Sentencia CIVIL Nº 1181/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 396/2019 de 20 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0810142120178023685

Recurso de apelación 396/2019 -E

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 664/2017

Parte recurrente/Solicitante: Macarena

Procurador/a: Ana Tarragó Perez

Abogado/a: Miguel Ángel Revesado Sánchez

Parte recurrida: María

Procurador/a: Adriana Flores Romeu

Abogado/a: Ferran Richart Fuentes

SENTENCIA Nº 1181/2019

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich

Barcelona, 20 de diciembre de 2019

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

Primero. En fecha 4 de abril de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 664/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 7 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Ana Tarragó Perez, en nombre y representación de Dª Macarena contra Sentencia - 12/11/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Adriana Flores Romeu, en nombre y representación de Dª María.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Estimo parcialmente la demanda y la demanda reconvencional y, en su virtud condeno a Macarena a pagar a María 4.523,55 euros más sus intereses legales desde el 30 de octubre de 2016.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/10/2019.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de Dª Macarena se interpone recurso de apelación contra la sentencia -complementada por auto posterior-, por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por Dª María, titular de L'ESPARDENYA, SCP, y fue estimada en parte la reconvención que la primera formuló contra la segunda.

En la demanda, la actora, Dª María, peticionó la condena de la demandada a abonarle la suma de 5.600 euros, correspondientes a la fianza arrendaticia (1.400 euros) y a la garantía adicional prestada efectivamente (4.200 euros), que alegó haber entregado a la demandada al tiempo de la suscripción de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2012, concertado por el plazo de dos años y en relación con el local sito en la calle Pujos nº 60 de Hospitalet de Llobregat; al expirar dicho contrato, las partes suscribieron otro al día siguiente, en fecha 1 de octubre de 2014, concertado por dos años, y que expiró en fecha 30 de septiembre de 2016, sin ser renovado de nuevo. Alegó que la entrega de llaves tuvo lugar en fecha 30 de septiembre de 2016 y ante notario, y que, transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la demandada no había devuelto las cantidades entregadas, pese a los requerimientos que le dirigió, mediante conversaciones telefónicas entre letrados hasta mediados de noviembre de 2016, y, posteriormente, en forma escrita, a partir de un burofax de 7 de diciembre de 2016, donde la demandada adujo pretextos (estar a la espera de la liquidación o cálculo definitivo de pretendidos desperfectos en el local, el incumplimiento de la obligación de preaviso y la omisión del deber de restituir la licencia administrativa de explotación del local), los cuales fueron negados por la actora, porque la demandada pretendía liquidar a fecha 7 de diciembre de 2016, cuando el contrato finalizó el 30 de septiembre de 2016, porque la actora sí había preavisado por escrito a través de un documento entregado a principios de septiembre, que la demandada se negó a firmar, y verbalmente en julio de 2016 en presencia de algunos clientes, y porque no podía exigir el cumplimiento de la devolución de la fianza quien previamente no había cumplido con su obligación esencial al finalizar el arrendamiento de devolver la fianza y la garantía adicional ('exceptio non adimpleti contractus'); añadió que nunca se había opuesto a la devolución de la licencia de actividad, sino que, desde el principio, solicitó a la demandada que se hiciera constar el nombre de la persona física o jurídica que fuera a explotar el local, para preparar el impreso de solicitud de la transmisión de la licencia (TLA) con sus datos, tal y como resultaba de lo pactado en el contrato, de modo que, si la demandada hubiese querido que la licencia de actividad le fuese 'entregada' a ella, no tenía más que seguir sus indicaciones, pero no fue hasta marzo de 2017 cuando fue indicada la persona de Erasmo, y la actora puso a disposición de la demandada el TLA a nombre de dicha persona, sin que la demandada recogiese dicha solicitud; añadió que la licencia debía ser transmitida a quien ejerciese la actividad, siendo que la demandada y su esposo son pensionistas. Alegó que, por tanto, no procedía dar lugar a la indemnización por lucro cesante a la que aludía la demandada en su burofax de 29 de marzo de 2017, como tampoco a una indemnización por falta de preaviso, pues se preavisó y la entrega de llaves se hizo sin reserva alguna. Seguidamente, pasó a negar la procedencia de varios conceptos, a los que aludía la demandada en su burofax de 29 de marzo de 2017 para que fuesen descontados (atasco de cocina, máquina registradora, lavavajillas, recibo de agua y los dos últimos trimestres de IBI), en el que la demandada llegó a reconocer que adeudaba como mínimo la suma de 3.240,85 euros, pero sin llegar a entregar dicha suma.

