Sentencia Civil Nº 116/2003, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 445/2002 de 28 de Febrero de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BADAJOZ

SECCION TERCERA

MERIDA

S E N T E N C I A N º 116/2.003

ILMOS. SRS................................... /

PRESIDENTE................................. /

DON MIGUEL ÁNGEL NARVAEZ BERMEJO (Ponente)

MAGISTRADOS.............................. /

D. JESÚS MARÍA GÓMEZ FLORES

D. FRANCISCO RUBIO SANCHEZ

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Recurso Civil núm. 445/02

Autos de Juicio Ordinario núm. 362/01

Juzgado lª Instancia nº 2 de Almendralejo.

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En MERIDA, a VEINTIOCHO de FEBRERO de DOS MIL TRES.

Vistos, en trámite de apelación ante la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial los Autos nº 362/01, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Almendralejo nº 2, sobre Juicio Ordinario, en los que aparece como apelante "GONZÁLEZ JARIEGO S.L.", asistida del Letrado Sra. González Jariego y representada en Primera Instancia por la Procuradora Sra. Palacios Mora, y como parte apelada R.S.I. LUBRICANTES S.A. defendida por el Letrado Sr. Camps y representada por el Procurador Sr. Riesco Martínez.

Antecedentes

PRIMERO. Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la sentencia apelada que con fecha 7 de mayo de 2.002 dictó el Sr. Juez de Primera Instancia de Almendralejo nº 2.

SEGUNDO. La referida sentencia contiene el siguiente Fallo: "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Dª Amparo Lemus Viñuela en nombre y representación de R.S.I. Lubricantes S.A., contra González Jariego S.L. y debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la suma de seis mil quinientas setenta y cinco euros y sesenta y siete céntimos -6.575,67 euros- más los intereses legales. Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en el presente procedimiento.

TERCERO. Contra expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que le fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la contraparte, para su adhesión o impugnación al mismo, y una vez verificado se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

CUARTO. En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. MIGUEL ÁNGEL NARVAEZ BERMEJO. ?????

Fundamentos

PRIMERO. Están de acuerdo las partes en que el contrato convenido de 15-5-2000 de local para uso de vivienda con una duración inicial de cinco años se redujo a dos, es decir, desde la fecha ya indicada hasta la de 15-5-2.002. También están de acuerdo las partes en que la arrendataria abandonó el local el 16 de octubre al no poder atender las condiciones económicas del contrato. La actora está de acuerdo en aplicar al pago de las rentas devengadas el importe de la fianza y la cantidad correspondiente al cheque que se adjuntaba a la comunicación de cesamiento en el arrendamiento contratado con lo cual reclama las rentas correspondientes al periodo de 16-10-2.001 a 15-5-2.002 por la suma de 1.094.100 ptas., sobre la cual tampoco existe discusión. A estos hechos debe añadirse el que resulta del interrogatorio del representante de la entidad demandante según el cual se envió a un empleado para que se hiciera cargo de las llaves del local alquilado tan pronto se recibió la comunicación de desistimiento del alquiler de 14-10-2.001. La discrepancia que se reproduce en esta alzada es netamente jurídica y se refiere a la pretensión de la actora de que ha habido un desistimiento unilateral del contrato que conforme al art. 1.124 del C. civil obliga al arrendatario a abonar el importe de las rentas por la parte del contrato no cumplido mientras que la demandada entiende que ha habido una aceptación tácita de la resolución contractual al cobrar el arrendador el cheque que se adjuntaba a la comunicación de cese en la explotación del local alquilado y hacerse cargo de las llaves del mismo.

