Sentencia Civil Nº 119/2011, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 134/2011 de 17 de Mayo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 119

En la ciudad de Jaén, a diecisiete de Mayo de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial constituida por la Iltma. Sra. Magistrada Dª María Jesús Jurado Cabrera, los autos de Juicio Verbal Civil, seguidos en primera instancia con el nº 229 del año 2010, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá la Real, rollo de apelación de esta Audiencia nº 134 del año 2011, a instancia de D. Carlos Francisco , representado en la instancia por la Procuradora Dª Ana María Hidalgo Moyano y en esta alzada por la Procuradora Dª Dulcenombre Gutiérrez Gómez y defendido por el Letrado D. Eduardo Jiménez Azaustre, contra D. Anton , representado en la instancia por la Procuradora Dª Isabel Sánchez Cañete Abril y en esta alzada por la procuradora Dª María Teresa del Castillo Codes y defendido por el Letrado D. Rafael González Muñoz.

ACEPTANDO los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá la Real, con fecha 24 de Noviembre de 2010 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que DESESTIMANDOíntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dª Ana Maria Hidalgo Moyano en nombre y representación de D. Carlos Francisco frente a D. Anton debo de absolver y absuelvo a éste de las pretensiones formuladas en su contra. Con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se preparó e interpuso por la parte actora, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá la Real, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso, solicitando la revocación de la sentencia y se dicte otra conforme a sus pretensiones.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito impugnándolo por la parte demandada interesando la confirmación de la sentencia, remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, en la que se formó el rollo correspondiente, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada, excepto en lo que se opongan a los siguientes.

Fundamentos

Primero.- Contra la sentencia dictada en la instancia por la cual se desestima íntegramente la demanda formulada con imposición de las costas procesales a la parte actora, se alza la representación procesal de ésta, alegando como motivos de impugnación el error en la apreciación de las prueba y alteración del onus probandi del artículo 217 de la L. E. Civil , por entender que el juzgador ha alterado la carga de la prueba ya que entiende el recurrente que ha quedado acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento, el devengo de unas rentas y que las mismas no han sido abonadas y por tanto ha probado los hechos constitutivos de su pretensión, no probándose los hechos extintivos y además se basa en el testimonio de parientes directos, con lo que únicamente se ha podido acreditar el desalojo del local, pero no la resolución consensuada alegada, y la infracción del artículo 438 de la L. E. Civil , pues considera que el juzgador a pesar de reconocer rentas impagadas las compensa con la fianza aunque también reconoce que ésta tiene otros fines, y aplicando una compensación no comunicada al actor, por lo que como mínimo se tenía que haber estimado la demanda en cuanto a las mensualidades que el demandado tuvo el local y no fueron abonadas, lo que hubiera tenido trascendencia de no haber pronunciamiento en costas, por lo que interesaba la revocación de la sentencia impugnada.

Ciertamente, el artículo 217 de la L. E. Civil , determina a quién corresponde la carga de la prueba conforme a la doctrina tradicional. En sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprende, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que le serán aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, y por otro, a tenor del apartado 6 de dicho precepto para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Igualmente de dicho artículo se infiere que incumbe al deudor la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que le sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos y en consecuencia la prueba del pago, como hecho extintivo, corresponde a la parte demandada que invoca haberlo hecho.

Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, por la parte apelante se ejercitó en el presente procedimiento una acción de reclamación de cantidad, en concepto de rentas impagadas y es lo cierto que ha resultado acreditado que por la parte demandada se efectuó la entrega de las llaves en fecha 31 de marzo, no probándose que por dicha parte se hubiera pagado las rentas correspondientes a los meses de febrero y marzo hasta que se produce el desalojo del local, que resulta demostrado por la documental aportada y la testifical practicada valorada correctamente por el juzgador de instancia conforme a las reglas de la sana crítica y en consecuencia en efecto, procede estimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en el sentido que procedía estimar parcialmente la demanda y condenar al demandado a abonar el importe de la renta correspondiente a dichos meses; si bien al estimarse la compensación con el importe de la fianza entregada no procede tal condena, aunque si es improcedente la condena en costas a la parte actora, ya que realmente se estima parcialmente la demanda, aunque al estimarse la compensación no procede condena al pago.

Segundo.- En cuanto al segundo motivo de impugnación alegado relativo a la infracción del artículo 438 de la L. E. Civil , debe ser rechazado, al entender que dicho precepto tiene su razón de ser en la necesidad de que el demandante no sea sorprendido en el acto del juicio a la hora de perfilar su dispositivo de defensa en base a los créditos que oponga el demandado en compensación con la deuda objeto de la demanda, lo que no ocurre en el presente caso en que se solicita se compense la cantidad reclamada con el importe de la fianza, cuya devolución, independientemente del pacto invocado por el demandado, viene impuesta por Ley al finalizar el arrendamiento al haber transcurrido en exceso el plazo de un mes de la entrega del inmueble, sin que el arrendador haya efectuado reclamación ni siquiera alegación de daños en el local arrendado, y por tanto el demandado no debe ser condenado al pago de la renta de los meses de febrero y marzo impagados, ya que se entregaron las llaves el 31 de marzo, y el arrendatario tiene depositado en poder del arrendador una fianza por dicho importe.

En efecto, arrendatario debe constituir fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones, viniendo impuesta con carácter obligatorio por la Ley, que deberá ser en metálico, artículo 36 de la L. A. U ., cuya exigencia y prestación deberá hacerse en el momento de la celebración del contrato y cuya cuantía es de dos mensualidades en este caso de arrendamiento de local de negocio, debiendo devolverse dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o con la entrega efectiva del inmueble, una vez terminado el arriendo y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriera el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza, o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido, previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la L.A., configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador y acreedor el arrendatario; si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario, lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca y de ahí que la L.A.U. establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. La fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario, artículo 1555 del Código Civil , y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de las rentas. Lo que en modo alguno permite la fianza es una "retención" ad integrum de su importe o pretexto de obligaciones arrendaticias debidas por el arrendatario a favor del arrendador.

Pues bien una vez extinguido el contrato y no constando la existencia de desperfectos en el local arrendado a la que haya que aplicar la fianza, deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas, con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, evitando así la innecesaria duplicidad de reclamación dineraria.

Esta forma de extinción del crédito cuando la suma de dinero entregada como fianza es igual al montante de la deuda, como sucede en este caso, es para evitar que la parte demandada tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensables lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil , por lo que, aún no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación del crédito en la medida en que concurra con la fianza arrendaticia.

En consecuencia, en este caso, al estimarse parcialmente la demanda y estimarse la compensación, se debe recovar la sentencia de primera instancia en cuanto a la condena en costas, declarando la no imposición de las mismas a ninguna de las partes conforme al artículo 394.2 de la L. E. Civil .

Tercero.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace expresa imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá la Real, con fecha 24 de Noviembre de 2010 , en autos de Juicio Verbal Civil, seguidos en dicho Juzgado con el nº 229 del año 2010, debo de revocarla y la revoco parcialmente en el sentido de estimando parcialmente la demanda, se debe compensar la cantidad en que se estima la demanda con la fianza arrendaticia sin expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá la Real, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto, previa notificación a las partes con indicación de que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.