La demandada se opuso a la demanda, partiendo de que era la actora quien había incumplido con sus obligaciones contractuales. De forma especial, alegó que, en el contrato de arrendamiento, se estipulaba que la demandada cedía de forma temporal a la actora la licencia de actividad, para que la actora pudiera explotar la actividad en el local objeto de arrendamiento, de forma tal que, extinguido el contrato de arrendamiento, la actora tenía que restituir de forma inmediata la licencia a la demandada, a fin de que pudiera servir a futuros arrendamientos de industria o, si convenía a la demandada, explotar directamente ella la actividad. La demandada alegó que se trataba de un arrendamiento de industria, no de local de negocio, por tratarse de una granja-bar completamente equipada para el desarrollo de una actividad de hostelería y con todos los permisos y licencias oportunos para llevarla a cabo; adicionalmente, se cedía también un fondo de comercio o clientela, producto del trabajo llevado a cabo por la demandada durante varias décadas, y se pactó una renta más que asequible, teniendo en cuenta todas esas circunstancias y la buena relación entre las partes. Alegó que era la actora quien había incumplido el contrato de arrendamiento, sin que al tiempo de la contestación le hubiera entregado la licencia de actividad, y que el Ayuntamiento de Hospitalet de Llobregat no concedía ya nuevas licencias. Alegó que la actora dejó claro que no iba a devolver la licencia si la demandada no le devolvía la fianza y la garantía adicional, en el momento de la entrega de la posesión, sin atender a las debidas comprobaciones del estado del local; fueron múltiples los requerimientos verbales para la devolución de la licencia, hasta que le envió un requerimiento formal de 7 de diciembre de 2016 y otro de 29 de marzo de 2017. Alegó que seguía sin poder arrendar su negocio por dicho motivo, cuando, en un arrendamiento de industria, la licencia es imprescindible para el desarrollo por el arrendador de nuevos contratos de arrendamiento o para la explotación del local por cuenta propia; el contrato era de arrendamiento de industria, que incluía la licencia y los enseres para el desarrollo de la actividad de bar, por lo que, entregada la posesión, dicha entrega debía comprender todos los elementos integrantes de dicho arriendo, esto es, la licencia, el mobiliario y los enseres, sin ser preciso acto especial de la demandada para el cumplimiento de dicha obligación distinto de la firma del TLA; añadió que la actora había retenido la licencia de actividad desde el 1 de octubre de 2016, y que la demandada expuso en una de sus comunicaciones el nombre del arrendatario con la única finalidad de que su identidad fuera conocida por la actora, para que tomara verdadera conciencia de que estaba causando un perjuicio grave. Por ello, procedía una indemnización por lucro cesante de 600 euros por cada mes transcurrido desde la devolución de la posesión a la contestación a la demanda (octubre de 2016 a junio de 2017, ambos inclusive).En cuanto al preaviso, alegó que, aunque en el contrato se preveía que debería tener una antelación de dos meses y ser hecho en forma fehaciente, la actora se lo comunicó tan solo quince días antes, de forma verbal y sin concretar el día y la hora, y la demandada tuvo conocimiento casualmente a través del notario que levantó las dos actas de entrega de la posesión a instancia de ambas partes, por lo que tenía derecho a una indemnización de un día de renta por cada uno de los días de falta de preaviso (44 días). Alegó que la exigua renta pactada (600 euros) comprendía no solo la obligación de reparar o mantener el mobiliario, enseres y electrodomésticos, sino la de reponer los mismos, y que procedían diversas compensaciones, en relación con el atasco de la cocina, el lavavajillas, el recibo de agua impagado, en la parte proporcional (período de 23 de agosto a 21 de octubre de 2016), los IBI de 1 de junio de 2016 y de 1 de octubre de 2016, la factura de limpieza del local debido a las lamentables condiciones de higiene y limpieza en que se dejó el local, la máquina registradora y el aparato de aire acondicionado. Sumadas las indemnizaciones por falta de preaviso y por no devolución de la licencia, lo expuesto ascendía a 9.121,65 euros, que, compensado con lo reclamado en la demanda (5.600 euros), arrojaba un total de 3.521,65 euros, que pasó a reclamar por vía de reconvención. En la audiencia previa, amplió su reclamación en 4.800 euros más (de julio de 2017 a febrero de 2018).

La demandada reconvenida se opuso a la reconvención, reiterando argumentos ya avanzados en su demanda, basados en el conocimiento de los de la parte contraria a consecuencia de las comunicaciones entre las partes, a excepción de los que vierte acerca del aire acondicionado y de la limpieza, no mencionados con anterioridad, cuya reclamación consideró también improcedente. En cuanto a la indemnización por lucro cesante, alegó que desde el principio solicitó a la parte contraria que hiciese constar el nombre de la persona física o jurídica que fuera a explotar el local, para preparar el impreso de solicitud de la transmisión de la licencia (TLA) con sus datos, y que, en la respuesta al requerimiento de la contraria, reiteró dicho ofrecimiento, pero pasaron varios meses hasta que dio el nombre de Erasmo, y luego no la firmó. Atribuyó a la parte contraria una absoluta inactividad para tramitar la licencia, ante la posibilidad de que prefiriese que la solicitud de cambio de titularidad de licencia se hiciera a su nombre en lugar del Sr. Erasmo.

