Sentencia CIVIL Nº 1166/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 857/2018 de 21 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 857/2018 -2
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 682/2017
Parte recurrente/Solicitante: INMOBILIARIA RIBASMAR S.A.
Procurador/a: Elisa Rodes Casas
Abogado/a: JOSE ANTONIO LORENZO CARBALLO
Parte recurrida: Miguel , Estefanía
Procurador/a: Sonsoles Pesqueira Puyol
Abogado/a: VALENTINA MAZZONI
SENTENCIA Nº 1166/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez Elena Boet Serra Lluis Ollé Coll
Barcelona, 21 de noviembre de 2019
Ponente: Lluis Ollé Coll
Materia: Juicio verbal de desahucio por impago de rentas
Órgano de origen: Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona
Procedimiento de origen: Juicio verbal de desahucio por impago de rentas 682/2017
Parte recurrente: Inmobiliaria Ribasmar S.A.
Procuradora: Elisa Rodes Casas

Abogado: José Antonio Lorenzo Carballo
Parte recurrida: Miguel y Estefanía
Procuradora: Sonsoles Pesqueira Puyol
Abogada: Valentina Mazzoni

Antecedentes

PRIMERO. El día 11 de julio de 2018 se han recibido los autos del Juicio verbal de desahucio por impago de rentas 682/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por la defensa de Inmobiliaria Ribasmar S.A. contra la Sentencia 104/2018 dictada el día 17 de abril de 2018, aclarada por auto de fecha 24 de abril de 2018.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 17 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, aclarada por auto de fecha 24 de abril de 2018, es el siguiente: 'Desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de 'INMOBILIARIA RIBASMAR, S.A.' contra D. Miguel y Dª Estefanía , con imposición de las costas procesales causadas a la parte demandante.'

TERCERO. El día 24 de mayo de 2018, la representación procesal de Inmobiliaria Ribasmar S.A. ha interpuesto recurso de apelación contra la citada resolución solicitando que se dicte resolución 'revocando lo resuelto en sentencia impugnada, acuerde la declaración de oficio de las costas causadas en la Instancia, no imponiendo su pago a mi mandante, disponiendo lo demás necesario en Derecho.'

CUARTO. El recurso presentado ha sido admitido a trámite y la representación procesal de Miguel y Estefanía ha presentado escrito de oposición solicitando que dicte 'Sentencia la presente Alzada, confirmando la Sentencia de Instancia y con expresa condena en costas a la adversa, en ambas instancias, por su absoluta mala fe y temeridad.'

QUINTO. El día 2 de octubre de 2019 se ha llevado a cabo la deliberación, votación y fallo del presente recurso

SEXTO. Se ha designado ponente al Magistrado Lluis Ollé Coll.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del recurso. La mercantil Ribasmar S.A. interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas frente a Miguel y Estefanía , todo ello argumentando que el día 14 de enero de 2013 se suscribió entre Ribasmar S.A. - en calidad de arrendadora - y Miguel - en calidad de arrendatario - un contrato de alquiler de la vivienda sita en el piso NUM002 NUM003 de la escalera NUM004 de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Barcelona, constituyéndose Estefanía como avalista solidaria, fijando una renta anual inicial de 9.600 € (800 € mensuales), indicando que la parte arrendataria habría dejado de pagar las rentas devengadas desde abril de 2016 hasta junio de 2017 y adeudaría la cantidad total de 12.168,26 €.

La parte demandada se opuso a la pretensión ejercitada de contrario reconociendo la legitimación activa y pasiva de ambas partes, pero indicando que la parte demandante escondía malintencionadamente que sobre las 10:00 horas del día 24 de abril de 2016 se produjo un incendio en la vivienda arrendada por causa desconocida, que dicho extremo fue comunicado a la propiedad y a la compañía aseguradora, que desde entonces dicha vivienda no ha podido servir al uso para el cual fue arrendada y que por ese motivo ambas partes acordaron la suspensión del contrato de arrendamiento ante la inhabitabilidad de la vivienda - si bien dicho documento finalmente no fue firmado por no considerarse necesario, dado que había buena sintonía entre las partes - motivo por el que no se adeuda cantidad alguna ni por las mensualidades vencidas impagadas ni por las que en el futuro se devenguen; sobre la base de dicha consideración, la parte demandada entendía que se daba en este caso la circunstancia de inadecuación del procedimiento por razón de la materia por aplicación de lo dispuesto en el artículo 416.1.4º y 423 de la LEC, en relación con el artículo 250.1.1ª de la LEC y 437.3 del mismo texto legal.

