Sentencia CIVIL Nº 118/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 8, Rec 670/2018 de 25 de Junio de 2021

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO 8 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)

JUICIO VERBAL NÚMERO 670/2018

SENTENCIA NÚM 118/21

El Vendrell, 25 de junio de 2021

Dª Patricia Sandra del Barrio López, juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 8 de El Vendrell, ha visto los autos de juicio verbal número 670/2018 promovidos por G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS 2009 SL, representada por la procuradora de los tribunales doña Helena Rovira Miró y asistida por el letrado don Demetrio Gómez-Barranco frente a Luis Miguel representado por el procurador de los tribunales don Jose Roman Gómez y asistido por la letrada doña Jordina Sonet Romagosa y frente a Socorro, representada por la procuradora de los tribunales doña Inmaculada Vidiella Mars y asistida por la letrada doña Sandra Castro Alcalá, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Antecedentes

PRIMERO.-El 30 de noviembre de 2018 G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS 2009 SL presentó demanda de juicio verbal frente a Luis Miguel y frente a Socorro.

Indicaba la parte actora que Manor Trends Promocions SL como parte arrendadora y los demandados como parte arrendataria suscribieron contrato de arrendamiento para uso de vivienda el 28 de marzo de 2015: concretamente, el arrendamiento lo era de la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Segur de Calafell. Según la demandante, en fecha 1 de enero de 2016 Manor Trends Promocions SL transmitió el usufructo de la vivienda a Alvaro, y posteriormente en fecha 2 de enero de 2016, éste como nuevo arrendador de la vivienda cedió a la parte actora G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS la gestión propia del contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por Manor Trends. Asimismo, según la actora, los demandados habían impagado las rentas correspondientes a los meses de septiembre de 2017 a noviembre de 2018 (ambos inclusive), a razón de 750 euros mensuales, lo que hacía un total de 11.250 euros. Por ello pedía el dictado de una sentencia por la que se estimara la demanda y se declarara resuelto el contrato de arrendamiento, se desahuciara de referido inmueble a los arrendadores y se condenara a los mismos a pagar a la actora la cantidad de 11.250 euros, correspondiente a las rentas impagadas, así como a las futuras que se pudieran devengar hasta la efectiva entrega de la vivienda, todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandada.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda se emplazó a la demandada para personarse y contestar.

El 22 de marzo de 2019 Luis Miguel se opuso a la demanda de desahucio. En su escrito de oposición, el demandado no negaba el impago de las rentas reclamadas, si bien alegaba la falta de legitimación activa pues entendía que quien formulaba la demanda no es ni la propietaria ni la arrendadora de la finca cuyo desahucio se insta ni tampoco G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS fue quien suscribió el contrato de arrendamiento del cual deriva la deuda reclamada. También, esgrimió en su contestación la falta de legitimación pasiva de la codemandada Socorro por cuanto la arrendadora y los demandados habían acordado una modificación del contrato de arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2016 por la cual la demandada Socorro dejaba de formar parte de la relación arrendaticia y siendo la deuda reclamada a partir de septiembre de 2017 carece la demandada de legitimación pasiva. Por todo ello, pedía el dictado de una sentencia por la que se desestimara íntegramente la demanda.

El 13 de enero de 2020 Socorro se opuso también a la demanda de desahucio. En su escrito de oposición, la demandada alega en primer lugar falta de legitimación activa de la actora G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS por cuanto el contrato de arrendamiento se suscribió por la mercantil Manor Trends Promocions SL como parte arrendadora y consta ésta como única y plena propietaria de la vivienda objeto del arrendamiento. En segundo lugar alega falta de legitimación pasiva por cuanto los demandados habían acordado una modificación del contrato de arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2016 por la cual la demandada Socorro dejaba de formar parte de la relación arrendaticia y siendo la deuda reclamada a partir de septiembre de 2017 carece la demandada de legitimación pasiva. Por ello, pedía el dictado de una sentencia por la que se desestimara íntegramente la demanda.

