Sentencia Civil Nº 116/2014, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2, Rec 142/2013 de 02 de Mayo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000116/2014

Ilmos. Sres.

Presidenta

Dª. BELEN PEREZ FLECHA DIAZ (Ponente)

Magistrados

D. RAFAEL MARIA CARNICERO JIMENEZ DE AZCARATE

D. ANGEL MANUEL DE PEDRO TOMAS

En Pamplona/Iruña , a 2 de mayo de 2014 .

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 142/2013, derivado del Juicio Ordinario nº 1203/2008 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante, la mercantil demandante PROMOCIONES PAMPLONESA JERTAC, S.L. , r epresentada por el Procurador D. CARLOS HERMIDA SANTOS y asistida por el/ Letrado D. LUIS BELOSO GRIDILLA ; parte apelada, los demandados D. Luis Miguel y D. Juan Ramón , representados por el Procurador D. ALBERTO MIRAMÓN GÓMARA y asistidos por el Letrado D. ANTONIO GARCÍA JULIA.

Siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. D.ª BELEN PEREZ FLECHA DIAZ .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 15 de marzo de 2013 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio Ordinario nº 1203/2008 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que DESESTIMANDO, como DESESTIMO, INTEGRAMENTE,la demanda formulada por PROMOCIONES PAMPLONA JERTAC S.L, representada en autos por el Procurador D. Carlos Hermida Santos, contra D. Luis Miguel y D. Juan Ramón , representados en autos por el Procurador D. Alberto Miramón Gómara, debo ABSOLVER y ABSUELVO a dichos demandados de cuantos pedimentos se contienen en el escrito de demanda, con expresa condena en costas procesales a la parte demandante.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante , 'PROMOCIONES PAMPLONESA JERTAC, S.L. ' .

CUARTO.-La parte apelada, Luis Miguel y Juan Ramón , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra , en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 142/2013 , habiéndose señalado el día 23 de abril de 2014 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia, que se dan expresamente por reproducidos.

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación procesal de la mercantil PROMOCIONES PAMPLONESA JERTAC, S.L., contra la sentencia que desestimó su demanda de resolución de contrato de compraventa, por entender en síntesis, que la misma no es ajustada a derecho al no haberse valorado correctamente, a su juicio, la prueba practicada en primera instancia, articulando su recurso en una serie de motivos que analizaremos seguidamente.

En el supuesto concreto que se somete a la decisión de esta Sala, la Juez 'a quo' desestima la demanda rectora del pleito al concluir que no se puede imputar a la vendedora incumplimiento contractual que pueda suponer la resolución de la compraventa, porque la existencia de un paso hacia la finca colindante, existente al fondo, era algo evidente que pudo o debió ser conocido por la compradora. Ciertamente, poco podemos añadir a los acertados fundamentos de la sentencia de instancia, que hemos dado más arriba por reproducidos, pero como no puede ser de otra manera, analizaremos las argumentaciones del recurso al respecto.

SEGUNDO.- El recurso de apelación insistiendo en sus alegaciones expuestas en la demanda, considera que adquirió la finca libre de cargas y la apelante se encuentra con que existe una servidumbre de paso sobre el terreno adquirido, por lo que debe estimarse su pretensión de resolución contractual y subsidiariamente de nulidad de contrato. Y en esta alzada, tras una nueva valoración conjunta de la prueba practicada en la primera instancia, incluido el visionado de la grabación del juicio oral, concluimos que cuando la apelante adquirió la finca litigiosa existían signos externos evidentes de la posible existencia de una servidumbre de paso, que luego fue declarada como cierta por la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 22 de marzo de 2011 . Y decimos esto porque en el contrato firmado entre ambas partes, ya se mencionaba el 'camino entrador', al decirse que el terreno vendido 'linda a la derecha con familia Llambrich, mediante camino entrador', porque las fotografías adjuntadas en la causa así lo evidencian, porque el proyecto de construcción inicialmente redactado, conocido por la apelante, no preveía edificación alguna en dicho espacio, respetando el derecho de paso; porque el testigo D. Avelino , arquitecto, finalmente a preguntas del Letrado de la demandada, reconoció que existían indicios de un paso que atravesaba la finca discutida hasta un garaje de otra finca, como lo era un rebaje en la acera. Y además, la propia entidad apelante con anterioridad había adquirido otras casas en la zona, con conocimiento de dicha entrada.

El hecho de que la servidumbre de paso, finalmente reconocida por la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, antes citada, a cuyos acertados argumentos nos remitimos en cuanto sea de utilidad a este caso, no se encontrara inscrita en el Registro de la Propiedad, no es motivo suficiente para la resolución contractual que se propugna. En este sentido reiterada Jurisprudencia ha negado que dicho Registro constituya título para una reivindicación porque no garantiza la realidad de hechos materiales, ni responde de la exactitud de la descripción contenida en sus libros. Ello es así, porque el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas ( Sentencias del T.S. de 13-11-1987 , 1-10-1991 , 26-11-1992 , 3-2-1993 y 1-7-1995 ). El artículo 38 de la Ley Hipotecaria sólo establece una presunción 'iuris tantum' a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada ( Sentencias de 11-6-1991 , 24-2-1993 , 21-4-1993 y 22-2-1996 ). En la misma dirección, señalaremos que el hecho de que en las escrituras y en el Registro de la Propiedad, aparezca que la finca está libre de cargas, no supone una manifestación o expresión contraria a la existencia de la servidumbre, ( SSTS 10.10.57 , 21.01.60 , 16.04.66 , 02.06.723. En el mismo sentido, la STS 30 septiembre 1992 expresa: 'En la compraventa de inmuebles el vendedor cumple entregando la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, sin que pueda obligársele a entregar la cosa conforme a su descripción registral cuando hay una discordancia entre el Registro y la realidad.'

