Sentencia CIVIL Nº 115/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 463/2019 de 05 de Marzo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

Dª. MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ.

RECURSO DE APELACIÓN 463/2019.

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 3 DE TORREMOLINOS.

DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS 910/2017.

S E N T E N C I A Nº 115/2020

En la ciudad de Málaga a cinco de marzo de dos mil veinte.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, ha visto el recurso de apelación interpuesto por Altamira Santander Real Estate, S.A., representada por el procurador don Pedro Ballenilla Ros, defendida por el letrado don Marc Vallés Fontanals, frente a la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas 910/2017, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 3 de Torremolinos. Es parte recurrida don Isidoro, representado por el procurador don Alejandro Ignacio Salvador Torres, defendido por la letrada doña María del Carmen Molina Castro.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 3 de Torremolinos dictó sentencia el 27 de noviembre de 2018, en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando íntegramente la excepción de falta de legitimación activa, desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Pedro Ballenilla Ros, en nombre y representación de ALTAMIRA SENTANDER REAL ESTATE, S.A. asistido del Letrado Don Marc Vallés Fontanals, contra DON Isidoro, representado por el Procurador D. Alejandro I. Salvador Torrres y asistido de Letrada Doña Carmen Molina Castro, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 30/03/2016, absolviendo en la instancia sin entrar a conocer del fondo del asunto, condenando a la parte actora al pago de las costas causadas por este procedimiento'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la entidad demandante, fue turnado a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 17 de febrero de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha acogido la falta de legitimación activa de Altamira Santander Real Estate, S.A., en la demanda formulada frente a don Isidoro, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, y aunque declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 30 de marzo de 2016, absuelve al demandado en la instancia, sin entrar a conocer del fondo del asunto, al estinmar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, imponiendo a la demandante las costas devengadas, pronunciamientos con los que discrepa esta última mediante el recurso que somete a consideración de la Sala, alegando los motivos siguientes: 1) incongruencia de la sentencia, en su fundamento jurídico primero, 2) contradicción sobre la existencia de falta de legitimación activa y falta de legitimación pasiva apreciada por la sentencia, y 3) error en la valoración de la prueba.

El demandado se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia, por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.- Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente.

I.- La representación procesal de Altamira Santander Real Estate, S.A., formuló demanda de juicio verbal, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, frente a don Isidoro, alegando, en síntesis, que adquirió, por adjudicación en procedimiento hipotecario, la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, Residencial DIRECCION000, EDIFICIO000, NUM001, Arroyo de la Miel, Benalmádena (Málaga), antaño propiedad de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A., que concertó con el demandado contrato de arrendamiento el 5 de agosto de 2013. Añadía que el arrendatario ha dejado de abonar las rentas correspondientes a varios meses del 2016 y 2017, solicitando el dictado de sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al demandado a dejar libre y expedita la vivienda objeto del mismo, con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de 3.933,27 euros, correspondientes a rentas adeudadas, más las que se devenguen hasta la restitución de la vivienda, con imposición de costas.

II.- El demandado se opuso al requerimiento de pago, alegando falta de legitimación activa y pasiva, negando que la demandante se haya subrogado en la posición de arrendadora en el contrato de arrendamiento, discrepando igualmente de la cantidad reclamada en concepto de rentas adeudadas.

III.- La sentencia estima la falta de legitimación activa de Altamira Santander Real Estate S.A., y aunque declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 30 de marzo de 2016, libera al demandado en la instancia, sin entrar a conocer del fondo del asunto, al estimar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, e impone a aquella las costas devengadas.

TERCERO.- El recurso interpuesto por la entidad demandante se articula en tres motivos, incongruencia de la sentencia respecto del fundamento de derecho primero, contradicción entre el acogimiento de falta de legitimación activa y pasiva, por incorrecta aplicación del art. 14 LAU, y error en la valoración de la prueba respecto de la inteción de subrogarse en el contrato de arrendamiento, una vez adjudicada la vivienda, así como del importe actualizado de la renta.

Damos respuesta por separado a dichos motivos.

1.- Incongruencia del fundamento de derecho primero de la sentencia.

El desarrollo argumental del motivo combate el primer fundamento de derecho de la sentencia, que analiza las causas de oposición que pueden esgrimirse en el juicio de desahucio, en el que, a su vez, se reclamen las rentas adeudas, en concreto la compensación de créditos, pluspetición y litispendencia, pues ninguna de ellas ha sido invocada por el demandado.

