Sentencia CIVIL Nº 117/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 963/2017 de 15 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0801942120168036402
Recurso de apelación 963/2017 -3
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 159/2016
Parte recurrente/Solicitante: Cesar
Procurador/a: Anna Rosell Mir
Abogado/a:
Parte recurrida: Cosme
Procurador/a: Carles Badia Martinez
Abogado/a: FRANCESC DA BALCELLS I ESTEVE
SENTENCIA Nº 117/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Carlos Villagrasa Alcaide
Barcelona, 15 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 5 de julio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 159/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Anna Rosell Mir, en nombre y representación de Cesar contra Sentencia - 21/03/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Carles Badia Martinez, en nombre y representación de Cosme .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Sr. Carlos Badia en representación de D. Cosme , asistida por el Sr. Francesc Balcells, frente a D. Cesar representado por la Sra. Anna Rosell, y asistida por el Sr. Juan Antonio Carrasco. 1. Condeno a la demandada al pago de 9.961'44 euros más los intereses legales desde la interpelación judicial. 2. No se hace expresa condena en costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Carlos Villagrasa Alcaide .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora del presente procedimiento ordinario fue interpuesta por D. Cosme , contra D. Cesar , en su calidad de arrendatario de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 , número NUM000 , ejercitando acción de reclamación de las cantidades resultantes a la indemnización convenida por la resolución unilateral anticipada del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, al coste de retirada de las obras de reforma no consentidas, al importe de reposición de electrodomésticos y otros desperfectos de la cocina, y al referido al repintado de la vivienda.

El demandado se opuso a la demanda, alegando en su escrito de contestación que la vivienda se arrendó de inmediato a un tercero y seguidamente se vendió por el demandante, por lo que no procedería la indemnización por resolución unilateral o, subsidiariamente, se debería moderar por el tiempo transcurrido entre la entrega de posesión y el nuevo arrendamiento verificado, afirmando asimismo que las obras de reforma fueron consentidas, que los electrodomésticos de la cocina no estaban cuando ocupó la vivienda y que no había desperfectos que le fueran imputables como arrendatario que justifiquen la suma reclamada.

La sentencia dictada en primera instancia, de acuerdo con la prueba practicada en el acto de la vista, acoge la pretensión sobre la indemnización voluntariamente pactada, habiendo quedado acreditada la extinción del contrato por decisión unilateral del arrendatario, así como la referida al importe de las obras de restitución de la habitación a su estado original, de acuerdo con la pericial practicada, y al coste consignado en la factura de restitución del horno y de la vitrocerámica, que el demandado admite que retiró, habiéndose comprometido inicialmente a la reforma integral de la cocina, y sin que proceda admitir el resto de conceptos reclamados, por no acreditarse que su reparación se deba a un mal uso del arrendatario, ni el referido al repintado del piso, por la misma razón, estimándose parcialmente la demanda, sin expresa condena en costas a ninguna de las partes.



SEGUNDO.- Los motivos de apelación formulados frente a la expresada resolución por la representación de la parte demandada, a través de su escrito de recurso, se concretan exclusivamente, en mostrar su disconformidad en cuanto a la pretensión indemnizatoria por desistimiento que se acoge, insistiendo en que debería ser rechazada, al no verificarse un perjuicio económico para el propietario o, subsidiariamente, moderada en consideración de los pocos días que mediaron desde la entrega de la posesión y el nuevo arrendamiento; en cuanto a la referida a la retirada del material aislante de una habitación insonorizada, por considerar que no se acredita un perjuicio o depreciación del bien, y haber sido alegado en la demanda, sino en el acto de juicio, lo que considera extemporáneo y causante de indefensión para esta parte; y en lo relativo a la encimera vitrocerámica y el horno, en cuanto que fueron adquiridos por el recurrente, y su acogimiento supondría un enriquecimiento injusto del demandante, al considerar que no deberían incluirse en la reforma integral de la cocina que admite que asumió al arrendar la vivienda.



TERCERO.- Dando respuesta al recurso de apelación interpuesto, y que se hará siguiendo la misma sistemática de las alegaciones formuladas, ya puede avanzarse que no puede ser acogido, a la vista de la prueba practicada y la sentencia dictada, totalmente conforme a derecho, en cuanto al pronunciamiento que supone la estimación parcial de la demanda, de conformidad con la legislación aplicable y los pactos concertados entre las partes en torno a la relación arrendaticia entablada por ambas.

En primer lugar, queda acreditado que el apelante, en su condición de arrendatario, decidió y comunicó al demandante, en calidad de arrendador de la vivienda, su renuncia unilateral y anticipada del arrendamiento, mediante escrito de fecha 7 de abril de 2015, en el que se expresa que junto con el escrito se entregan las llaves de la vivienda a la propiedad, hecho admitido pacíficamente entre las partes, como así se afirma en la sentencia.

En el contrato de alquiler, que consta en autos, otorgado entre las partes en fecha 8 de noviembre de 2000, se pactó expresamente, para el caso de desistimiento anticipado y unilateral por parte del arrendatario, tras convenirse el término del contrato en diez años, que 'en el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento desistiera del mismo, deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de dos meses y le indemnizará con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. El periodo de tiempo inferior a un año dará lugar a la parte proporcional de la indemnización', de conformidad con el artículo 11 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos.

En consecuencia, resulta conforme a derecho la aplicación por la sentencia de la cláusula convenida respecto de la indemnización resultante de 6.028,14 euros, en la forma como se calcula en su fundamento de derecho primero, sin que pueda admitirse, como pretende, el recurrente, que su posterior arrendamiento y venta deba provocar una inadmisión o moderación de tal importe, no pudiéndose admitir que se trate de un ejercicio antisocial de su derecho por el demandante la reclamación de la indemnización pactada, basada en el ejercicio unilateral de la facultad de desistimiento prevista y convenida entre las partes, lo que supone la aplicación de la pena convencional pactada, sin necesidad de probar la idoneidad del acto en el plano del incumplimiento contractual ni de los daños contractuales que pudieren derivarse, como así se ha dejado sentado jurisprudencialmente, en este contexto, por las sentencias del tribunal supremo de 1 de junio de 2006 y de 10 de marzo de 2014 , entre otras.

Tampoco puede admitirse su moderación en el supuesto de autos, puesto que, como también se deja sentado en jurisprudencia constante y pacífica - sentencias del tribunal supremo de 20 de junio de 2007 , 23 de octubre de 2012 , 30 de abril de 2013 , entre otras-, como se expresa la de 20 de noviembre de 2013 , que 'respetando la autonomía de la voluntad de los contratantes ( artículo 1255 del código civil ) y el efecto vinculante de la 'lex privata', conforme a la regla 'pacta sunt servanda' ( artículo 1091 del código civil ), rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido la prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento -total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación- que se hubiera producido', o la sentencia de 10 de mayo de 2001 , en la que se expresa que 'cuando la cláusula penal está prevista específicamente para un determinado incumplimiento parcial (o cumplimiento irregular o defectuoso, que es lo mismo) no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del código civil , si se produce exactamente aquel incumplimiento parcial; es el caso del retraso en el cumplimiento de la obligación habiendo cláusula penal sobre el mismo (...) aplicar aquella facultad cuando la cláusula está prevista para un determinado incumplimiento parcial, sería ir contra el principio de autonomía de la voluntad, que proclama el artículo 1255 del código civil y el principio de 'lex contractus' del artículo 1901 del mismo código : ambos consagran el principio básico del derecho de obligaciones: 'pacta sunt servanda', que no pueden ser sustituidos por el órgano jurisdiccional'.

En definitiva, y cuanto al primero de los motivos formulados por el recurrente, la cláusula penal de la que deriva la indemnización correctamente reconocida por la sentencia impugnada, no puede ser moderada judicialmente, ya que la misma debe ser aplicada para el supuesto que precisamente nos ocupa, referido a la extinción o desistimiento unilateral del contrato una vez pasados los cinco primeros años de vigencia del mismo, por lo que debe ser mantenida en sus propios términos.

En segundo lugar, ha quedado perfectamente acreditado que el demandado-apelante procedió a insonorizar una habitación de la vivienda, sin que conste autorización ni consentimiento por parte del propietario, a pesar de que en el propio contrato de arrendamiento, a través de la cláusula octava, se convino que 'el arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso por escrito de la propiedad o del administrador. En todo caso, las obras así autorizadas como lo son las establecidas en la condición 14 de las presentes cláusulas serán de cargo y cuenta del arrendatario, y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización, o reclamación, en momento alguno...' La propia sentencia recoge como hecho acreditado que el demandado procedió a ejecutar las referidas obras de insonorización de una habitación, como así también se reconoce por el demandante y el administrador, en el acto del juicio, lo que, a priori, no puede considerarse un incremento de valor de la vivienda, como alega el recurrente, con independencia de lo pactado en cuanto a las obras, consistiendo en una importante reforma de aislamiento acústico, acreditada por el reportaje fotográfico aportado a las actuaciones y por la prueba pericial practicada, toda vez que no pueden considerarse comprensivas de las propias o necesarias para el acondicionamiento de la vivienda, que son las únicas autorizadas por el demandante en la cláusula decimocuarta del contrato.

El demandado-apelante ha reconocido que efectuó las referidas obras de insonorización y el coste de retirada y reposición de la habitación a su estado originario por parte del demandante ha quedado debidamente acreditado en cuanto a su coste, por el importe acogido en la sentencia de instancia, mediante el dictamen pericial emitido por el arquitecto técnico Sr. Mario y su declaración en el acto de juicio, así como el informe económico efectuado por Construcciones Dorca, habiendo declarado el testigo Sr. Narciso la realidad de las obras de retirada y el presupuesto o coste económico que supuso.

El recurrente pretende minimizar las obras de insonorización que ejecutó y que supuso un incremento de valor de la vivienda, puesto que fue alquilado seguidamente a un músico, sin que tal alegación se apoye en prueba alguna, ni pueda admitirse, toda vez que consta el coste de las obras de retirada de los materiales de insonorización de la habitación, debiendo ser acogido tal importe, con base en el artículo 218 LEC , sin que pueda considerarse que se haya producido incongruencia en la sentencia ni indefensión del recurrente, sin que la falta de objeciones por parte del administrador en el momento de entrega de las llaves, pueda considerarse una aceptación o admisión del propietario, como alega el apelante, al exponer la doctrina de los actos propios, toda vez que ha quedado suficientemente acreditado, como se ha expuesto, que se trataba de obras no autorizadas ni sobre las que había ningún acuerdo entre las partes.

En tercer lugar, tampoco puede admitirse la improcedencia alegada por el recurrente sobre la condena a pagar el coste de reposición de la placa vitrocerámica y el horno de la cocina de la vivienda, que el propio apelante reconoce que se llevó, dado que, en los propios términos de la sentencia, deben considerarse incluidos en las obras de reforma integral de la cocina a las que se había comprometido a través del pacto recogido en la cláusula decimocuarta del contrato de arrendamiento, ya que deben considerarse incluidos tales elementos, para considerar acabada una cocina en esa delimitación de reforma integral, por lo que debe ser también en este concepto confirmada la sentencia al incluir el coste de reposición de tales electrodomésticos indispensables de la cocina, máxime cuando el arrendador hizo una rebaja de la renta del primer año, por importe de 4.000 euros, a modo de ayuda, precisamente para que el arrendatario-apelante procediese a ejecutar la referida reforma integral de la cocina y otras comprendidas en la mencionada cláusula, pactándose expresamente, asimismo, en la cláusula octava del contrato, que las obras introducidas en la finca, autorizadas, quedarían en beneficio de la misma, sin generar ningún derecho a favor del arrendatario.

En conclusión, debe ser confirmada la sentencia íntegramente.



CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva que deban imponerse las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, de conformidad con los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Cesar contra la sentencia de 21 de marzo de 2017 dictada por la Sra. magistrada del juzgado de primera instancia número 36 de Barcelona que confirmamos íntegramente, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :