Sentencia CIVIL Nº 1182/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1274/2018 de 27 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0812142120168221964
Recurso de apelación 1274/2018 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1187/2016
Parte recurrente/Solicitante: Luis Antonio , Fátima
Procurador/a: Juan-Manuel Bach Ferre, Juan-Manuel Bach Ferre
Abogado/a:
Parte recurrida: Florinda
Procurador/a: Elisabet Berbel Ciudad
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 1182/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich
Barcelona, 27 de diciembre de 2019
Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 27 de diciembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1187/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Juan-Manuel Bach Ferre, en nombre y representación de Luis Antonio Y Fátima contra Sentencia - 21/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Elisabet Berbel Ciudad, en nombre y representación de Florinda .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Estimo parcialmente la demanda formulada por Florinda contra Luis Antonio y Fátima y condeno solidariamente a los codemandados al pago de la cantidad de SIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (7.743,24€) con los intereses por mora procesal desde la fecha de esta sentencia.

Desestimo la demanda reconvencional formulada por Luis Antonio y Fátima contra Florinda y absuelvo a la parte demandante de todas las pretensiones deducidas en su contra.

Todo ello sin condena expresa en cuanto al pago de las costas procesales causadas en esta instancia por la demanda principal y con condena a la parte demandada/actora reconvencional al pago de las costas causadas en esta instancia por la reconvención.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 19/09/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de D. Luis Antonio y Dª Fátima se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por Dª Florinda y fue desestimada la reconvención que presentaron en contra de esta última.

En la demanda, la actora ejercitó contra los demandados acción personal en reclamación de la suma de 10.970,13 euros, en relación con determinados conceptos derivados del arrendamiento que fue concertado en fecha 1 de octubre de 2010 por su madre con los demandados sobre la vivienda sita en la PLAZA000 , nº NUM000 de Vilassar de Mar, contrato en el que había subrogado tras su fallecimiento. Alegó que el contrato quedó resuelto, y que la entrega de las llaves por parte de los arrendatarios tuvo lugar en fecha 12 de septiembre de 2016 por conducto notarial, entrega de llaves que la actora aceptó el 15 de septiembre de 2016, fecha en la que la actora instó el levantamiento de un acta notarial para hacer constar y para que se tomasen fotografías del estado de la vivienda, resultando graves desperfectos, tanto en la planta baja como en la planta piso como en el terrado, que atribuyó a la falta del más mínimo mantenimiento del inmueble, en concreto: a) en la planta baja, el timbre de la entrada estaba estropeado; en el baño, no funcionaba el filtro de agua de los grifos de los lavabos y había pérdida de agua del teléfono de la ducha; en la cocina, estaba deteriorada la madera de algunos armarios inferiores; no había campana extractora; muchos azulejos estaban agujereados, y había una placa adhesiva en un armario de la cocina con insectos enganchados; en el patio de luces cercano a la cocina, había un mueble que, según alegó la actora, debía estar donde no estaba la campana extractora; en el comedor, había una pared con humedades, y las barandillas de las ventanas del comedor que dan a la calle estaban oxidadas; b) en la planta piso, en una habitación, había un armario de madera con un estante caído en el suelo; en el baño, la tapa de la cisterna del WC estaba rota, y las piezas que rodean la bañera estaban sacadas de sitio; en la salida al primer piso que sube al terrado, había un desagüe en mal estado, faltaba una luz en la pared, y había insectos enganchados en la pared; c) en el terrado, la puerta de madera de lavadero estaba deteriorada en la parte inferior, y el lavadero estaba sucio. Aportó presupuestos de reparaciones de dos empresas, y que un ArquitectoTécnico verificó si se estaban realizando trabajos de reparación y por parte de qué industriales; el técnico así lo comprobó, y emitió dictamen pericial, donde cuantificó los daños en 5.478,43 euros. Alegó que, asimismo, el Notario interviniente tomó nota de los suministros de gas, agua y luz. Reclamó también el importe de las rentas adeudadas desde junio a septiembre de 2016, ambas inclusive, por un total de 3.400 euros (a razón de 850 euros/mes), y diversos tributos por un total de 2.891,70 euros: IBI desde la 3ª fracción de 2013 hasta la 1ª fracción de 2016, ambas inclusive; la tasa de recogida de basuras del ejercicio 2016; la tasa de residuos domésticos de la 1ª y de la 2ª fracción de 2016, y la tasa de alcantarillado de los ejercicios 2013, 2014 y 2015. Alegó que los demandados no habían solicitado la devolución de la fianza arrendaticia (800 euros) desde la entrega de las llaves.

Los demandados se opusieron a la demanda. En cuanto a los desperfectos puestos de relieve de contrario, alegaron que no habían destrozado el piso antes de dejarlo, porque sería incongruente con haber levantado un acta notarial de su estado, y que habían hecho las pequeñas reparaciones que exige el desgaste de la vivienda: pusieron parqué en dos estancias, compraron una caldera nueva, repusieron un mueble de cocina porque el de origen se les cayó encima, cambiaron una ventana del baño e instalaron aire acondicionado. Alegaron que, desde que actora había aceptado la herencia de su madre, se había dedicado sistemáticamente a incumplir su obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y que pretendía poner la vivienda en condiciones de habitabilidad, cargando el coste a los demandado; en concreto alegaron que la actora se había negado a reparar un mueble de la cocina que se les cayó encima e, incluso, a retirarlo; que se había negado también a reponer el mueble de la campana extractora y a retirarlo; que se estropeó la caldera y no la cambió, y que el ventanal del salón no cerraba, por lo que entraban ruido y frío, y ni siquiera pidió un presupuesto de reparación, sino que se lo encargó al demandado, para luego ignorarlo. En cuanto a las rentas reclamadas, reconocieron que las adeudaba, pero alegó que debían descontarse los 800 euros de la fianza, de modo que la reclamación por ese concepto quedaba reducida a 2.600 euros. En cuanto a los tributos, reconocieron adeudar la 1ª fracción y la parte proporcional de la 2ª fracción de la tasa de basuras, computando el primer semestre más la parte correspondiente desde el 1 de julio al 30 de septiembre de 2016, esto es, 122,04 euros; añadieron que la actora actuaba de mala fe al reclamar el IBI y la tasa de alcantarillado de los años 2013 a 2016, porque, si bien en el contrato se pactó el pago de la renta y, como conceptos añadidos, el IBI, y las tasas de basuras y de alcantarillado, los conceptos citados quedaron incluidos en la renta desde 2010, salvo la tasa de basuras, sin haber formulado la actora reclamación anterior por pagos atrasados, pese a las comunicaciones previas extrajudiciales entre las partes y sus abogados. Seguidamente, en relación con los desperfectos, añadieron que, conforme a lo pactado en el contrato y a las previsiones legales, el arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad ( art.21.1 LAU) y el arrendatario la obligación de realizar las pequeñas reparaciones que se exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ( art.21.4 LAU), y pasaron a reconocer o a negar la procedencia de todos y cada uno de los desperfectos descritos en la demanda y a los que hacían referencia los presupuestos aportados con la demanda; reconocieron los desperfectos relativos al timbre de la entrada la planta baja (43,37 euros) y los relativos a los atomizadores de los grifos de la cocina, del aseo de la planta baja y del lavabo del baño (50,07 euros, de los cuales reconocían 20 euros), pero negaron los demás, al venir causados por el uso normal de la vivienda o tratarse de condiciones mínimas de habitabilidad responsabilidad del propietario, y alegaron que algunos de ellos no aparecían siquiera en el acta notarial de 15 de septiembre de 2016, precisando, en cuanto a la reparación de mueble para tapar la caldera, que nunca hubo mueble para taparla. Tras alegar que la actora pretendía mejorar el piso a costa de los demandados, reconocieron adeudar un total de 2.785,41 euros, descontada ya la fianza.

Los demandados formularon reconvención, en reclamación de una indemnización de daños y perjuicios ascendente a 10.545,09 euros, partiendo para ello de que la vivienda tenía 30 años de antigüedad y de que la otra parte no había invertido cantidad alguna en mantenerla, no ya en mejorarla, lo que había dado lugar a diversos desperfectos: 1) en la cocina, se produjo la caída de los muebles de la cocina en los enseres allí situados, y aportaron factura de reposición de uno de los muebles por importe de 420 euros; el otro mueble que cayó fue el de la campana extractora y del mobiliario colindante, cayendo sobre la encimera de la cocina y causando la rotura de los elementos y desperfectos en las zonas de impacto, aparte de contener platos, vasos y enseres valorados en 200 euros; no llegaron a reponer el segundo mueble, al no haber recibido respuesta de la parte contraria acerca de la caída del primero, pese a habérselo comunicado el día en que sucedió (06/05/2016) y haberse desplazado el esposo de la propietaria a hacer fotografías; 2) por falta también de mantenimiento, se produjeron humedades en el salón, cuyo origen eran unas obras realizadas en el edificio a finales de 2014, pues la runa/los escombros dejados causaron la obstrucción de un bajante del edificio colindante a la estancia y causaron humedades en la pared, de lo que se informó a la propietaria, que ignoró su petición; en las habitaciones, había humedades que se filtraban desde la terraza superior, ya que la tela asfáltica estaba completamente deteriorada, y, de hecho, los otros tres pisos del bloque la habían cambiado, y 3) la carpintería exterior de la vivienda (las ventanas) no cerraba correctamente, de modo que habían sufrido continuas molestias por los ruidos provenientes de la plaza a la que da el piso, llegando a presentar más de 50 denuncias antes la Policía Local, y habían padecido también episodios de frío intenso, todo lo cual les condujo a solicitar un presupuesto de colocación de ventanas de aluminio por importe de 2.844,71 euros, que no fue aceptado, por lo que compraron un aparato de aire acondicionado por importe de 850 euros, de los cuales aportaban presupuesto de la instalación por 400 euros (IVA no incluido), sin haber podido aportar la factura, por un problema técnico del establecimiento, pero que sería posteriormente aportada. Alegaron que habían cambiado también el suelo de diversas estancias por pavimento laminado 'parquet', aportando factura por importe de 4.415 euros, y que, en fecha 28 de diciembre de 2009, compraron una caldera nueva por 2.146 euros, porque se estropeó la que había, sin que la arrendadora les abonase ese gasto, que era una necesidad básica, pese a habérselo comunicado por correo electrónico de 27 de noviembre de 2009; añadieron que, en fecha 1 de junio de 2016, enviaron un burofax a la arrendadora para que solucionase los desperfectos, y que respondió a través de letrado oponiéndose al requerimiento e imputando los desperfectos a los arrendatarios, cuando era prueba del estado la vivienda al tiempo de la entrega de llaves el acta notarial levantado a su instancia en fecha 12 de septiembre de 2016. Las reparaciones que llevaron a cabo ascendieron a un total de 8.031 euros. Alegaron, asimismo, la procedencia de una indemnización por daños morales por importe de 18.630 euros, suma resultante de la aplicación del baremo de indemnizaciones por lesiones temporales previsto para los accidentes de tráfico, por la analogía que adujeron existía con el sufrimiento y la angustia derivados de esa situación, prolongada en el tiempo y que fue causante de consecuencias a los dos hijos de corta edad que tienen; en concreto, por días no impeditivos a razón de 30 euros/día, entre el 1 de enero de 2015, fecha en que empezaron las humedades en el salón, y hasta el 12 de septiembre de 2016, fecha de devolución de las llaves, resultaban 18.630 euros. En total, reclamaron 26.661 euros. Sin embargo, alegaron que decidieron dejar la vivienda, tras reconocer que la colocación del parqué y del aire acondicionado eran mejoras que debían quedar en beneficio de la propiedad, que de los muebles desprendidos o de la vajilla rota no habían solicitado indemnización, y que tampoco las humedades ni el deficiente cerramiento causante del frío habían dado lugar a su reclamación; el cualquier caso, adujeron que, aunque el art.21 LAU prevé que las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda pueden ser realizadas por el arrendatario, si, requerida la propiedad, no cumple con su obligación, la falta de utilización de ese cauce es potestativa y no suprime el incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador, de modo que, si el arrendatario no ha reaccionado antes o no ha querido someter al arbitrio judicial la controversia, pagando los desperfectos ante la actitud pasiva de la arrendadora, ello no implica que no hayan sido subsanados; los actores reconvencionales debían ser, por tanto, indemnizados, si bien, teniendo en cuenta lo anterior, limitaron la reclamación por desperfectos y por daños morales al 50% del total de 26.661 euros, esto es, a 13.330,50 euros, suma a la que había que descontar el importe de 2.785,41 euros que reconocían adeudar, por lo que, finalmente, reclamaban 10.545,09 euros.

