el día 12 de junio de 2017, se señaló por el Notario autorizante que pudo comprobar como el local estaba en perfectas condiciones, sin otros desperfectos que los generados por la humedad que se reseña en las fotografías 6, 7 y 8, el cual además añade 'las fotografías números 9 y 10 son dos tomas generales del estado de las dos únicas salas de baile que como se puede apreciar están impecables tanto en el piso como en los espejos' (f 257 vuelto). Igualmente el perito de la parte demandada Sr. Agapito indica que el local se encuentra en perfecto estado.

Con ello se constata que el estado del local desde luego no lo hacía inhábil para su destino, sin perjuicio de subsanar las manchas de humedad apreciadas por el Notario.

No contamos pues, como es habitual en estos casos, con algún elemento documental de constancia y requerimiento dirigido a la arrendadora sobre la incidencia negativa que el supuesto estado del local generase en el uso y disfrute del mismo con correlativas peticiones de reparación.



CUARTO: De la acción de anulabilidad por vicio del consentimiento.- Según el art. 1269 del CC : 'hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho'.

La jurisprudencia exige para la apreciación de este vicio del consentimiento los siguientes requisitos: i) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, mediante palabras o maquinaciones adecuadas; ii) la voluntad del declarante debe haber quedado viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño; iii) esta conducta deber ser determinante de la declaración; iv) el carácter grave de la conducta insidiosa; y v) el engaño no debe haber sido ocasionado por un tercero, ni empleado por las dos partes (recogida en la SSTS de 11 y 12 de junio de 2003 , Como señalan las SSTS 358/2016, de 1 de junio , 460/2016, de 5 de julio y 140/2017, de 1 de marzo entre otras).

La STS 129/2010, de 5 de marzo , a cuya doctrina se remite la STS 499/2018, de 14 de septiembre , se refiere a las dos forma de dolo, tanto la positiva, como la omisiva o dolo de reticencia, al enseñarnos que: 'el dolo es definido en el artículo 1269 del Código civil y lo centra en palabras o maquinaciones insidiosas para mover la voluntad de la otra parte, inducida por el error provocado. Cuyas palabras o maquinaciones pueden tener carácter positivo o ser de tipo negativo en el sentido de la reticencia o silencio ante una situación que razonablemente podía pensarse lo contrario.

De la manera expuesta advierten las SSTS de 11 de mayo de 1993 , 29 de marzo de 1994 , 29 de diciembre de 1999 , que el dolo no sólo se manifiesta por medio de la 'insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe', y lo reitera la STS de 27 de noviembre de 1998 y añade la de 11 de diciembre de 2006 , que también constituye dolo 'la reticencia consistente en la omisión de hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión del contrato y respecto de los que existe el deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico'. En el mismo sentido, las SSTS de 26 de marzo y 25 de abril de 2009 Y, por último, la STS de 5 de mayo de 2009 , insiste en que opera tal forma de dolo 'no advirtiendo debidamente, hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual ( SSTS, entre otras, 29 de marzo y 5 de octubre de 1.994 ; 15 de junio de 1.995 ; 19 de julio y 30 de septiembre de 1.996 ; 23 de julio de 1.998 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2.006 ; 11 de julio de 2.007 ; 26 de marzo de 2.009 ), siempre que la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico exigieran el deber de informar ( SSTS 11 de mayo de 1.993 ; 11 de junio de 2.003 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2.006 ; 3 y 11 de julio de 2.007 ; 26 de marzo de 2009 )'.

La STS 140/2017, de 1 de marzo , compartiendo la doctrina expuesta, anuda esta concreta forma el dolo con el deber de informar, al enseñarnos que 'habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico ( sentencias 233/2009, de 26 de marzo , 289/2009, de 5 de mayo , 855/2009, de 30 de diciembre , 129/2010, de 5 de marzo , 658/2011, de 28 de septiembre ).

Esto es, para que exista dolo omisivo ha de haber un deber jurídico de informar violado por el silencio. Aunque no puede equipararse sin más el incumplimiento de un deber legal de información con el dolo.



QUINTO: Valoración del tribunal de las circunstancias concurrentes y desestimación de la demanda.- Pues bien, siendo así las cosas como así son, la vía elegida por el actor exigía aportar al proceso cumplida prueba sobre que la demandada le ocultó la existencia de vicios en el local arrendado, consistentes en filtraciones de agua y humedades, y que tal conducta omisiva fue determinante en la expresión de su consentimiento contractual, de manera tal que viciado el compromiso convencional asumido, bajo dicho condicionante de engaño, el contrato debe ser anulado con devolución de prestaciones.

No podemos dar por justificada la concurrencia de un dolo negativo sobre la existencia de dichas filtraciones de agua y humedades, cuando en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se hace constar literalmente: 'Por expreso deseo de las partes, la arrendataria se obliga a realizar, directamente y a su costa, para evitar filtraciones en el local, las obras de impermeabilización de las terrazas existentes en el primer piso del edificio, garantizando dicha impermeabilización durante los cinco primeros años del contrato y eximiendo por tanto al arrendador de cualquier tipo de responsabilidad'.

Es obvio, con ello, que no se ocultaron las filtraciones, sino que expresamente se advertía de la obligación contractual del arrendatario de abordarlas, ejecutando la impermeabilización de las terrazas, que constituían la cubierta del local arrendado.

Y no sólo eso, sino que tales obras debían ser ejecutadas de forma tal que garantizasen durante cinco años la estanqueidad del local. En el contrato se liberó al arrendatario de los tres primeros meses de renta.

El perito de la parte actora advierte de lo limitado de su informe, dado que no tuvo acceso a las cubiertas o terrazas; no obstante lo cual hace sus conjeturas, composición del lugar y obtiene unas conclusiones.