El día 13 de diciembre de 2017 se celebró la correspondiente vista oral a la que compareció la defensa y representación de la parte actora y de la parte demandada, actualizando la parte demandante el importe reclamado en concepto de rentas devengadas con posterioridad - fijando el importe total reclamado en la cantidad de 17.122,10 € - y desestimándose en el acto la excepción procesal de inadecuación de procedimiento formulada por la parte demandada.

La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda interpuesta por Inmobiliaria Ribasmar S.A.

imponiéndole el pago de las costas, todo ello argumentando que 'efectivamente, cabe afirmar la existencia de una cuestión compleja que sobrepasa los límites estrictos del juicio de desahucio, al ser objeto de discusión la concurrencia de causa de suspensión del contrato, apreciando por ello y sin entrar en el fondo del asunto la inadecuación del presente proceso para dirimir las cuestiones objeto de litigio, debiendo ser reconducida la cuestión a los trámites del juicio declarativo ordinario.' La defensa de Inmobiliaria Ribasmar S.A. recurre en apelación solicitando la revocación del pronunciamiento relativo a la condena al pago de las costas, todo ello argumentando que la desestimación de la demanda no se produce por haber pleitado la parte actora sin fundamento, sino por la aparición de dudas en la Juzgadora sobre el cauce procedimental idóneo para la resolución del objeto de debate, cuestión que ha conducido a la desestimación de la demanda, dejando imprejuzgada la cuestión de fondo, de modo que en este caso no resulta de aplicación el criterio del vencimiento objetivo (que si se aplica a ciegas aleja al justiciable de la Justicia), dado que existen dudas de hecho y de derecho: a) Existen dudas de hecho sobre si estamos o no ante una causa de suspensión del vínculo arrendaticio a consecuencia del incendio acaecido en la vivienda objeto del mismo, pues ha sido necesaria la existencia de este pleito para poner sobre la mesa toda una serie de trabajos técnicos sobre la vivienda que, a pesar de ello, no permiten a la Juzgadora una conclusión definitiva sobre el asunto, que remite y deriva a otro pleito, y que además, ante la ocultación del Sr. Miguel tras su letrada y ante la inacción del mismo para retornar la posesión, pagar la renta u optar por la suspensión o resolución contractual, ésta acción judicial merece ser tenida como hábil y apta para su éxito sin que pueda acarrear la imposición de costas, pues con la misma se ha pretendido desencallar la situación generada.

b) Existen dudas de derecho respecto al tratamiento en el ámbito del juicio verbal de desahucio del supuesto en que concurre incendio-impago y la limitación de la discusión que llevan a cabo los artículos 440.3 y 444.1 de la LEC en el seno del juicio verbal de desahucio por impago, remitiendo al juicio declarativo cualquier otra causa de oposición, pues ello se sobreentiende que se refiere a las cuestiones a instar por el arrendatario, de modo que las dudas en la aplicación de los preceptos atendidos también refuerza la no imposición de costas.

La defensa de Miguel y Estefanía solicita la desestimación del recurso de apelación interpuesto de contrario argumentando que sí procede la imposición de costas a la parte actora por su mala fe, pues la misma ha interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago ocultando malintencionadamente que en fecha 24 de abril de 2016 se produjo un incendio en la vivienda arrendada, dicho incendio fue comunicado a la propiedad demandante y la misma conocía la existencia del siniestro, que de la documentación aportada y de los daños causados se desprende el estado de inhabitabilidad de la vivienda, que la arrendadora no ha llevado a cabo las obras de rehabilitación de la vivienda, que nunca se achacó la responsabilidad del siniestro al arrendatario y que la parte actora pretende reclamar por la vía del desahucio las rentas no percibidas como consecuencia de la inhabilidad de la finca cuando reclama a su aseguradora también por dicho concepto.



SEGUNDO. Las costas de primera instancia. Centrada así la controversia y recodando que no es objeto del recurso de apelación la decisión adoptada en primera instancia sobre la existencia de una cuestión compleja que excluya la adecuación del procedimiento del juicio verbal de desahucio por precario intentado por la parte actora, ni el relato de fáctico declarado en primera instancia relativo a la producción del siniestro en el mes de abril de 2016 cuya entidad permite inferir la falta de utilidad del inmueble para el uso convenido y la necesidad de acometer obras para que la vivienda sirva a su destino, sino la concreta decisión de imponer las costas de primera instancia a la parte demandante tras desestimar la demanda presentada por ésta al considerar que el cauce procedimental elegido no es el adecuado para resolver las cuestiones planteadas por las partes - en especial la suspensión del contrato de arrendamiento por inhabilidad de la vivienda tras el incendio ocurrido en abril de 2016 - la cuestión que debe ser ahora analizada es, en los términos planteados por la recurrente, si resulta de aplicación el criterio del vencimiento objetivo para decidir sobre la imposición de costas o si concurren en el caso enjuiciado dudas de hecho o de derecho que permitan no hacer una expresa imposición de las mismas.