Conviene precisar que el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la rúbrica, Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación, regula los requisitos que debe cumplir toda sentencia. En lo relativo a la congruencia, dispone el apartado 1 que: 'Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito', añadiendo en el párrafo segundo que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

La sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de septiembre de 2002, recuerda la doctrina reiterada y absolutamente constante que sienta, como principio general, que la congruencia exige la conformidad que ha de existir entre la sentencia y la pretensión, o pretensiones, que constituyen el objeto del proceso, de manera que existe congruencia cuando el fallo no está sustancialmente alterado respecto de las pretnsiones procesales deducidas en los escritos rectores del proceso, no por los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas la sentencia de 26 de junio de 1996), teniendo en cuenta que las sentencias absolutorias nunca son incongruentes.

Para determinar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio 'iura novit curia'.

Aplicando la doctrina jurisprudencial expuesta, hemos de concluir que el fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida no es incongruente, con independencia de que resulte superfluo, a los efectos de la controversia, ya que la magistrada de instancia se limita a exponer una serie de consideraciones legales y jurisprudenciales sobre la alegación de cuestiones complejas en el juicio de desahucio por falta de pago, que en realidad no han sido planteadas, limitándose el demandado, tras alegar la falta de legitimación activa y pasiva, a oponerse al desahucio y rechazar la cantidad reclamada por rentas supuestamene adeudadas, por tres motivos: a) disparidad entre la cantidad por la que fue requerido de pago mediante burofax, y la consignada en la demanda, b) haber desalojado el inmueble arrendado en julio de 2016, y c) no coincidir con la renta pactada en el contrato.

Dicho fundamento de derecho no tiene refrrendo el el fallo de la sentencia recurrida, que no concede más de lo pedido, no deja imprejuzgadas cuestiones planteadas , y no resuelve con arreglo a causa distinta, por lo que el motivo ha de ser desestimado, sin perjuicio de las consideraciones que se realizan a continución.

2.- Contradicción entre el acogimiento de falta de legitimación activa y pasiva.

Alega la recurrente errónea aplicación del art. 14 LAU, en relación con los hechos declarados probados, respecto de su falta de legitimación activa, así como la evidente contradicción entre la estimación de la falta de legitimación pasiva y el hecho, reconocido por el demandado, de l ausencia de entrega de la posesión de la vivienda arrendada.

Suerte estimatoria merece el motivo, que en realidad implica incogruencia interna de la sentencia, que tiene lugar, como indican, entre otras muchas, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2003 y 15 de febrero de 2005, por la contradicción existente en los pronunciamientos del fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica, consecuencia de la argumentación decisiva (ratio decidendi), y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos, siendo preciso, en esta segunda modalidad de incongruencia interna, que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso, prevalece el fallo, sin perjuicio de que la oscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio distinto de la sentencia. Y decimos lo anterior porque la sentencia acoge las excepciones de falta de legitimación activa -al no haberse subrogado la demandante en el contrato de arrendamiento, aplicando la estipulación 18ª del contrato-, y falta de legitimación pasiva -razonando la magistrada de instancia que la vivienda la ha habitado el hijo del demandado, circunstancia que conocía la demandante-, y pese a concluir,. En el fundamento de derecho cuarto, que no puede decretarse el desahucio por falta de pago de las rentas, añade que 'si el inquilino no firma el documento de resolución de contrato y no devuelve las llaves, o las deja en cualquier lugar, la posesión sigue estando en poder del inquilino y se seguirán devengando rentas de alquiler hasta que la posesión vuelva a manos del arrendador', declarando, en el fallo, resuelto el contrato de arrendamiento, 'absolviendo en la instancia sin entrar a conocer del fondo del asunto', lo que resulta totalmente incongruente.

Es hecho acreditado, y así lo declara la magistrada de instancia, que la recurrente se adjudicó la vivienda arrendada, lo que le legitima para reclamar las rentas adeudadas, y por tanto, para instar el desahucio por tal motivo; y aunque es cierto que en la estipulación 18ª del contrato se pactó, como causa de resolución del mismo, la ejecución de la hipoteca que gravaba la vivienda, se trata de una facultad de la adquirente que no llegó a ejercitar, lo que en ningún caso, por razones obvias, le despoja de la condición de arrendadora, ni permite acoger su falta de legitimación activa. Pero es que, además, en el burofax que remitió al demandado en el mes de mayo de 2017, le comunicó su subrogación en la posición de arrendadora, requiriendo el pago de las rentas adeudadas hasta la fecha, por lo que conocía tal circunstancia.

