Sentencia Civil Nº 117/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 904/2011 de 28 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 904/2011-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 563/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 HOSPITALET DE LLOBREGAT (ANT.CI-11)

S E N T E N C I A N ú m. 117/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 28 de febrero de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 563/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-11), a instancia de Valentín , contra Natalia , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de julio de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda promovida a instancia de D. Valentín , representado por el Procurador de los Tribunales D. URIEL PESQUEIRA PUJOL y bajo la dirección letrada de D.ALEJANDRO FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, contra Dª. Natalia , se condena al actor al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 28 de noviembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Alega el actor, Valentín , en la demanda que en fecha 13.5.2009 suscribió como arrendario un contrato de arrendamiento sobre local de negocio con la demandada, Natalia , contrato que fue resuelto de manera voluntaria y anticipada por el actor quien, habiendo preavisado de dicha circunstancia a la admnistración de fincas en 23.7.2009, entregó las llaves del local el día 2.9.2009. Dado que el local se entregó en el mismo estado que fue recibido y que no existía renta alguna pendiente de pago, el actor interesa con la demanda la devolución de las fianzas prestadas al tiempo de la suscripción del contrato que ascendían a 1800€. Con tal fundamento solicita se dicte sentencia por la que se condene a la demandada al pago de dicha cantidad más los intereses legales devengados desde el día 1.10.2009, conforme a lo dispuesto en el art. 36.4 LAU 29/1994.

La demandada se opone a tal pretensión alegando que, al tratarse de una resolución anticipada y voluntaria del contrato por parte del arrendatario, se llegó al acuerdo de que la arrendadora haría suyas las cantidades entregadas como fianza en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que tal desistimiento pudiera causarle.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Es preciso señalar que la doctrina científica ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentre expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación, y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente se ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1254 C.C .) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1258 CC ), teniendo también, como dice el art. 1091 CC , sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes ( art. 1256 CC ); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar la vivienda antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

Más en concreto, la vigente LAU permite al arrendatario desistir del contrato cuando se trate de arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y se dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (art. 11); fuera de estas condiciones, el desistimiento por parte del arrendatario no merece una regulación específica en la nueva ley, por lo que el mismo no es aplicable al supuesto de autos al no concurrir los presupuestos de hecho de la norma.

Siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, de modo que impone al arrendatario actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo, en este caso el pago de la renta a primeros de cada mes durante toda la vida del contrato, devengándose las mensualidades a medida que éste se desarrolla y no al inicio del contrato y de una sola vez, y no reconociendo la vigente LAU al inquilino la facultad de desistimiento, salvo en el caso reseñado, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U . y 1256 , 1258 , 1124 y 1101 del C.C ., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (ante el desistimiento el arrendador no viene obligado a aceptar la resolución del contrato), con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos ( art. 27.1 LAU y 1124 CC ), en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art.1214 C.C ., pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C . y todo ello sin perjuicio de los pactos que al respecto, y en virtud de la autonomía de la voluntad, hubieran podido alcanzar las partes al respecto (clausulas penales contractuales, ex art. 1152 CC ) .

En el supuesto de autos no existe una resolución de mutuo acuerdo, sino un desistimiento (resolución unilateral y voluntaria) de la arrendatario, ante el cual el arrendador ha optado por aceptar la resolución, sin que el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivalga necesariamente a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual ni a la renuncia a reclamar por las consecuencias que el incumplimiento del arrendatario le haya podido comportar (en este sentido es ilustrativa la STS 20.7.2011 ), por lo que, además de las obligaciones derivadas de la relación contractual, la arrendataria debía responder de los perjuicios ocasionados al arrendador como consecuencia de éste.

Ahora bien en el caso de autos, no se opone la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios causados por la resolución injustificada (daños y perjuicios que ni se han alegado -alegación que, por otra parte, debería de haber observado las prevenciones del art. 438.2 LEC -, ni se han acreditado), sino que lo que se opone es la existencia de un pacto por el que la arrendadora haría suya la fianza para cubrir (a modo de clàusula penal) los perjuicios que pudiera irrogarle la resolución (pacto cuya existencia le relevaria de la carga de alegar y probar los perjuicios, ya que la indemnización procedente se fijaría por voluntad de las partes en el importe de ésta). Así pues, el núcleo del debate reside en una cuestión de hecho, y por ende, de prueba.

Conviene recordar que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige para la segunda instancia la plenitud del efecto devolutivo, de tal manera que, en principio (y con las limitaciones derivadas del principio 'tantum apellatum quantum devolutum' y de la prohibición de la 'reformatio in peius'), la apelación permite al órgano jurisdiccional 'ad quem' examinar en toda su integridad del proceso y, por ende, revisar plenamente la resolución recurrida. A este respecto la STS de 23.12.2009 declara 'La STS de 7 de julio de 2004 ha expresado la doctrina jurisprudencial consolidada siguiente: 'Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2002 , los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar, respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido ya que en otro caso le es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate''. No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación), y teniendo en cuenta que en la actualidad la prevalencia que suponía la inmediación en la practica de la prueba del Juez de primera instancia respecto a su valoración, queda de alguna manera desdibujada por la utilización de medios mecánicos de grabación de sonido e imagen.

Y tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos el tribunal el tribunal estima que no ha quedado probada la existencia del pacto opuesto. Así es, para la existencia de un pacto es preciso el acuerdo de voluntades, esto es que ambas partes presten su consentimiento, concurriendo la oferta y la aceptación ( arts. 1255 , 1258 y 1262 CC ) y en el supuesto de autos no ha quedado probado que haya concurrido el consentimiento del arrendatario (y la carga de la prueba de la concurrencia de éste corresponde a la parte demandada, ex art. 217.3 LEC ), ya que: (a) En prueba de interrogatorio de parte la arrendadora reconoce que no tuvo contacto con el arrendatario, sino que ella dio las correspondientes instrucciones a su administrador; (b) no resulta concluyente la testifical de la administradora de la finca, cuya declaración, si bien es clara respecto de la voluntad de la arrendadora de hacer suya la fianza para compensar los perjuicios que la resolución le comportaba, no lo es tanto, resultando incluso un tanto confusa, respecto a la aceptación por parte del demandado de la pérdida de las fianzas, así llegó a afirmar que no sabía si él estaba de acuerdo o no, por lo que esta declaración resulta insuficiente para formar la convicción del tribunal al respecto; (c) Tampoco puede obviarse que ninguna referencia se hace a la renuncia a la devolución de la fianza o a la aplicación de la misma en el documento suscrito por el arrendatario en fecha 2.9.2009 en el momento de entrega de las llaves, a pesar de que dicho documento fue redactado por la administradora de la finca, profesional del sector, es más, ante la reclamación de la devolución de la fianza articulada por el arrendatario a traves de su letrado mediante burofax de 22.4.2010 remitido a la arrendadora y a su administradora y recibido únicamente por esta última, nada se respondió al arrendatario ni se le indicó la improcedencia de su reclamación por la existencia del ahora alegado pacto, pacto al que, insistimos, ninguna referencia se hace en ninguno de los documentos extendidos alrededor de la resolución contractual y que se invoca por primera vez en este pleito.

Ciertamente, la falta del alegado pacto no comporta, tal y como se ha expuesto más arriba, que la arrendadora, al aceptar la resolución unilateral del contrato, renunciara a la reclamación de los daños y perjuicios que tal incumplimiento contractual le comportara, pero ello no ha sido opuesto en el presente pleito y la indemnización de los eventuales perjuicios causados no han sido objeto de la controversia, por lo que reconducir la resolución a esta cuestión supone una alteración de los términos del debate proscrita en nuestro derecho procesal.

En definitiva, indiscutido que al restituir la posesión a la arrendadora el arrendatario se encontraba al corriente del pago de la renta y que el local se encontraba en un correcto estado y no habiendose acreditado el pacto alegado, la arrendadora viene obligada a restituir al arrendatario la fianza y garantías complementarias prestadas al concertarse el arriendo, por lo que procede la estimación de la demanda, debiendo condenarse a la demandada al pago de la suma de 1.800 €.

De conformidad con lo que dispone el artículo 36.4 de la LAU 29/1994, dicha cantidad devengará el interés legal desde el día 3.10.2009, al haber transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario (2.9.2009) sin que se haya hecho efectiva su restitución.

TERCERO -La estimación de la demanda comporta la condena a la parte demandada al pago de las costas devengadas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC ).

No se efectúa una especial imposición de las costas de esta alzada al haber sido estimado el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Valentín contra la sentencia de fecha 27 de julio de 2001 dictada en el juicio verbal núm. 563/11 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de L'Hospitalet de Llobregat, SE REVOCA la citada resolución, y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por el citado apelante contra Dª Natalia , se condena a ésta al pago de la suma de 1.800€ (MIL OCHOCIENTOS EUROS) más los intereses legales de dicha suma desde el día 3 de octubre de 2009.

Se condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia, sin que proceda una especial declaración sobre las de la segunda.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.