Sentencia Civil Nº 118/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 453/2015 de 01 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 453/2015-P

Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 400/2013 del Juzgado Primera Instancia 5 Vilanova i la Geltrú

S E N T E N C I A Nº118/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. JORDI LLUÍS FORGAS FOLCH

En la ciudad de Barcelona, a 2 de marzo de 2016

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 400/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 5 Vilanova i la Geltrú, a instancia de PROMOCIONES Y EDIFICACIONES ANJON S.L. , contra Dª. Nuria , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 5 de diciembre de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Santamaría Ciria, en nombre y representación de PROMOCIONES Y EDIFICACIONES ANJÓN, SL, frente a DOÑA Nuria y, en consecuencia:

CONDENO a DOÑA Nuria a abonar en concepto de rentas debidas, la suma de CINCO MIL CIENTO DOS EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (5.102,66 euros), ello más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación de la demanda, e incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia, para el caso de mora procesal.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de febrero de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la actora PROMOCIONES Y EDIFICACIONES ANJÓN, S.L. ejercitó contra la demandada Dña. Nuria acción personal en reclamación de de la suma de 7.420 euros, en concepto de rentas que afirmó adeudadas por la demandada en relación con el contrato arrendamiento que, sobre la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 de Sant Pere de Ribes (Les Roquetes), suscribieron en fecha 1 de febrero de 2012, y cuya duración fue de once meses, sin perjuicio del derecho de prórroga concedido a la arrendataria conforme al art.9 LAU . En concreto, reclamó el pago de las rentas de los meses de marzo de

En su contestación, la demandada alegó que el contrato de arrendamiento no llegó a tener efecto alguno, dado el incumplimiento de la actora de la obligación de entregar la vivienda en condiciones de de hacerla servir par su uso como tal vivienda, puesto que no contaba con los suministros de agua, luz y gas, cuando, a tenor del contrato, a la actora correspondía dar de alta tales suministros, y la demandada solo pudo dar de alta el gas, siendo preciso contar con la cédula de habitabilidad de la vivienda. Alegó que ese incumplimiento grave del contrato por parte de la actora le impidió irse a vivir con su pareja, el Sr. Torcuato , al piso arrendado, y aportó documentos para acreditar que, durante el tiempo del contrato, residió en el domicilio de sus padres. Alegó que insistió a la actora para que diera de alta esos suministros, así como para que pusiera el necesario alumbrado y plafón en la escalera, y los buzones, que la demandada hubo de llevar a cabo obras para la habitabilidad de la vivienda (cambio de caldera, la instalación telefónica, persianas motorizadas, pérdida de agua de sanitarios, sifón del fregadero, video portero automático, termostato de la calefacción, horno, antena de TV y accesorios de baños y luces), y que, atendido el tiempo transcurrido, se dio por rescindido el contrato mediante documento de fecha 6 de mayo de 2013, y la demandada concertó en fecha 1 de mayo de 2013 un contrato en relación con otra vivienda, cuyo alquiler abonaba. Alegó que el hecho de que la actora no reclamase la supuesta deuda por alquileres hasta que presentó la demanda, una vez firmado ese documento de rescisión y sin que hiciese constar reserva alguna sobre las supuestas rentas, evidenciaba lo expuesto. Seguidamente, de modo subsidiario, solicitó la compensación de la suma reclamada en la demanda con diversos conceptos: el importe de la fianza arrendaticia (1.060 euros), destinada según el contrato a cubrir posibles daños y rentas impagadas; los pagos hechos por su parte a la Comunidad de Propietarios, pago no pactado en el contrato, para lo cual hizo remisión a los archivos de la Comunidad; el importe del alta del suministro de gas (197,34 euros); el pago de los buzones, designando los archivos de AKI; el pago del alumbrado de las escalera y de la vivienda, designando los archivos de AKI y de IKEA, y las obras realizadas por su pareja, que dijo trabaja en el sector de la construcción y de las instalaciones, para lo cual contó con el consentimiento de la arrendadora, aparte de aportar unas certificaciones emitidas por dos vecinos del inmueble, y designó lo archivos de las empresas suministradoras de materiales. Alegó que la actora no había realizado gestión de cobro de las rentas y que, cuando la demandada firmó el documento de 6 de mayo de 2013, lo hizo pensando que era un finiquito, sin que la actora hiciese reserva relativa a que se debiera renta alguna.