En primer lugar conviene precisar cuál es el alcance de la función revisora que puede llevarse a cabo en segunda instancia, debiendo para ello recordar que el Tribunal Supremo señala en su Sentencia del día 10 de mayo de 2018 que 'El recurso de casación y el extraordinario por infracción procesal son recursos extraordinarios, que deben necesariamente fundarse en motivos taxativamente previstos en la Ley, que son los que delimitan a priori los límites del ámbito de conocimiento del tribunal encargado de resolverlos.

No ocurre lo mismo en el recurso de apelación que, sin perjuicio de lo previsto en el art. 465.5 LEC , sí permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia.

Es cierto que dentro de este conocimiento propio de un tribunal de instancia, la Audiencia queda constreñida únicamente por la regla prevista en el art. 465.5 LEC , según la cual 'el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461'. Pero esto no significa que los motivos que se formulan en el recurso de apelación cumplan la misma función que en el recurso de casación y en el extraordinario por infracción procesal.

El art. 465.5 LEC ha de entenderse como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones.

Como dijimos en la sentencia 714/2016, de 29 de noviembre, la Audiencia Provincial tiene plenas facultades para revisar la valoración fáctica y jurídica realizada por el tribunal de primera instancia, puesto que ese es precisamente el objeto del recurso de apelación, como establece expresa y terminantemente el art. 456.1 LEC ('nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo').

2.- Lo anterior no significa que el recurso de apelación deba articularse en motivos cuyo análisis y resolución haya de realizarse de forma independiente unos de otros, de tal forma que lo alegado en uno no pueda ser tenido en cuenta en otros. El recurso de apelación debe analizarse en su conjunto, sin perjuicio de que puedan distinguirse distintas razones que fundamentan el recurso y que se analicen sistemáticamente unas detrás de otras.' Centrada así la cuestión, conviene recordar que el artículo 394 de la LEC establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, y añade que para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

Así, para determinar la procedencia de la imposición de las costas a la parte actora tras la desestimación íntegra de la demanda por concurrir, a juicio de la sentencia dictada en primera instancia, una cuestión compleja que desborda el cauce del juicio verbal de desahucio, conviene analizar previamente si la acción de desahucio y de reclamación de rentas ejercitada por la actora, frente a la que la parte demandada excepciona la suspensión del contrato por inhabilidad de la vivienda tras la producción de un incendio en abril de 2016, constituye o no una cuestión compleja que impida el dictado de una sentencia sobre el fondo, y si dicha cuestión resulta o no jurídicamente dudosa.

El análisis de dicha cuestión conviene recordar que, tal como ya argumentó esta Sala en su auto de fecha 12 de abril de 2019, ' La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque - a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; consecuentemente, se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...).

Respecto a este último concepto, conviene recordar la reiterada doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos ( Sentencias T.S. de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , 14-4-1992 y 12-6-1997 , entre otras). Pero, no es menos cierto que, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente sentencia del Tribunal Supremo de 14-11-1988 , que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio.

En fin, la doctrina de la cuestión compleja (de la que la jurisprudencia hace una interpretación muy restrictiva) seria, en todo caso, sólo aplicable al juicio de desahucio por impago de la renta (sumario), pero en ningún caso es aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, que no tiene que quedar imprejuzgada, en la medida en que el presente procedimiento, en relación con esta pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias.' En el presente caso, la juzgadora de primera instancia desestima en el acto de la vista la excepción procesal de inadecuación de procedimiento planteada por la parte demandada al amparo de lo previsto en el 416.1.4º y 422 de la LEC, pero al analizar la cuestión de fondo sometida a examen considera que la cuestión planteada por la parte demandada sobre la concurrencia de una causa de suspensión del contrato por haberse producido un incendio en la vivienda objeto de arrendamiento es una cuestión compleja que debe ser dirimida en un procedimiento declarativo ordinario, dado que la misma excede del ámbito del juicio verbal de desahucio.