TERCERO.-En fecha 15 de septiembre de 2020, tuvo entrada en el SCPG escrito conjunto de las representaciones de G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS y de Dª. Socorro por la que interesaban el dictado de un auto homologando la transacción alcanzada por las partes, Auto que se dictó en fecha 6 de octubre de 2020.

CUARTO.-El 3 de mayo de 2021 tuvo lugar la celebración de la vista, a la que comparecieron las partes en legal forma. La parte actora se ratificó en su escrito de demanda y la parte demandada se ratificó en su escrito de oposición.

La parte actora propuso como medio de prueba la documental por reproducida y el interrogatorio del demandado Luis Miguel y la parte demandada propuso como prueba consistente en la reproducción de los documentos obrantes en las actuaciones. Toda la prueba propuesta fue admitida y practicada y realizado el trámite de conclusiones, quedaron las actuaciones vistas para sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del juicio y de la controversia. Del desahucio por falta de pago. El presente procedimiento tiene por objeto el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago, a la que se acumula una acción de reclamación de cantidad. Así, la parte actora indica que Manor Trends Promocions SL como parte arrendadora y los demandados como parte arrendataria suscribieron contrato de arrendamiento para uso de vivienda el 28 de marzo de 2015: concretamente, el arrendamiento lo era de la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Segur de Calafell. Según la demandante, en fecha 1 de enero de 2016 Manor Trends Promocions SL transmitió el usufructo de la vivienda a Alvaro, y posteriormente en fecha 2 de enero de 2016, éste como nuevo arrendador de la vivienda cedió a la parte actora G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS la gestión propia del contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por Manor Trends. Asimismo, según la actora, los demandados habían impagado las rentas correspondientes a los meses de septiembre de 2017 a noviembre de 2018 (ambos inclusive), a razón de 750 euros mensuales, lo que hacía un total de 11.250 euros.

Frente a ello, el demandado, Luis Miguel, no se opone en ningún momento al desahucio con base en el impago alegado de contrario, sino con base en la supuesta falta de legitimación activa de la demandante, puesto que, según él, quien formula la demanda no es ni la propietaria ni la arrendadora de la finca cuyo desahucio se insta ni tampoco G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS fue quien suscribió el contrato de arrendamiento del cual deriva la deuda reclamada.

Para centrar el objeto de debate y las cuestiones controvertidas en este procedimiento, resulta ineludible partir de la regulación que efectúa la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) sobre el presente tipo de procedimiento (juicio verbal de desahucio por falta de pago). Dicho procedimiento viene configurado como un proceso sumario, en el que las posibilidades de alegación de las partes y de los medios de prueba se encuentran limitados legalmente. Así, en relación con los motivos de oposición que puede esgrimir la demandada, éstos vienen taxativamente contemplados en el artículo 444.1LEC, que dispone: ' Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

Pues bien, en el presente caso, la parte demandada no se opone con base en haber pagado las rentas reclamadas o en haber enervado la acción, sino que se opone basándose en la supuesta falta de legitimación activa de la demandante, por entender que quien formula la demanda no es ni la propietaria ni la arrendadora de la finca cuyo desahucio se insta ni tampoco G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS fue quien suscribió el contrato de arrendamiento del cual deriva la deuda reclamada.

A pesar de que la falta de legitimación activa alegada por la demandada no se encuentra entre los motivos tasados de oposición previstos en el artículo 444.1LEC, esta alegación de la demandada (falta de legitimación activa) no debe considerarse como una causa de oposición propiamente dicha, sino, realmente, como un hecho constitutivo de la pretensión de la actora, es decir, como un presupuesto que debe darse para que la demanda pueda ser estimada, con independencia de los motivos de oposición de la contraparte. Por ello, debe admitirse la controversia planteada por la demandada sobre la falta de legitimación activa y corresponde examinar dicha cuestión en primer lugar, pues su estimación determinaría, sin más, la desestimación de la demanda. En caso de que se estimara la concurrencia de legitimación activa en la actora, corresponderá pasar al examen sobre la procedencia del desahucio.