La parte actora se opuso a la compensación, y, tras alegar que la fianza no podía ser aplicada a rentas pendientes y que la demandada debería haber formulado reconvención, negó que se diesen los requisitos del art.1196 CC para que procediera la compensación: la factura del alta del suministro de gas no estaba a nombre de la actora, no constaban probadas las obras realizadas, que quedarían, en su caso, en beneficio del inmueble, y que tampoco constaba probado el pago de los demás conceptos.

La sentencia de primera instancia es estimatoria en parte de las pretensiones de la actora. Tras hacer alusión a las cláusulas del contrato cuarta, apartado 2º, sexta y séptima, se aborda el estudio del documento de rescisión de fecha 6 de mayo de de si cabe la reclamación de rentas, para concluir que hubo acuerdo entre las partes de resolver el contrato de arrendamiento, por lo que se está en presencia de un mutuo disenso que produce la extinción del contrato por resolución contractual, aunque no se contenga la expresión 'resolver', y que la actora dio por resuelto el contrato en dicho momento, porque, si no, aparte de la acción de reclamación de rentas, habría instado la resolución contractual. Se motiva que, en contra de algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales, que señalan que no es posible una posterior reclamación de rentas, a tenor del art.217 LEC corresponde a la demandada la carga de probar el pretendido acuerdo de condonación, y que no queda acreditada en este caso, sin que, además, vigente la acción, el transcurso del tiempo sea suficiente para deducir una conformidad, que entrañaría una renuncia de derechos que nunca puede ser presumida. Entrando en el examen del incumplimiento de la actora, alegado por la demanda, se aprecia el incumplimiento en cuanto a la obligación contraída en el contrato de dar de alta los suministros, pero es calificado de accesorio, no de incumplimiento esencial, en virtud de las pruebas de interrogatorio de la actora, de la testifical de la pareja sentimental de la demandada y de la testifical de la vecina Sra. María Angeles , por cuanto que el contrato se mantuvo, incluso, tras la fecha inicial de once meses, porque nada se hizo constar en el documento de 6 de mayo de 2013, y porque se tiene por acreditado la existencia de un pacto verbal de que el alta fuese realizado por la demandada y se descontara de la renta. Asimismo, se valora la posibilidad de que la demandada hubiese realizado empalmes de luz y de agua, puesto que no consta requerimiento alguno a la actora para contar con agua y con luz, se aprecia que, aunque fue concertado un nuevo contrato de arrendamiento, en los documentos aportados por la demandada sigue apareciendo como domiciliada donde antes constaba, y, en razón de ese pacto verbal, se decide descontar de la reclamación de la actora dos mensualidades de renta (a razón de 530 euros/mes), que sería el tiempo prudencial para dar de alta los suministros, como ocurrió con el suministro de gas. En relación con la compensación, tras aludir a su naturaleza y la jurisprudencia existente acerca de la misma, se da lugar a la compensación con la fianza y al importe del alta del suministro de gas, a tenor de lo pactado en el contrato, pero no se da lugar a los demás conceptos, que se tienen por no acreditados. La demandada es condenada a abonar a la actora la suma de 5.102,66 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada, y, con carácter principal, solicita la revocación de la sentencia. De modo subsidiario, solicita que se reduzca la condena en 1.060 euros más, por el descuento de otros dos meses de renta adicionales, y que se compense la cantidad reclamada con el importe de las obras, que alega asciende a 3.674 euros. Solicita que se revoque el pronunciamiento de condena al pago de los intereses y, en su defecto, que se devenguen desde la sentencia de apelación, si redujese el importe de la condena, o desde la sentencia de primera

instancia, en caso de mantenerse la condena. Y peticiona que las costas sean impuestas a la actora en cualquiera de los supuestos y, en su defecto, que no sean impuestas a la demandada las costas de segunda instancia, por apreciar dudas de hecho y de derecho.

La actora se opone al recurso, y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso de apelación es relativo a los efectos del documento de rescisión contractual.