En la sentencia, son estimadas en parte la demanda y la reconvención. Se parte de no considerar relevante si medió o no preaviso por la actora con la antelación pactada, desde el momento en que la demandada aceptó las llaves, surgiendo desde ese momento su obligación de devolver la fianza y la garantía adicional. Se señala que la naturaleza del contrato es la de arrendamiento de local, no la de arrendamiento de industria, y que en anexo del contrato consta que la actora se comprometió a ceder todos los derechos de Licencia de Actividad del local a la propiedad u otros para la tramitación del cambio de nombre ante el Ayuntamiento de Hospitalet de Llobregat, pero que ello aparece como obligación secundaria, que no configura el objeto del arrendamiento 'DEL LOCAL'; se trata de un anexo que tiene por objeto principal establecer la garantía adicional de 4.600 euros, y, explícitamente, solo se condiciona su devolución al retorno a la parte arrendataria de los enseres y maquinaria en perfecto estado, salvo las mermas por el uso normal y paso del tiempo, siendo dos párrafos después cuando se añade el compromiso de ceder los derechos de licencia de actividad -para el caso de que se hubiese adquirido y siguiese vigente al finalizar el contrato-, de modo que es discutible que la devolución de la garantía quedase condicionada a la entrega de los derechos de licencia; se añade que tampoco consta probado que los derechos de licencia no se hayan cedido por causa imputable a la actora, siendo que la primera vez que la demandada reclamó por la falta de entrega de licencia fue en su burofax de 7 de diciembre de 2016, más de dos meses después de la entrega; la actora le pidió el nombre de la persona que iba a ejercer la actividad y la demandada no le dio los datos hasta marzo de 2017, sin que la demandada pudiera ser la titular, al estar jubilada, de modo que no puede oponerse a la devolución de la fianza y de la garantía adicional por el no traspaso de los derechos de licencia. Se señala que ello conduce a que la demandada deba devolver a la actora tales cantidades, sin que proceda compensar a la cantidad total reclamada (5.600 euros) la indemnización por falta de preaviso, por lo expuesto y porque el contrato no prevé cláusula penal ni consecuencia indemnizatoria alguna si el preaviso es menor; tampoco procede compensación por lucro cesante derivado de la falta de entrega de la licencia de actividad, porque la demandada ha contribuido a la causa de la falta de entrega y porque no queda probado que hubiese podido arrendar el local por el precio de 600 euros durante todos esos meses, máxime cuando la única persona que se indica como interesada a partir de marzo de 2017 ha declarado que desistió porque no veía el negocio viable; tampoco procede compensar el gasto de limpieza, por considerar que no queda acreditado. Se señala que de las cláusulas 6ª, 13ª y 20ª del contrato y su anexo resulta que la parte arrendataria no responde de los deterioros por el paso del tiempo ni por el uso normal, pero sí por los causados por uso negligente o inapropiado. En concreto, no procede compensación por el aparato de aire acondicionado retirado, al haber declarado el técnico que suministró un nuevo aparato que se llevó la actora que vio el equipo antiguo y que se averió porque era viejo, sin poder ser reparado, por ser una reparación antieconómica y que no cumpliría la normativa; sí procede compensar por los daños en la cocina, en el lavavajillas y en las cámaras. Y procede también compensar por el consumo de agua prorrateado, así como por el recibo de IBI de 1 de junio de 2016. En total, procede compensar 1.076,45 euros, de forma que la demandada es condenada a abonar a la actora la suma de 4.523,55 euros, más los intereses desde el 30 de octubre de 2016 ( art.36.4 LAU), sin hacer especial imposición de costas.

En auto de complemento posterior, la demandada reconvenida (actora) es condenada a entregar a la parte contraria la licencia de actividad del local, mediante la firma de documento a tal fin, así como los documentos necesarios para su cambio ante la autoridad municipal. Se motiva que el contrato ha finalizado y que la demandada reconvenida no ha transmitido aún la licencia a la actora reconvencional, de modo que, con independencia de si la demandada reconvenida ha hecho o no ofrecimiento de la misma y de si la actora reconvencional no ha realizado los trámites por causa a ella imputable, debe cumplirse lo pactado en el anexo del contrato.

La demandada (actora reconvencional) solicita en su recurso que sea revocada la sentencia en los puntos impugnados en su recurso, con modificación de los fundamentos de derecho y del fallo de la misma, manteniendo los restantes, y que, en consecuencia, se estimen íntegramente las partidas de la oposición a la demanda y de la reconvención que no fueron estimadas (aire acondicionado (1.170 euros), indemnización por falta de preaviso (880 euros) e indemnización de daños y perjuicios por lucro cesante por falta de entrega de la licencia de actividad (600 euros mensuales desde octubre de 2016), más los intereses legales; de modo subsidiario, respecto de la indemnización de daños y perjuicios por lucro cesante, solicita que sea concedida, como mínimo, hasta la audiencia previa, y, subsidiariamente, hasta marzo de 2017, con los pronunciamientos en costas inherentes.

La actora (demandada reconvenida) se opone al recurso de apelación y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Parte la apelante de alegar error o incorrecta calificación jurídica del contrato y vulneración de la jurisprudencia, pues reitera que es arrendamiento de industria, no arrendamiento de local de negocio. Se trata de una actividad de bar que fue completamente equipada para el desarrollo de una actividad de hostelería (inventario del contrato) y con todos los permisos y licencias oportunos para llevarla a cabo, siendo cedido, adicionalmente, un fondo de comercio o clientela, producto del trabajo llevado a cabo por la apelante durante varias décadas; era un arrendamiento de industria, entendiendo por tal una unidad empresarial, como resulta de la naturaleza de los pactos y corroboraron los testigos legal representante de ADEMAR ASSESORS y D. Erasmo, en el sentido de que había una reanudación de su actividad, sin solución de continuidad entre la que desarrollaba la apelante y la desarrollada por la actora; también corroboraron los testigos que la actora continuó con el mismo nombre utilizado por la apelante ('GRANJA L'ESPARDENYA'), nombre que adoptó la actora en la constitución de la SCP; además, los pactos del contrato y del anexo documentan la cesión temporal de la licencia de actividad con obligación de devolverla, aparte de que, en un arrendamiento de local de negocio, no habría obligación de ceder la licencia de actividad ni de arrendar los enseres y demás elementos del inmovilizado; asimismo, el contrato incluía un inventario con un inventario, enseres y la propia licencia, suponiendo, en su conjunto, la cesión de una unidad productiva; se pactó en el contrato y en su anexo la obligación de la arrendataria de reponer los elementos del inmovilizado que se fueran deteriorando o estropeando, aun cuando fuera por el transcurso del tiempo; las garantías eran superiores a las de un arrendamiento de local de negocio; los otros pactos contenidos en el contrato y su anexo, y los actos coetáneos y posteriores de las partes, entre otros tomarse ambas partes la molestia de documentar ante notario qué y cómo se entregaba la posesión del inmueble. Al tiempo de la entrega de la posesión, debían devolverse también todos los elementos integrantes del arrendamiento, entre ellos la licencia. Añade que, cuando lo alquilado es una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas, el contrato no está sometido a la LAU, según tiene sentado la jurisprudencia, y se rige por la voluntad de las partes contenida en el contrato y, en su defecto, por el Código Civil.

