Sentencia CIVIL Nº 118/2017, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 52/2017 de 18 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00118/2017

N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

-Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20

MSC

N.I.G.07040 42 1 2016 0000606

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000052 /2017

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 24 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000021 /2016

Recurrente: INTOSO SA

Procurador: JUAN MARQUES ROCA

Abogado: ELADIO ANTONIO PLANAS BENNASAR

Recurrido: EXPLOTACIONES EMPRESARIALES JAVIER BERGA SLU

Procurador: MATEO CABRER ACOSTA

Abogado: JUAN ANTONIO ARBONA FEMENIA

S E N T E N C I A Nº 118

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a dieciocho de abril de dos mil diecisiete.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 24 de Palma, bajo el número 21/16, Rollo de Sala número 52/17,entre partes, de una como actora-apelante, la entidad Intoso S.A., representada en esta alzada por el procurador de los tribunales don Juan Marqués Roca, dirigida por el letrado don Eladio Planas Bennasar y, de otra, como demandada-apelada, Explotaciones Empresariales Javier Berga S.L.U., representada en este segundo grado jurisdiccional por el procurador de los tribunales don Mateo Cabrer Acosta, dirigida por el letrado don Juan Arbona Femenía.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 24 de Palma, se dictó sentencia en fecha 1 de diciembre de 2016 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que he de desestimar la demanda formulada pel Procurador dels tribunals Sr. Juan Marqués Roca, en representació d'INTOSO S.A. contra EXPLOTACIONES EMPRESARIALES JAVIER BERGA S.L.U. Tot això amb expressa condemna en costes a la part actora'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 10 de abril de 2017.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia, que lleva a cabo la liquidación del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes y que tenía por objeto el local nº 2 de la Nave 135 de la calle Can Valero, del polígono Can Valero de esta Ciudad, es impugnada por la arrendadora actora, con base, en síntesis, en los siguientes motivos:

a) La jueza de primera instancia yerra al valorar la prueba en el extremo relativo a la fecha en la que se efectuó la entrega de llaves. La recurrente sostiene que las testificales de doña María Rosario y de don Sabino , antiguos empleados de la arrendataria, no son fiables. La primera se habría limitado a declarar que comunicó a don Jose Daniel , representante de la arrendadora, que se procedería a la entrega de llaves a final de octubre, pero nada dice sobre el momento concreto en que dicha entrega se habría materializado.

El testigo don Sabino manifestó haber acompañado al Sr. Victor Manuel a la entrega de las llaves al Sr. Jose Daniel , pero no explica las razones de su presencia en tal acto, ni da detalles suficientes sobre el mismo.

La jueza 'a quo' explica la inexistencia de documento de firma de la entrega de llaves en octubre de 2014 por ser el Sr. Victor Manuel persona ajena al mundo del derecho. La apelante no comparte este parecer pues se trata del administrador de una compañía, familiarizado con la gestión de problemas jurídicos.

Además, según el recurrente, tampoco está justificada la afirmación de la sentencia de primera instancia de que la entrega de llaves se dejó sin documentar por haberse tratado de un acto que se produjo en el marco de unas relaciones personales directas dado que, señala, estas eran inexistentes.

Del mismo modo es rechazable, según el recurrente, el argumento de que cuando se produjo el desahucio por falta de pago el local ya se hallaba vacío, porque una cosa es la no ocupación del local arrendado y otra muy distinta la puesta del inmueble a disposición del arrendador, y es solo este acto el que determina la extinción de los efectos del contrato.

Asimismo, el apelante sostiene que la jueza de primera instancia se equivoca al valorar las declaraciones del nuevo arrendatario del local, don Moises en el acto de continuación de la vista de las que no puede deducirse que, como concluye la sentencia recurrida, visitase el local el 10 de noviembre de 2014 ya que el Sr. Moises en ningún lugar de su declaración menciona dicho mes. La sentencia de primera instancia parte en sus cálculos de que el contador de electricidad se cambió el 10 de diciembre, dato este que consta en autos, y de las manifestaciones del testigo en las que indicó que verificó dicho cambio 15 días después del arrendamiento, por lo que si lo visitó 15 días antes, ello quiere decir que esa visita se produjo el 10 de noviembre; pero, afirma el apelante, ello supone dar a las declaraciones de este testigo una precisión matemática de la que carecen.

Por otro lado, señala el recurrente, la jueza de primera instancia no da el valor que le es propio al documento número 5 de los acompañados con la demanda, de fecha 17 de noviembre de 2017, en el que se recoge la entrega de llaves.

b) La sentencia de primera instancia concluye que hubo un pacto entre las partes para compensar los daños causados por unas goteras (8.715,63 euros) con las rentas que se fuesen devengando. Pero el apelante impugna dicha conclusión probatoria no negando que existiesen goteras pero rechazando que el importe de los daños fuese el que señala la arrendataria demandada por cuanto, según el recurrente, no se ha aportado la correspondiente pericial y no está justificada la compra de elementos nuevos, dado que ello supondría un enriquecimiento injusto, sin que sea suficiente la declaración de los testigos de que las lonas y los tatamis estuviesen en un estado tal que exigiese su reposición. Por otro lado, recuerda el apelante, la demandada renunció a la testifical de la persona que había vendido las nuevas lonas y tatamis.