Alega la apelante que, pese a que en la sentencia recurrida se señala que tuvo lugar el mutuo disenso entre las partes con la firma del documento de fecha 6 de abril de 2013, que quedó resuelto el contrato sin que la actora-apelada hiciese reserva o salvedad alguna, y que no podrían ser luego reclamadas rentas, después señala que corresponde a la demandada-apelante la prueba de la pretendida condonación de rentas. Insiste la apelante en el transcurso del tiempo sin haber procedido la actora a la reclamación de rentas hasta que presentó su demanda, y en que ella firmó ese documento en la creencia de que se zanjaban todas las controversias.

La Sala considera que no existe la contradicción a la que alude la apelante, porque la juzgadora de instancia, si bien recoge el criterio de algunas resoluciones de Audiencias Provinciales en el sentido de que no es posible la reclamación de rentas, se inclina luego por otro criterio, que exige a la parte arrendataria la prueba de que ha tenido lugar la condonación de rentas.

En cualquier caso, aunque la apelada se limita a alegar en su escrito de oposición al recurso que, en el documento de fecha 6 de abril de 2013, no consta expresamente la condonación de deuda, la Sala considera que, en este caso, en dicho documento no hubo resolución del contrato, sino desistimiento unilateral de la demandada-arrendataria. No tuvo lugar el mutuo disenso por el mero hecho de que entregara las llaves a la actora-arrendadora y esta última las aceptase.

Al respecto, la Sentencia de esta sección de la Audiencia de fecha 26 de septiembre de 2012 , señala lo siguiente:

'El juez sí que se refiere extensamente al tema de si nos encontramos ante un desistimiento unilateral o un mutuo disenso, llegando a la conclusión de que se produjo esta última situación y no el desistimiento que invoca la actora. Esta conclusión no la comparte este tribunal.

El juez considera relevante en este sentido que la propiedad recogiera las llaves sin poner objeción alguna, pero al respecto debemos decir:

a) el documento de resolución del contrato fue redactado unilateralmente por la arrendataria, según se desprende de sus propios términos literales (el Sr. Saturnino 'procede a entregar' las llaves 'dando por resuelto el contrato'). Lo que se describe en el documento es una acción Sr. Saturnino ; ninguna de la propiedad. En ese sentido, se comprueba igualmente que el documento está fechado en 27 de enero, y no es hasta el 4 de febrero cuando la propiedad interviene en el mismo (así se consigna en la firma del propietario) limitándose su intervención a manifestar que 'ha recibido' las llaves.

Por lo tanto, de la literalidad del documento no se desprende que la concurrencia de voluntades fuera más allá de la mera recepción de las llaves del inmueble.

(...)

d) el alcance que da el juez al silencio del arrendador ante las manifestaciones del arrendatario no se puede compartir. Lo único que dice el arrendador es que recibe las llaves, y nada más (...)

Por lo demás, la cuestión ha sido resuelta recientemente por el Tribunal Supremo, que en sentencia 20.7.11 (entre otras) nos dice: 'Los motivos primero y segundo del recurso de casación han de ser analizados conjuntamente al alegarse en ambos idéntica cuestión jurídica, cual es la de si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario resultaría contraria al principio de la buena fe y la teoría de los actos propios.- Ambos motivos han de ser desestimados. Efectivamente las SSTS reseñadas en el recurso de casación, bien de forma más general, como las de 17 de noviembre de 1995 y 7 de julio de 1990 , las cuales aplican la doctrina del silencio en procedimientos de propiedad horizontal y de accesión invertida respectivamente, bien de modo más concreto y relacionado con el hecho litigioso del presente procedimiento, la de 9 de junio de 2004, fijan la doctrina jurisprudencial relativa a que dada una determinada relación entre personas, cuando el modo corriente de proceder implica el deber de hablar, si el que puede y debe hablar no lo hace, se ha de reputar que consiente en aras de la buena fe. No obstante lo anterior, se ha de concluir que la sentencia recurrida no infringe la jurisprudencia indicada, ya que examinadas las SSTS relacionadas y, esencialmente la de 9 de junio de 2004 , y pese a que en esta se resuelve sobre un supuesto muy similar al de autos en el seno de un procedimiento de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda urbano, y se entiende que no ha habido resolución unilateral e injustificada del arrendatario sino una resolución contractual consentida por ambas partes litigantes, dicha conclusión se alcanza a la luz de la valoración, no solo de la recepción de la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de llaves, sino de los actos posteriores, que al concurrir, permiten entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador respecto de la finalización del contrato. En el presente procedimiento, contrariamente a las alegaciones efectuadas por la parte recurrente, las cuales obvian los hechos declarados como probados, la sentencia impugnada declara que no existen elementos probatorios, exclusión hecha de la simple o mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora, que acrediten o prueben que la parte demandante, ahora recurrida, prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito.'

