Sentencia Civil Nº 119/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 266/2009 de 24 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 266/2009-T

JUICIO ORDINARIO Nº 500/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE VIC

S E N T E N C I A Nº 119/2010

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREÍA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 500/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic, a instancia de Dª. Raimunda contra Dª. Rosa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Diciembre de 2008, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialment la demanda interposada pel procurador Xavier Armengol Medina en nom de Raimunda i dirigida contra Rosa , i acordo: 1º. Declarar que el local assignat per la demandada a l'actora en el nou edifici que es troba al núm. 3 de la Plaça Nova de Torelló per l'exercici de l'actora del seu dret a reinstal.lar se en aquell com arrendatària del local que hi havia entrant a la dreta a l'edifici enderrocat, li causa un perjudici greu en la seva explotació.- 2º.- Declarar que l'actora té dret a ocupar el local que esta entrant a l'esquerre del referit edifici i que s'identifica com local núm. ú a l'escriptura d'obra nova de 3 de febrer de 2005.- 3º. Condemnar a la demandada a que lliurés la possessió del local referit en el punt anterior.- 4º.- Declarar el dret de la demanda a tancar el local per la seva part de darrera i deixar a l'actora amb una superficie equivalent a la del local designat com núm. 2 a l'escriptura d'obra nova de 3 de febrer de 2005, o exigir a l'actora l'ampliació de la renda en consideració al valor per m2 del local núm. ú (entrant a la dreta) segon la renda actualizada i als m2 que té el local núm. 2 (entrant a la esquerra).- 5º.- Declarar en suspens el contracte verbal d'arrendament sobre local que es troba al referit edifici i en el que son parts ambdues parts des de la data d'octubre de 2006 fins que la demandada lliuri el nou local a l'actora.- 6º.- Condemnar a la demandada a tornar a l'actora les rendes que aquesta li ha gat pel lloguer del local des d'octubre de 2006.- 7º.- Declarar que la renda a pagar per l'actora a la demandada pel nou local serà el resultant de incrementar la renda antiga en consideració al que disposa l'article 84 de la LAU de 1964 i considerant com capital invertit en la construcció sense comptar el valor del solar el de 780.000 euros i tomant les dades que consten a l'escriptura d'obra nova com la de superficie del local i quota que li correspon a l'edifici (o les que resultin en cas de divisió del local).- Desestimo la petició de l'actora de que es condemnés a la demanda a indemnitzar li pels perjudicis patits per la no obertura del negoci des d'octubre de 2006.- No es fa imposició de les costes a cap de les parts".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Sólo se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los stes

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la sentencia estimatoria en forma parcial de las pretensiones contenidas en el escrito rector, se alza la demandada y, en síntesis, expone tras advertir que los puntos primero y tercero fijados como controvertidos en el antecedente tercero de la sentencia ( superficie local antiguo y renta), en realidad no se discutían, que en relación al fundamento segundo, aun cuando no se redactara el documento contemplado en el artc 81 de la LAU, la actora admitió que el antiguo tenía 120 metros, por lo que el entregado respeta los ¿, ya que tiene 93 m2, el antiguo tenía agua, sin distinguir caliente o fría, teléfono y electricidad, y no mencionaba aire acondicionado, por lo que al respetar la superficie, emplazamiento, servicios e instalaciones, se cumplieron las exigencias del TR de la LAU; que debió apreciarse la excepción de caducidad, ya que el artc 86 la fija como tal y no de prescripción, que no podría ser interrumpida por la comunicación de 11.11.06, que además era genérica e imprecisa, que tampoco hubo nueva comunicación hasta 21.06.2007, y que un cuando se partiese del no cómputo si el local no cumple la normativa, esto tampoco sucedía : Estudia el fundamento cuarto incidiendo en que no se discutía ni la superficie del local , ni si tenía o no vivienda y que el letrado contrario en la audiencia previa , expresó que no se discutía si el nuevo local debía tener una vivienda, y sí tan solo el hecho relativo a la propia configuración, que tiene menos fachada y , por tanto, menos escaparate. En el motivo sexto, denuncia error en la interpretación de la prueba, parte de que la planta baja del edificio se ha visto modificada, por razones urbanísticas, ya que el nuevo edificio debía tener aparcamiento subterráneo, y de ahí que tuviera que reducirse la superficie de los dos locales, y también los escaparates, que el juez ha aplicado los efectos del artc 88 al entender que el propietario ha incumplido la obligación de reserva que le impone el artc 82, y aun cuando en el informe del Sr Ildefonso ( doc 9 de la demanda), se ponían de manifiesto ciertas deficiencias, podían subsanarse y no hacían el local inhábil para la actividad,y que el informe del Ayuntamiento de 7 de junio de 2007, que también relata ciertas deficiencias, son cuestiones que sólo afectan al arrendatario y propietario y del certificado del Sr Leandro ( doc 18 de la contestación) y testifical del constructor Sr Maximiliano , resultaba que el local era apto para el negocio de juguetería.

En relación al altillo, expresa que puede instalarse baranda, solucionado el problema de desnivel, y destinarlo a almacén, ya que según doc 4 de la contestación, antes se destinaban 50 metros, propiamente a juguetería y ahora 70 metros y, en cualquier caso lo que hubiera debido hacerse es reducir al renta, conforme al artc 85. Sobre la uniformidad de los escalones y servicios para minusválidos, no fueron concretados como hechos controvertidos, y no imposibilitan el destino del local, en el baño se trata de instalar un pequeño ventilador, y lo relativo a la luz o enchufes sería también subsanable, no siendo tampoco hecho controvertido. Que el antiguo local no tenía agua caliente ni aire acondicionado, ni los extintores, teléfono o televisión forman parte del objeto, ni afectan a la habilidad ni al destino, teniendo preinstalación de TV y teléfono y que defectos se solventaron y ya no se recogen en el informe municipal.

Manifestó que el inquilino es quien debía efectuar las obras de ejecución necesarias para adaptar el negocio a la normativa administrativa, citando la Ss del T.Supremo de 27-09-1975 . En el fundamento séptimo expresaba que la actora no había justificado el perjuicio, no había detallado la diferencia entre el escaparte actual y el anterior, ni que el local izquierdo corrija el perjuicio, que tuvo que respetarse la fachada para dar acceso al parking, hecho ajeno a la voluntad del propietario, que incluso el local actual es más atractivo con dos ventanas posteriores, y que la diferencia de escaparate con el local inquiero es mínima, menos de un metro, y que lo aplicable hubiera sido el artc 85, siendo un abuso el solicitar el local izquierdo ya que la extensión superficial es muy superior. Solicitó la desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas de ambas Instancias.

En el escrito rector , la arrendataria relataba que la Delegación del Gobierno había autorizado por resolución de 17 de septiembre de 2003 el derribo de la finca nº3 de la Plaza Nova de Torelló, y en uno de sus dos locales tenía instalado un negocio de juguetería, sin que las partes llegaran a acuerdo alguno, que mediante acta notarial ( docs 7 y8 ) se le notificó que tenía a su disposición las llaves del nuevo local, y que retiradas, el Ingeniero SR Ildefonso realizó un informe , doc 9, del que desprendía que el local, aparte de sus deficiencias técnicas no cumplía las condiciones de situación, está al otro lado, superficie, instalaciones y posición igual, ya que se reducía su proyección externa , haciéndole no apto para la actividad. Que asimismo se solicitó informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento, sin que la propiedad hiciera las obras, y solicitaba, que se declarase que el local que le correspondía era el izquierdo, entidad nº 2, previa reducción por la parte trasera de los metros que correspondiese, la suspensión de la relación contractual, la determinación del alquiler, devolución de los alquileres y una indemnización diaria de 1000 ? hasta que pueda disponer del establecimiento. En la audiencia previa, se puso de manifiesto por las partes que ya no se cuestionaba ni la superficie, ni la existencia de vivienda del precedente, concretando el actor que la reclamación fundamental, a parte de las exigencias técnicas era por ser la fachada diferente, y no tener los escaparates como los precedentes lo que impedía el desarrollo de la actividad.

SEGUNDO: Consta en las actuaciones y para lo aquí importa

1)El 16 de Mayo de 2003 la demandada solicita a la delegación del Gobierno autorización de derribo ( docs 13, acompañando el anteproyecto doc 13 bis).

En fecha 24 de septiembre de 2003, la demandada notifica por conducto notarial a la actora que se había autorizado el derribo de la finca y que debía suscribir el doc de retorno.

En fecha 4 de junio de 2004, la actora mediante acta notarial entrega a la demandada informe del Arquitecto Técnico Sr Erra, acompañado de un plano, según el cual , el objeto arrendado se compone de un local y una vivienda, con superficie total de 124 metros, de los que 58 se correspondían al local comercial, 62 a vivienda y locales auxiliares y 4 a trastero-terraza. Es respondida mediante carta fechada a 23 de Junio de 2004 ( doc 3 de la contestación).

En Noviembre de 2004 se levantaron actas de presencia y manifestaciones, y se requirieron servicios de un Arquitecto que emitió el informe que obra como doc 6, referido a la superficie del local y en Noviembre de 2004 se remitió burofax a la actora ( doc 8), así como en fechas posteriores con diversos contenidos , alguno de ellos referido a la entrega de posesión ( docs 9,10, y 11).

2) El 13 de Septiembre de 2006, la demandada requiere al Notario , Sr Sánchez para que notifique a la actora la carta que obra al folio 35, en la que le requiere para que en el plazo de treinta días ocupe el local situado a la derecha , vista desde la fachada principal del nuevo edificio, para lo cual deposita las llaves en la Notaría, con aparador y acceso directo desde la Plaza, superficie de 93 metros, cuota de participación de 8,9, servicios y suministros de agua y luz, wáter y lavabo aislados, y la nueva renta de 388,3 ? al mes, más Iva , detallando los cálculos correspondientes. La Sra Raimunda retira las llaves el día 13 de octubre y aporta contestación al acta, en la que se expone que no renuncia a sus derechos de inquilina y que la propiedad ha incumplido el artc 82 de la LAU.

3) La actora solicita un informe técnico de Gestió Integral de Projectes, fechado a 23 de octubre de 2006, en el que se hace constar que la superficie útil del local es de 88,62 metros, de los que 1,95 corresponden a la escalera, y 15,92 a una zona elevada, con 2,28 de altura, por lo que la superficie útil practicable es de 71,16 m2, que debería haber una barandilla, que la altura de los escalones es poco uniforme, la ubicación de la cámara higiénica dificulta la posibilidad de adaptarla a los requerimientos de personas con limitaciones físicas, y no dispone de ventilación, no existen enchufes, excepto en la cámara higiénica , ni agua caliente, ni aire acondicionado, ni preinstalación de teléfono y televisión. En las conclusiones dice que la reducción porcentual de superficie ha sido de un 19%, y que el aparador de la fachada se ha disminuido en 3,65 metros.