En resumen, consideramos que la parte apelante adquirió la finca en el estado físico que se encontraba en el momento de la compra, que conoció o debió conocer con una mínima diligencia, y en el que se apreciaba claramente la existencia de un paso, que efectivamente después fue reconocido como servidumbre, sin que la parte vendedora hubiera incumplido su parte del contrato, pues entregó la finca en el estado en que se encontraba en el momento de la contratación, siendo además de destacar que como hemos dicho antes, tanto en el contrato de compraventa, como en la descripción registral de la finca vendida, se establecía claramente la existencia de un camino entrador. No existe en consecuencia causa de resolución contractual, ni de nulidad del mismo. Además, tal y como acertadamente señala la sentencia impugnada, en cualquier caso no se interpuso acción ex artículo 1.483 del C.C ., ya caducada, por lo que las alegaciones del recurso deben ser desestimadas en su integridad, pese a reconocer lo estudiado y trabajado de las mismas en orden a conseguir el propósito final del mismo.

En apoyo de la anterior conclusión, citaremos la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 16 de noviembre de 2004 , que dice: 'TERCERO.- Después de estos acontecimientos la compradora (la denominamos así simplificando su identificación, pero sin que suponga calificación jurídica del pacto privado) presenta esta demanda instando el cumplimiento del contrato (como pretensión principal) y basando su postura para no acudir a la firma de la compraventa notarial del día 15 de julio de 2002 en que desconocía la realidad sobre la posible servidumbre de paso a favor de 'Electrodomésticos Español' y que no sabía exactamente si había habido error en la identificación de la finca, ya que en el contrato privado consta finca núm. 000, cuando la que respondía a la descripción del local que se quería comprar era y es la 2.248. Respecto a la primera cuestión, la prueba practicada no deja dudas sobre la posibilidad de ejecutar el acondicionamiento del local para garajes y trasteros aun existiendo una servidumbre de paso a favor de un tercero ('Electrodomésticos Español'). El propio arquitecto técnico de la actora principal, D. Edemiro , reconoció sin titubeos y con claridad manifiesta la posibilidad técnica de la obra pretendida aun existiendo tal limitación. La propia tasación de TINSA, teniendo en cuenta esa servidumbre, valora el local en más de 100.000 euros por encima del precio estipulado entre las partes en el contrato privado de 10 de mayo de 2002. En su consecuencia, no se considera dicha objeción razón suficiente para negarse a firmar la escritura pública de compraventa. En definitiva, aunque la cuestión jurídica no se enmarca en el ámbito del vicio del consentimiento,no le cabe duda a esta Sala de que subyace tal fundamentación en la argumentación de la actora principal y ahora apelante. A tal efecto (interpretación de los artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil ) la jurisprudencia tiene reiterado que 'para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de un error excusable, es decir, aquel que no se puede atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar al consentimiento' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 y 18 de febrero de 1994 , 6 de noviembre de 1996 y 30 de septiembre de 1999 ), señalándose en la penúltima de las citadas que 'la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciado por su no admisión, si éste recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia' ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2003 ). El Sr. Everardo estuvo desde el principio de las negociaciones asesorado por técnicos de la construcción y en Derecho. La existencia de esa carga, gravamen, limitación o servidumbre (la denominación en este caso es intrascendente) no suponía óbice alguno para el éxito del negocio pretendido por la sociedad demandante. Sin ningún problema ni diligencia extraordinaria podía conocer (¿conoció?) la situación real: hablando con el dueño de 'Electrodomésticos Español', acudiendo al Registro de la Propiedad (así lo hizo), pues la puerta y su uso por terceros era visible, la vio y conoció, por lo que -como reitera la jurisprudencia- aunque no hubiera estado inscrita esa limitación de la propiedad en el Registro, la realidad física prima sobre la registral, más aún cuando aquélla es claramente perceptible'.

Y finalmente, añadiremos que en el mismo sentido se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sec. 1ª, de 30 de septiembre de 2003 y de la Audiencia Provincial de Granada, de 10 de octubre de 1997 , en casos similares.

TERCERO.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada por aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la L.E.C .

Del mismo modo, con relación a la cantidad ingresada como depósito para recurrir, de conformidad con lo prevenido en los números 9 y 10 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre , se deberá acordar su pérdida, dándole el destino legal que proceda, al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Hermida Santos, en nombre y representación de la mercantil PROMOCIONES PAMPLONESA JERTAC, S.L., contra la sentencia dictada por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña, el día 15 de marzo de 2013, en los autos de juicio ordinario nº 1.203/08 de ese Juzgado, debemos confirmar y confirmamos íntegramentedicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Una vez firme esta resolución, se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal que proceda, de conformidad con lo prevenido en los números 9 y 10 de la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre .

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.