En nuestro caso, las circunstancias fácticas que hemos ido exponiendo a lo largo de esta resolución no nos permiten deducir y considerar probado que en el tantas veces referido documento número dos de la demanda se plasmara por parte del arrendador otra voluntad que la de recibir las llaves'.

Posteriormente, la STS, Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013 reitera que no cabe apreciar el mutuo disenso en esos casos:

'Consideró la Audiencia que para aceptar la existencia de mutuo disenso era necesario atender al documento suscrito con ocasión de la entrega de llaves y a los demás actos de las partes. En cuanto a estos, consideró irrelevante que la demanda se hubiera interpuesto al cabo de algunos años o que el local se vendiera a los cinco meses, al no existir prueba de que la operación de venta estuviera ya en curso cuando se devolvieron las llaves. Respecto del documento, consideró la Audiencia que no había que atender a una frase aislada sino a la totalidad del documento, y que el mismo contenía una declaración del arrendatario, que expresaba que entregaba las llaves y que daba por terminado el arrendamiento, limitándose el arrendador a firmar el 'recibí'.

(...)

De ahí que considerase exigible la indemnización prevista en el contrato para el desistimiento del arrendatario y las rentas adeudadas, si bien a estas había de compensarse la fianza al no existir prueba suficiente de los desperfectos del local que la arrendadora alegaba para no compensar la fianza.

(...)

La sentencia de la Audiencia Provincial no infringe los preceptos legales citados ni la jurisprudencia de esta Sala sobre el mutuo disenso como negocio extintivo o cancelatorio de otro previamente celebrado ni sobre el silencio como expresivo del consentimiento tácito. Por el contrario, reconoce la posibilidad de que el contrato se extinga por el mutuo disenso de los contratantes pero niega que en el caso enjuiciado concurra el consentimiento de la arrendadora necesaria para la perfección de dicho negocio extintivo, pues considera que ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes pueda inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora renuncie a los derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario.

Como la Audiencia Provincial pone de relieve en su sentencia, el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes con una duración de quince años preveía expresamente la posibilidad de desistimiento anticipado y unilateral del arrendatario, para lo cual el arrendatario debía ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una determinada antelación e indemnizarle en una mensualidad de renta por cada año o fracción que quedara por cumplir del contrato. Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil , y que incluso puede pactarse, en términos prácticamente coincidentes, para los arrendamientos de vivienda ( art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).

En tales circunstancias, la Audiencia Provincial ha interpretado el documento de entrega de llaves conforme al canon hermenéutico de la totalidad, sin entresacar expresiones aisladas, así como las circunstancias concomitantes y ha llegado a la conclusión de que la arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble como consecuencia de la citada previsión contractual, pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de desistimiento unilateral del arrendatario.

La Audiencia Provincial respeta la jurisprudencia de esta Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado ( sentencia núm. 385/2009 de 26 mayo, recurso núm. 1122/2004 y las citadas en ella), como sobre el valor del silencio como expresión de consentimiento, para lo cual ha de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador ( sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 597/2011, de 20 de julio, recurso núm. 684/2008 ).

Eso justamente es lo que ha hecho en su sentencia la Audiencia Provincial, que ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

Así sucede en este caso, en que la arrendataria es quien 'MANIFIESTA: Que han venido ocupando la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Les Roquetes de Sant Pere de Ribes, propiedad de PROMOCIONES Y EDIFICACIONES ANJON, S.L. en virtud de contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes el 1 de febrero de 2012. Que en el día de hoy entrega las llaves del citada vivienda al haber cesado en su arrendamiento, dejando la finca a disposición de la propiedad y dan por rescindido el contrato de arrendamiento'.

Por lo tanto, la actora podía, pese al tiempo transcurrido desde la firma de ese documento, reclamar las rentas que alegó como impagadas.