Procede, por las razones expuestas, revocar el pronunciamiento que acoge la falta de legitimación activa de la recurrente, como también debe acogerse el motivo del recurso en lo relativo a la falta de legitimación pasiva del demandado, revocando ambos pronunciamientos, pues respecto de esta segunda excepción (que lo sería de fondo), independientemente de que alega que el contrato fue suscrito, en realidad, para que su hijo disfrutara de la vivienda, nada consta al respecto en elo mismo, asumiendo aquel, frente al arrendador, las obligaciones derivadas del mismo, entre ellas la del pago de la renta ( art. 1.555.1º CC) .

Como razona la magistrada de instancia (y en tal particular la Sala sí debe darle la razón), pese a que el demandado, o su hijo -si fue quien quedó en posesión del inmueble arrendado-, alegan que abandonaron la vivienda en julio de 2016, según relata en la oposición al requerimiento de desalojo, no se produjo la devolución efectiva de la posesión mediante la entrega de llaves, no siendo excusa el supuesto desconocimiento de a quién debía entregarla, pues independientemente de que tuvo conocimiento de dicho extremo al recibir ell burofax remitido en el mes de mayo de 2017, pudo consignarlas judicial o notarialmente ( art. 1.178 CC), evitando así el incremento de la deuda por rentas impagadas.

Las razones expuestas implican revocar la sentencia en los particulares recurridos.

3.- Error en la valoración de la prueba, respecto de la inteción de la recurrente de subrogarse en el contrato de arrendamiento, una vez adjudicada la vivienda objeto del contrato, y en lo relativo al importe efectivo de las rentas adeudadas.

La Sala ha dado respuesta al primer submotivo, y al revocar el pronunciamiento que absuelve en la instancia al demandado, debe asumir las funciones del tribunal de instancia, analizando la reclamación por rentas impagadas, que ha quedado imprejuzgada, por lo que en realidad no ha existido valoración errónea de la prueba, simplemente, ausencia de la misma.

Alega la recurrente que, aunque en el contrato de arrendamiento se pactó una renta de 300 euros mensuales, en la cláusula novena convinieron una serie de gastos que serían de cuenta del arrendatario (comunidad, suministros de agua, electricidad y tasa de basura), pero la recurrente no aporta ni un solo recibo que acredite los importes que haya abonado con cargo al arrendatario, que permitan concluir que la renta mensual ascendía a 357,57 euros, siendo carga probatoria que le incumbe, por aplicación del art. 217 LEC, careciendo de eficacia a tal efecto la tabla confeccionada por la empresa encargada de las gestiones de cobro, por lo que únicamente puede estimarse la deuda resultante de multiplicar la renta pactada, 300 euros, por las 14 mensualidades transcurridas hasta la demanda (julio 2016 a mayo de 2017, ambas inclusive), más las que se devenguen hasta el completo desalojo del inmueble.

Por tanto, procede estimar parcialmente la demanda, declarando haber lugar akl desahucio sobre la vivienda objeto de arrendmiento, condenando al demandado al pago de 4.200 euros en concepto de rentas impagadas por el período comprendido entre julio de 2016 a mayo de 2017, ambos inclusive, más los intereses previstos en el art. 576 LEC, cantidad que deberá incrementarse con las rentas que se devenguen hasta el desalojo del inmueble, a razón de 300 euros cada mensualidad, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en la instancia, dada la estimación parcial de la demanda ( art. 394 LEC).

CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el mismo, devolviendo a la recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Pedro Ballenilla Ros, en representación de Altamira Santander Real Estate S.A., frente a la sentencia dictada el 27 de noviembre de 2018 por la Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 3 de Torremolinos, en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas 910/2017, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, estimar parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de Altamira Santander Real Estate S.A. frente a don Isidoro, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, referido a la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, DIRECCION000, EDIFICIO000, Primero I, Arroyo de la Miel, Benalmádena (Málaga), apercibiendo al demandado de lanzamiento de no verificar el desalojo de forma voluntaria, condenando al mismo al pago de 4.200 euros, en concepto de rentas impagadas hasta la fecha de interposición de la demanda, más los intereses previstos en el art. 576 LEC, cantidad que se incrementará con las rentas que se devenguen hasta el efectivo desalojo, a razón de 300 euros cada mensualidad, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en la instancia, ni por las del recurso.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución, remítase testimonio de la misma, con el procedimiento, al juzgado de instancia, interesando acuse de recibo.

Lo pronuncian y firman los Magistrados de Sala, si bien el Magistrado don Jaime Nogués García salva la firma del Magistrado don Manuel Torres Vela, quien participó en la deliberación, encontrándose de permiso oficial.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.