La demandada reconvenida se opuso a la reconvención, partiendo para ello de que los actores reconvencionales habían renunciado de modo sorprendente a todos los conceptos que reclamaban en la reconvención, de que la finca no tenía una antigüedad de 30 años, puesto que fue construida en 1992, y de que no era cierto que no hubiera invertido cantidad alguna en mejorarla o en mantenerla. Seguidamente, pasó a negar la procedencia de los conceptos reclamados.

En la sentencia, se estima en parte la demanda y se desestima la reconvención. En cuanto a la demanda, tras señalarse que el importe de la fianza sea descontado en su momento del total reclamado, no solo de lo reclamado por el concepto rentas, se motiva que procede dar lugar a la reclamación de la actora, a excepción de los tributos (122,03 euros), cuyo pago alegaron los demandados estaba incluido en la renta, y a excepción del precio de reparación del inodoro (457,22 euros). En total, se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 7.743,24 euros, sin intereses legales. En cuanto a la reconvención, no se acoge la reclamación por caída del mueble de la campana de la cocina y muebles adyacentes, al no quedar acreditada la causa de su caída más allá de una cierta falta de mantenimiento por los arrendatario por recibir humedad, según aclaró el perito de la actora; no se acoge la reclamación por humedades, que la parte actora manifestó haber reparado ya en 2015 y estar pendientes de pintado, y que no fueron cuantificadas en cuanto a su reclamación; no se acogen la reclamación relacionada con episodios de ruido y de frío intenso, basada en que la carpintería exterior de la vivienda (las ventanas) no cerraba correctamente, por no resultar acreditada, y tampoco se acoge la reclamación por daños morales, al no considerar acreditado que el estado de la finca arrendada generara tales daños.

