Sentencia Civil Nº 118/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 316/2009 de 24 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 316/2009-T

JUICIO VERBAL Nº 917/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 118/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 917/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró, a instancia de COMUNITAT DE PROPIETARIS PL. DIRECCION000 NUM000 DE MATARÓ, contra D. Bartolomé ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de Octubre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador doña SILVIA ROIG SERRANO, en nombre y representación de la COMUNITAT DE PROPIETARIS PL. DIRECCION000 NUM000 , MATARÓ, contra don Bartolomé , debo declarar y declaro haber lugar a la resolución de contrato de arrendamiento interesada por la actora, imponiendo a la parte demandada el pago de las costas del juicio".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de Febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Comunidad de Propietarios Plaza DIRECCION000 , NUM000 de Mataró, ejercita acción frente a D. Bartolomé , arrendatario de la vivienda existente en el bajo de dicho edificio, a fin de que se declare la extinción del contrato de arrendamiento que liga a las partes, por expiración del plazo pactado. Dice la actora que el 1º de mayo de 1986 las partes suscribieron el contrato que les vincula por plazo de tres años, y que extinguido el mismo (se halla en tácita reconducción) es voluntad de la actora recuperar la posesión, por lo que ejercita la presente acción.

La demandada esgrime diversas defensas que son rechazadas por la sentencia, siendo ésta recurrida por la parte demandada.

SEGUNDO.- El tema central en torno al cual gira el debate es el de si el contrato está sujeto a prórroga o no. La sentencia entiende que no, mientras que la recurrente considera que sí, porque el contrato actual tiene como antecedente otro previo verbal, sujeto a prórroga forzosa. La sentencia considera que no se ha probado la existencia de un contrato previo en el que fuera parte el demandado, y efectivamente, así es; pero esta circunstancia en realidad es irrelevante, dado que, aunque ese contrato hubiera existido, su sustitución por otro posterior al RDL 2/85 comportaría la no aplicación de la prórroga forzosa. En principio, y salvo prueba en contrario (de la que no hay el menor indicio) la firma de un nuevo contrato supone la extinción del anterior y la aparición de otro nuevo. Es cierto que cabe una novación meramente modificativa del contrato anterior, pero hay que tener en cuenta que, en este caso, lo que se habría modificado es precisamente la duración del mismo, por lo que habrá que estar a lo que resulte del nuevo pacto.

Hay ocasiones en que la forma de fijación del plazo del contrato presenta dudas (como cuando se usan fórmulas imprecisas tales como indefinido, meses, etc) pero en este caso la concreción del plazo (tres años) no deja resquicio para la duda. El plazo pactado fue de duración perfectamente definida y no hay motivo alguno para pensar que la voluntad de las partes fue discrepante de lo consignado en el contrato.

TERCERO.- Dice seguidamente el apelante que la exclusión de la prórroga forzosa no viene resaltada en el contrato. La STS 2.10.98 dice que "La sentencia recurrida parte en su fundamentación jurídica del fallo de la prohibición del art. 6-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la renuncia por el arrendatario al derecho de prórroga forzosa que, dice es aplicable al caso "ya que al haberse pactado el arrendamiento estando vigente el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , no se hizo mención alguna al mismo en cuanto a su aplicación y en consecuencia debe entrar en juego el régimen de la prorroga forzosa, en cuyo caso procede defender la aplicabilidad del citado art. 6-3.º de la L.A.U ., y declarar la irrenunciabilidad de dicho derecho, pues en modo alguno consta en el contrato suscrito la supresión expresa de la prórroga forzosa, que perfectamente podía haberse convenido estando ya vigente el Real Decreto Ley mencionado." .- Esta Sala de casación no puede compartir tales argumentos que contradicen la literalidad y finalidad del art. 9 del repetido Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985 , interpretando el cual tiene declarada esta Sala con reiteración que la entrada en vigor del real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , sobre Medidas de Política Económica, determinó la existencia de dos clases de Arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 de mayo de 1989, 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992 y 20 de abril de 1993 , no se halla prohibida por el art. 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el nuevo texto el automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prorrogas forzosas"

La regla general, pues, a partir de la entrada en vigor del RDL es la no prórroga, sin necesidad de mención alguna sobre el particular en el contrato, ya que el artículo 9 del referido RDL se aplica como cualquier otra norma, en forma automática y al margen de la voluntad de las partes. Otra cosa es, como ya acabamos de resaltar en la STS citada, que las partes acuerden regirse por ese régimen. Pero, obviamente, no es el caso.

CUARTO.- Niega legitimación la recurrente a la actora. La apelante se centra en el análisis de preceptos reguladores de la propiedad horizontal, cuando esa legislación es inaplicable a la relación que aquí nos ocupa, en la que el demandado es ajeno a dicha comunidad. No es problema del demandado arrendatario si las actas de la comunidad están firmadas o no, si se han notificado o no, si se tomó el acuerdo de dirigirse contra él o si se acordó nombrar procurador o no. Tiene declarado el Tribunal Supremo que cualquier comunero puede actuar en interés de la comunidad, y la comunidad de propietarios no es sino una forma de comunidad de bienes. La regulación legal (LPH 196, con sus reformas ulteriores y CCCataluña) se dirige fundamentalmente a regular las relaciones entre los comuneros.

La relación arrendaticia que nos ocupa ahora no tiene un plus de exigencias por el hecho de que nos hallemos ante un caso de propiedad horizontal. La legitimación activa queda probada en igual forma a cualquier otra forma de comunidad de bienes, y en este sentido, como hemos dicho, cualquier comunero puede instar cualquier acción favorable a la comunidad. Por lo demás, pretender que deba demandar el que al tiempo del contrato firmó en nombre de la comunidad, es desconocer la esencia del funcionamiento de tal comunidad. Es el presidente el que representa a la comunidad, el mismo comparece ante el notario a otorgar poderes, y el mismo presenta la demanda a través del procurador designado.

QUINTO.- Desde otro punto de vista, señala el apelante que se ha infringido el artículo 304 Lec , al no haber comparecido el presidente de la comunidad al juicio y no poder ser sometido a interrogatorio. Sin embargo, debemos señalar que, por una parte, no interesó que se le citara para interrogatorio, como dice el artículo 440.1 Lec ; y, por otra, que, como el propio apelante dice, el actual presidente no firmó el contrato, por lo que mal podría declarar acerca de hechos propios referidos al contrato, cuando no ocupaba ese cargo al firmarse el contrato.

De todas formas, hemos de insistir en que aunque hubiera un contrato previo de tipo verbal con el hermano del demandado, del que se desconocen en lo sustancial los posibles términos, el contrato que ahora existe y se pretende extinguir goza de autonomía respecto de aquél, no siendo admisible esa especie de subrogación que se alega por el apelante. Decir que no leyó el contrato y que había relación de confianza, no es suficiente, pues ello nos llevaría a la más absoluta inseguridad. El contrato está firmado con el demandado y en él se establece un plazo claro y razonable. En virtud de lo establecido en el artículo 9 RDL 2/85 , este contrato no está sujeto a prórroga y, consiguientemente, la acción debe prosperar, y con ello decaer el recurso, con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a las costas.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Bartolomé frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 917/08 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Mataró , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.