TERCERO.- El segundo motivo de apelación es relativo a la ineficacia del contrato de alquiler por incumplimiento de la actora.

La apelante alega que, si bien en la sentencia de instancia se admite el incumplimiento de la actora, le resta luego importancia, puesto que no lo considera un incumplimiento esencial del contrato, sino accesorio, en virtud de la prueba de interrogatorio de la actora y de la testifical de Doña. María Angeles , cuando la apelante considera que la documental revela que a la actora incumbía dar el alta de los suministros, que la empresa suministradora de electricidad y la de agua han informado que no consta concertado contrato alguno en relación con la vivienda, y cuando la juzgadora de instancia reconoce que es incuestionable que, en pleno siglo XXI, una casa sin luz y sin agua corriente no es apta para ser habitada y es completamente inhábil para el uso a que viene destinada. Alega que ese razonamiento es contradictorio. Añade que la juzgadora de instancia presume la existencia de un pacto verbal en relación con que la arrendataria diese de alta los suministros y el coste fuese descontado en renta, pacto al que aludió el legal representante de la actora, cuya declaración debe solo ser tenida en cuenta en cuanto a lo que perjudique a la actora, y que en la sentencia se señala viene avalado también por la declaración de la pareja de la arrendataria, Sr. Torcuato .

La Sala no advierte la existencia de la contradicción a la que alude la apelante. Es cierto que, en el pacto 4, punto 4.2 del contrato, consta que 'La vivienda se alquila en el estado actual de acometidas generales y ramales y líneas existentes para los suministros de que está dotado el edificio. Todos los gastos de luz, gas y agua correra a cargo del arrendatario. Las altas a cargo del ARRENDADOR (...)'. Y también es cierto que, aparte de que la arrendataria sí dio de alta el suministro de gas, la juzgadora de instancia señala que 'es incuestionable que, en pleno siglo XXI, una casa sin luz y sin agua corriente no es apta para ser habitada y es completamente inhábil para el uso a que viene destinada', pero precisa que 'en el presente caso no consta que así fuera'.

A tal efecto, se valora por la juzgadora de instancia el hecho de que el legal representante de la actora afirmó que había entregado a la arrendataria los boletines para dar de alta los suministros y que no recibió ninguna reclamación de alta durante la vida del contrato, así como que vio entrar y salir de la vivienda a la arrendataria y a su pareja en numerosas ocasiones, y que le constaba que tenían luz, aludiendo a un posible puente de agua. Se valora también, en efecto, la declaración de la testigo Doña. María Angeles , en el sentido de que la arrendataria vivía en el piso arrendado, y que la única que tenía contador de luz era ella y que de los demás vecinos solo podía decir que había empalmes'. Visionadas ambas declaraciones, tuvo lugar tal y como se recoge en la sentencia.

En cuanto a la valoración que se hace en la sentencia recurrida de la prueba de interrogatorio de la parte actora en la persona de su legal representante, el Sr. Federico , es cierto que, conforme prevé el art.316.1 LEC , 'Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial', pero también lo es que el art.316.2 LEC dispone que 'En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y '

Asimismo, se valora en la sentencia el dato de que no consta la remisión por la arrendataria a la arrendadora de escrito alguno reclamado la entrega de la documentación.

Dicho lo anterior, lo primero que llama la atención es que, como pone de relieve la juzgadora de instancia, la entrega de llaves tuviese lugar transcurrido ya el plazo de duración pactado del contrato (11 meses a contar desde el 1 de febrero de 2012), una vez iniciado el período de prórroga.

También se observa que la arrendataria no niega la falta de pago de la renta, que trata de justificar con el incumplimiento esencial que atribuye a la arrendadora, y ninguna alusión hizo a dicho incumplimiento en el documento de 6 de abril de 2013, donde, por el contrario, reconoció que 'han venido ocupando la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Les Roquetes de Sant Pere de Ribes, propiedad de PROMOCIONES Y EDIFICACIONES ANJON, S.L. en virtud de contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes el 1 de febrero de

puesto que se disponía de ella, y, en cualquier caso, no consta acreditado requerimiento alguno de la demandada a la actora dirigido a obtenerla para poder dar de alta los suministros.