No obstante, esta misma Sala ha resuelto en ocasiones anteriores supuestos análogos al ahora enjuiciado analizando la procedencia de la acción de desahucio por impago y de reclamación de rentas en aquellos supuestos en que la parte demandada excepciona la inhabitabilidad de la vivienda tras la producción de un siniestro.

Así, la Sentencia 588/2013, dictada por esta misma Sala el día 31 de octubre de 2013, examina un supuesto análogo al planteado entre las partes y entra en el fondo del asunto analizando la concurrencia de la causa de suspensión del contrato de arrendamiento por encontrarse la vivienda en un estado de inhabitabilidad tras la producción de un siniestro, y expresamente se razona que 'Entrando en el fondo del asunto, es preciso partir de que nos encontramos en un juicio verbal seguido por razón de la materia conforme a lo establecido en el art.

250.1.1 LEC , cuyo objeto se limita a la reclamación de las rentas y cantidades debidas. En consecuencia, no forma parte de la controversia en este proceso ni la causa del incendio ni a cual de las partes resulta imputable y, en consecuencia, cual de ellas ha de hacerse cargo de su reparación y, en su caso, de los perjuicios causados al otro contratante; tampoco, si la resolución del contrato (que, indiscutiblemente, ha tenido lugar) se encuentra o no justificada ni, por último si es o no atribuible a alguna de las partes un incumplimiento de sus obligaciones contractuales en orden a la efectiva realización de las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda arrendada y los perjuicios que de tales alegados incumplimientos puedan derivarse, y por ello el tribunal no puede conocer ni pronunciarse sobre estas cuestiones, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder a ambas partes a este respecto. El único objeto del presente litigio radica en determinar si la arrendataria viene obligada al pago de las rentas y cantidades debidas correspondientes al período reclamado, esto es, de junio a diciembre de 2011, en que la arrendadora recuperó la posesión de la vivienda arrendada.

(...) A este respecto en el escrito formulando la reconvención la demandada razona que, debido al incendio, la vivienda quedó inhabitable, operando, en consecuencia, conforme a los arts. 21.2 y 26 LAU , la suspensión de la obligación del pago de la renta, y alega que 'hallándose suspendidos y posteriormente resuelto con efectos a primero de septiembre de 2011, los efectos del contrato de arrendamiento no procede la reclamación de rentas efectuada por la actora en su escrito de demanda correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011, ni cualesquiera posteriores'.

(...) Resta, por último, determinar si el contrato se encontraba suspendido. A estos efectos es necesario partir de tres datos fácticos que han resultado incontrovertidos: (a) Que el día 18.5.2011 se produjo un incendio en la vivienda arrendada que causó numerosos daños en la misma. (b) Que la gravedad de los daños comportó que la misma resultara inhabitable. (c) que desde la ocurrencia del incendio hasta la resolución del contrato la arrendataria no ocupo la vivienda.

Conviene recordar que el pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario, obligación que no excluye el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador (al margen de que el arrendatario pueda exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, de conformidad con el art. 1124 CC - art. 27.1 LAU ), salvo en los supuestos en que quepa la suspensión del contrato, siempre y cuando concurran los presupuestos prevenidos en el art. 26 LAU 29/1994 (cuyo antecedente es el 1558 CC , de aplicación supletoria conforme al art. 4.2 LAU 94 ), que prevé la posibilidad de suspensión del contrato (paralización del plazo y del pago de la renta durante dicha paralización).

Así es, paralelamente a la obligación del arrendador de 'realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil ' ( art. 21.1) y a la del arrendatario de 'soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento ' ( art. 22.1), la LAU prevé la posibilidad (art. 26) de que, 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable' el arrendatario opte entre de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna': es el cese de la obligación de pagar la renta la contraprestación que la ley establece para el arrendatario por la suspensión, de modo que la equivalencia de las prestaciones -en este caso, de la ausencia de prestaciones: cesa la ocupación y cesa el pago- restablece el equilibrio sinalagmático del contrato suspendido, debiendo limitarse el efecto, pues, al expresado de la suspensión del pago de la renta. En caso de optar por la suspensión, ésta 'supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta', no existiendo obligación alguna de indemnizar por parte del arrendador.

En el mismo sentido, la más reciente Sentencia de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de marzo de 2011 (ROJ SAP B 3512/2011 ) exige para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato, y para el impago total de la renta, que asimismo la finca sea inhabitable de forma total (por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto en el artículo 1558 del Código Civil , en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos ).

