Sentencia Civil Nº 116/2015, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 110/2015 de 24 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 110 de 2015

Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Villarreal

Juicio Ordinario número 847 de 2013

SENTENCIA NÚM. 116 de 2015

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

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En la Ciudad de Castellón, a veinticuatro de abril de dos mil quince.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintitrés de diciembre de dos mil catorce por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Villarreal en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 847 de 2013.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Gumersindo , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Rosa Isabel Andreu Nacher y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Ana Llorca Esteve, y como apelado, Doña Belen , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Pablo Vicente Ricart Andreu y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Pablo Ferrer García.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador D. Pablo Vicente Ricart Andreu en nombre y representación de Belen contra Gumersindo , debo CONDENAR Y CONDENO a dicho demandado abonar a la parte actora la cantidad de 18.000 euros, más los intereses legales de dicha cantidad a computar desde la fecha de la presentación de la presente demanda hasta su completo pago, más los intereses procesales previstos en el artículo 576 de la Ley 1/2000 , con imposición de las costas a la parte demandada. -'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Gumersindo , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte Sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

TERCERO.-Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 2 de marzo de 2015 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 4 de marzo de 2015 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 25 de marzo de 2015 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 20 de abril de 2015, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Doña Belen interpuso demanda contra D. Gumersindo , pidiendo la condena de éste a pagar a la actora la cantidad de 18.000 euros más los intereses legales desde la interpelación judicial e intereses de la mora procesal, más costas. Se basaba en una de las cláusulas del contrato que las partes firmaron el día 14 de diciembre de 2009.

Se opuso el demandado y la sentencia de instancia ha estimado la demanda y le ha condenado al pago de la cantidad reclamada y contra esta resolución interpone recurso de apelación Don Gumersindo , que solicita que la sentencia que se dicte en esta alzada desestime la reclamación.

La parte actora se opone al recurso y entre otros argumentos en pro de la confirmación de la sentencia que le ha sido favorable alega la facultad de enjuiciamiento del tribunal de instancia, como si por haber dictado su sentencia en determinado sentido fuera especialmente difícil el cambio de criterio en la segunda por estar de algún modo limitadas las facultades del tribunal de apelación. Cita en apoyo de su postura el art. 741 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Nos referimos previamente a alegatos tan carentes de base como los que expone la parte actora para respaldar la resolución que le ha sido favorable. En primer lugar, no requiere explicación alguna la improcedencia de la invocación en un proceso civil del artículo 741 LECRIM , que regula la valoración de la prueba en el procedimiento penal. En segundo término, venimos reiterando ( Sentencias núm. 334 de 5 de diciembre de 2003 , núm. 95 de 27 de febrero de 2012 , núm. 269 de 24 de junio de 2013 ) que este tribunal de alzada no tiene acotado o limitado su ámbito de valoración de la prueba por la contenida en la resolución recurrida, que de ningún modo condiciona a la sala. La conclusión a la que llega este tribunal de apelación es consecuencia del examen de la totalidad de lo actuado, con la plenitud que es propia del recurso ordinario de apelación, que faculta al tribunal de alzada para revisar la totalidad de lo actuado en la instancia (' novum iudicium') sin más limite que el que la parte recurrente ha querido dar a su impugnación. Cuando se cita la jurisprudencia con arreglo a la cual la valoración de la prueba es en principio cuestión reservada a los tribunales de instancia y se pretende aplicar la misma para restringir la función revisora del tribunal de apelación, se está olvidando que dicha doctrina jurisprudencial es la pronunciada por el Tribunal Supremo al resolver el recurso extraordinario de casación y que cuando habla el Alto tribunal de los tribunales de instancia se está refiriendo a los que han dictado la resolución recurrida en casación, esto es, a los de las Audiencias Provinciales. Por lo tanto, dicha doctrina no empece a que este tribunal de apelación, en ejercicio pleno de su cometido, pueda examinar la totalidad de lo actuado en el primer grado de la jurisdicción y valorar de nuevo la prueba practicada, de suerte que su conclusión sea conforme ó discrepante de la alcanzada por el juez de primera instancia, pero sin que pueda su cometido sufrir restricción alguna, precisamente porque, recordemos de nuevo, el recurso de apelación, a diferencia de la casación, es de carácter ordinario y no limita por ello ni los motivos de impugnación, ni el grado de cognición del tribunal 'ad quem', sólo delimitado por el contenido del recurso, en base a los principios de rogación y dispositivo. Así lo ha dicho esta Sección en varias sentencias (Sentencia núm. 334 de 5 de diciembre de 2003 , entre otras). En este sentido, se dice en la STS 22 de abril de 2010 (RJ 2011,2475) que ' la valoración probatoria es una función que corresponde a los Tribunales que conocen en primera y segunda instancia, a los de ésta en la misma medida que a los de aquélla dentro del ámbito devolutivo'.

SEGUNDO.-Son hechos acreditados y no discutidos que el día 14 de diciembre de 2009 las partes firmaron el contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda descrita en el apartado 1º de antecedentes del convenio, que obra a los folios 9 y siguientes.