4) El 28 de octubre de 2006, la Sra Raimunda dirige a la Sra Rosa la carta que obra al folio 50, en la que le indica que le reclamaba contestación a lo que ya le pidiera al retirar las llaves, acreditando el valor de la reedificación, y el 11 de Noviembre de 2006, le requiere: la certificación de edificabilidad, documentación del importe de las obras para comprobar el importe del recibo del alquiler, que el local no cumplía con los requisitos que impone la LAU, ni los que constan en la resolución administrativa, por lo que de no llegar a una solución amistosa, iniciaría acciones legales, no renunciando a la indemnización por daños y perjuicios. Es respondido por medio de carta de 16 de Noviembre, en el que la Sra Rosa informa que el Ayuntamiento le había indicado que no era cierto que precisase la documentación requerida para la apertura del local, y que para la documentación de la construcción le remitía a la constructora Codol S.A, que en cuanto a la documentación sobre la renta la tenían sus asesores legales Pragma, en Vic, sin que se hubiera pasado a retirarla y en cuanto al punto tercero se le pedía que especificase cuales eran los requisitos que no se cumplían.

5) A petición de la actora , los servicios técnicos del Ayuntamiento emiten el informe que obra al folio 57, fechado a 7 de junio de 2007, en el que se dice que existe un altillo que por su altura debe evitarse el acceso al público, y habrá de disponer de una barandilla, que los servicios deben tener ventilación, forzada y canalizada al exterior , deben instalarse extintores y el cuadro eléctrico general no podrá ser accesible al público, precisando de llave. Es remitido a la Sra Rosa , que responde en fecha 27 del mismo mes, reiterando lo relativo a la documentación y en relación con el informe le manifestaba que no le especificaba que le requería, pidiendo su concreción. Por la actora se aportaron dos nuevas comunicaciones de la Sra Raimunda fechadas a 17 de julio de 2007 y 31 de Julio (docs 15 y 16), diciéndole que la barandilla era de cuanta de la arrendataria, que la regularización de los escalones procederían a realizarla, que creía que ya estaba hecha la ventilación, que los requerimientos derivados de las personas impedidas debían ser a su cargo, que Sr Maximiliano le facilitaría el certificado de la instalación eléctrica, que en relación a los enchufes, pondrían tres o cuatro , si indicaban su ubicación, que el aire acondicionado y antena no se hallaban con anterioridad y que tampoco la línea telefónica, mas que estaba dispuesta a ponerla. En la segunda comunicación le indicaba en relación a la barandilla que si el coste era asumible la pagaría, se oponía al punto 2 y en relación al teléfono que ya le comunicó que lo instalaría.

6) El arquitecto Sr Leandro , en fecha 12 de diciembre de 2007 suscribió el doc 18, en el que hacía constar que el 10 de mayo de 2006 se había emitido certificado final de obras, que el local disponía de las instalaciones eléctricas, agua , gas natural y servicio de telecomunicaciones, y que reunía las características necesarias para actividades comerciales.

Se aportaron como docs 28 a 32 las facturas de la obra, inspección de la Agencia tributaria, y libros de la demandada. Y al folio 127 aparece nuevo informe del Ingeniero Industrial, Sr Ildefonso , en el que refiere que no se ha instalado al barandilla, ni uniformado los escalones, ni facilitado el certificado de la instalación de baja tensión, la tapa del cuadro general de protección eléctrica no cierra, que se han colocado cinco enchufes mal repartidos e insuficientes, que aun cuando se ha colocado una reja no existe conducto de evacuación o extractor mecánico, que la toma de teléfono y TV están en la entrada y no en el interior, no se ha instalado ACS ni sistema de climatización.