Sin embargo, este Tribunal comparte la calificación que hace el juez 'a quo' del contrato y de su anexo, ambos de 1 de octubre de 2014 -al igual que ocurre con el contrato y anexo de 1 de octubre de 2012- como arrendamiento de local de negocio, es decir, para uso distinto del de vivienda, y no como arrendamiento de industria.

Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 25 de marzo de 2011:

'La sentencia de esta Sala de fecha 18 de marzo de 2009 declara:

'Según destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local de negocio para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia, toda vez que, como dice el Texto Refundido de la Ley de 1964 , donde la exclusión es tajante, lo que se alquila es 'una unidad patrimonial con vida propia y susceptible inmediatamente de ser explotada o pendiente de meras formalidades administrativas'.

Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la presente Ley, pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964; pero no obstante esta observación, de la interpretación del artículo 3 de la Ley de 1994 se desprende que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.

La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil (por todas, STS de 8 de junio de 1998 y 7 de julio de 2006 ).''

La realidad es que la demandada alegó en su contestación que, en el contrato de arrendamiento, se estipulaba que la demandada cedía de forma temporal a la actora la licencia de actividad, para que la actora pudiera explotar la actividad en el local objeto de arrendamiento, de forma tal que, extinguido el contrato de arrendamiento, la actora tenía que restituir de forma inmediata la licencia a la demandada, a fin de que pudiera servir a futuros arrendamientos de industria o, si convenía a la demandada, explotar directamente ella la actividad, así como que se trataba de un arrendamiento de industria, no de local de negocio, por tratarse de una granja-bar completamente equipada para el desarrollo de una actividad de hostelería y con todos los permisos y licencias oportunos para llevarla a cabo, y que, adicionalmente, se cedía también un fondo de comercio o clientela, producto del trabajo llevado a cabo por la demandada durante varias décadas, y que se pactó una renta más que asequible, teniendo en cuenta todas esas circunstancias y la buena relación entre las partes. Pero lo cierto es que otra cosa resulta del propio contrato y de su anexo de fecha 1 de octubre de 2014 -igualmente, respecto del contrato y anexo suscrito en fecha 1 de octubre de 2012-.

Como se pone de relieve en la sentencia de recurrida, consta expresamente en el contrato que es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en concreto, un contrato de arrendamiento del local sito en la calle Pujos nº 60 de Hospitalet de Llobregat, un contrato confeccionado en un impreso de la Cambra de la Propietat, cuyo objeto es, concretamente, 'la superficie situada dentro de las paredes del local', y en cuyas condiciones se hacen muchas referencias a la LAU, como es el caso de las condiciones 2ª, 13ª, 15ª, 18ª, 19ª y 22ª. Además, aunque en la condición 3ª conste que 'El local objeto de este contrato será destinado única y exclusivamente a la actividad de GRANJA BAR', lo cierto es que, en contra de lo que alega la apelante, no se arrendó una actividad de bar con todos los permisos y licencias oportunos para llevarla a cabo, desde el momento en que, en la condición 5ª, se pactó lo siguiente: 'Serán de cuenta y riesgo del Arrendatario la obtención de los permisos y licencias que resulten necesarios para la Apertura y el desarrollo de la actividad, siendo de su cargo todos los impuestos, arbitrios y demás contribuciones que se impongan, correspondientes al negocio o por razón del mismo. La validez del presente Contrato de Arrendamiento no se verá afectada si el Arrendatario no obtiene alguna de las licencias necesarias, incluida la de apertura, o si cualquiera de ellas es revocada en el futuro, excepto en el caso de que dichas licencias no se concedan o se revoquen por causas imputables al Arrendador según lo dispuesto en el presente contrato'. No hubo, pues, una cesión temporal de la licencia de actividad con obligación de devolverla, sino que era la arrendataria quien tenía que obtenerla, aparte de que, incluso, podría no llegar a obtenerla, y no por eso el contrato perdería validez. Lo que ambas partes pactaron, según consta en el Anexo, es que 'el arrendatario se compromete a ceder todos los derechos de Licencia de Actividad del local a la propiedad u otros para la tramitación de cambio de nombre ante el Ayuntamiento de L'Hospitalet de Llobregat'. De ahí que, en contra también de lo alegado por la apelante, la licencia de actividad no figure incluida en el inventario.

El local estaba, en efecto, dotado de mobiliario y de enseres propios de la actividad a desarrollar en el local (granja-bar) porque no se niega que la demandada pudiera haber desarrollado la actividad de granja-bar en el local con anterioridad a que la demandada cesase en su actividad, y la actora arrendó el local con lo que había en su interior, con independencia de lo que se pactase en cuanto a su conservación, etc. Pero ello no implica que se tratase de la cesión de una unidad productiva, acompañada, incluso, del fondo de comercio, de la clientela.

Por lo demás, aparte de que la demandada no hizo siquiera alusión en su contestación a que el negocio que había desarrollado en el local tuviese también el nombre de 'GRANJA L'ESPARDENYA', y el testigo Sr. Erasmo no recordaba siquiera qué nombre tenía, no consta acreditado que las garantías fueran superiores a las de un arrendamiento de local de negocio, y el hecho de documentar ante notario el estado en que quedó el local y lo que había en su interior al tiempo de la entrega de llaves no conduce a entender que la naturaleza del contrato no fuera la arrendamiento de local, sino solo que ambas partes fueron diligentes a la hora de que dejar constancia de esos extremos, en vistas de posibles discrepancias al respecto, como, de hecho, han tenido lugar.

