Sentencia Civil Nº 117/2003, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 270/2002 de 21 de Abril de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 117

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

MAGISTRADOS

D. RAFAEL GARCIA LARAÑA

D. NICOLAS POVEDA PEÑAS

En la ciudad de Almería a veintiuno de abril de dos mil tres.

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 270 de 2002 los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería seguidos con el nº 326 de 2002 sobre juicio verbal de desahucio de finca urbana por expiración del término, entre partes, de una como actora Dª. Cecilia , Dª. Cristina , Dª. Gema , Dª. Marisol , Dª. Remedios y D. Claudio . y de otra como demandada D. Alonso cuyas demás circunstancias constan en la sentencia apelada, la primera representada por la Procuradora Dª. María del Mar Gimeno Liñán y dirigida por el Letrado D. Javier Brea Apoita y la segunda representada por la Procuradora Dª. Isabel Valverde Ruiz y dirigida por el Letrado D. Francisco Antonio Fernández Parrilla.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 10 de mayo de 2002 cuyo Fallo dispone: " Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Maria del Mar Gimeno Liñan en nombre de Doña Cecilia y otros, contra Don Alonso , declaro que ha lugar al desahucio del inmueble, sito en CARRETERA000 NUM000 de Almería, condenando al demandado a que lo desaloje y deje expedito a disposición de los actores, bajo apercibimiento de ser lanzado, si no lo verifica en treinta días y al pago de las costas".

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, solicitando en el escrito de recurso, la revocación de la mencionada resolución y que en su lugar se dicte otra por la que se desestime la demanda y no se de lugar al desahucio. Del recurso se dio traslado a la demandada que se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia con imposición de costas al recurrente.

CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se trajeron para votación y fallo el día 7 de abril de 2003, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de primera instancia dictada en los autos de los que procede el presente recurso que estima la demanda deducida por Dª Cecilia y otros y declara haber lugar al desahucio del demandado D. Alonso del solar sito en la actual CARRETERA000 nº NUM000 de Almería, se alza éste alegando de nuevo que el contrato de arrendamiento que le une con los actores lo es de local de negocio comprendido entre los regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto de 24 de Diciembre de 1964, que aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, refundiendo la normativa anterior, por lo que tiene derecho a la prórroga forzosa prevista en el articulo 57 de la referida Ley. El recurrente basa su recurso en la infracción por la sentencia recurrida de la normativa aplicable al contrato objeto de litigio, que expresamente recoge la prórroga forzosa para los locales de negocios; en infracción de los artículos del Código Civil relativos a la interpretación de los contratos y de las normas aplicables al contrato de mandato y de los actos propios y por último, en infracción de la jurisprudencia que establece la libertad de la parte para someterse al régimen de la prórroga forzosa. En definitiva el tema litigioso gira en torno a la determinación de cual es la naturaleza del objeto arrendado, local de negocios, como mantiene el recurrente, o de un solar como dicen los actores y, como consecuencia de ello, si al caso contemplado le es de aplicación la prórroga forzosa.