La declaración del testigo Don. Torcuato , quien reconoció ser lampista de profesión y que sabría pinchar a luz para tener luz en el piso, al ser electricista, así como el agua, con el riesgo de que apareciese la Compañía, lo fue en el sentido que señala la sentencia, y el hecho de que la vivienda contase 'de facto' de suministro de agua y de luz resulta compatible con la reclamación que, por vía de compensación, hace la apelante del importe de las obras - importe no fijado siquiera al tiempo de la contestación- que afirma tuvo que realizar en la vivienda arrendada. La Sala considera que difícilmente puede sostenerse que no se cuenta con el suministro de agua y de electricidad y que, por tal motivo, no ha podido ser habitada la vivienda arrendada, si las obras que se dice han sido realizadas (cambio de caldera, la instalación telefónica, persianas motorizadas, pérdida de agua de sanitarios, sifón del fregadero, video portero automático, termostato de la calefacción, horno, antena de TV y accesorios de baños y luces) suponen que se cuenta, precisamente, con agua y con luz. Además, el testigo Don. Torcuato manifestó también que compraron una nevera, un televisor, etc.

Se observa también que, como señala la juzgadora de instancia, aunque la demandada aportó documental relativa a que, durante el tiempo que duró el contrato con la actora, habitó en la Urbanización Las Palmeras de Canyelles, dicha situación de figurar ese domicilio como el de la actora continuó, incluso, tras la firma del nuevo contrato de arrendamiento con un tercero en fecha 1 de mayo de 2013 y por tiempo de 1 año, por lo que cabe deducir que lo designó a los efectos de tener un domicilio estable ante el Banco, la Universidad o la empresa para la que trabajaba.

Finalmente, en cuanto a la testifical de los autores de los documentos nº 31 y 32 de la contestación, es cierto que la actora no impugnó tales documentos, en el sentido de que no hubiesen sido confeccionados por Doña. María Angeles y por el Sr. Pablo Jesús , respectivamente, siendo ambos vecinos ambos de la finca, pero sí propuso como medio de prueba su declaración testifical. En tales documentos, consta que 'los vecinos inquilinos del piso NUM001 no llegaron a vivir en dicho piso'.

La declaración de Sra. María Angeles pudo ser practicada, no así la Sr. Pablo Jesús , cuya citación al acto de juicio resultó negativa, según es de ver de la diligencia de ordenación de 2 de septiembre de 2014, razón por la cual la actora renunció a la misma durante el juicio, según resulta de su visionado, y no responde dicha renuncia a otro motivo. En todo caso, la Sala entiende que no procede poner en duda la declaración de la testigo, puesto que, al responder a las circunstancias generales, dijo vivir en NUM002 de la finca, no tener relación de amistad o enemistad con la actora ni con la demandada. Manifestó que la demandada estuvo conviviendo en el NUM003 , el piso de al lado, que entraba y salía y que dormía en la vivienda, aunque desconociese la testigo -lógicamente- si estaba empadronada allí ante el Ayuntamiento, y que le llamó la atención a la demandada porque hacía ruido al levantarse a las 05:00 para ir a trabajar. Manifestó también que la única con contador legal era ella. En cuanto al documento nº 31 de la contestación, lo reconoció tras serle exhibido, y, en efecto, precisó que la pareja de la demandada - Constantino - habló con ella y con el otro testigo, de nombre Eulalio , para que lo firmasen; añadió que ella le dijo que 'vida habían hecho', y que Sr. Torcuato contestó que tenía que hacer eso legal. Manifestó que la actora le había rebajado el contrato de alquiler, y que, salvo algún retraso puntual en el pago de alrededor de una semana, siempre había abonado la renta, y precisó que al tiempo del juicio estaba de alta en el INEM, por haber tenido un grave percance de salud, y que tiene a su cargo un niño, lo cual, a juicio del Tribunal, hace explicable esa reducción de renta a la testigo, quedando sin apoyo alguno los recelos de la apelante en cuanto al contenido de su declaración. Como señala la juzgadora de instancia, no se aprecian 'móviles espurios en la misma'.