Los apelantes solicitan en su recurso la estimación parcial de la demanda en la cuantía de 2.785,41 euros (rentas reconocidas, tasas reconocidas y desperfectos reconocidos), no de 7.743,24 euros. Nada dicen en el suplico del recurso acerca de la reconvención, si bien alegan en el mismo que procede la indemnización de daños morales, daños que afirman son derivados de los incumplimientos graves de las obligaciones de la arrendadora por caída de mueble, humedades, ruidos y frío, en función de las bases de cálculo expuestas en su reconvención, en su caso, o en la cuantía que resulte de la moderación judicial oportuna.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Parten los apelantes en su recurso de que, en la sentencia recurrida, son condenados a indemnizar a la actora por la valoración de un mueble para proteger la caldera de la humedad, mueble que afirman nunca ha existido (1.177 euros), que no aparece en ninguna de las actas notariales levantadas a instancia de las partes, y que la carga de la prueba de su existencia corresponde a la actora, quien no aporta factura de su adquisición, sin que los demandados puedan acreditar que no existía (hecho negativo); añaden que ya negaron en su contestación muchas de las supuestas reparaciones con base en que no constaba su existencia. Precisan que, en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia, se señala en concreto que 'Rige la presunción de que la finca se entregó en perfectas condiciones y les corresponde a los arrendatarios demostrar que esos daños no fueron causados por ellos (...) para reparar daños más importantes que los arrendatarios no consiguen acreditar que no hubieran sido causados por ellos (como en el caso de los muebles de la caldera)'. Alegan que ya adujeron en la contestación que no constaba ese mueble en el acta notarial, y que únicamente había una simple puerta, tipo panel, para que quedara disimulada, y que no se puede pretender que los demandados costeen nada menos que 3 módulos. Añaden que no se puede pretender imputar al arrendatario que caigan unos muebles de la cocina; aunque corresponde al arrendatario el mantenimiento ordinario de la vivienda, no es admisible que se le impute la caída de dos muebles en la cocina, lo cual excede de aquella obligación. Consta la caída del mueble de la cocina, así como la caída de la campana extractora en mayo de 2016, causando desperfectos, siendo irrelevante que fuera porque los materiales eran endebles o porque habían pasado ya 25 años de su colocación; añaden que pusieron tales hechos en conocimiento de la actora, y que no tenían por qué fijar los muebles que formaban parte del contrato, cuya vida útil era manifiestamente superior a los años de arrendamiento. Niegan que, como se señala en la sentencia recurrida, los muebles en cuestión cayesen por falta de mantenimiento, por recibir humedad, según manifestó el perito Sr. Eulogio , y niegan también que se señale, asimismo, que no se aportase ninguna prueba de que la caída se debiera a una mala colocación inicial, y que no bastaba con la declaración del testigo Sr. Ezequias acerca de que el sistema de colocación de los muebles fuese muy sencillo. Y niegan esa presunción aplicada en la sentencia recurrida de que 'Ante tal falta de prueba sobre la causa de la caída de la campana y su mueble, sigue rigiendo la presunción de responsabilidad de los arrendatarios por estos daños, de los que por tanto deben responder ante la parte arrendadora, por el importe presupuestado en el doc. 8 de la demanda, tras haber el Sr. Fermín ratificado dicho documento y confirmado la ejecución de las reparaciones descritas en el mismo.

Este Tribunal, examinando de nuevo las actuaciones ( art.456.1 LEC), en ejercicio de la función revisora que le es propia (v. gr. ATS, Sala 1ª de 11 de noviembre de 2015: ' esta Sala ha declarado la plena función revisora del Tribunal de apelación de todo el material fáctico que ha de servir de fundamento para resolver la cuestión jurídica planteada, siempre desde el respeto a los principios rectores de ese recurso (de prohibición de la reformatio in peius y tantum apellatum quantum devolutum ), ya que entenderlo de otra manera llevaría a convertir el recurso ordinario de apelación en un recurso extraordinario ( SSTS 952/2011, de 4 de enero de 2012 , 977/2011, de 12 de enero de 2012 , y 274/2012, de 7 de mayo , entre otras)'), considera que, si bien es cierto que, en el acta notarial aportado con la demanda y levantado a instancia de la actora en fecha 15 de septiembre de 2016, no se deja constancia de la caída de un mueble protector de la caldera, sino que solo se hace referencia a muebles de cocina, en el acta notarial aportado con la contestación y levantado a instancia de los demandados en fecha 12 de septiembre de 2016, se deja constancia del espacio vacío dejado por la campana extractora que afirmaron cayó al suelo -en el acta notarial a instancia de la actora. Ambos extremos consta fueron comunicados por escrito a la actora-arrendadora en burofax de los demandados de 1 de junio de 2016, donde afirman haberlo puesto en conocimiento de la arrendadora con anterioridad a dicha comunicación y que no han sido atendidos.

En cuanto al mueble protector de la caldera, cuya existencia es negada por los apelantes, cabe representarse que el panel o la puerta que admiten los demandados formaría parte integrante del conjunto que cayó al suelo, porque, de otro modo, no cabe entender cómo estaría sujeto el citado panel/puerta, y a ello puede corresponder el hecho de que, en el presupuesto de 'Instal.lacions Itchar' aportado con la demanda, figure la partida de 1.177 euros correspondiente a 'Reparar moble per tapar la caldera y 3 mòduls més segons mesures fent tapa pels tubs, en melamina blanca, amb ferraments i portes'.

En cualquier caso, la cuestión de la caída de muebles de la cocina fue especialmente tratada durante el juicio, y las declaraciones de la actora durante su interrogatorio y las de los testigos conducen a este Tribunal a entender que no procede su indemnización a la actora.

En la respuesta que la actora dio a los demandados a través de letrado en carta de 2 de junio de 2016, se opuso a la reclamación por desperfectos enviada por los demandados en fecha 1 de junio de 2016, por entender que los cuatro puntos de que se trataba eran directamente responsabilidad de los demandados, por la falta de mantenimiento de la vivienda, conforme a los arts.21.1 LAU, 1563 CC y 1564 CC, así como conforme a lo pactado.

En concreto, en el pacto décimo del contrato de arrendamiento, se establece que 'Igualmente son de cuenta y cargo de los arrendatarios los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su perfecto entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, termosifón, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador, antena TV, y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina de gas y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones'. Pero consideramos que una cosa es afrontar gastos de conservación y de reparación como los citados (por ejemplo, sellar las juntas de silicona de una bañera, en su caso) y otra distinta es afrontar la caída, el desprendimiento de muebles de cocina, máxime cuando no consideramos acreditado que estuviesen bien anclados a la pared.