El motivo se desestima.

TERCERO.- La apelante alega, seguidamente, incorrecta valoración de la prueba documental y de las declaraciones testificales practicadas en el acto de juicio, en relación con las partidas que pretendía compensar en su oposición a la demanda y su estimación en la demanda reconvencional; en concreto, impugna las relativas al lucro cesante, al aire acondicionado y a la indemnización por falta de preaviso con la debida antelación. Parte la apelante de que las partes tenían pactada la obligación de reparar, sustituir y entregar los elementos de la industria en perfecto estado para su uso, así como la de devolver la licencia.

En cuanto a la indemnización solicitada por lucro cesante, derivado de no haber devuelto la actora la licencia conforme a lo pactado, considera incongruente que en la sentencia recurrida se motive que la demandada había contribuido a la falta de entrega de la licencia y que no se había probado que hubiese podido arrendar el local por el precio que indica durante todos esos meses, máxime cuando la persona mencionada como única interesada se indica por la demandada a partir de marzo de 2017, y que dicha persona ha declarado que finalmente desistió porque no veía el negocio viable, para, luego, resolverse en el auto de complemento de la sentencia en cuanto a la reconvención que la licencia no ha sido entregada por la demandada reconvenida, como se había comprometido, pese a haber finalizado el contrato, por lo que procedía su condena a la entrega. Añade que, en la sentencia recurrida, se señala que la primera reclamación del lucro cesante tuvo lugar en burofax de 7 de diciembre de 2016, cuando en el mismo consta que ambas partes habían intentado solventar la cuestión de forma verbal y amistosa, y la parte contraria no impugnó ese documento, aparte de que la primera reclamación de devolución de la fianza y de la garantía adicional la hizo la contraria en burofax de 21 de diciembre de 2016. Considera que el auto de complemento no puede ser más claro, y que la apelante no tenía por qué facilitar el nombre del nuevo titular de la actividad, puesto que, en su burofax de 7 de diciembre de 2016, solicitó claramente que devolviera la licencia a su nombre, tal y como faculta el propio anexo del contrato de arrendamiento. Si, por tanto, dicha obligación no se consideraba cumplida a fecha de la sentencia, se pregunta la apelante cómo va a ser a ella imputable la entrega de la misma y cómo ha contribuido a la falta de entrega, y considera no controvertido que desde octubre de 2016 y, al menos hasta marzo de 2017, cuando el Sr. Erasmo estaba a la espera de arrendar el negocio, existió lucro cesante a razón de 600 euros mensuales. Añade que, aunque es cierto que dicha persona manifestó como testigo que perdió el interés por el negocio tiempo después, nada manifestó a la apelante hasta después de la audiencia, y seguía a la espera de poder acceder al local tan pronto como dispusiera de la licencia cedida; además, teniendo en cuenta el bagaje del establecimiento, la demanda en el municipio y el atractivo de una industria completamente montada, la conclusión más probable es que habría estado arrendado todo este tiempo, sin perjuicio de su petición subsidiaria hasta el 29 de marzo de 2017.

Conviene precisar en cuanto a la indemnización por lucro cesante, que se afirma es solicitada por no haber devuelto la actora la licencia conforme a lo pactado, cuando, como ya se ha expuesto, lo pactado no fue que la actora devolviese a la demandada la licencia. Lo pactado fue que la actora obtuviese la licencia y que, posteriormente, cediese 'todos los derechos de Licencia de Actividad del local a la propiedad u otros para la tramitación de cambio de nombre ante el ayuntamiento de L'Hospitalet de Llobregat'.

Sentado lo anterior, consideramos que la aparente incongruencia entre lo motivado en la sentencia y en el auto que la complementa no es realmente tal, porque, a través del auto, se zanja la cuestión de la entrega de licencia, en el sentido que el propio auto señala: el contrato ha finalizado y la ex arrendataria, quien se comprometió en el anexo del contrato a ceder la licencia, no lo ha llevado a cabo, por lo que debe ser condenada al cumplimiento de dicha obligación. Pero lo cierto es que, a tenor de lo pactado, la ex arrendataria debía ceder 'todos los derechos de Licencia de Actividad del local a la propiedad u otros', distinción esta entre sujetos que indica que la ex arrendadora debía indicarle a nombre de quién había de ceder esos derechos, y, aunque en el burofax de 7 de diciembre de 2016 la ex arrendadora le indica que 'no ha procedido a devolver a mi mandante desde la citada fecha y hasta el día de hoy, pese a que estaba obligada a ello desde mismo momento, la licencia de actividad del citado local', añade que 'Adicionalmente concurre que en este caso usted conoce que mi cliente tiene concertado desde los días previos a su salida, un nuevo arrendamiento cuya consumación está en suspenso pues mi cliente no dispone de la citada licencia administrativa, sin la cual, como se acreditará en su momento, resulta inviable desarrollar en el citado local una actividad hostelera, circunstancia ésta que está provocando un quebranto económico a mi mandante de la misma entidad económica que la renta que usted venía satisfaciendo hasta la fecha de la resolución contractual'. La respuesta de la ex arrendataria tuvo lugar mediante burofax de 21 de diciembre de 2016, donde, ante la referencia hecha a que tenía concertado un nuevo arrendamiento en suspenso, por lo que podría querer que la transmisión de la licencia se hiciese a nombre del tercero, le comunicó: 'debe indicar a mi letrado los datos de la persona física o jurídica que en el futuro va a explotar el local a los efectos de formalizar la correspondiente comunicación de transmisión de licencias/autorizaciones de actividades (TLA) para iniciar la tramitación de la transmisión de la licencia. Hasta la fecha usted no se lo ha indicado, a pesar de que lo he requerido, y por ese motivo no se ha iniciado dicho trámite. Comete usted un error al sostener que debo 'devolver la licencia'. Yo no soy competente para 'devolver' la licencia, dado que debe ser la administración quien autorice la transmisión una vez solicitada. Yo sólo puedo cumplimentar el TLA, una vez me sea indicado el nombre de la persona física o jurídica que vaya a explotar el local en el futuro (...) Nuevamente, por medio de la presente, le requiero fehacientemente que se comuniquen dichos datos a mi letrado (...)'.