Añade el recurrente que no hay prueba escrita del alegado pacto de compensación y que si bien la testigo Sra. María Rosario declaró que había correos electrónicos relativos a esta cuestión, dichos documentos no se han aportado a los autos.

Es llamativo, señala el apelante, que la demandada ni siquiera haya aportado el informe sobre los daños realizado por su compañía de seguros, Liberty y carece de suficiencia probatoria la declaración sobre los daños del corredor de seguros don Florencio y el escueto informe aportado como documento número 2 de la demanda. Además, tampoco la sentencia recurrida da relevancia al hecho acreditado de que Intoso, S.A. tenía un seguro de responsabilidad civil por lo que, de haber dado parte de los daños a la arrendadora, esta lo hubiese trasladado a su compañía para que se hiciese cargo de la correspondiente indemnización.

Con relación a este punto la parte recurrente finaliza su motivo de impugnación negando que nos hallemos ante un crédito derivado de responsabilidad contractual dado que, alega, en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento expresamente renuncia el arrendatario al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos asumiendo que se le entrega el local en perfectas condiciones.

c) La sentencia rechaza que sea de aplicación la cláusula décimo primera del contrato en la que se estipuló que serían a cargo de la parte que incumpliese el contrato los gastos judiciales y extrajudiciales, porque la arrendataria no se hallaba incursa en incumplimiento en el momento de la interposición de la demanda de desahucio, lo que es negado por la recurrente que, con base en lo hasta aquí alegado, entiende que la arrendataria sí había incumplido el contrato.

Por otra parte, la jueza 'a quo' argumenta que no ha habido tasación de costas, lo que puede haber producido indefensión, extremo este que la recurrente niega ya que, aduce, en el presente litigio sí se hubiesen podido discutir las costas del anterior juicio de desahucio.

d) Finalmente, impugna la actora apelante la condena en costas dado que sostiene que lo que ha habido es una estimación de su demanda y una estimación, también, de una excepción reconvencional, lo que conllevaría la no imposición de costas.

SEGUNDO.-La sentencia de primera instancia, en su fundamento jurídico cuarto, valora exhaustivamente la prueba en la que se funda su conclusión de que la entrega de llaves y la consiguiente extinción del contrato tuvo lugar en octubre de 2014, valoración que no ha quedado desvirtuada por las alegaciones de la parte apelante.

En efecto, las testificales de doña María Rosario y de don Sabino , han de ser apreciadas según las reglas de la sana crítica ( artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) entre las que se encuentran que ninguno de ellos tenga ya dependencia laboral con la empresa arrendataria del local, lo que excluye, al menos 'a priori', su parcialidad.

No existe motivo alguno por el que no haya de darse credibilidad a doña María Rosario , empleada del gimnasio, cuando declara que ella misma avisó a la propiedad de que se entregarían las llaves a finales de octubre de 2014. Tampoco se detecta merma de fiabilidad en las manifestaciones de don Sabino , a la sazón monitor en el gimnasio, cuando manifiesta que acompañó al Sr. Victor Manuel al acto de entrega de llaves al Sr. Jose Daniel ; y mucho menos pierde fuerza probatoria su testimonio por la circunstancia de que dicho encuentro sea negado por el propio Sr. Jose Daniel , como alega la recurrente, ya que esta última persona actúa como representante legal de la arrendadora y solo serían prueba las declaraciones que le perjudicasen ( artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

La jueza de primera instancia explica la inexistencia de documento de entrega en octubre de 2014 por la informalidad de las relaciones entre las partes, lo que fue confirmado por el Sr. Jose Daniel al ser interrogado, quien admitió que existían relaciones directas entre él y el Sr. Victor Manuel .

Es cierto que el cierre del local, constatado cuando se notificó el desahucio, no equivale a la entrega de llaves, pero sí es un indicio de finalización del contrato en cuanto que ningún interés puede tener el arrendatario en mantener vigente la relación locativa cuando ya no utiliza el local.

El razonamiento que hace la jueza de primera instancia, poniendo en relación la declaración del nuevo inquilino, don Moises , con la documental consistente en el informe de Endesa en el que se señala el 10 de diciembre de 2014 como fecha del cambio de contador eléctrico no es, en absoluto, incorrecto. Al contrario, sigue las reglas de la lógica: Si el testigo declaró que cambió el contador quince días después de suscribir el contrato y que lo visitó quince días antes de contratar, de ello se deduce que el documento 5 de la demanda en el que se señala como 17 de noviembre de 2014 la fecha de entrega no refleja la realidad.