En consecuencia, a la vista de lo expuesto, las cuestiones que resultan controvertidas en el presente procedimiento, en atención a su naturaleza sumaria, son exclusivamente las siguientes: I.- Legitimación activa de la demandante.II.- En caso de concurrir dicha legitimación activa, procedencia del desahucio.

SEGUNDO.- Legitimación activa de la demandante. La demandada cuestiona la legitimación activa de la demandante con base en que la actora no es ni la propietaria ni la arrendadora de la finca cuyo desahucio se insta ni tampoco es quien suscribió el contrato de arrendamiento como administradora del cual deriva la deuda reclamada.

Para resolver sobre esta cuestión, es preciso tener en cuenta lo que propiamente puede constituir la discusión de la legitimación activa en un proceso de desahucio: si la parte demandante ostenta o no la condición de arrendadora en el contrato que vincula a las partes en este procedimiento. No se trata de examinar los títulos de dominio que la actora pudiera tener sobre la finca objeto de desahucio, ni de examinar su condición de propietaria del inmueble (lo que excedería con mucho el objeto de naturaleza sumaria de este proceso). Lo único que interesa a efectos de legitimación activa en un juicio de desahucio es la condición de parte arrendadora de la demandante. Ello es así, puesto que el artículo 27.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), en el seno del contrato de arrendamiento de vivienda (como es el presente) establece que '[...] el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario', de modo que el propio precepto recoge, como presupuesto básico para que tenga lugar la resolución contractual, que quien la inste sea arrendador.

En relación con esta cuestión, así como con la cuestión de si es admisible en un juicio sumario de desahucio por falta de pago el estudio de la legitimación activa de la demandante (su condición de arrendadora), cabe traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 9 de abril de 2015, la cual expone que ' el juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civilque cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por imago de la renta o cantidad asimilada, sólo se admitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse cuestiones complejas; es que en el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las partes, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta sólo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 24 de noviembre de 1994'. Esta sentencia vuelve a dejar claro que lo interesante a efectos de la legitimación activa en un juicio de desahucio es la condición de parte contratante de la demandante (esto es, de parte arrendadora) y no tanto la mayor o menor correspondencia del título de dominio aportado por ella con la finca objeto de desahucio.

Pues bien, en el presente caso no resulta acreditado que G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS sea parte arrendadora. En este sentido no resulta controvertido entre las partes la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 28 de marzo de 2015 (DOC. nº 2 de la demanda) en el que figuran como parte arrendadora Manor Trends y como parte arrendataria el demandado, Luis Miguel. Así, como apoderado de la mercantil Manor Trends figura en el contrato el Sr Eduardo.

En este sentido, el Tribunal Supremo ya reconoció que el administrador que se hallaba facultado para arrendar viene legitimado también para promover el desahucio, siempre que no actúe arrogándose una titularidad de la que carece. No obstante, éste tampoco es el caso que nos ocupa y ello porque la actora, G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS no actuó como administradora de Manor Trends en el contrato suscrito en fecha 28 de marzo de 2015 y que es objeto de las presentes actuaciones. Respecto a ello, la actora pretende acreditar su condición de arrendadora o administradora con facultad de arrendar mediante la aportación de los DOCs nº 4 y 5 de la demanda consistentes en escritos de comunicación remitidos por Manor Trends al demandado por los cuáles se informaba en primer lugar que el usufructo de la vivienda arrendada se había transmitido al Sr Alvaro y en segundo lugar que el usufructuario encargaba a la empresa G15 la gestión del alquiler de dicha vivienda, siendo dichos escritos de fecha 1 y 2 de enero de 2016 respectivamente. No obstante dichos documentos aportados consisten en dos folios con la información descrita anteriormente sin ningún tipo de firma, sello o membrete que pueda acreditar que la comunicación que se pretendía se realizara efectivamente por lo que no pueden considerarse que el demandado fuera conocedor de la nueva calidad de arrendadora o administradora de la actora. A mayor abundamiento existe aportado a autos acuerdo entre Manor Trends y Socorro por el que esta última queda desvinculada del contrato de arrendamiento en el que consta Manor Trends como parte arrendadora siendo que dicho acuerdo data de fecha 30 de agosto de 2016, esto es, fecha posterior a aquella en la que supuestamente se había contratado la gestión del arrendamiento de la vivienda a la actora G15 INVERSIONES INMBOBILIARIAS según DOC nº 5 aportado con la demanda. Por todo ello, cabe poner de manifiesto que la demandante no ha propuesto ninguna prueba de su condición de dueño, usufructuario o de la titularidad de cualquier otro derecho a poseer la finca arrendada, lo cual era a cargo de la parte actora como hecho positivo y constitutivo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 de la LEC.