TERCERO: La parte demandante ejercitaba su acción, invocando en sus fundamentos de Derecho los artcs 83, 84, 86 ,87 y 88 de la precedente legislación arrendaticia, aplicable pro razón de la fecha de celebración. Dichos preceptos se incardinan dentro de la Sección 3ª, que lleva por título " De la causa segunda de excepción a la prórroga, esto es , artc 62.2º, cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una como mínimo, si nos las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio, si en el inmueble a derribar los hubiere. El artc 83, prescribe que en referencia al artc anterior que establece la obligación de reserva, que cada local o vivienda dispondrá, por lo menos, de una extensión superficial no inferior a las tres cuartas partes de la correspondiente al que anteriormente ocupaba el inquilino, de iguales instalaciones o servicios y altura y posición análogas, entendiendo la analogía de posición únicamente referida a la situación interior o exterior de la vivienda o local asignado, estableciéndose en los artcs 85,87 y 89 las sanciones al incumplimiento, y así el artc 85 regula cuando no se dan las características mínimas exigidas, la reducción de renta, o mantenimiento de la antigua, concediendo el artc 88 cuando se incumple la obligación de reserva del artc 82 el que el arrendatario pueda optar por exigir cinco anualidades de renta o reclamar el local que elijan en el inmueble por la misma renta que pagaran en el derruido, acciones para las que el arct 89 establece un plazo de caducidad de un año desde que el inquilino se reintegre, y más en concreto el artc 86, para el arrendatario que ocupare en ella local de negocio sito en planta baja y al exterior, como es el caso que nos ocupa, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y extensión en la reconstruida cuando demuestre el perjuicio que a su explotación le cause otro de distinta situación ,cuya acción caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado.

Fue alegada la caducidad de la acción al ser formulada la contestación de la demanda y se reitera en el recurso, según ha quedado ya referido.

Si bien la caducidad y la prescripción responden a la misma finalidad de evitar la incertidumbre de los derechos y tienen el fundamento común de la presunción de abandono de los mismos, sin embargo la Jurisprudencia ha cuidado de señalar que, junto a la legal cabe la caducidad convencional establecida por la voluntad de las partes, adscribiéndola a los llamados derechos potestativos, de modo que si la prescripción tiene por finalidad la extinción de un derecho, la caducidad fija el tiempo durante el que es posible la realización de un acto con eficacia jurídica, consistente en la modificación de una situación jurídica, teniendo ese plazo carácter preclusivo, pues transcurrido se produce la decadencia fatal y automática del derecho. A diferencia de la prescripción, que debe ser alegada por la parte interesada, la caducidad puede ser apreciada de oficio, circunstancia que autorizaría a esta Audiencia Provincial para conocer, en primer lugar, de la invocación en el recurso de la caducidad de la acción, que se formula sin distinguir si se refiere a la principal ejercitada en la demanda o a la referente a la determinación de la renta arrendaticia. Alude los artículos 86 y 89 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, referido el primero a la acción derivada del derecho del arrendatario de un local de negocio sito en la planta baja y al exterior de la finca demolida cuando se le asigna otro de distinta situación, caducando la acción a los treinta días, y constreñido el artículo 89 a la acción de determinación de la renta, para cuyo ejercicio establece el precepto el plazo de caducidad de un año.

De lo indicado resulta que se encuentra facultada la Sala para conocer de la caducidad de las acciones ejercitadas por la entidad demandante, dada la posibilidad de apreciarla incluso de oficio. El T Supremo en SS de 26 de Diciembre de 1970 , ratificó la caducidad de la acción por el transcurso de los treinta días, sin posibilidad de interrupción, ni de suspensión.

La clásica definición del derecho de retorno es formulada por el Profesor Díez Picazo, quien lo concibe como un derecho de crédito que constituye el contenido especial de una relación obligatoria de arrendamiento en los casos de derribo del edificio arrendado para su reedificación. La doctrina jurisprudencial (Sentencias de 2 de febrero y 2 de abril de 1973 ) expresiva de que el contrato de arrendamiento permanece latente y no deja de estar vigente durante el tiempo que duren las obras de demolición y reedificación del inmueble, porque el retorno constituye una facultad de los arrendatarios para reanudar la efectividad de la relación arrendaticia, que se encuentra en suspenso, pero que no se extingue, durante el transcurso de las obras.

A lo anterior debe añadirse que el derecho de retorno puede ser de tipo legal, en cuyo caso habrá de estarse necesariamente a lo dispuesto por la Ley arrendaticia, o de carácter convencional, caso éste en el que deberá observarse lo pactado libremente por las partes, posibilidad ésta permitida por lo dispuesto en elartículo 1255 del Código Civily reconocida por el artículo 15 del Reglamento Hipotecariopara el acceso del derecho de retorno al Registro de la Propiedad.

Como se ha expuesto en anteriores momentos, las partes hoy litigantes no convinieron en transacción las condiciones en que podría ser ejercitado el derecho de retorno, ni llegaron a suscribir el documento, por lo que, las disposiciones a observar son las de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, en concreto, su artículo 86 , no existiendo plazo de caducidad legal aplicable, que ha de ser el de caducidad de treinta días señalado en el artículo 86 citado, siendo también de caducidad el plazo de un año señalado por el artículo 89 de la Ley, desde que el arrendatario se reintegre en la finca, a los efectos de impugnar la renta por simulación del capital invertido o de la superficie edificada.

Como quiera que la actora recepcionó las llaves en fecha 13 de octubre de 2006, y no es hasta el 10 de octubre de 2007 cuando interpone la demanda, es obvio que había transcurrido el plazo, de los 30 días a que se refiere el artc 86 y que la acción se hallaría caducada. La resolución la rechaza por cuanto considera que el dies a quo no debe ser el de la entrega de llaves, puesto que dentro de aquel plazo la arrendataria, el 11 de noviembre de 2006 ya indicó que el local no cumplía con los requisitos de la LAU, ni con la reclamación administrativa y que también se remitió el burofax de 21 de Junio de 2007 , cual resultaba del doc 14 de la contestación. Mas ello no se comparte, y así si bien y a vía de ej en Ss del T.Supremo de 1 de Junio de 1968, se llegó a hablar de tradición simbólica, ello no es el caso presente en que se recepcionaron las llaves, tomando posesión y con la única advertencia , según aparece del doc 1 de la contestación de que no renunciaba a sus derechos y de que no se cumplía el artc 82, pues no acreditaba las cantidades respecto al valor de la edificación, ni escritura de obra nueva, ni coeficiente de participación, ni si cumplía superficie y características, y en 11 de Noviembre de 2006 le requiere la certificación de edificabilidad, la documentación para comprobar si la renta está bien calculada, y vuelve a exponer que no cumplía los requisitos de la Lau , ni resolución administrativa. De tales comunicaciones se advierte que dentro de aquel plazo ni se hace denuncia concreta ni de la extensión ni de la orientación ni del concreto perjuicio a que se refiere el artc 86, sino referencias totalmente genéricas que mas bien denotan la falta de voluntad de abrir el negocio, lo cual se corrobora con el hecho de aun cuando , en contestación a la comunicación , la demandante le indica los despachos que tienen toda la documentación, no aparece que la arrendataria, si era cierto que la precisaba se dirigiera a los mismos para obtenerla, y no es hasta Junio siguiente que envía nuevo burofax, con información del informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento de Torelló.

Mas aun cuando se rechazara la excepción de caducidad, llegaríamos a igual solución desestimatoria. Así, para que prospere la acción , y se pretenda otro local, no basta cualquier incumplimiento en la construcción del mismo, sino que aun cuando pueda ser también parcial debe hacer el local inservible para el comercio que se ejercía.

Pues bien, en primer lugar y pese a la complejidad a que se ha sometido el debate, con aportación y remisión a los antecedentes, cuando nadie cuestiona que aun cuando no se cumplimentara el doc del artc 81, el arrendador ha permitido el retorno, que es claro y así se ha admitido finalmente por la instante que el local tiene la misma situación, esto es el de la derecha, a diferencia de lo que se decía en el escrito rector, que no tiene el entregado superficie inferior a la que se usaba de comercio, y tampoco que tuviera vivienda el anterior, y tales hechos dejaron de ser ya controvertidos, había y hay que centrase en lo expuesto en la audiencia previa, en la que ya se concretó que lo pedido era fundamentalmente por la diferencia del escaparate que estimaban era esencial y por las deficiencias técnicas.