En ese sentido, la actora manifestó durante su interrogatorio que envió a su esposo a ver lo sucedido. Y su esposo, el testigo Sr. Herminio , manifestó que fue al piso y que vio que era todo el mueble de encima de la cocina, el mueble de la campana y los armarios de los lados, todo el frente. Lo pasó a su esposa y ambos se preguntaron qué hacer, pero pensaron que era cosa del inquilino, pues él tiene el concepto de que le corresponde todo lo que está dentro de las paredes. Luego, para asegurarse, y puesto que al día siguiente los demandados comunicaron lo de la caldera, su esposa llamó al técnico, y decidieron no hacer nada hasta consultar a un abogado.

El testigo Sr. Imanol (vecino de los demandados y propietario de un piso en la finca), cuya tacha no consideramos procedente -puede haber tenido, ciertamente, problemas similares, y el mero hecho de que declarase que la actora, con quien dijo no tener mala relación, no sea proclive a la constitución de una comunidad de propietarios, no desvirtúa su declaración-, manifestó que el constructor había puesto los muebles iguales en su piso, y que, cuando lo compró, a los dos o tres años reformaron y los quitaron; la casa tenía ya entonces diez años y que la carpintería en general era de muy mala calidad, de modo que, al sacarlos, vieron que estaban mal sujetos, con tornillos, etc.

El testigo Sr. Fermín manifestó que los agujeros de sujeción son los que se ponían antiguamente, que son elementos de sujeción muy comunes, y que ahora no se pueden poner así.

El testigo Sr. Ezequias manifestó respecto de la sujeción de los muebles que estaban cogidos entre ellos, con unos cargols (tornillos) en cada extremo, no con pletinas en cada mueble, y sin suficientes cargols. Dijo que, para aguantar el mueble era muy sencillo: se tenían que haber colocado más cargols.

Y el perito Sr. Eulogio aclaró que, al tiempo de la construcción, era habitual la colocación de los módulos con el mecanismo de sujeción con dos cargols de enganche de los muebles, que era normal y que han aguantado durante unos años; añadió que, si el industrial especialista lo montó así, se entiende que tuvo en cuenta el cargol. Y, respecto de la causa de caída, lo que aclaró es que, probablemente, fue un exceso de peso en edificio de 1992, una parte de degradación propia de la humedad y del calor de la cocina, derivado del uso, o requerir de algún soporte suplementario, de algún otro cargol.

El art.21 LAU dispone al respecto lo siguiente: 'El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

(...) 3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.' Pues bien, no consideramos que los arrendatarios pudiesen siquiera prever la caída de los muebles, algo que cuando sucede, sucede repentinamente, máxime cuando el exceso de peso no ha sido siquiera barajado por la arrendadora como causa de su caída. Tampoco consideramos que la humedad o el calor de la cocina justificasen la caída de los muebles, pues es lógico que tales condiciones se den en esa estancia de la casa. Además, el propio perito, que se pronuncia en términos de probabilidad, baraja también que tal vez deberían haber tenido algún soporte más. En todo caso, si al tiempo de la construcción de la finca fueron así instalados por entonces algo habitual o porque siempre cabe la posibilidad de que estuviesen mal instalados, consideramos que la propietaria-arrendadora debe responder de su caída, en lugar de hacer responder a los demandados-arrendatarios de algo que excede del uso que puedan haber hecho de la cocina de la vivienda durante los seis años de contrato, asunción de responsabilidad que supondría asumir, en su caso, el desgaste por uso a lo largo del tiempo de los arrendatarios que habían ocupado el piso con anterioridad.

Por tanto, de la reclamación contenida en la demanda, procede descontar la suma señalada de 1.177 euros.



TERCERO.- Los apelantes impugnan también la inclusión del coste de sustitución de la puerta corredera del baño (560 euros), desperfecto que alegan no figura recogido en el acta notarial levantada a instancia de la actora, y cuya procedencia ya negaron en la contestación.

Este Tribunal considera procedente descontar también este concepto de la reclamación de la actora en su demanda, puesto que no figura en el acta notarial levantada a instancia de la actora que dicha puerta corredera corriese mal o que estuviese especialmente deteriorada, lo cual consideramos podría haber sido observado a simple vista. Además, con independencia de que figure esa partida en el presupuesto del testigo Sr. Fermín , lo cierto es que este último manifestó que del presupuesto no se arregló la puerta corredera. Y el perito Sr.

Eulogio no recoge en su dictamen este desperfecto.

Por tanto, de la reclamación contenida en la demanda, procede descontar la suma señalada de 560 euros.



CUARTO.- Los apelantes impugnan también la sentencia recurrida en relación con la obligación impuesta de mantenimiento del tejado (120 euros), que afirman no les correspondía como arrendatarios, al ser un elemento común de la finca y, como tal, su mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios. Se refieren a la partida del presupuesto de Instal.lacions Marcial de 'Neteja el canaló dels desaigües de la teulada', acerca de la cual se señala en la sentencia recurrida que 'En el doc. 9 de la demanda se presupuestan un conjunto de trabajos, que el Sr. Marcial ratifica que se llevaron a cabo y se facturaron según el presupuesto adjunto, y que según el mismo testigo y el perito Sr. Eulogio , sirvieron para reparar elementos desgastados por falta de mantenimiento. Este criterio puede ser acogido en cuanto a las reparaciones presupuestadas de cambio del timbre, del grifo y tubo de la ducha y atomizadores (porque son elementos sujetos a desgaste por el simple uso), limpieza de las tuberías (pues es lógico que las mismas se obturan y su limpieza es un acto de mantenimiento ordinario a cargo de los arrendatarios) (...)'.

Cabe entender que lo que los apelantes denominan limpieza del tejado y que aparece descrito en el presupuesto como 'Neteja el canaló dels desaigües de la teulada' está relacionado con la limpieza del sumidero de la salida de la escalera del terrado a través de un dormitorio de la planta piso, para evitar la acumulación de agua en caso de lluvia 'i possible origen d'humitat a la sala', a la que hace referencia el perito Sr. Eulogio en su dictamen.

Al respecto, resulta esclarecedora la declaración del testigo Sr. Imanol en cuanto a que en la finca no ha sido constituida la Comunidad de Propietarios como tal, de modo que no cabe atribuir la conservación del terrado y, por ende, del sumidero, a una comunidad inexistente. Si ello es así, responde el propietario del piso en cuestión, pero, en este caso, se trata de una terraza de uso exclusivo, a la que tenían acceso, concretamente, los arrendatarios. Por tanto, mantener limpio el desagüe del terrado entraba dentro de sus obligaciones contractuales ex art.21 LAU.

No procede, pues, descontar este concepto, que aparece ya descrito en el acta notarial levantada a instancia de la actora.



QUINTO.- Los apelantes alegan que no son responsables de la caída de la campana extractora y del tubo de la salida de humos, acerca de los cuales, en la sentencia recurrida, se señala lo siguiente: 'En el acta notarial de fecha 15-9-2016 (doc. 7 de la demanda), que se emite sólo tres días después de la entrega de las llaves por los arrendatarios también mediante acta notarial de 12-9-2016 (doc. 5 de la demanda), se recoge que en la cocina no hay campana extractora y que el mueble donde estaba la campana se halla en el patio de luces. La actora explica en sus respuestas al interrogatorio que en mayo de 2016 los arrendatarios le comunicaron que el mueble de la campana se había caído. El testigo Sr. Fermín también confirma la caída de la campana y del mueble en el que se ubicaba. Pero ni el Sr. Fermín ni el perito Sr. Eulogio pueden ofrecer una causa concreta a la caída de la campana y su mueble, más allá de una cierta falta de mantenimiento por recibir humedad, que afirma el Sr. Eulogio . Ninguna prueba se aporta de que la caída del mueble se debiera a su mala colocación inicial, como apunta la parte demandada, pues al efecto no basta con lo que manifiesta el testigo Sr. Ezequias , que afirma que el sistema de colocación de los muebles en la pared era muy sencillo, pero enmodo alguno prueba que no fuera el modo normal de instalación en el momento en que se construyó la vivienda, tal y como apunta el perito Sr. Eulogio . Ante tal falta de prueba sobre la causa de la caída de la campana y su mueble, sigue rigiendo la presunción de responsabilidad de los arrendatarios por estos daños, de los que por tanto deben responder ante la parte arrendadora, por el importe presupuestado en el doc. 8 de la demanda, tras haber el Sr. Fermín ratificado dicho documento y confirmado la ejecución de las reparaciones descritas en el mismo.' Añaden que una campana extractora no se cae por el desgaste ordinario de la vivienda, y que, como en el caso de los muebles de la cocina, es irrelevante si es por fatiga de los materiales o por fijación inadecuada.

Se observa que, en la sentencia recurrida, se relaciona la caída de la campana extractora con la caída de los muebles de la cocina, puesto que es lógico pensar que la caída de muebles arrastraría la de la propia campana como maquinaria, así como que quedaría dañada por el impacto. Pero ya se ha expuesto en la presente resolución que no es responsabilidad de los arrendatarios la caída de tales elementos. Por tanto, tampoco deben responder por esos conceptos, que ascienden a 306,24 euros.

Procede, pues, descontar esta partida de 306,24 euros.



SEXTO.- Los apelantes cuestionan que, en la sentencia recurrida, respecto del presupuesto de Instal.lacions Marcial , se señale lo siguiente: 'En el doc. 9 de la demanda se presupuestan un conjunto de trabajos, que el Sr. Marcial ratifica que se llevaron a cabo y se facturaron según el presupuesto adjunto, y que según el mismo testigo y el perito Sr. Eulogio , sirvieron para reparar elementos desgastados por falta de mantenimiento. Este criterio puede ser acogido en cuanto a las reparaciones presupuestadas de cambio del timbre, del grifo y tubo de la ducha y atomizadores (porque son elementos sujetos a desgaste por el simple uso), limpieza de las tuberías (pues es lógico que las mismas se obturan y su limpieza es un acto de mantenimiento ordinario a cargo de los arrendatarios) y reparación del rodapié del baño (que no se acredita que cayera por causa de su mala colocación y cuya reparación es también ordinaria derivada del uso normal y a cargo de los arrendatarios).' Alegan los apelante que se confunde lo que es presupuesto de reparación con acreditación del daño, y que ya negaron en su contestación uno a uno los conceptos del presupuesto, ya sea por no aparecer en el acta notarial, ya sea por tratarse de mejoras, cuya necesidad no resulta tampoco acreditada. Y pasan a impugnar los conceptos que se hallan en esa situación, tanto del presupuesto de Instal.lacions Marcial , como del presupuesto de Instal.lacions Fermín . Reiteran que solo reconocen el importe total de 63,37 euros, por las partidas a) y parcialmente la c) de Instal.lacions Marcial .

Sin embargo, aunque es cierto que algunos de las partidas que los demandados rebatieron en su contestación, a la cual se remiten ahora en el recurso, no aparecen en el acta notarial, también lo es que, en estos casos, está siempre dentro de lo posible apreciar al poco tiempo desperfectos que no fueron apreciados al tiempo de ser levantado el acta de presencia notarial, al examinar el inmueble con más detalle. Además, para acreditar su procedencia, la actora aportó un dictamen pericial, donde su autor, el Arquitecto Técnico Sr. Eulogio , tuvo a la vista el acta notarial, pero también los presupuestos, y pudo examinar la vivienda, resultado de todo lo cual concluye que los usuarios de la vivienda (los demandados) reconocen un contrato de seis años de antigüedad, y que, por el estado de la vivienda observado, habría que entender que no se han realizado operaciones de mantenimiento o pequeñas reparaciones puntuales, que habrían podido evitar la degradación de algunos de los elementos que ahora son difícilmente reparables, en especial, el estado general del revestimiento y mobiliario de la cocina.

Por su parte, el testigo Sr. Marcial manifestó que su presupuesto era de arreglos mínimos y justos de la vivienda, que eran trabajos de lampistería por falta de mantenimiento, y que no se han hecho grandes reparaciones.

Pues bien, este Tribunal no hace jurídicamente responsables a los demandados de la caída de los muebles de la cocina, pero sí procede recordar que, conforme al pacto octavo del contrato de arrendamiento, 'Los inquilinos reconocen recibir la vivienda en el estado actual de conservación, a su entera conformidad, y se obligan a conservarla en perfecto estado'. Según dispone el art.1561 CC, 'El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'. El art.1562 CC establece la presunción de que 'A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'. Y el art.1563 CC dispone que 'El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya'.

Consideramos que las partidas discutidas por los apelantes están dentro de las obligaciones de mantenimiento que tenían encomendadas como arrendatarios. Y cabe precisar en cuanto a los zócalos de la bañera, que el testigo Sr. Marcial manifestó que estaban extraídos y al lado de la bañera, sin saber por qué, por lo que se deduce que fue precisa su recolocación.

No procede, por tanto, detraer tales partidas.

SÉPTIMO.- Finalmente, los apelantes vierten alegaciones en su recurso en relación con la desestimación de la reconvención, en concreto, en relación con la indemnización solicitada por daños morales, que en la sentencia recurrida se señala no procede sean objeto de indemnización. Alegan que, en la sentencia recurrida, se parte de que los actores reconvencionales solicitan ser indemnizados por la caída del mueble de la cocina, la existencia de humedades en el salón y en las habitaciones, y por la existencia de frío y ruidos por deficiencias de la carpintería exterior del salón, cuando lo que solicitaron fue la declaración de los incumplimientos contractuales de la demandada reconvencional, en cuanto a esos tres hechos, y una indemnización por daños morales. A continuación, los apelantes pasan a analizar cada concepto, y, como antes se ha expuesto, concluyen que la existencia de incumplimientos graves en la obligación de la arrendadora ha quedado acreditada, de modo que los arrendatarios deben ser indemnizados con la suma solicitada en función de las bases de cálculo expuestas, o, en su caso, la que resulte de la moderación judicial.

Ya se ha expuesto que los apelantes no trasladan luego la estimación de su reclamación por daños morales al suplico del recurso. Pero, en cualquier caso, procede precisar que, en contra de lo que ahora aducen, en su reconvención reclamaron concretamente la suma de 13.330,50 euros, y, deducidos los 2.785,41 euros que aceptaban al contestar a la demanda, reclamaron un total de 10.545,09 euros, porque alegaron que reclamaban solo un 50% del total de lo que consideraban procedente reclamar en reconvención, porque no habían reclamado judicialmente su reparación y acabaron dejando la vivienda. Y ello a partir de una enumeración de 'desperfectos', consistentes en: caída de muebles de cocina (620 euros en total); humedades en salón y en habitaciones, no cuantificadas; deficiencias de la carpintería exterior de la vivienda, no solventadas; las corrientes de aire continuas derivadas motivaron la instalación de un aparato de aire acondicionado (850 euros); cambio del suelo de varias estancias por parqué (4.415 euros), y compra de una caldera nueva (2.146 euros). La suma de los conceptos/desperfectos cuantificados, asciende a 8.031 euros, que, sumados a la reclamación por daños morales que realizan por importe de 18.630 euros, alcanza los 26.661 euros, de los que solo reclaman la mitad (13.330,50 euros). Los conceptos anteriores se reprodujeron en conclusiones, incluso su cuantificación, sin perjuicio de su moderación judicial. De ahí que, en la sentencia de primera instanci -si bien, probablemente por error material, se alude a que, en concepto de daños morales, los ahora apelantes reclamaron 5.000 euros- se entre a examinar cada concepto, para no considerarlo finalmente procedente, y no se da lugar a la indemnización solicitada por daños morales, a tenor de la jurisprudencia sobre la materia.

Este Tribunal comparte ese criterio de que no procede una indemnización por daños morales, a tenor de la jurisprudencia citada en la sentencia recurrida, desde el momento en que no llegaron siquiera a reclamar judicialmente hasta la presentación de la demanda de contrario, sin perjuicio de lo cual la caída de los muebles y de la campana extractora de la cocina, que fueron objeto de la oportuna reclamación extrajudicial, ya han sido objeto de deducción en la presente resolución.

Por lo demás, en cuanto a los otros conceptos que afirman ahora los apelantes fundamentan directamente la propia reclamación por daños morales - basada en incumplimientos contractuales de la demandada reconvencional-, aunque los apelantes reiteran la existencia de humedades (provenientes las del salón de unas obras realizadas a finales de 2014 que causaron la obstrucción de un canalón, y provenientes las de las habitaciones de la terraza superior, cuya tela asfáltica está deteriorada), lo cierto es que, en el acta notarial levantada a instancia de los apelantes el 12 de septiembre de 2016, no se hace siquiera mención a cuál fuera la causa de las humedades del salón, sino solo a la causa de las humedades en una habitación con pinturas infantiles y en el techo del baño, humedades que se afirma provienen de la terraza superior. Ello avala la versión de la parte contraria de que la causa de las humedades del salón fue ya reparada en su momento.

Así lo manifestó la actora durante su interrogatorio, donde dijo que fue totalmente consciente de que había humedades, por haber quedado embozado un bajante exterior al edificio, lo que provocó humedades en la pared del comedor, pero que fue su lampista y lo desembozó, y las humedades quedaron pendientes de pintura; añadió que después tuvo lugar una reunión después de todos con el lampista, que dijo que había hojas, etc., y que el lampista sugirió colocar una bola para evitar la obturación que encontraría el ORMAT, pero el inquilino dijo que lo haría él, como la pintura; añadió, asimismo, que ella ha pintado después el piso, y que no han vuelto a salir esas humedades, por lo que quedaron arregladas.

Ello fue corroborado por el esposo de la actora, quien dijo que había humedades, pero que se hicieron cosas, que quedó seco y que el inquilino dijo que lo pintaría él; añadió que, de hecho, nunca más se quejó. Y también lo corroboró el testigo Sr. Marcial , quien dijo que, anteriormente, ha ido a hacer actuaciones al piso, como la una canaleta de recogida de agua de la lluvia en el tejado, que tenía hojas, un bicho muerto, es decir, lo típico de un canalón, y que se ha de limpiar.

En cuanto a las humedades de las habitaciones, la actora manifestó que el inquilino decía que la tela asfáltica del terrado estaba muy gastada, pero que ella hizo ir a los técnicos, que dijeron que está en perfecto estado, y que las humedades eran atribuibles a una puerta del terrado que estaba agujerada en el marco, deteriorada. Y el perito afirmó que se debían a la falta de mantenimiento del terrado, no a una patología de la tela asfáltica.

En cuanto a las deficiencias de la carpintería exterior, en el burofax de 1 de junio de 2016, los ahora apelantes comunicaron a la arrendadora que 'muchos de los elementos no cierran correctamente', cuando lo cierto es que, en el acta notarial levantada a su instancia, consta solo que 'una de las ventanas del comedor no cierra correctamente'. Ello viene a corroborar lo que la actora declaró durante su interrogatorio acerca de que, en la reunión que tuvieron, acordaron que los demandados pedirían presupuestos, pero que ella no recibió ninguno; a finales de febrero, se lo pidió, y el 1 de marzo recibió un presupuesto, no tres como habían quedado; ella pidió otros presupuestos, y eran bastante más económicos, pasó el tiempo, y así quedó. Y, sobre todo, manifestó que, cuando revisó el piso al dejarlo los arrendatarios, los técnicos de carpintería dijeron que no había ningún problema, sino que estaba roto el mecanismo del hierro que abre y cierra, y que lo han solucionado con 2 euros, pero que la ventana estaba abombada por haber ido forzándola, de modo que cada vez cerraba peor. Respecto de los ruidos, dijo no tener constancia de los mismos ni de las denuncias.

Por lo demás, no constan en forma alguna acreditada las numerosas denuncias que los demandados afirmaron habían llegado a presentar, sino solo la queja que dirigieron a la actora en su burofax de 1 de junio de 2016.

Finalmente, la instalación de aire acondicionado es, como reconocen, una mejora que queda en beneficio de la finca, no cabe relacionarla, necesariamente, con la cuestión de la carpintería exterior y, en última instancia, con los daños morales reclamados. Y lo mismo cabe decir de la caldera, pues, por más que la factura haya sido emitida a nombre de los demandados, la actora afirma que la pagaron al 50 por 100, mediante el descuento en renta, y, en todo caso, no consta reclamación alguna de su importe.

Por todo ello, consideramos procedente descontar la suma total de 2.043,24 euros de la cantidad a cuyo pago a la actora han sido condenados los demandados, de forma que la condena queda reducida a la suma de 5.700 euros.

El recurso es estimado en parte.

OCTAVO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a costas procesales causadas, de modo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por D. Luis Antonio y Dª Fátima contra la sentencia dictada en fecha 21 de febrero de 2018 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que la condena impuesta a los demandados queda reducida a la suma de 5.700 euros.

No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a costas procesales causadas en segunda instancia.

Se acuerda la devolución, en su caso, del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.