La Sala considera, además, que también fue propuesta por la demandada como testigo. Y su declaración debe prevalecer sobre la de la madre de la demandada, la Sra. María Inés , quien manifestó que su hija no llegó a vivir en el piso por no contar con los suministros, dada la relación de parentesco entre ambas, que conduce a valorar con cautela su declaración conforme al art.367 LEC , aunque no fuese formulada su tacha de contrario, dado que esa relación no era algo desconocido ni impedía sin más su declaración.

Todo ello conduce a la Sala a compartir el criterio de la juzgadora de instancia acerca de que medió un pacto verbal entre las partes para que la arrendataria diese de alta los suministros, por lo que no se advierte razón alguna para que no fuese abonada la renta reclamada en la demanda, y se mantiene el descuento que se hace en la sentencia de dos mensualidades, descuento con el cual ha mostrado la actora su aquiescencia, al no interponer recurso de apelación.

CUARTO.- El tercer motivo de apelación hace referencia, precisamente, al descuento de esas dos mensualidades de renta, que la apelante considera debería extenderse a cuatro mensualidades.

Alega la apelante que el legal representante de la actora reconoció durante su interrogatorio que concedió a la arrendataria 'un plazo de 3 ó 4 meses para compensar los gastos de alta de suministro con las rentas', por lo que no entiende que se concedan únicamente dos meses.

Sin embargo, en la sentencia se señala lo expuesto, pero se señala también que 'atendiendo a que se estima tiempo prudencial el de 2 meses para dar de alta los suministros, atendiendo al tiempo preciso para dar de alta el suministro de gas que se produjo, debe descontarse la reclamación de dos mensualidades, por entenderlas precisas para las gestiones precisas de altas de suministros'.

El descuento de dos mensualidades no es, pues, arbitrario, sino que aparece motivado en la resolución recurrida, y no hay razón para modificarlo y extenderlo a más mensualidades, porque, como alega la apelada, ni siquiera fue solicitado en la contestación a la demanda.

QUINTO.- El cuarto motivo de apelación es relativo a la compensación.

La apelante limita ya la compensación a los gastos que afirma ha tenido por razón de las obras realizadas, que cuantifica ahora en 3.674 euros, puesto que, respecto de los conceptos Comunidad de Propietarios, buzones y alumbrado de la escalera y vivienda, alega que no ha podido finalmente obtener justificación documental de tales gastos. Afirma que procede esa compensación a partir de la testifical Sr. Torcuato , a quien en la sentencia se da credibilidad en cuanto a que recibió los boletines para dar de alta los suministros, y a partir de los documentos nº 31 y 32 de la contestación, donde los vecinos antes citados hacen constar que la propiedad accedió a compensar las obras por ellos realizadas, lo que revela que era la forma habitual de actuar en el edificio de su propiedad.

La Sala considera que, aparte de que la cuantificación de las obras en el recurso resulta ser extemporánea, y de que la renuncia a la petición de compensación de los gastos de Comunidad de Propiedad venía ya obligada por la información facilitada por la Comunidad en el sentido de que ningún pago había efectuado la demandada en tal concepto, no procede dar lugar a compensación alguna por obras, cuya justificación documental quedó referida por la demandada en su contestación a la designa de los archivos de las empresas suministradoras de materiales.

Aparte de que no se aportó justificación documental alguna al respecto, la Sala comparte el criterio de la juzgadora de instancia acerca de que debe estarse a lo pactado en el contrato. En concreto, en la cláusula 4ª consta que 'EL ARRENDATARIO reconoce recibir la casa en perfecto estado de conservación y a su entera satisfacción, y se obliga a conservarlo en perfecto estado'. Y, en la cláusula 6ª, consta que 'El ARRENDATARIO no podrá realizar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso por escrito del ARRENDADOR (muy especialmente en la cocina, en los baños y en el suelo de la vivienda). En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuanta del ARRENDATARIO y quedarán en beneficio del inmueble, sin derecho a valoración, o reclamación en momento alguno. El permiso municipal, será también, de cuenta y cargo del ARRENDATARIO, así como la dirección técnica o facultativa en su caso'.

En este supuesto, ni consta la realización de las obras, ni su importe, ni, sobre todo, que la arrendataria contase con el eventual permiso de la propiedad para su realización, sin perjuicio de que serían a su cargo y quedarían en beneficio de la finca.

