Sentencia Civil Nº 117/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 243/2010 de 11 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00117/2011

Fecha: 11 DE MARZO DE 2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 243 /2010

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandado reconviniente: D. Obdulio

PROCURADORA: DªGEMA MUÑOZ MINAYA

Apelado y demandante reconvenido: WELCOME HOUSE, S.L.

PROCURADORA: DªMATILDE SANZ ESTRADA

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1051/2008

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a once de marzo de dos mil once.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid , los autos del PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1051/2008 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 243/2010, en los que aparece como parte apelante: D. Obdulio , representado por la Procuradora Dª. GEMMA MUÑOZ MINAYA y como apelada: WELCOME HOUSE,S.L., representada por la Procuradora Dª.MATILDE SANZ ESTRADA sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1051/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 56 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Ana Cristina Lledó Fernández Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 56 de Madrid se dictó sentencia con fecha 25 de Septiembre de 2009 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Sanz Estrada en nombre y representación de WELCOME HOUSE S.L. contra Don Obdulio y estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sra. Muñoz Minaya en nombre y representación de D. Obdulio debo condenar y condeno a Welcome House S.L. a que abone al referido Sr. Obdulio la cantidad de 51.188,80 euros la cual devengará el interés legal correspondiente desde la fecha de presentación de la demanda e incrementado en dos puntos desde la presente resolución y hasta su total pago, con expresa imposición de las costas causadas en el presente juicio respecto de la demanda principal a la actora reconvenida y sin efecutar imposición de las mismas por lo que se refiere a la demanda reconvencional."

TERCERO.- Que contra dicha sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. Gema Muñoz Minaya, dándosele traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 9 de Marzo del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Se desestimó la demanda de resolución del contrato de compraventa privado de 7 de noviembre de 2005 interpuesta por la representación procesal de WELCOME HOUSE, S.L. en la sentencia recurrida nº 209, de 25 de septiembre de 2009 del Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid, en el procedimiento ordinario nº 1051/08 , consintiendo dicha decisión la sociedad actora. Por lo tanto, no es objeto del presente recurso de apelación dicho pronunciamiento de la sentencia.

SEGUNDO.- Recurre en apelación sólo el demandado: D. Obdulio , cuya demanda reconvencional fue estimada en parte, en dicha sentencia, respecto a la restitución de lo percibido por la actora en razón al importe de 51.188,80 €, más el interés legal de los artículos 1108 del CC y 576 de la LEC.

El motivo del recurso se centra en la desestimación de la solicitud de la supuesta ineficacia sobrevenida del contrato de opción de compra de 7 de noviembre de 2005, con las consecuencias económicas inherentes, discrepando del último razonamiento judicial contenido en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, en el sentido de que el demandado no comunicó oportunamente su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra de la vivienda nº 17, ni puso a disposición material de la actora el dinero estipulado en la condición tercera de la opción de compra, caducando por voluntad del demandado, quien nada puede exigir a la actora. Pues bien, esta conclusión fue reforzada mediante las alegaciones del escrito de oposición al recurso, siendo evidente que el demandado-apelante: D. Obdulio , no cumplió sus obligaciones para poder ejercitar la opción de compra, ni la resolución contractual, al no comunicar fehacientemente a la actora alguna de dichas determinaciones, pues por virtud de sus propios actos al seguir pagando las cuotas del chalet nº 18, objeto de la compraventa, y al pactar con la demandante que se formalizarían conjuntamente la opción de compra del chalet nº 17 y la compraventa del chalet nº 18, cuando estuvieran en disposición de ser entregados, no constando fecha de entrega, y tratándose de un inversor D. Obdulio .

TERCERO.- Declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial ( Sentencias de 21 de julio EDJ1993/7466 y 18 de octubre de 1993 EDJ1993/9187, citadas en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 28-6-2006, nº 310/2006, rec. 335/2006 , que el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos regístrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante. Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario ; la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa, la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

CUARTO.- Siguiendo la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ( Sentencias del Tribunal Supremo 13 de noviembre de 1992 de 14 de febrero de 1997 y), requisito este último también exigido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( Sentencia del Tribunal Supremo 14 de febrero de 1997 , con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo 14 de mayo de 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( Sentencia del Tribunal Supremo 29 de septiembre de 1993 ).En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 EDJ1979/673 , 4 de abril de 1987 EDJ1987/2704 , 24 de octubre de 1990 , 13 de noviembre de 1992 EDJ1992/11188 y 16 de octubre de 1997 EDJ1997/7495).

Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000 EDJ2000/5724).

QUINTO.- El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 EDJ1991/12230 , 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1996 EDJ1996/6491).

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 y 31 de julio de 1996 ). Por otro lado, como dice la Sentencia del Alto Tribunal de 22 de junio de 2001 EDJ2001/13855, nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco a que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción. No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

SEXTO.- El requerimiento de la actora de 11 de diciembre de 2007 para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa del chalet nº 18, fue respondido con fecha 29 de enero de 2008, diciendo el demandado que su situación es delicada y para solucionarla desinvertirá de los chalets. En consecuencia, los argumentos del recurso no han conseguido desvirtuar los términos de la sentencia apelada, porque el demandado no ha acreditado haber cumplido todos los requisitos de la opción de compra a las 24 horas del 31 de marzo de 2007, y ni siquiera consta que intentara prorrogar dicho término final. La obtención de la licencia de primera ocupación el 21 de noviembre de 2007 no disculpa al demandado de los incumplimientos en su actuación negocial detectados en la sentencia debatida, cuyo formalismo no significa que sea errónea la conclusión judicial alcanzada en el último párrafo del fundamento jurídico tercero de la sentencia apelada. No concurriendo oscuridad, ni cláusula abusiva alguna, porque los términos gramaticales del contrato de opción de compra fueron redactados con arreglo a Derecho, sin generar indefensión alguna al apelante. La demora en la posibilidad de entrega del chalet nº 17 no causó ineficacia, ni imposible cumplimiento del mismo, porque no se pactó término esencial alguno para la entrega, en la que no consta tuviera prisa o necesidad acreditada el futuro comprador, ni concurre inexistencia del objeto, pues no se destruyó, ni desapareció el objeto de la opción de compra, y en su consecuencia la sentencia recurrida debe ser confirmada, por ajustarse a la doctrina jurisprudencial comentada.

SÉPTIMO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 en relación con el art. 394.1º LEC , por las dudas fácticas y jurídicas planteadas en la resolución del presente recurso.

En virtud de la potestad jurisdiccional que nos viene conferida por la soberanía popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Obdulio contra la sentencia nº 209, de 25 de septiembre de 2009 del Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid, dictada en el procedimiento ordinario nº 1051/08 , por lo que confirmamos dicha resolución judicial; con expresa condena en las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.