Interrogado por la jueza de instancia indica que no sabe el origen concreto de las humedades, que el agua viene de arriba, de los elementos comunes, sea de la terraza, de una impermeabilización mal rematada, o de un hueco que no vió.

Es verdad que la propietaria no le facilitó el acceso a tales elementos comunes, en esa época el arrendatario tampoco pagaba la renta. Se señaló que los pisos inmediatos a las terrazas estaban ocupados por terceros. En cualquier caso, tampoco se interesó apoyo judicial para facilitar a dicho perito el reconocimiento de tales elementos del inmueble, lo que devenía necesario para elaborar su dictamen, como el mismo reconoció ( art. 336.5 LEC ).

Por su parte, el arquitecto Sr. Agapito que, si tuvo acceso a la cubierta y terrazas, hallándose por lo tanto en idóneas condiciones de reconocimiento del objeto de la pericia, señala que 'la impermeabilización ejecutada por el Sr. Vidal arrendatario, no se puede considerar como tal, ya que tan solo aplicó una capa de pintura de clorocaucho no apta para el uso de terraza transitable y con la que no puede garantizar la estanqueidad de una terraza y menos durante 5 años . El estado de dicha pintura a fecha de hoy -10 de agosto de 2017- es deficiente, por lo que ningún técnico puede garantizar que tal y como se encuentra la terraza, no existan filtraciones hacia el local comercial' (f 213 vuelto). Certifica igualmente dicho técnico, tras las pruebas llevadas a efecto, que los sumideros y sus conducciones están en perfecto estado de funcionamiento, no pudiendo hacer dicha afirmación, por el contrario, para el resto de la impermeabilización.

Un factor a ponderar por el tribunal, a los efectos de valorar la prueba pericial, conforme a las reglas de la sana crítica a las que se refiere el art. 348 de la LEC , es el examen de las operaciones periciales, que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( SSTS 28 de enero de 1995 , 702/2015, de 15 de diciembre , 649/2016, de 3 de noviembre , 471/2018, de 19 de julio , entre otras); y, en este caso, las condiciones del reconocimiento personal directo llevado a efecto sobre el objeto de la pericia y las pruebas de agua practicadas en los sumideros y conducciones, determinan que sean más sólidas las conclusiones sustentadas, en su dictamen, por el perito de la parte demandada.

Debemos concluir que existían en el local unas manchas de humedad, que de ninguna manera impedían el uso de la cosa por parte del arrendatario, el cual no llevó a efecto, de manera suficiente y adecuada, la impermeabilización a la que se había comprometido contractualmente.

No se engañó al demandante, cuando se pone en su conocimiento la necesidad de impermeabilización de las terrazas. Los otros defectos estructurales estarían ocultos y no existe el más mínimo elemento de juicio para pensar que, en tal caso, fueran conocidos por la arrendadora. Insistimos que además no se pretende la resolución contractual por inhabilidad del objeto, -que tampoco concurriría- ni cabe analizar cuestiones nuevas.

Otra cosa sería en su caso el ejercicio de acción para abordar obras necesarias, cuestión ajena a este proceso, y sobre la que naturalmente no nos podemos pronunciar incurriendo en la más absoluta de las incongruencias.

El dolo ha de ser determinante del consentimiento contractual, grave en sus consecuencias. Si la certificación de suficiencia energética fuera determinante para el arrendatario, a la hora de prestar su consentimiento contractual, lo hubiera elevado a la condición de cláusula convencional del arrendamiento suscrito, máxime cuando afirma conocer las características del local (condición cuarta). No existe, a más abundamiento, prueba alguna relativa a que la demandada hubiera indicado al actor, que el local litigioso tuviera la máxima calificación energética.

Lejos de ello, el demandante abordó las obras de iluminación del local, y la primera constancia de queja, por parte del recurrente, de la ausencia de dicha certificación, se produce con el escrito de demanda. Por lo tanto, la falta de exhibición de la precitada certificación, impuesta por el art. 14.2 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril , por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, no produce los pretendidos efectos de anular el contrato suscrito.

Tampoco existe prueba concluyente de la imposibilidad del uso del local por parte del arrendatario, el cual fue demandado de desahucio por impago de las rentas de enero a junio de 2017, que finalizó por mor de sentencia firme de 24 de julio de 2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de A Coruña , en los autos 343/2017, que acordó la resolución del contrato y la condena del actor a pagar por tal concepto la suma de 10.710 euros.

La entrega de las llaves se llevó a efecto el 11 de junio de 2017, lo que explica y no contradice la intervención de la policía local de 8 de junio de 2017 (200).

Es cierto que el 6 de febrero de 2017 se le da cuenta, al actor, por su compañía de seguros, que no se hace cargo de las consecuencias del siniestro, al considerar que el origen de los daños está en las conducciones/instalaciones de la Comunidad de Propietarios -lo que descarta el perito Sr. Agapito -, pero se añade a continuación 'una vez reparada la avería en el caso de que el seguro comunitario no se haga cargo de los daños que usted tiene en su vivienda contacte de nuevo con nosotros en el teléfono NUM000 para confirmar si sus daños podrán tener cobertura ', con lo que tal inicial negativa de la aseguradora no era definitiva, ni concluyente, ni se apoya en un informe pericial elaborado por técnico cualificado, susceptible de ser sometido a contradicción, y aportado al proceso para su valoración.

Por todo ello, en virtud del conjunto argumental antes expuesto, el recurso interpuesto no ha de ser estimado.



SEXTO: Sobre las costas de la alzada.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la LEC la desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas procesales de la alzada a la parte recurrente.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña, que confirmamos íntegramente. Imponemos a la apelante las costas de esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución de los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.