SEGUNDO. Planteado el debate en los términos esbozados y contradiciendo la tesis que patrocina la demanda no puede admitirse la conformidad del arrendador con la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario cuando acepta una parte del alquiler que se le debe y no tiene más remedio que hacerse cargo del local con la entrega de las llaves ante el abandono del mismo por parte del arrendatario. Difícilmente puede admitirse conformidad con un incumplimiento por parte de quien no hace otra cosa que ejercer sus derechos. Los actos posteriores del arrendador interponiendo la demanda registrada el 21-12-2.001 son bien ilustrativos de que esa aceptación tácita del desistimiento unilateral del arrendatario nunca existió. La cuestión que realmente se debe dilucidar es la de si tiene la parte actora derecho a ser indemnizada por el desistimiento anticipado del contrato. Para la decisión de tal extremo hay que partir de que según la fecha de suscripción del contrato el mismo se haya sometido a la disciplina jurídica de la Ley de arrendamientos urbanos de 1.994, y por consiguiente no puede resultar de aplicación la previsión contenida en el art. 56 de la anterior L.A.U., que se refería a la indemnización por desistimiento anticipado del contrato, sino lo dispuesto en el art. 11 de la vigente L.A.U. que sólo contempla esta posibilidad para los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, tratándose de contratos de arrendamiento de viviendas. Según el contrato aportado con la demanda no existe cláusula alguna que establezca la penalización para los casos de desistimiento o abandono anticipado. Como dice la sentencia de la A.P. de Castellón de 3-7-2000 es correcto en estos casos establecer el criterio de limitar los perjuicios al tiempo en que el local estuvo desocupado y libre, pues en otro caso se daría una situación de enriquecimiento injusto que los tribunales de justicia no pueden amparar (S.T.S. de 15-6-93 Ref. Ar. 4835 y 25-1-96, Ref. Ar. 318). La indemnización en los casos de desistimiento anticipado se corresponde con un derecho legalmente reconocido cual es el que se deriva de los contratos y de su fuerza de obligar entre las partes según el art. 1.091 en relación con el 1.255 del C. civil, con derecho a percibir la correspondiente indemnización según el art. 1.124 del C. civil. Tratándose del alquiler de un local para uso distinto del de vivienda y conforme al art. 4, num. 1 y 3 de la Ley 29/1994 no resulta de aplicación el art. 11 de la Ley 29/1994 y se debe acudir, a falta de pacto entre las partes, a las normas generales del C. civil y en ellas se contempla la regla general de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones pactadas (art. 1.101). Pero al igual que en todos los supuestos en los que no opera la inversión de la carga de la prueba, la existencia de incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona debe resultar acreditada en los términos que el art. 217 de la L.E.C. establece, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad. En el supuesto que enjuiciamos está acreditado y no discutido el desistimiento anticipado del contrato por parte de la arrendataria. Aun cuando no se haya previsto contractualmente sanción o penalización alguna para este tipo de contingencias, de conformidad con el art. 27 de la L.A.U. en relación con el 1.124 del C. civil se habría producido una situación de incumplimiento imputable a la parte arrendataria, pues es obvio que debe ser respetado el plazo contractualmente pactado por ambas partes, sin que sea lícito dejar el cumplimiento de los contratos al libre arbitrio de uno solo de los contratantes, según el art. 1.256 del c. civil, siendo el contrato ley para las partes y fuente de derechos y obligaciones. Si el arrendatario quería abandonar el local debió resolver el contrato invocando causa legal a través de la oportuna acción y no limitarse a cesar en el alquiler entregando las llaves y dejando de abonar las rentas por la parte del contrato que quedaba por cumplir.

TERCERO. Ya se razonó sobre la falta de consentimiento del arrendador al desistimiento consumado por parte del arrendatario. Queda por analizar los daños y perjuicios que dicho acto unilateral ocasionó al demandante. No se ha discutido que el desalojo se produjo con la comunicación de cese en el arrendamiento y que a partir de 16-10-2001 el arrendador tuvo a su disposición el local pudiendo alquilarlo. El arrendador habría dejado de percibir las rentas que van desde 16-10-2001 a 15-5-2002. Aunque algunas sentencias como la de la A.P. de Valencia de 19-10-2001 entienden que se deben abonar las rentas hasta la fecha en que se tuvo la disposición del local cuya posesión se recupera con la entrega de las llaves entendemos que con esa entrega de las llaves no se repara el daño que se ocasiona a quien creyendo de buena fe que el contrato iba a ser cumplido espera dicho cumplimiento porque tiene amparo legal. El dato cierto de la entrega de las llaves no significa que el arrendador hubiese nuevamente alquilado el local sino que se recupera la posesión con la nueva disposición del establecimiento para su arrendamiento, que por causa del incumplimiento contractual impidió la percepción de las rentas pactadas. En este sentido la única forma de desvirtuar esa presunción de cumplimiento que se deriva del contrato pactado y del derecho a percibir las rentas que generaba el contrato suscrito era demostrar que a partir de la entrega de las llaves el arrendador consiguió un nuevo alquiler del local. Pero sobre tal extremo no existe prueba acreditativa de que el demandante haya conseguido un nuevo inquilino antes del vencimiento del contrato y por el tiempo que quedaba por cumplir con lo cual la presunción de los perjuicios subsiste por el juego de la carga probatoria a cargo de aquel a quien incumbía demostrar el hecho obstativo o extintivo del nacimiento de la obligación y que resultaba favorecido por dicho hecho, que en este caso correspondía al arrendatario. En este sentido la sentencia del T.S. de 3-7-90 señalaba que el arrendador tendría derecho a la indemnización del art. 56 de la antigua L.A.U. salvo cuando antes de la llegada del término pactado lograba arrendar de nuevo el inmueble abandonado por el primitivo inquilino.

CUARTO. Al desestimarse el recurso las costas procesales de esta alzada deben serle impuestas a la parte apelante según el art. 398 de la L.E.C.

VISTOS los artículos citados, concordantes, asi como, los demás de general y pertinente aplicación pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de GONZÁLEZ JARIEGO S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Almendralejo, de fecha 7 de mayo del pasado año, debemos de confirmar y confirmamos expresada resolución, haciendo expresa condena en las costas de esta alzada a la parte recurrente. Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de lo resuelto, a fin de que se proceda a su ejecución y cumplimiento, archivándose el original en el Legajo de Sentencias civiles de esta Sección. Notifíquese esta Sentencia a las partes personadas, haciéndoles saber que la misma es firme al no caber contra ella recurso alguno de carácter ordinario.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que certifico.