De hecho, según declaró la testigo legal representante de ADEMAR ASSESORS (asesora fiscal) en cuanto al procedimiento para transmitir una licencia administrativa, tiene que haber una persona que la quiera, se tiene que rellenar el documento del Ayuntamiento, tienen que firmar ambas partes, y luego presentarlo, con las firmas autenticadas, pero sin pagar tasas en aquellas fechas -en la fecha del juicio, dijo que se pagaban por el transmitente 60 0 70 euros-.

Pues bien, en fecha ya de 29 de marzo de 2017, más de tres meses después, la ex arrendadora envió nuevo burofax a la ex arrendataria, donde reiteró que no había procedido a devolverle la licencia de actividad, así como ya se le había comunicado que tenía 'concertado desde fechas cercanas a su salida del local, un nuevo arrendamiento con el señor Erasmo con NIF (...) que desde entonces está en suspenso no puedo formalizar el mismo sin la oportuna cesión por su parte de la licencia administrativa, sin la cual resulta inviable desarrollar en el local una actividad hostelera', y añadió 'Por lo que le requiero que me entregue la misma en el documento escrito que estime oportuno, o en su caso mediante el oportuno formulario expedido por el Ayuntamiento de L'Hospitalet a mi favor para la comunicación oportuna del mismo (...) La obligación de transmitirme la licencia la tiene usted desde el día de la finalización del arrendamiento, siendo irrelevante a quién se la tenga que ceder yo'. Y la ex arrendataria respondió mediante burofax de 12 de abril de 2017, indicando que, en una carta reciente a su abogado, le habían informado de que 'estaba preparada y firmada la comunicación de cambio de titularidad de actividades de L'Espardenya SCP a favor de Erasmo con NIF (...) su letrado debería haberle informado de que dicho documento se encuentra a su entera disposición en la oficina de Net-Craman Abogados, situada en Barcelona (...) Puede coordinar la visita para recoger dicho documento llamando al 93.202.05.64 (...) Subsidiariamente, tampoco se le adeuda cantidad alguna en concepto de lucro cesante, porque, como bien sabe, la licencia de actividad ha sido ofrecida a su letrado desde el pasado mes de octubre de 2016'. Dicho documento no fue impugnado por la demandada. Y, como documento nº 10 de la demanda, la ex arrendataria aportó el referido TLA con los datos del Sr. Erasmo como nuevo titular, alegando que la ex arrendadora no había querido firmarla, sin que dicho documento fuese impugnado de contrario.

De ahí que, en el auto de complemento, para zanjar la cuestión, se motive que 'Independientemente de si la Sra. María ha hecho o no ofrecimiento de la licencia, o de si la Sra. Macarena no ha realizado los trámites por causa imputable a ella, lo cierto es que la licencia aún no se ha transmitido', y se condena a la demandada reconvencional a entregar la licencia a la actora reconvencional, cabe deducir ya que a su nombre, pues, aparte del testigo Sr. Erasmo, que reconoció que ya no estaba interesado, no había noticia de que otra persona pudiese estar interesada en la licencia.

Conforme a lo expuesto, se comparte el criterio del juez 'a quo' de que no procede dar lugar a una indemnización por lucro cesante, por la incidencia que tuvo la falta de colaboración de la ex arrendadora en la transmisión de la licencia con arreglo al procedimiento señalado por la testigo legal representante de ADEMAR ASSESORS. Y, aunque dicha testigo manifestó en relación a la licencia que, dado que las relaciones entre las partes estaban mal, en un principio aconsejó a la ex arrendataria, como manera de negociar, que presionara con la licencia de actividad, porque la ex arrendadora no le devolvía el depósito de la fianza y, en un primer momento, durante un par de meses, le hizo caso, lo cierto es que la testigo añadió acto seguido que, luego, el abogado de la ex arrendataria le dijo que se la transmitiera, y, además, no la necesitaba.

Por su parte, el testigo Sr. Erasmo, manifestó que estaba interesado en comprar/alquilar el bar el 1 de octubre de 2016, pero que, hacía unos ocho o nueve meses, cogió otro negocio al lado de su tienda de panadería (un negocio montado como de alimentación) y que lo llevó tres o cuatro meses, pero no le funcionó bien y perdió ahí bastante, de modo que ahora no está en situación de cogerlo; dijo que había perdido el interés al haberle ido mal el otro negocio, que ha perdido dinero en el otro lado y que no puede invertir. Dijo que no empezó a explotar el local el 1 de octubre de 2016, aunque estaba vacío, porque no tenía la licencia y porque la Sra. Macarena le dijo tenía un poco de problema, porque todavía no había terminado con la otra persona y se tenía que esperar para hacerlo a su nombre, pero, preguntado al efecto, precisó que, en diciembre de 2016, le comunicó que el problema de licencia se iba a solucionar, aunque no le dijo la fecha.