Para la determinación del incumplimiento aparece : 1)el informe de Gestió Integral de Proyectos de 23 de octubre de 2006: y para lo que aquí importa al descartar ya el tema de la superficie, expresa que debería hacerse una barandilla, que los escalones son poco uniformes, que la cámara higiénica carece de ventilación, que no hay agua caliente, ni aire acondicionado, ni preinstalación de teléfono y televisión.2)El informe técnico de los servicios del Ayuntamiento de 7 de junio de 2997, que reitera la necesidad de la barandilla, que el servicio tenga ventilación al exterior, instalación de extintores, y llave para que el cuadro eléctrico no sea accesible al público. 3) En el nuevo informe del Ingeniero Industrial, Sr Antenas, refiere que no se ha instalado al barandilla, ni uniformado los escalones, ni facilitado el certificado de la instalación de baja tensión, la tapa del cuadro general de protección eléctrica no cierra, que se han colocado cinco enchufes mal repartidos e insuficientes, que aun cuando se ha colocado una reja no existe conducto de evacuación o extractor mecánico, que la toma de teléfono y TV están en la entrada y no en el interior, no se ha instalado ACS ni sistema de climatización.

Es significable también como el Arquitecto Sr Leandro , en fecha 12 de diciembre de 2007 hacía constar que el 10 de mayo de 2006 se había emitido certificado final de obras, que el local disponía de las instalaciones eléctricas, agua , gas natural y servicio de telecomunicaciones, y que reunía las características necesarias para actividades comerciales.

O sea, sin existir notables diferencias entre los mismos, y siendo algunos de ellos inexigibles como la climatización o agua caliente, que no estaban en la precedente y sí contando con la preinstalación de teléfono o televisión, los demás defectos como la barandilla, escalones o ventilación, o el mero cierre con llave del cuadro eléctrico son elementos tan secundarios y fáciles de resolver, que bien la demandante en aquel plazo pudo pedir que se solventaran , llegando a instar la pertinente acción judicial, o que lo haga en el futuro o repita si es ella la que lo hace, mas su ausencia no hace que se incumplan las condiciones mínimas de la reserva, que justifiquen que tenga que dársele otro local, el de la izquierda, por cierto mucho mayor y sin terminar. Y otro tanto puede decirse con el escaparate, pues si bien, como la sentencia afirma en su fundamento siete certeramente expone que el local de la actora tiene dos escaparates, el otro uno solo, con una gran puerta central, y que aun cuando no se han aportado fotografías del nuevo local , de los planos y de la testifical del representante de Codol, si bien la fachada izquierda se ha mantenido, la que nos ocupa se ha reducido , perdiendo uno de los dos escaparates, para hacer la puerta del parking, basta observar las fotografías aportadas como 13 tris, para ver la escasa diferencia se anchura entre cada escaparate del local derecho , respecto al izquierdo, por lo que tampoco entendemos que el negocio mejorara con la entrega de este otro. En cualquier caso esta disminución de escaparate por si sóla tampoco revela que el negocio vaya a deteriorarse, dada la céntrica ubicación del mismo, en la plaza y con mantenimiento de exhibición al público ,máxime cuando la propia actora ha evitado acompañar toda su documentación contable, que nos hubiera podido permitir conocer el volumen de ventas y beneficios que antes le reportaba para presumir o no el perjuicio .

CUARTO: Consecuencia de todo lo anterior es que el recurso se acoja, y se desestime la demanda, lo que comporta que las costas se impongan a la demandante, sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Rosa , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Vic, en los autos de juicio ordinario 500-2007, de fecha 5 de Diciembre de 2007, debemos revocar dicha resolución y en su lugar desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Raimunda , debemos absolverle de la misma, con imposición a la actora de las costas de la ¡º Instancia y sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.