Como pactos de interés para la resolución del pleito, precisamos que se fijó en 114.193 euros el precio de venta para el caso de que el arrendatario ejercitase la opción y el plazo del arrendamiento en dos años, comprendidos entre el 10 de enero de 2010 y el 10 de diciembre de 2012 (cláusula Segunda). En la cláusula Quinta se indicó que la opción tenía carácter gratuito. En la misma cláusula se decía que el arrendatario se comprometía ' a abonar en concepto de indemnización a los propietarios de la vivienda la cantidad de 6.000 euros de penalización por año de la alquiler de la misma si llegado el día 10 de diciembre de 2012 no se escriturase'.

El arrendatario permaneció en la vivienda hasta el mes de enero de 2013 y la arrendadora le reclama el pago de 18.000 euros, a razón de 6.000 por cada año de alquiler, amparándose en la citada cláusula.

El recurso se basa en dos motivos. Sostiene el apelante que el contrato reseñado fue sustituido por otro y que la cláusula citada no es aplicable y por ello debe ser desestimada la demanda.

1.El primero de los motivos no puede prosperar. Siendo cierto que en un sistema de marcado corte espiritualista como es el contractual español desde el Ordenamiento de Alcalá de 1348 no se requiere con carácter general formalidad alguna para la existencia del contrato ( arts. 1258 , 1261 , 1278 CC ), también lo es que la alegación sobre la existencia del contrato verbal debe probarse.

Y no lo ha logrado la parte demandada, por cuanto la existencia de conversaciones previas, que no se acredita que consolidaran en el acuerdo conformador del contrato, puede ser indicativo de tratos preliminares, pero no dela perfección del contrato.

2.Más razón tiene cuando dice que la cláusula que ampara la reclamación no debe surtir efecto.

Como dice la STS de 1 de diciembre de 1992 (RJ 199210244) , la opción de compra no aparece regulada específicamente en el Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario . Consiste en aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no [ SS. 16-4 - 1979 (RJ 19791401); 4-4-1987 ( RJ 19872489); 9-10-1987 ( RJ 19876928); 24-10-1990 ( RJ 19908045); 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 (RJ 1991312 y RJ 19919482), etc.]. Al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 del Código Civil , y subsidiariamente en la creación jurisprudencial. Completando la anterior doctrina, la contenida en la STS de 30 de enero de 1998 (RJ 1998556) nos dice que en dicho negocio cabe distinguir dos momentos contractuales: a) El primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del artículo 1261 del Código Civil y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél y b) Un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe plasmar formalmente en la escritura prevista por el acuerdo de las partes.

En el caso de autos es importante recordar que la opción tenía carácter gratuito, pues así se decía expresamente en el contrato.

Partiendo de ello, no tiene sentido que se fijara una penalización por el no ejercicio del derecho de opción, tanto por ser gratuito porque así lo quisieron las partes, como porque choca con la esencia de la opción, que es el derecho a la compra que quien lo ostenta puede o no hacer efectivo, que se penalice esta segunda alternativa. Como decía este tribunal en la Sentencia 350 de 30 de junio de 2000 ' Si la esencia del contrato de opción consiste precisamente en conferir al optante la facultad de decidir en exclusiva sobre la perfección de un ulterior contrato (de compraventa en el caso de autos) carece de sentido que se pacte que habrá el mismo de ser penalizado si decide no perfeccionar lacompraventa, que es precisamente la facultad que se le otorgó mediante el contrato, por lo que ello sería tanto como castigar lo que no es sino el ejercicio del derecho'.

Desde otra perspectiva, no cabría admitir la eficacia de la cláusula penalizadora a título de arras que, reguladas en el art. 1454 CC , no las hubo en el presente caso.

Tampoco tiene fundamento la fijación de una penalización en concepto de indemnización de daños y perjuicios, que ni se atisban, ni acreditan. Y no se diga que durante el arrendamiento perdió la actora reales oportunidades de venta, pues si fueron reales debió probarlas en el seno del proceso, lo que se nos antoja difícil, teniendo en cuenta el hundimiento del mercado inmobiliario durante los años en que podía optarse por la compra, hecho notorio relevado de prueba expresa ( art 281.4 LEC ).

Finalmente, otra razón por la que no debe tener virtualidad el pacto que penaliza a la parte que podría ejercitar la opción es su carácter unidireccional, en el sentido de que no se previó en el contrato sanción alguna para el caso de que fuera la propietaria de la vivienda quien se negara a la venta en el caso de que el demandado -cuya condición de consumidor no se discute- ejercitara el derecho de opción. Dicha cláusula tiene un carácter desequilibrante por falta de reciprocidad ( art. 87 LCU) y merece la calificación de abusiva, lo que acarrea su nulidad y la pérdida de efectos ( art. 83 Ley de Protección de los Consumidores .

Procede, por lo tanto, la revocación de la sentencia apelada y la absolución del demandado recurrente.

TERCERO.-Con relación a las costas de la alzada no realizamos expresa imposición de costas al estimar el recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC y se imponen las de la instancia a la parte actora cuya reclamación se desestima, con arreglo al art. 394.1 de la misma.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, ESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Gumersindo contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Villarreal en fecha veintitrés de diciembre de dos mil catorce, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 847 de 2013, REVOCAMOSla resolución recurrida y DESESTIMANDO LA DEMANDAformulada por Doña Belen contra Don Gumersindo , absolvemos a éste de las peticiones deducidas en su contra.

Imponemos a la parte actora las costas de la instancia y no hacemos expresa imposición de las de la alzada.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir al estimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.