Si el testigo cogió otro negocio hacía ocho o nueve meses y el acto de juicio tuvo lugar el 7 de noviembre de 2018, cabe deducir que cogió ese otro negocio entre febrero y marzo de 2018. De ahí que, aunque la ex arrendataria Sra. María no ofreciese a la ex arrendadora Sra. Macarena durante los dos meses siguientes a la finalización del contrato la transmisión de la licencia-tampoco la demandada le devolvía la fianza ni el depósito y ello ha dado lugar a la demanda-, dado que, posteriormente, ya se ha razonado que sí la ofreció, cabe concluir que, de no haber obstaculizado la ex arrendadora la transmisión de la licencia, podría haber suscrito, en su caso, el contrato de arrendamiento con el Sr. Erasmo, quien, por lo demás, de modo contradictorio, declaró que conocía el negocio desde hacía ya bastantes años, 8 años, pues tiene la panadería al lado, pero añadió que, en verdad, no sabe si se llamaba 'Granja L'Espardenya' durante estos años, que no hace mucho que se ha interesado y que no se fijó cómo se llamaba.

Cabe añadir que no se acredita tampoco en forma alguna por la ex arrendadora ex art.217.2 LEC el bagaje del establecimiento ni la demanda en el municipio de que se trata, extremos estos a los que alude la apelante, aparte de que ella misma se pronuncia al respecto en términos de probabilidad.

El motivo se desestima.

CUARTO.- En cuanto al aire acondicionado, la apelante aduce que las partes pactaron que los elementos de la industria que fuera necesario ir reparando o incluso sustituyendo, serían de cargo y cuenta de la parte arrendataria. En concreto, la condición 13ª del contrato establece que 'Con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la LAU, el Arrendatario vendrá obligado a mantener en buen estado de uso y conservación el local arrendado, así como todas las instalaciones en el existentes, debiendo realizar por su cuenta y cargo los trabajos necesarios para la conservación, reparación y reposición de todos los elementos arrendados, tales como, (a título enunciativo y no limitativo) instalaciones eléctricas, control de climatización, agua, puertas, ventanas, cristales, etc. en la medida necesaria para su uso normal'. En el anexo, se pacta que 'Si el arrendatario comprase alguna maquinaria que no esté en el inventario no podrá reclamarle cantidad alguna al arrendador siendo libre una vez finalizado o rescindido el contrato de llevársela'. Y, aunque la consideración de arrendamiento de industria excluye la aplicación de la LAU, los pactos de las partes son aplicables por defecto, y no cabe duda de que la intención de las partes fue la de que, si se estropeaba alguno de los elementos de la industria, especialmente los relacionados en el inventario, la arrendataria venía en la obligación no solo de reparación y conservación, sino incluso de su eventual reposición, y la actora incumplió con dicha obligación, puesto que, al estropearse el aparato, lo sustituyó por otro nuevo que adquirió, pero, al terminar el contrato, volvió a desmontar la máquina nueva y a montar la anteriormente existente, como resulta del documento nº 14 de la demanda. Por tanto, alega que procede compensar el importe de 1.170 euros, según presupuesto adjuntado.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, la ahora apelante alegó que esa obligación contractual estaba relacionada con el exiguo importe de la renta, cuando la realidad es que, inicialmente, en el contrato anterior, de 1 de octubre de 2012, se pactó una renta de 700 euros mensuales, pero, en fecha 26 de octubre de 2012, las partes tuvieron que suscribir un anexo para modificar el importe de la renta a 600 euros mensuales 'del local referenciado debido a la crisis económica que estamos atravesando (...) hasta el 30 de septiembre de 2014, salvo que ambas partes hagan otro pacto diferente y siempre por escrito'. Ese pacto diferente se plasmó en el contrato de 1 de octubre de 2014, donde se mantuvo la renta de 600 euros mensuales. Cabe añadir que la testigo legal representante de ADEMAR ASSESORS, Dª Milagros, puso de relieve durante su declaración que, en esa fecha, no era una renta barata.

A su vez, a diferencia de lo alegado en el recurso, en la contestación, se alegó, en cambio, que, en algún momento del arriendo, la arrendataria 'decidió sustituir (por una avería causada como en tantos otros elementos por falta de mantenimiento) el aparato de aire acondicionado instalado por mis clientes, y que funcionaba perfectamente, por otro aparato que adquirió por su cuenta y riesgo, y que retiró en el momento de la entrega de la posesión del mismo. El aparato anterior instalado por mi mandante, quedó en algún lugar de interior del local, sin instalar, y sin poder precisar esta parte en el momento de la entrega de la posesión dónde ha estado conservado durante este tiempo, así como su estado de funcionamiento y uso (...) El importe de una máquina de similares características asciende a 1.170 euros según presupuesto adjunto'. Añadió que 'Aunque mi mandante en algún momento en aras a facilitar la resolución amistosa de la cuestión ha podido valorar declinar la compensación, es evidente que el cumplimiento recíproco de las obligaciones exige su reclamación'.

Además, llama la atención que, entregada la posesión del local en fecha 30 de septiembre de 2016, no fuese hasta el burofax de 7 de diciembre de 2016, cuando la ahora apelante comunicase a la parte contraria que 'De los daños y desperfectos observados a primera vista, más aquellos que se han puesto de manifiesto en los días sucesivos a la vista del funcionamiento más prolongado de los mismos (...) así como las causas concretas de las averías de los mismos, concurre por su parte un nuevo incumplimiento contractual (...) Estamos a la espera de que nos determinen dos partidas de reparación de dos bienes (máquina de tabaco y registradora) y en breve le remitiremos la liquidación definitiva del contrato, con la detracción sobre la fianza y el depósito en su día sustituido a tales efectos, de los importes de reparación del mobiliario, enseres, consumos y daños en el local'. No precisó siquiera ya entonces cuáles eran los daños y desperfectos observados. Y, posteriormente, pese a que la ex arrendataria le había respondido en fecha 21 de diciembre de 2016 que 'en el momento en que se inició la relación contractual con su cliente, los muebles y enseres que se entregaron en arrendamiento se encontraban en una situación muy próxima a la obsolescencia en su gran mayoría', la ex arrendadora dirigió en fecha 29 de marzo de 2017, más de tres meses después, un burofax reiterando su reclamación por daños y desperfectos 'observados a primera vista, más aquellos que pusieron de manifiesto en los días sucesivos a la vista del funcionamiento más prolongado de los mismos', y procedió a detallar 'los importes pendientes, gastos de reparación y conceptos indemnizatorios a considerar', que llegó a cifrar en 6.359,90 euros. Pero, por más que indicó que era 'a título enunciativo y no exhaustivo', no hizo tampoco referencia alguna al aire acondicionado, cuando ya había transcurrido tiempo más que suficiente para comprobar su funcionamiento, y la posibilidad de transigir por ese concreto concepto no llevaba consigo que lo excluyese de plano su mención.

A ello se une que, de la lectura conjunta de las condiciones del contrato y del anexo del contrato, donde consta que los enseres y maquinaria eran usados, no hay base para concluir que la ex arrendataria tuviera que proceder a reponer un aparato de aire acondicionado, que no es que hubiese sufrido una avería derivada de la falta de mantenimiento, sino que, según informe del técnico Sr. Jesús Ángel de 25 de septiembre de 2016, tenía el motocompresor averiado, y, dada su antigüedad (15/20 años, aproximadamente), estaban descatalogados el modelo, las piezas y los componentes necesarios para su reparación, además de que la tecnología empleada daba un coeficiente de rendimiento muy por debajo de la tecnología actual (Inverter), entrando en conflicto con las directrices de Ahorro energético potenciadas por la Administración, aparte de que el refrigerante empleado (R-22) había sido sido eliminado de los mercados por razones medioambientales, todo lo cual llevó a no desestimar la reparación. Cabe añadir que la testigo legal representante de ADEMAR ASSESORS, preguntada sobre la intención de las partes al concertar el contrato que ella redactó sobre si se tenían que reparar los aparatos que devinieran obsoletos, dijo que creía que no.

Es cierto que la condición 13ª contempla una obligación de reposición, pero consideramos que, atendidas las circunstancias del caso antes expuestas, esa obligación no puede ser llevada al extremo de tener que sustituir un aparato averiado en razón de su propia obsolescencia -no de la falta de mantenimiento-, máxime cuando el arrendamiento no llegó a rebasar los cuatro años -se tiene en cuenta el arrendamiento inicial de 1 de octubre de 2012-. Además, el propio presupuesto aportado con la contestación a la demanda es un presupuesto de sustitución, esto es, no se contempla siquiera la reparación, lo cual avala lo señalado por el Sr. Jesús Ángel en su informe.

El motivo se desestima.

QUINTO.- Finalmente, la apelante reitera que procede la indemnización porfalta de preavisosolicitada. Alega que, aunque en la sentencia recurrida se niega su procedencia, en primer lugar, porque la ex arrendadora aceptó la entrega de llaves sin mencionar nada al respecto, tampoco la ex arrendataria reclamó en ese momento la fianza y tampoco fueron reclamadas en ese momento las partidas por desperfectos apreciadas en la demanda. Alega que no tuvo lugar el preaviso fehaciente con dos meses de antelación, y que no tuvo lugar el preaviso verbal en junio de 2016, como se alega de contrario, sino que tuvo lugar solo quince días antes de la entrega de la posesión, y de forma casual en la notaría. En la sentencia recurrida, se niega también que proceda la indemnización por preaviso porque no consta pactada cláusula penal al respecto, cuando la falta de preaviso es un incumplimiento contractual y la consecuencia no puede ser ninguna, porque, de lo contrario, sería una obligación estéril, de modo que reitera su reclamación por el período de 44 días (880 euros).

Este Tribunal comparte también la conclusión del juez 'a quo' de que no procede una indemnización por falta de preaviso, no ya tanto porque no se prevea expresamente la consecuencia de una penalización, sino porque ninguna queja se formuló al respecto por la ahora apelante hasta el envío del burofax de 7 de diciembre de 2016, donde se afirma, incluso, que 'Adicionalmente concurre que en este caso usted conoce que mi cliente tiene concertado desde los días previos a su salida, un nuevo arrendamiento cuya consumación está en suspenso'. De hecho, se aporta con la contestación un documento de 'RESERVA DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE' fechado el 1 de octubre de 2016 -con el Sr. Erasmo-.

De una parte, difícilmente cabe entender que pudiera concertar una reserva de contrato en los quince días previos a la finalización, sin saber con mayor anticipación de la finalización del contrato, lo que avala la versión de la arrendataria de que se lo comunicó con anterioridad. De otra parte, se pone en evidencia que de la eventual falta de preaviso con la debida antelación no se derivó perjuicio alguno indemnizable ex art.1101 CC, puesto que, de hecho, se llegó a suscribir un documento de reserva de contrato justo al día siguiente de la finalización del contrato.

El motivo se desestima.

Por todo ello, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida, complementada por auto posterior.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Macarena contra la sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2018 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Hospitalet de Llobregat, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.