Por lo tanto, más allá de los conceptos que ya fueron objeto de compensación en la sentencia recurrida, no procede dar lugar a compensación alguna.

SEXTO.- El quinto motivo de apelación es relativo a la condena al pago de los intereses.

Alega la apelante que no fueron objeto de petición expresa en la demanda, de modo que no procedía su imposición, en virtud del principio de rogación. En su defecto, al ser parcial la estimación de la demanda, se devengarían solo desde la fecha de la sentencia, y, si la sentencia de segunda instancia modificase el importe de la condena por principal, desde la fecha de dicha sentencia.

En la sentencia recurrida, son impuestos los intereses legales desde la presentación de la demanda por aplicación de los arts.1100 , 1101 , 1108 y 1109 del Código Civil 'atendiendo al principio de productividad del dinero'.

Este Tribunal considera que cabe acoger ese motivo de apelación, puesto que, aunque como alega la apelada en su escrito de oposición al recurso aludiese a los intereses moratorios de los arts.1100 y siguientes del Código Civil en el fundamento de derecho quinto de la demanda, lo cierto es que no efectuó petición expresa de los mismos en el suplico de la demanda, que es donde se recogen las concretas pretensiones de la actora. Por el contrario, si hubiera figurado la petición en el suplico y no en los fundamentos jurídicos, podrían ser aplicados, por aplicación del principio 'iura novit curia'.

En ese sentido, la STS, Sala 1ª, de 15 de diciembre de 2011 señala lo siguiente:

'Es claro, tal como dice la sentencia de 31 de diciembre de 2002 que los intereses legales son los establecidos por la ley, en contraposición a los convencionales que son los establecidos por los sujetos de la obligación principal . Aquéllos son, además de otros supuestos concretos, el moratorio, que establece el artículo 1108 en caso de mora, que contempla el 1101, ambos del Código civil y el ejecutorio que impone el artículo 921 (hoy 576) de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Los primeros, como toda pretensión de derecho privado, están sometidos al principio dispositivo que rige el proceso civil y deben ser pedidos expresamente por la parte, en el suplico de la demanda. No así los segundos, que son impuestos legalmente y no es preceptivo pedirlos ( dice la sentencia de 23 de julio de 1998 ), ya que tienen un carácter imperativo (añade la de 31 de diciembre de 1998)'.

En consecuencia, debe existir, al menos, una petición expresa de los intereses legales moratorios -los del art.1108 CC - en el suplico de la demanda.

En consecuencia, los únicos intereses devengados serán, pues, los intereses legales procesales previstos en el art.576.1 LEC , devengados por ministerio de la ley, y desde la fecha de la sentencia de primera instancia, en este caso.

SÉPTIMO.- El último motivo de apelación está relacionado con la imposición de costas, que la apelante considera deben ser impuestas a la parte actora-apelada. En su defecto, solicita que sean apreciadas dudas de hecho y de derecho, atendida la jurisprudencia a la que se alude en la sentencia recurrida, al cual daría la razón a la apelante acerca de que no cabe la reclamación de rentas al no haber hecho constar reserva alguna en el documento de 6 de abril de 2013.

La Sala considera que, siendo como es parcial la estimación del recurso -solo se deja sin efecto la condena al pago de intereses legales moratorios del art.1108 CC , no de los intereses legales procesales del art.576.1 LEC , no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de segunda instancia, por imperativo del art.398 LEC . En cuanto a las costas de primera instancia, la estimación de la demanda sigue siendo parcial, por lo que el pronunciamiento sobre costas ha de permanecer incólume.

No se aprecian las dudas de hecho y de derecho a las que hace referencia la apelante, puesto que ya se ha expuesto que el Tribunal no aprecia la existencia de mutuo disenso, sino desistimiento unilateral de la demandada-apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dña. Nuria contra la sentencia dictada en fecha 5 de diciembre de 2014 por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vilanova i la Geltrú , debemos REVOCAR EN PARTE dicha resolución, en el sentido de dejar sin efecto la imposición a la demandada de los intereses legales devengados desde la fecha de la presentación de la demanda, manteniendo la imposición de los intereses legales procesales desde la fecha de la sentencia de primera instancia, así como el resto de pronunciamientos de la sentencia.

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido por el recurrente.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.