SEGUNDO.- El recurrente lleva razón en cuanto a la posibilidad de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial que fueron celebrados con anterioridad al año 1965, sin embargo, no obstante el poco acierto de la sentencia de primera instancia que niega dicha realidad, el problema litigioso sigue siendo el mismo, es decir, si no encontramos ante un contrato de arrendamiento sometido a la legislación común o a la legislación especial. El recurrente entiende que tanto por su objeto como por la voluntad de las partes, el contrato de arrendamiento celebrado con la propiedad el día 1 de Septiembre de 1964, está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbano, según se deduce de su contenido y de los actos anteriores y posteriores de las partes. Las normas de interpretación de los contratos contenidos en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, han de asentarse en los siguientes principios: a). Ciertamente el art. 1282 del Código Civil, establece que deberá atenderse a los actos coetáneos y posteriores del contrato, pero para juzgar de la intención de los contratantes, es decir, que entrará en juego cuando existan dudas sobre ésta, no cuando los términos del contrato sean claros y no dejen dudas de la misma, porque entonces, según el articulo 1281, se estará al sentido literal de sus cláusulas (S.T.S. 12 de Abril de 1983); b) La calificación jurídica del contrato ha de efectuarse atendiendo a su verdadero contenido obligacional, abstracción hecha de la denominación que las partes le den (S.T.S. de 17 de Noviembre de 1988). c) Se ha de tener en cuenta la configuración y estado de la casa arrendada al momento de la celebración del contrato, pues en tal momento es cuando se cede el uso y disfrute de la cosa arrendada y se perfecciona y constituye el contrato, no quedando desvirtuada dicha realidad por la circunstancia de que en tiempo posterior, durante la vida del contrato, el arrendatario, con autorización o sin ella, realice obras o incluso levante pequeñas construcciones para el desarrollo de su actividad mercantil propias de su giro y en aras de su conveniencias (SS.T.S. 9 de Octubre de 1980, 22 de Diciembre 1983 y 3 de Mayo de 1990, entre otras). Atendiendo a lo anteriormente expuesto, hemos de llegar a la conclusión que en el caso presente, lo que fue objeto de arrendamiento fue un solar y no un local de negocios y ello por los siguientes motivos. En primer lugar, al margen de que conste en papel oficial, pues según el articulo 1278 del Código Civil, es indiferente la forma en que se haya celebrado, sin que nunca pueda implicar sometimiento a legislación alguna, el contrato firmado por las partes dice que lo que se arrienda es un solar, y en las cláusulas del mencionado contrato se habla reiteradamente de solar, (cláusulas 3º, 4º, 5º y 6º); de otro lado, del clausulado del contrato, también se desprende que la voluntad de las partes fue la cesión de un solar y no de un local de negocios, así, expresamente se infiere de la cláusula 3ª donde se indica que " en atención a las obras de cerca que el arrendatario.....", y de la cláusula sexta, donde se dice que "El arrendatario construirá una tapia alrededor del solar arrendado...." y más concretamente la 5ª, en la que se indica que "la industria que se instalará en el solar arrendado será la de garaje y taller mecánico....". Y se desprende que lo arrendado fue un solar y no un local aunque en él existiesen algunas pequeñas construcciones como se aprecian en las fotografías aportadas con el acta notarial, porque el término local según el articulo 1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se refiere a edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, requisito de habitabilidad absolutamente necesario y preciso, como ha proclamado la jurisprudencia en sentencia de 9 de Octubre de 1980, 24 de Mayo de 1982 y 12 de Abril de 1983, circunstancia esta que es incompatible con los términos del contrato reveladores de la intención de las partes, que no solo quedan desvirtuados por los actos posteriores de las partes sino que la avalan; así se desprende de la contestación que el representante de los propietarios formula al requerimiento notarial que realizó el recurrente. Las obras que fueron autorizadas en el contrato no desvirtúan la calificación de solar, puesto que el cercado de solar y la construcción de una especie de cobertizos abiertos, no hacen sino facilitar y asegurar la utilización del espacio arrendado, sin transformarlo ni hacerlo habitable, como tampoco cambia su configuración el hecho de que en el contrato se autorice la posibilidad de traspaso, o que con la entrada en vigor de la Ley arrendaticia de 1994, se aplicara lo dispuesto en la disposición transitoria 3ª para actualizar la venta pues, además de encontrar su aplicación en la justificación ofrecida por el testigo que ha declarado en el juicio, la nota de la no habilitabilidad en el momento de la celebración del contrato, impediría modificar su primitiva naturaleza de solar, en la definición que al mismo ha dado la Jurisprudencia como extensión de terreno comprendida en el casco de las poblaciones, destinado a futura edificación, aunque por el momento este destinado a usos y utilidades económicas compatibles con su estado actual y cerrado sobre sí para su mejor aprovechamiento (S.T.S. 22 de Marzo de 1971).

TERCERO.- Las demás cuestiones planteadas en el recurso, como la expuesta " a efectos permanentes dialécticos", es cuestión nueva no planteada en su momento, como se recoge en el acta del juicio, en la que la cuestión controvertida quedó limitada a dos cuestiones fundamentales, legislación aplicable al contrato firmado por las partes y a la existencia o no de prórroga forzosa, cualquier otra quedó fuera del debate procesal y no puede ser alegada en un momento posterior.

CUARTO.- En razón a lo expuesto procede desestimar el recurso entablado confirmar la sentencia recurrida y todo ello con imposición al recurrente de las costas de esta alzada (artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 10 de mayo de 2002 por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería sobre juicio verbal de desahucio de finca urbana por expiración del término de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, y todo ello con imposición a los recurrentes de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento. Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firma