Corresponde exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión (o desistir del contrato), condicionada en todo caso la referida suspensión al requisito ineludible de que la finca sea 'inhabitable' de forma total y que ello sea consecuencia de que tales obras sean de 'conservación' o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean voluntarias.

En el supuesto de autos, concurren los presupuestos de inhabitabilidad de la finca y efectiva desocupación por parte de la arrendatario así como la necesidad de realizar obras de conservación precisas para que la vivienda sirva a su destino; por otra parte, y, según se ha razonado anteriormente, la arrendataria no optó por la resolución del contrato, sino por la suspensión del mismo, y, si bien no consta que esta opción se hiciera de manera expresa, sí que del desarrollo de los hechos y de lo actuado se infiere que así fue, y que ambas partes consideraban suspendido el contrato, y a este respecto resulta muy elocuente la carta que la arrendadora remitió a la arrendataria en fecha 29.7.2011 (acompañada con la demanda de doc. 3), de donde se deduce que la arrendadora había asumido como suya la obligación de efectuar las obras (sin que de ello se pueda deducir que se atribuyera la responsabilidad por los daños ni que renunciara en su caso a las acciones que pudieran ampararle frente a la arrendataria), y que la obligación del pago de la renta estaba en suspenso, y de ello es indicio de una parte que la arrendadora apremiara a la demandada a fin de que permitiera 'en el más breve esapcio de tiempo posible' la entrada a los industriales al inmueble para realizar las obras, advirtiendole de la adopción de otras medidas de no hacerlo así (apremio que no resultaría tan justificado si el contrato mantuviera su vigencia y eficacia, ya que la dilación en ese caso perjudicaría, básicamente a la inquilina quien vendría obligada a pagar la renta sin disponer del uso de la vivienda como contraprestación); y de otra que en dicha carta no se reclamara el pago de las rentas vencidas (junio y julio), que de no estar suspendido el contrato se adeudarían en ese momento, es más, no consta que la arrendadora en ningún momento anterior a la presentación de la demanda (en 18.10.2011) requiriera a la arrendataria del pago de las rentas que habrían vencido desde el incendio en adelante.

En consecuencia, suspendido el contrato y no constando que se hayan realizado las obras, de modo que la arrendataria hubiese podido habitar nuevamente en la vivienda arrendada con anterioridad a la fecha en que se considera resuelto el contrato, ha de concluirse que la arrendataria no esta obligada al pago de las rentas que se le reclaman, por lo que la demanda ha de ser desestimada, y, por ello, confirmada la sentencia de primera instancia.' También la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia en fecha 4 de noviembre de 2011 entrando en el fondo del asunto planteado entre las partes en un juicio verbal de desahucio por impago de rentas, resolviendo sobre la improcedencia de condenar a la parte demandada a abonar las rentas devengadas con posterioridad al incendio ocurrido en la vivienda cuando éste dejó la misma en un estado de inhabitabilidad, sin apreciar que el procedimiento instado por la parte actora resultara inadecuado por concurrir en el asunto enjuiciado una cuestión compleja que desbordara el procedimiento incoado.

De este modo, considerando que en el caso enjuiciado podrían apreciarse dudas de derecho sobre la cuestión jurídica planteada por la parte demandada relativa a la pertinencia y adecuación de este procedimiento de juicio verbal de desahucio por impago de rentas para resolver la excepción planteada por la parte demandada relativa a la suspensión del contrato celebrado entre las partes por aplicación de lo dispuesto en el artículo 26 de la LEC, es por lo que, sin necesidad de analizar el resto de cuestiones planteadas por la recurrente sobre la existencia de dudas de hecho, el recurso de apelación debe ser estimado y debe por ello revocarse parcialmente la sentencia dictada en primera instancia dejando sin efecto la condena de la parte actora al pago de las costas procesales causadas, aplicando al caso concreto la previsión contenida en el artículo 394 de la LEC sobre la existencia de dudas de derecho.



TERCERO. Costas. El artículo 398.2 de la LEC establece que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En este caso, habiéndose estimado el motivo de apelación planteado por la parte recurrente, no se condenará en costas a ninguno de los litigantes.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la defensa y representación procesal de Inmobiliaria Ribasmar S.A. y REVOCAMOS PARCIALMENTE la Sentencia nº 104/2018, dictada el día 17 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona en el procedimiento de Juicio verbal de desahucio por impago de rentas 682/2017, aclarada por auto de fecha 24 de abril de 2018, en el sentido de dejar sin efecto la condena de la parte demandante al pago de las costas causadas en primera instancia, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en primera instancia y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :