Sentencia Civil Nº 118/2005, Audiencia Provincial de Burgos, Rec 54/2005 de 03 de Marzo de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00118/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947274394

Fax : 947279452

Modelo : SENTEMCIA

N.I.G.: 09059 1 0300118 /2005

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000054 /2005

Juzgado procedencia : JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de VILLARCAYO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000196 /2003

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres.

Magistrados D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, Presidente, Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR y D. FRANCISCO JAVIER RUIZ FERREIRO, ha dictado la

siguiente.

S E N T E N C I A Nº 118.

En Burgos, a tres de marzo de dos mil cinco.

VISTOS, por esta Sección de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 54 de 2.005, dimanante del juicio ordinario número 196/03, del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Villarcayo (Burgos), sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, en recurso de apelación interpuesto contra sentencia de fecha 28 de septiembre de 2.004, en el que han sido partes, en esta segunda instancia, como demandante-apelante, D. Juan Miguel , representado por la Procuradora Dª Beatriz Domínguez Cuesta y defendido por el Letrado D. Antonio Payno Díaz de la Espina; y, como demandados-apelados, Dª Gema , representada por la Procuradora Dª Mercedes Manero Barriuso y defendida por el Letrado D. Fernando Dancausa Treviño, y D. Juan Alberto , en situación procesal de rebeldía en esta instancia. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.- Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO:

"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Robles Santos, en nombre y representación de D. Juan Miguel , debo absolver y absuelvo a los demandados, Dª Gema y D. Juan Alberto , de todos los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la parte actora".

2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación del demandante se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó dentro del término que le fue concedido al efecto. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 28 de febrero pasado, en que tuvo lugar.

4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

Primero. Se ejercita en los presentes autos y se mantiene en el recurso una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento que se dice en la demanda que es de local de negocio, y por eso se invoca, siendo el contrato de fecha 1 de enero de 1996, sometido por tanto a las prescripciones de la LAU de 1964 con las modificaciones introducidas por la disposición transitoria tercera de la Ley de 1994, la causa de denegación de la prórroga prevista en el artículo 62.3 de la LAU por haber estado el local cerrado al público durante más de seis meses en el curso de un año. Se alega además la extinción del contrato con fundamento en los dispuesto en el número 8 de la citada disposición transitoria tercera por haber ejercitado la arrendataria demandada la opción de no actualizar la renta una vez que fue requerida con dicho fin por el arrendador mediante carta remitida por Burofax el 19 de febrero de 2003. Y finalmente, de forma subsidiaria, se ejercita la acción de actualización de la renta en los términos que constan en la citada comunicación.

Segundo. La sentencia de instancia desestima la demanda porque entiende, contrariamente a lo manifestado por el demandante, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de vivienda, y no de local de negocio, como se dice en la demanda. Ello es así porque cuando se celebró el contrato de arrendamiento a principios del año 1966 el contrato se celebró como un arrendamiento de los llamados mixtos, de vivienda y de local de negocio, arrendándose a la demandada el local de la planta baja para pescadería, y la planta primera para vivienda, entendiendo el juzgador de instancia que por diversas circunstancias fue la vivienda el elemento principal del contrato. Por el contrario, la parte demandante entiende, y sigue defendiendo en el recurso, que el elemento principal del contrato era el local de la planta baja.

La cuestión sobre si el arrendamiento ha de conceptuarse como de vivienda o de local de negocio no es baladí a la vista de las dos acciones resolutorias que se ejercitan en la demanda. La acción de resolución por causa de cierre se ejercita porque el elemento que permanece en la actualidad desocupado es el local, y no la vivienda, en la que sigue residiendo la demandada con su marido. Ambos son pensionistas percibiendo dos pensiones que no superan en conjunto el doble del salario mínimo interprofesional. Por esa razón también, si entendiéramos con la sentencia que el contrato de arrendamiento es de vivienda, no podría operar la extinción automática del contrato a los cinco años de la entrada en vigor de la ley por la negativa de los arrendatarios a actualizar la renta. Esta opción de no actualizar la renta por parte del arrendatario, con las consecuencias resolutorias que conlleva en el número 8 de la D.T. tercera o en el número 6 de la D.T segunda, conlleva la extinción automática del contrato tanto si este es de vivienda como de local de negocio, pero en el primer caso el inquilino puede alegar como justa causa para no actualizar la renta que sus ingresos no superan los límites fijados en el número 7 de la D.T. segunda, en cuyo caso no se producirá la extinción del contrato al término de la octava anualidad. Finalmente, la decisión sobre la naturaleza del contrato también tendría trascendencia a los efectos de la acción de actualización de la renta que se ejercita de forma subsidiaria, pues a la vista de los escasos ingresos de la arrendataria y de su esposo la renta solo podría actualizarse si el contrato fuera de local de negocio.

Tercero. Sobre la naturaleza del contrato que en la actualidad liga a las partes litigantes hay que decir con la sentencia que el mismo no puede ser sino de vivienda. El local que en un principio, cuando se celebró el contrato en el año 1966, se destinó a negocio de pescadería permanece cerrado al público desde el año 1970, hace más de treinta años. Sin embargo, en la vivienda situada en la planta superior ha seguido residiendo todo este tiempo la demandada con su esposo. Por esta razón con independencia de que en el momento inicial la vivienda fuera el elemento principal o el accesorio del contrato, es lo cierto que ha pasado a convertirse en el principal, y casi diríamos que el único elemento del contrato de arrendamiento. No puede sostenerse que el contrato siga siendo un arrendamiento de local de negocio cuando el local permanece cerrado desde hace más de treinta años, y cuando se trata de una situación que ha sido conocida y consentida por la propiedad durante todo este tiempo. Si es que la vivienda no se arrendó en un principio como elemento principal del contrato, habría que convenir en la existencia de una novación por la cual la vivienda se ha convertido en el único elemento arrendado, dándose todas las circunstancias para apreciar dicha novación como es el la intención de las partes de perpetuar un contrato que ha recaído exclusivamente sobre uno solo de los elementos arrendados durante un tiempo tan prolongado.

Al tratarse de un arrendamiento de vivienda no puede operar la causa de denegación de la prórroga por cierre, y tampoco la extinción automática por el transcurso de cinco u ocho años desde la entrada en vigor de la LAU al vivir en la vivienda dos personas cuyos ingresos no superan 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Por idéntica razón tampoco procede la actualización de la renta que en la demanda se intenta de forma subsidiaria aplicando la variación del IPC desde el mes anterior al de la celebración del contrato

En el escrito de interposición del recurso se pide que al menos se actualice la renta en la forma permitida por la ley para las personas que no superan ese volumen de ingresos, es decir, actualizando la renta de acuerdo con la variación del IPC del año anterior, conforme a lo previsto en el número 8 de la D.T. segunda. Se trata esta de una acción nueva que no se ejercitó en la demanda. En esta solo se pidió la actualización de la renta siguiendo la práctica normal de un contrato cuya renta ha estado sin actualizar desde que el contrato se celebró, que es la que no procede atendiendo al volumen de ingresos de la demandada.

Cuarto. La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada conforme al artículo 398.1 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Margarita Robles Santos, en la representación que tiene acreditada en autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Villarcayo en los autos originales del presente rollo de apelación, se confirma la misma en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.