Sentencia CIVIL Nº 117/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 170/2017 de 30 de Marzo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0075112

Recurso de Apelación 170/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 418/2015

APELANTE:EARLWOODE RENTAL PROPERTIES S.L.

PROCURADOR:D. JOSE CARLOS PEÑALVER GARCERAN

APELADO:D. Rafael

PROCURADOR:Dña. MARIA SALUD JIMENEZ MUÑOZ

SENTENCIA Nº 117/2017

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a treinta de marzo de dos mil diecisiete.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante EARLWOODE RENTAL PROPERTIES S.L. representada por el Procurador Sr. Peñalver Garcerán y de otra, como apelado demandado DON Rafael representado por la Procuradora Sra. Jiménez Muñoz, seguidos por el trámite de juicio verbal.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, en fecha 21 de octubre de 2016, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. JOSE CARLOS PEÑALVER GARCERAN en la indicada representación de EARLWOODE RENTAL PROPERTIES SL contra D Rafael representado por el procurador D CARLOS SAEZ SILVESTRE debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 27 de enero de 2014 con efecto de 28 de febrero de 2015, debiendo condenar y condeno a D Rafael al pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON SIETE CENTIMOS(343,07 euros), haciendo suya el arrendador la cuantía de 1.500 euros entregada por el arrendatario como fianza.

No procede efectuar condena en costas.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 27 de marzo de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con fundamento legal en los arts. 27.2ª) LAU , 1555.1 C.c . y 220.2 LEC se ejercitó en su día por la parte actora como arrendadora la acción de desahucio por falta de pago de las rentas arrendaticias y cantidades devengadas en concepto de suministros en relación con el contrato de arrendamiento de fecha 27 de enero de 2014, en vigor desde el 1 de febrero de 2014, que tenía por objeto la vivienda sita en Madrid c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 con una duración de tres años, hasta el 30 de enero de 2017, pretensión a la que acumuló la reclamación de las sumas adeudadas a la fecha de interposición de la demanda y las que se devengaran hasta el desalojo de la vivienda, pretensión a la que, tras determinado avatares procesales, se formuló oposición en la forma que consta en autos, alegando que comunicó a la arrendadora que dejaría el inmueble pactando que hiciera suya la fianza entregada para compensar los dos meses de renta que adeudaba, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba parcialmente la demanda declarándose la resolución del contrato locaticio, estimándose bien aplicado el importe de la fianza en su día entregada al pago de las rentas debidas de dos mensualidades y condenando al demandado al abono de 343,07.- € en concepto de suministros impagados, e interponiéndose por la demandante el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la a su juicio errónea valoración de la prueba efectuada por la Sra. Juez de instancia e interpretación indebida de los pactos contractuales sobre la fianza arrendaticia.

SEGUNDO.-Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzando por el examen del primero de los motivos de recurso, siendo cierto que la valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, no lo es menos que la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal ad quem examinar el objeto de la litis con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el juzgador a quo y que por lo tanto no está obligado a respetar la mención o declaración de hechos probados por éste pues a tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación, por lo que aunque el principio de inmediación que informa el proceso civil debe concluir por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, excepcionalmente puede variarse tal apreciación cuando se aprecie que exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

En el presente caso esta Sala no comparte la valoración probatoria contenida en la resolución recurrida, partiéndose precisamente de la aplicación del artº. 217 LEC , de manera que incumbiendo a la parte actora la cumplida acreditación de los hechos constitutivos de su acción y siendo éstos en esta litis la realidad de un contrato de arrendamiento y el impago de las rentas como fundamento de la pretensión de desahucio y de condena al pago de rentas y cantidades asimiladas, es obvio que ha probado tales extremos.

Efectivamente, no está discutido en autos ni la realidad del contrato de arrendamiento con el objeto antes dicho y con una duración de tres años, hasta el 30 de enero de 2017, estando probado que se impagaron las rentas, al menos, de enero y febrero de 2015 en tanto que así se reconoce de contrario, con lo que en principio es estimable la acción resolutoria contractual y la de reclamación de cantidad

Ante ello y en aplicación de ese mismo artº. 217 LEC incumbe al demandado la cumplida acreditación de los hechos impeditivos de la acción resolutoria y de los extintivos de la de reclamación de cantidad, y en concreto que comunicó la resolución anticipada del contrato y ello lo aceptó la arrendadora, que reintegró a ésta la posesión del inmueble y que con ese reintegro de la posesión y la aplicación de la fianza estaría extinguida la obligación de pago de suma alguna, con lo que ha de examinarse si efectivamente se dio una resolución contractual antes del plazo pactado consentida por ambas partes, si el arrendatario reintegró la posesión de la vivienda de manera que la arrendadora pudiera disponer de la misma, si por ello sólo eran debidas dos mensualidades de renta, y por ende si esa deuda podía entenderé extinguida mediante su compensación aceptada por la arrendadora de las sumas entregadas al inicio del contrato en concepto de fianza.

TERCERO.-Y examinadas las pruebas obrantes en autos sólo aportadas por la demandante puesto que el demandado no propuso prueba alguna ni ninguna se practicó a su instancia, es claro que tal demandado no ha acreditado hecho alguno impeditivo de la acción resolutoria o extintivo de la obligación de pago derivada del arriendo.

Como es bien sabido, el arrendamiento es un contrato consensual, bilateral y oneroso, que se perfecciona por el concurso de la voluntad de quienes lo celebran, y que se extingue también por la coincidencia en tal sentido de la voluntad de los contratantes (mutuo disenso), por la aceptación de la voluntad inicialmente exteriorizada, judicial o extrajudicialmente por la otra parte, o, en fin, por concurrir alguna de las causas contractuales o legales de extinción del contrato judicialmente declarada. Cualquiera que sea la forma de extinción o resolución del contrato de las antes dichas, su realidad por sí misma no conlleva la recuperación de la posesión de la vivienda por el arrendador sino que requiere un acto positivo de entrega o de puesta en posesión por el arrendatario, de modo directo o mediante la entrega de las llaves a ese propietario-arrendador o a la persona que él autorice a recibirlas en su nombre, de manera que la toma de posesión por tal arrendador solo dependa de su voluntad. Y si ello no ocurre, de forma coercitiva mediante el lanzamiento judicial del arrendatario con puesta en posesión al arrendador.

En el presente caso, si bien inicialmente se siguió el proceso en ausencia del demandado en actuaciones luego declaradas nulas, se procedió en su día a la práctica de una diligencia de lanzamiento y entrega de la posesión a la arrendadora demandante que se produjo el día 1 de octubre de 2015. Es obvio que habiendo sido declarara la nulidad de tal actuación, ningún efecto procesal produce, pero ello no hace desaparecer el dato de hecho de que la posesión por parte de tal arrendador se recuperó en tal fecha, como tampoco hace desaparecer el dato de hecho de que a esa fecha la vivienda estaba ya desalojada por el arrendatario.

Ahora bien, la cuestión que ello determina es la de la acreditación del momento en que esa posesión fue entregada por el arrendatario a la arrendadora, hecho que en tanto que impeditivo de la acción resolutoria ha de acreditar el demandado, y es lo cierto que en estos autos no consta prueba alguna no del hecho o incluso del momento aproximado de desalojo de la vivienda, sino de la entrega de su posesión a la arrendadora. Lo trascendente a los efectos resolutorios y de la cuantificación de la deuda arrendaticia no es cuándo el inquilino desaloja la vivienda sino cuándo puede tomar posesión de ella el arrendador y ello sólo depende de que le sea voluntariamente reintegrada o de que le sea entregada judicialmente.

En estos autos no ha acreditado el arrendatario la entrega de posesión de la vivienda a la propietaria en Febrero de 2015. Ni tan siquiera se manifestó en su escrito de oposición cómo 'comunicó a la arrendadora que dejaría el inmueble' ni menos aún cómo, cuándo o en qué forma comunicó la arrendadora a él su supuesta aceptación de ese abandono; no manifestó tampoco no ya cómo comunicó esa decisión a la arrendadora sino cómo procedió al reintegró de la posesión de la vivienda, cuándo le entregó las llaves, a quién, en qué forma. Ni tan siquiera dice en qué fecha lo hizo, sino que sólo comunicó que dejaría (en un futuro indeterminado) el inmueble, y esa mera comunicación, aunque fuera cierta y ello no consta, no acompañada de la entrega de llaves, carece de cualquier efecto jurídico, y ello aunque la arrendadora tuviera en su poder otro juego de llaves pues hasta tanto el inquilino restituyera la posesión de la vivienda, o quedara resuelto el arriendo de consuno, cualquier uso de tales llaves habría sido ilegítimo. Por ello la parte demandada ha de soportar la falta de prueba de los hechos extintivos cuya carga le incumbe, por imperativo del art. 217 LEC con la consecuencia de que el contrato de arrendamiento ha de tenerse subsistente hasta la única fecha que como dato fáctico consta en autos de efectiva recuperación de la posesión por la arrendadora que lo fue la del lanzamiento declarado nulo de 1 de octubre de 2015, puesto que a pesar de esa nulidad el demandado no volvió a tomar posesión de ella sino que la mantuvo la arrendadora.

Y a ello en modo alguno obstan las manifestaciones del testigo, portero del inmueble, tanto en el acto de juicio como en las diligencias que obran en autos, de las que a lo sumo se derivaría que el demandado desalojó la vivienda en mayo de 2015 (diligencia al folio 15 de los autos de 12 de junio de 2015 en la que afirma que hace un mes aproximadamente que no viene nadie por este piso), puesto que lo trascendente, como se dijo, no es cuándo desalojó o abandonó el inmueble sino cuándo reintegró la posesión a la arrendadora, cuándo le entregó las llaves para que ésta pudiera disponer de la vivienda, y sobre ello no es que no haya prueba alguna es que ni tan siquiera el demandado afirma cuándo y cómo efectuó esa entrega, si es que la efectuó.

Por lo tanto el arrendatario está obligado al pago de las rentas hasta septiembre de 2015 así como de las cantidades a cuyo abono se obligaba según el contrato.

CUARTO.-Y ello nos lleva al examen del segundo motivo de apelación. Es claro que, como bien reiteró la Sra. Juez de instancia en el acto de juicio, este litigio no tiene por objeto la reclamación por la arrendadora al arrendatario de sumas algunas en concepto indemnizatorio por daños en el inmueble puesto que nos hallamos ante un juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de rentas impagadas y cantidades asimiladas.

Sin embargo ello no obsta a que sí pueda debatirse sobre el destino de las sumas entregadas en concepto de fianza a que se refiere la cláusula novena del contrato locaticio, y ello porque en esa cláusula se establece, de forma un tanto extraña en contratos de tal clase, que esa fianza está destinada a 'responder de los daños y perjuicios que pudieran producirse en la finca arrendada durante el periodo del arrendamiento, así como del impago de rentas...' Es decir que no sólo se aplicaría su importe al resarcimiento de esos daños como se pacta normalmente, sino que además se aplicaría al impago de rentas, previsión nada normal en estos contratos pero que en éste así consta, de lo que se sigue que según la regulación contractual, la fianza puede aplicarse a rentas impagadas o a resarcimiento de daños, debiendo por eso justificarse desde el inicio del litigio cual habría de ser su aplicación. Por lo tanto, y según se deriva de tal regulación contractual, si al terminar el arriendo no existiera deuda arrendaticia alguna la fianza sólo responderá en su caso de los daños existentes y por ende no cabría discusión alguna en esta litis sobre si es posible o no su compensación puesto que excedería de los límites procesales. Pero si existen rentas impagadas, al estar facultada la arrendadora para hacer suya la cantidad entregada compensando rentas debidas, así habrá de procederse puesto que esas deudas arrendaticias están probadas pero no es objeto de esta litis la posible deuda resarcitoria, sin perjuicio de las acciones que incumban a la arrendadora frente al demandado en tal concepto a ejercitar en el procedimiento adecuado, puesto que a pesar de tal regulación contractual nada se razonó en la demanda, en la que se reclamaban rentas adeudadas, sobre la supuesta improcedencia de la compensación de tal fianza por existir daños, justificando en ello la reclamación íntegra de las mensualidades entonces debidas con lo que si ningún daño se afirmó existente entonces para aplicar a su resarcimiento esa fianza, ha de entenderse que esa suma es compensable con las rentas impagadas según autoriza el contrato.

En su consecuencia, reclamándose la suma de 6.579,38.- € importe de las rentas arrendaticias desde enero a septiembre de 2015 y los consumos de agua y basura, y descontándose la cantidad entregada de 1.500.- €, ha de abonar el demandado la suma de 5.079,38.- €, lo que determina la estimación parcial del recurso y la de la demanda, revocándose parcialmente la sentencia recurrida que ha de mantenerse en cuanto a la declaración resolutoria del contrato, partiéndose del hecho de que la posesión ya se reintegró en la forma y momento que consta en autos.

Todo ello con imposición al demandado de las costas causadas en la primera instancia y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Earlwoode Rental Properties S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Peñalver Garcerán contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 88 de Madrid de fecha 21 de octubre de 2016 en autos de juicio verbal nº 418/15 DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS parcialmente la misma en el único sentido de condenar al demandado D. Rafael al pago a la actora de la cantidad de 5.079,38.- € más los intereses del 4% anual hasta su pago, manteniéndose el pronunciamiento de la resolución recurrida resolutorio del contrato locaticio de 27 de enero de 2014 pero con efecto desde el 1 de octubre de 2015, con imposición al demandado de las costas causadas en la primera instancia y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas en esta alzada. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.