Contrariamente a lo que alega el apelante, la jueza de primera instancia sí tiene en consideración la existencia de un documento relativo a la entrega de llaves de fecha 17 de noviembre de 2014 (documento número 5 de la demanda). Pero se trata de un documento que contiene una declaración de ciencia o de conocimiento, es decir, hace referencia a un hecho del mundo exterior que da por existente, lo que genera una presunción de que, efectivamente, el hecho ha existido tal como manifiestan las partes. Pero esa presunción es 'iuris tantum', es decir, que puede ser desvirtuada por prueba en contra, tal como ha ocurrido en el presente litigio.

TERCERO.-El propio don Jose Daniel admitió al ser interrogado que de su empresa se acudió en diversas ocasiones al local para arreglar humedades y goteras.

El argumento de la apelante de que la arrendataria no le dio parte de los daños a los efectos de haber podido ella como propietaria reclamarlos a su aseguradora queda desvirtuado desde el momento en que la propia arrendadora reconoció al ser interrogado su representante legal, que conocía la existencia de las goteras y que se intentó su reparación.

El importe de los daños causados por las mencionadas filtraciones de agua se acredita mediante las correspondientes facturas, y el informe de la aseguradora Liberty que, aunque escueto, las complementa. La demandada hoy apelante considera que el importe de tales facturas es excesivo porque hubiera podido bastar un arreglo de los elementos dañados, esto es, las lonas y los tatamis.

Pero dicha aseveración queda enteramente desmentida por la testifical practicada en primera instancia. Doña María Rosario declaró, en efecto, que las lonas y los tatamis quedaron totalmente podridos.

La consideración que sobre esta cuestión hace la jueza de primera instancia es totalmente razonable y adaptada a las circunstancias del caso: Lonas o tatamis manchados o agrietados de humedad son incompatibles con las actividades deportivas que hayan de realizarse sobre ellos.

Resulta acreditado igualmente que las partes pactaron que el importe de los daños, abonados por la arrendataria, se compensaría con las rentas que se fuesen devengando.

Así se infiere, de nuevo, de las manifestaciones de doña María Rosario y así se deriva igualmente del hecho de que no se interpusiese demanda de desahucio por falta de pago hasta mediados de octubre de 2014.

Pero aún en el supuesto de que la compensación contractual no se diese, operaría en este momento la judicial por concurrir todos los requisitos del artículo 1196 del Código Civil .

Efectivamente, la jurisprudencia viene admitiendo la compensación como medio de pago aun cuando no concurran todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede referirse, en la concreción del montante de la deuda compensable, a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena los conceptos claros de lo que la demandada adeuda a la actora ( sentencias del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1994 y 24 de julio de 2014 ).

La responsabilidad por los daños es contractual puesto que se deriva del incumplimiento, por parte de la arrendadora, del contrato de arrendamiento. La renuncia efectuada en el contrato a reclamarlos carece de eficacia porque, como es sabido, no cabe la renuncia anticipada de derechos derivados de la responsabilidad futura del arrendador y ha de interpretarse que a lo que se renuncia es a reclamar por defectos o desperfectos existentes en el momento de la perfección del contrato.

Por otro lado, la supuesta renuncia de derechos futuros se contradice con la conducta de la propia arrendadora cuyo representante legal admitió al ser interrogado que acudieron en varias ocasiones a arreglar las goteras.

CUARTO.-La estipulación 11ª del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor: 'Serán de cuenta de aquella de las partes que incumpla el presente contrato; todos los gastos judiciales y extrajudiciales que se originen, incluso derechos de procurador y honorarios de abogados, aun cuando su intervención no fuese necesaria'.

Pues bien, en el caso de autos no se ha probado que una sola de las partes, la arrendataria, hubiese incurrido en incumplimiento contractual puesto que si bien es cierto que dejó de abonar las últimas rentas, ello se debió al incumplimiento de la arrendataria de su obligación de mantener el local en estado adecuado para el uso convenido, establecida en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se remite al 21.

Todo ello sin olvidar que esta cláusula en la medida en que supone un pacto sobre costas es contraria al artículo 1168 del Código Civil con arreglo al cual: 'Los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor. Respecto de los judiciales, decidirá el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil'.

QUINTO.-El criterio objetivo que rige primariamente la imposición de costas se basa en la estimación o desestimación de la pretensión ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En el caso de autos la pretensión actora queda totalmente rechazada y a efectos de costas es indiferente que ello se haya producido como consecuencia de la estimación de una excepción procesal, de una excepción de fondo o de una excepción reconvencional, cual es la compensación.

Por ello, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que impone las costas a la entidad actora debe ser igualmente confirmado.

SEXTO.-Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

1º Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los tribunales don Pedro Marqués Roca, en nombre y representación de Intoso, S.A., contra la sentencia dictada el día 1 de diciembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia número 24 de Palma en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

2º Se confirma en todos sus extremos dicha resolución.

3º Se condena al apelante al pago de las costas de esta alzada.

4º Se acuerda la pérdida deldepósitoconstituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.