Asimismo, en el presente caso tampoco podría argumentarse que el demandado Luis Miguel desconoce ahora la legitimación de la actora vulnerando el principio de los actos propios. En este sentido es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1991, 19 de marzo de 1992, y 14 de marzo de 1995), que no puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tiene reconocida. En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965 , 21 de septiembre de 1987 , 2 de febrero de 1996 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 2588/1965 , 6186/1987 , 1081/1996 , 5842/1997 ) que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico. Así es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2003;RJA 7148/2003 ) que la regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes, por lo que no es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe.Pues bien, en el presente proceso no puede concluirse que el demandado Luis Miguel haya reconocido previamente la legitimación de la actora y ello por cuanto de la conversación presentada por la actora como DOC. nº 2 y nº 3 del escrito presentado al Juzgado en fecha 25 de septiembre de 2019 únicamente se desprende que el demandado reconoce al Sr Eduardo el impago de las rentas, cuestión que tampoco ha negado en su escrito de oposición al desahucio, sin que en la conversación se mencione a la actora G15 INVERSIONES INNMOBILIARIAS siendo además que el Sr Eduardo fue la persona con la que suscribió el contrato de arrendamiento el demandado, persona que actuó en el mismo como apoderado de la mercantil Manor Trends. En este sentido, tampoco con los pagos efectuados por el demandado a la cuenta titularidad de G15 INVERSIONES INNMOBILIARIAS (DOC. nº 1 del escrito presentado al Juzgado en fecha 25 de septiembre de 2019) se podría considerar que el mismo reconoce a la actora como arrendadora distinta a la mercantil Manor Trends con la que suscribió el contrato de arrendamiento máxime cuando en el contrato de arrendamiento (DOC. nº 2 de la demanda) no figura ningún número de cuenta en el que el arrendatario debiera efectuar los correspondientes pagos, desconociendo por tanto esta juzgadora si el número de cuenta es el mismo u otro, hecho que correspondía en todo acreditar a la actora como hecho constitutivo de la pretensión de la misma.

Por todo lo expuesto, procede estimar la excepción material alegada por la parte demandada relativa a la falta de legitimación activa de la demandante y, así, no cabe pasar al estudio de la siguiente cuestión: la procedencia del desahucio por falta de pago.

TERCERO- Costas. En materia de costas, en virtud del principio de vencimiento objetivo que consagra el artículo 394LEC, y atendida la desestimación de la demanda, procede imponerlas a la parte actora al haber sido rechazadas todas sus pretensiones.

Por todo lo expuesto,

Fallo

Desestimola demanda interpuesta por la representación procesal de G15 INVERSIONES INMOBILIARIAS 2009 SL frente a Luis Miguel y en consecuencia:

1.- Absuelvo a Luis Miguel de todos los pedimentos cursados en su contra.

2.- Condeno en costas a la parte actora.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella cabe interponer recurso de apelación ante este juzgado, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación, para su conocimiento por la Audiencia Provincial de Tarragona. En el recurso deberán exponer las alegaciones en que se base la impugnación, así como citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugnan.

Para la interposición del referido recurso de apelación será necesaria la previa constitución de un depósito de cincuenta euros (50 euros), que deberá ser consignado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este órgano judicial, aportando constancia documental del mismo. No se admitirá a trámite el recurso si no se ha constituido el referido depósito.

Así se acuerda y firma.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Juez que la suscribe, en la audiencia pública del mismo día de su fecha. Doy fe.